Когда выгодно частичное досрочное погашение ипотеки?

Сделки на ипотечное кредитование в России обычно заключаются на продолжительный срок более одного десятка лет.

Обычно у человека возникает желание снять с себя это бремя побыстрее.

Если доходы позволяют, такая возможность есть. Российское законодательство предоставляет право на частичное досрочное погашение ипотеки.

Законодательство

Законодательные нормы позволяют заемщику отдать долг ранее установленного срока.

Соответствующие изменения были внесены Федеральным законом от 19.10.2011 N 284-ФЗ.

Теперь законодательством данный вопрос регулируется так:

1. ст. 810 ГК РФ говорит о том, что возврат допустим, при условии предоставления гражданином банку предупреждения о планируемом сверхлимитном внесении средств. Это должно быть сделано не позднее одного месяца предполагаемой даты возврата. Разрешено вносить как всю сумму кредита, так и частично,
2. п. 4 ст. 809 ГК РФ дает право кредитной организации получить установленный процент по выданному займу за время, в которое гражданин пользовался деньгами. Если в ипотечном договоре он не указан, сумма процентов исчисляется в соответствии с ключевой ставкой Банка России, действовавшей в тот период, когда договор был в силе.

Все об ипотеке в России. Читайте тут.

Возможно ли досрочное погашение кредита?

Любой гражданин, независимо от возраста и социального положения имеет право на возврат ипотечного кредита ранее установленной даты окончания договора.

Банкам такое положение вещей не очень выгодно, и они могут пытаться ставить клиента в такое положение, когда бы он этого не делал. Например, взыскивать с клиента штраф.

Эта санкция часто применяется, если клиент решил погасить кредит в большей сумме, чем положено через 2 – 3 месяца от его открытия. Условия при возникновении такой ситуации банки закрепляют в соглашениях.

Клиент может вернуть ипотеку ранее установленной даты, написав в банк уведомление об этом не позднее 30 дней до запланированного платежа. Договором может быть оговорен срок, продолжительностью меньше месяца.

Образец претензии в банк о неправомерном начислении штрафа за досрочное погашение кредита.

Приняв решение оплатить за ипотеку раньше срока, стоит учесть такие моменты:

• порядок исполнения этого процесса может иметь разные нюансы. Скорее всего будет предложено несколько вариантов, из которых клиент должен самостоятельно сделать выбор. Это происходит обычно при подписании соглашения,
• после внесения поправок в статьи 809, 810 ГК РФ, банки не имеют права:
  1. отказывать в совершении данной операции,
  2. выставлять штрафы, неустойки за факт досрочного внесения,
  3. продолжать начислять проценты, если клиент фактически уже не пользуется деньгами.
• в части об ответственности сторон договора об ипотечном кредитовании устанавливаются условия, необходимые к выполнению при досрочном погашении. Например:
  1. штраф за просрочку оплаты сверхлимитной суммы,
  2. размер платежа, менее которого, досрочное внесение не предусмотрено.

Если банк отказывается выполнить запрос заемщика о досрочном внесении средств, гражданин может отстаивать это право через судебные органы.

Выгодно ли досрочно гасить ипотеку?

Внесение денег в большей сумме досрочно дает гражданам некоторые преимущества:

1. снижение общей суммы по кредиту (не в каждом случае),
2. выводится из залога имущество,
3. появляется возможность оформить другой кредит, если возникнет необходимость,
4. снижение срока выплат или уменьшение ежемесячно вносимой суммы дает ощущение стабильности и большей уверенности в будущем.

Чтобы принять решение о погашении задолженности раньше срока, необходимо учитывать следующие факторы:

• насколько регулярный доход имеет владелец недвижимости, и постоянна ли его сумма,
• уровень инфляции в стране,
• темп роста доходов населения,
• сумма ежемесячных затрат семьи, от которых отказаться невозможно,
• какой вид погашения кредита установлен в договоре: аннуитетный, дифференцированный,
• условия банка при досрочном внесении. Например, дополнительные комиссии.

Насколько выгодно совершать такую операцию, нужно просчитывать и учитывать факторы каждого случая индивидуально:

1. При аннуитетной системе досрочное погашение не очень выгодно, потому что сумма платежа распределяется равными долями по всему периоду, но в более ранних платежах преобладает большая доля суммы процента, а не основной суммы задолженности.
   То есть клиент при выплате раньше срока быстрее отдает банку его прибыль, при этом общая сумма долга не снижается, на последние месяцы приходится выплата основной суммы,
2. Когда заемщик располагает на момент получения ипотеки суммой денег, способной покрыть большую часть, чем регулярный платеж, это выгодно экономически, в случае, когда выплаты дифференцированы.
   В этом случае процент в последующие месяцы начисляется на оставшуюся часть задолженности. Если ее погасить раньше, доля процентов в сумме платежей будет меньше,
3. Если в стране высокий темп инфляции, то быстро возвращать кредит невыгодно, так как отданные в будущем деньги будут уже более дешевыми,
4. Стоит учесть и условия, закрепленные в банковском договоре. Рассчитать, какие дополнительные затраты понесет клиент при погашении раньше срока. Это могут быть: штрафы, плата за пересмотр графика платежей, комиссии.

Сделать расчет досрочного погашения можно в специальном онлайн-калькуляторе.

О том, стоит ли досрочно погашать ипотеку, смотрите в видеоролике:

Как вернуть проценты?

Немногие заемщики знают, что при досрочном погашении ипотеки проценты пересчитываются.

Заемщик имеет возможность вернуть обратно сумму излишне начисленных процентов, если он погасил кредит раньше срока.

Такое право закрепляется в п. 4 ст. 809 ГК РФ. При этом не важно, взнос полный или частичный.

Даже когда условиями договора была предусмотрена выплата процентов в первую очередь, то все равно имеет смысл предоставить банку заявление с просьбой о возврате.

Если же банк продолжил начислять проценты после возврата кредита, нужно писать в его адрес претензию.

Вероятно, сотрудники будут полностью уверены в своей правоте и попытаются решительно убедить в обратном. Тем не менее, если заемщик решил отстаивать свои права, то действующее законодательство на его стороне.

План действий будет примерно такой:

• • запросить у сотрудников банка схему, по которой начисляются проценты,
  • подать в банк заявление с просьбой о возврате уплаченных процентов. Составлять его нужно в двух экземплярах. На одном должна стоять отметка сотрудников банка о том, что заявление принято. Если они отказываются ее ставить, оправлять заказным письмом с уведомлением. При получении, они будут обязаны зарегистрировать его и дать ответ в письменном виде в течение 30 дней,

Образец заявления о полном досрочном погашении кредита.

• после получения ответа в письменном виде, можно обращаться в суд. При этом:
  1. потребуется хороший юрист,
  2. по месту проживания подается исковое заявление, в которое стоит включить просьбу о возмещении расходов на юриста и компенсацию морального вреда,
  3. к иску приложить ответ от банка.

Стоит учесть, что при проигрыше дела, затраты на услуги юриста и прочие сопутствующие расходы никто не возместит.

Способы

1. Аннуитетная система выплат состоит в том, что сумма долга распределяется равномерно на весь период. Но доля процентов в первое время превышает сумму долга.

   Погашение ранее установленной даты с целью сделать кредит дешевле нецелесообразно.

   В настоящее время используется большинством банков. Является для них наиболее выгодной, потому что клиент в первую очередь отдает банку его будущую прибыль, и если гражданин решит погасить долг досрочно, то большая вероятность того, что эта прибыль у него останется,

2. Дифференцированная система заключается в том, что процент начисляется на оставшуюся часть кредита.

   Следовательно, чем быстрее заемщик сделает этот остаток меньше, тем быстрее снизится сумма, отданная в счет уплаты процентов.

   С целью общего удешевления кредита, для клиента досрочное погашение выгодно. Для банка же наоборот. Чем более заемщик окажется платежеспособен, тем меньше прибыли банк с него получит. Поэтому на практике эта система используется крайне редко. Она бывает только в очень крупных и стабильных банках,

3. Рефинансирование ипотеки представляет собой погашение ипотечного кредита за счет другого кредита.

   Например, клиент брал ипотеку под 12% годовых, но через несколько лет банки стали выдавать под 8%. Условия кредитования стали более выгодными, следовательно заемщику становится невыгодно платить по 12%. В этом случае возможно провести рефинансирование долга.

   Операция производится как в банке-заимодавце, так и с привлечением сторонних кредитных организаций. На практике банки стараются предоставлять услугу сами, чтобы не отдавать клиентов конкурентам. При осуществлении рефинансирования, имущество из залога не выводится,

4. Возмещение в виде налогового вычета по НДФЛ. Законодательство позволяет с сумм дохода официально трудоустроенного гражданина возместить 13% в рамках стоимости ипотеки. При этом налоговая база в 2018 году не должна превышать 3 млн. руб., а максимальный вычет равен 390 тыс. руб. Для осуществления операции следует обращаться в налоговую службу,
5. Используя сертификат на материнский капитал. Он позволяет покрыть сумму в 453 тыс. руб. в 2018 году. На получение сертификата имеют право граждане, имеющие от двух и более детей,
6. Уменьшение суммы регулярного платежа имеет смысл, когда выплаты значительно ухудшают положение семьи, снижают качество жизни до неприемлемого уровня,
7. Уменьшение срока кредита будет уместно в тех случаях, когда заемщик имеет возможность выплачивать регулярно значительные суммы и желание быстрее избавиться от кредитного бремени.

Читайте также статью о том, как вернуть страховку по ипотеке.

Как это сделать? (пошаговая инструкция)

Чтобы частично досрочно погасить задолженность по ипотечному кредиту, нужно:

• • определить сумму, которая будет внесена сверхлимитно. Ее заемщик определяет самостоятельно,
  • убедиться в том, что на счете, с которого будет производиться выплата, достаточно средств. Если нет, пополнить его,
  • подать заявление в банк о том, что будет внесена сумма с целью частично погасить долг ранее положенной даты,

Образец заявления на частичное досрочное погашение кредита.

• производится перечисление денег при помощи сотрудника банка либо через терминал,
• создается обновленный график платежей. Он должен быть выдан клиенту на руки.

Возможно, вышеописанную процедуру нужно будет проводить ежемесячно.

О том, как правильно снимать обременение с квартиры после погашения ипотеки, читайте в нашей статье.