Собственники недвижимых объектов нежилого фонда имеют возможность обрести дополнительный заработок с помощью аренды этих объектов. Законодательно собственник имеет полное право на заработок таким способом.
Чтобы найти арендатора, необходимо рационально посчитать, сколько будет стоить аренда помещения. Как определить стоимость объекта, от чего она зависит?
ВНИМАНИЕ! Взаимоотношения собственника и арендатора оформляются с помощью соглашения, которое подписывается обеими сторонами.
В соглашении указывается размер арендной платы, условия эксплуатации помещения, срок уплаты денежных средств. В соглашении обязательно приводятся расчеты стоимости. Некоторые соглашения требуется зафиксировать в рос реестре.
Арендная плата
Арендная плата – это фиксированная стоимость за использование объекта нежилой недвижимости, которая рассчитывается с помощью формул, либо устанавливается владельцем.
Предоставление помещения во временное использование производится на короткий или длительный временной интервал.
Сдаваться могут помещения различной площади и назначения. Это может быть объект, находящийся в собственности физического, юридического лица, или состоящий на государственном учете.
Стоимость аренды определяется индивидуально для каждого объекта. Нюансы:
- Цена включает плату за земельную территорию, на которой размещен объект. В некоторых случаях оплата за землю не взимается.
- Основная единица расчета – 1 квадратный метр.
- По согласованию сторон плата может рассчитываться исходя из временного интервала использования недвижимости, а не площади.
Размер стоимости прописывается в соглашении следующими способами:
- фиксированная ставка за эксплуатацию целого объекта,
- стоимость определенной территориальной единицы, умноженной на цельную площадь,
- к фиксированной стоимости приплюсовывается стоимость коммунальных платежей.
Виды
Существует два основных типа арендной платы. Градация производится в зависимости от собственника имущества.
| Разновидность | Характеристика |
| Собственник – городские власти | Аренда рассчитывается без учета ндс. Для аренды таких территорий требуется участие в торгах. Сведения об организации торгов размещаются в социальных сетях и средствах массовой информации не менее чем за 30-ть суток. Величина стоимости пересматривается не более 2-х раз в год. |
| Собственник – физическое, либо юридическое лицо | Требуется заключение соглашения. Стоимость устанавливается владельцем, использование формул и приведение схем расчетов вносится в соглашение по желанию собственника. Владелец обязан декларировать полученный доход и оплачивать налог. Для собственников – юридических лиц это 13%, а для юридических лиц дополнительно предусмотрена оплата ндс. |
Что входит в цену
Стоимость состоит из двух компонентов:
- Расходный. Средства, которые владелец тратит на содержание нежилого недвижимого объекта.
- Доходный. Доход, который приносит данный объект владельцу.
Минимальная и максимальная величина не зафиксированы законодательно. Если заданная сумма окажется неправдоподобно низкой, налоговая инспекция потребует отчета и может организовать инспекцию с проверкой.
Факторы
- Степень развитости инфраструктуры в регионе размещения арендуемой недвижимости.
- Транспортное сообщение, подъездные пути.
- Размер населенного пункта.
- Перечень коммуникаций.
- Давность постройки.
- Качество стройматериалов.
- Степень изношенности помещения.
- Назначение объекта, с какой целью эксплуатировалось.
На определение стоимости не влияют затраты, связанные с ремонтоно-восстановительными работами, оплатой коммунальных услуг.
ВНИМАНИЕ! Прибыль, полученная от деятельности, которая осуществляется с помощью арендуемых площадей, также не оказывает влияния на цену аренды.
Методика расчета
Методика расчета указана в приказе Минстроя № 209 от 14 сентября 92 года. На основании закона, формула определения цены основывается на базовой ставке за год и значения региональных значений коэффициентов.
Величина рассчитывается следующим образом:
(АИМ+ПЗ)*НДС*JИНФ
АИМ – оплата за имущество,
ПЗ – арендная стоимость за земельную территорию, которую оплачивает владелец. В эту сумму входит плата за землю, на которой построено здание.
НДС – сумма с учетом ндс.
JИНФ – коэффициент инфляции.
Чтобы получить сумму за аренду помещения по формуле, требуется сначала высчитать значение оплаты за имущество:
АИМ = БАП*КЗ*КМ*КТ*КД*КНЖ*КС*S
БАП – величина базовой ставки за год за 1 квадратный метр без учета площади технических помещений, лестничных пролетов, и т.д.
КЗ – регион расположения объекта – населенный пункт, район города. Показатель фиксированный для данной местности.
КМ – показатель определяет качество и стоимость материалов, из которых построено здание.
КТ – разновидность объекта нежилого фонда.
КД – коэффициент, определяющий вид деятельности арендатора.
S – квадратура, территория арендуемого объекта.
КС – показатель, определяющий факт предоставления территории в аренду.
КНЖ – уровень качества арендуемого объекта недвижимости. Высчитывается он следующим образом:
КНЖ = КК1+КК2+КК3.
КК1 – показатель, определяющий уровень благоустройства.
КК2 – показатель, определяющий расположение недвижимости.
КК3 – показатель комфортности использования.
Чтобы определить общую сумму арендной платы, необходимо произвести расчеты по данной формуле для каждого зала, помещения.
В качестве примера возьмем город Камышин Волгоградской области. Нежилое здание принадлежит городским властям. В нем хочет арендовать два офиса частная организация, занимающаяся организацией праздников. Других претендентов на помещения в здании нет, соответственно, торги не проводились. Используем формулу:
АП = БАП*S*КЗ*КТ*КМ*КС*КЗП*КЭ*КК*КСЗ
БАП – базовая савка составила 4300 рублей.
Площадь арендуемого пространства – 55 кв. метров.
КЗ – здание расположено практически в центре города, коэффициент расположения равен 1.4.
Здание возведено из железобетонных конструкций – показатель 0.8.
КТ – площади предусмотрены для офисов, коэффициент получится 0,8.
КС – техническое состояние хорошее. Значение показателя 1.0.
КЗП – показатель занимаемого пространства. Если объем арендуемой территории не превышает ста квадратов, показатель равен 1.0.
КЭ – период эксплуатации 9 лет, показатель равен 0.9.
КК – показатель благоустройства.
Порядок определения —, сумма трех показателей:
- постройка оснащена электричеством, водопроводом, канализацией, отопительной системой. Показатель 0.4.
- арендуемые площади размещены на втором этаже. Показатель 0.4.
- центральный вход в здание. Показатель 0.1.
Сумма значений – 0.9.
КСЗ – указывает на существенность реализуемой деятельности для населения. Организация торжественных мероприятий относится к категории прочих. Показатель 1.0. Подставляем все полученные значения, получаем:
АП = 4300*55*1.4*0.8*0.8*1.0*1.0*0.9*0.9*1.0
АП = 1 716 422.4 рублей в год.
Ежемесячная плата составит 143 035.2 рублей.
Объекты жилого фонда
Предоставление в наем площадей жилого и нежилого использования имеется отличительные особенности.
- При предоставлении в аренду площадей жилого фонда обязательно наличие официально оформленного договора найма. В нем указываются условия предоставления недвижимости внаем, период, сумма, особенности оплаты.
- Если жилплощадь числится в собственности у государства, она может быть предоставлена для временной эксплуатации только физическим лицам.
- Недвижимость, которая относится к категории нежилой, предоставляется в аренду, как физическим, так и юридическим лицам.
- Аренда нежилой недвижимости предполагает эксплуатацию ее площадей строго по назначению.
- Аренда нежилой недвижимости предполагает заключение соглашения на срок не менее года. Лицо, которое арендует площади, обязано выполнять условия соглашения и своевременно оплачивать аренду. В случае несоблюдения требований соглашения оно аннулируется.
- Если арендатор выполняет все требования соглашения, он имеет право выкупить арендуемую территорию, впоследствии оформив на нее право собственности.
Прежде, чем взять или сдать в аренду нежилую недвижимость, изучите законодательную базу. Если ранее вам не доводилось высчитывать размер арендной платы и вы не обладаете необходимыми навыками, лучше обратиться к специалисту.
