Как оформить ипотеку на вторичное жилье пошаговое руководство

Несмотря на то, что строительство нового жилья ежегодно увеличивается, до 75–80% ипотечных сделок приходится на приобретение вторички.

Для того, чтобы оформить ипотеку на вторичное жилье, необходимо знать, как работают подобные сделки.

Законодательная база

Все правовые положения ипотечного кредитования в российском законодательстве установлены законом №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Требования к заемщикам

требования

Чтобы обезопасить себя от неплательщиков, банки выдвигают особые требования к заемщикам.

Ипотечный кредит могут получить:

  1. граждане РФ (иностранцы могут оформить ипотеку лишь в некоторых банках),
  2. лица определенного возраста, как правило, от 21 года до 60 лет (кредит должен быть выплачен до достижения заемщиком возраста 75 лет),
  3. обычно зарегистрированные по месту нахождения банка (либо постоянно работающие или проживающие в регионе, в котором расположен банк),
  4. имеющие постоянный источник дохода (работающие и имеющие общий трудовой стаж не менее 1 года, пенсионеры, имеющие иной задокументированный источник дохода),
  5. имеющие хорошую кредитную историю,
  6. обладающие особым статусом для получения ипотечного кредита по специальным программам.

Какую недвижимость можно приобрести?

приобретаемое жилье

Кредитные организации для минимизации своих рисков составляют список требований к приобретаемому вторичному жилью.

Поэтому далеко не каждое жилое помещение подойдет под ипотечную сделку.

Банк кредитует ипотеку на приобретение наиболее ликвидного жилья, которое может быть без проблем реализовано в случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит.

Список требований у каждого банка свой, однако можно примерно описать общие качества жилья, которое пройдет банковскую проверку.

Обычно банки обращают внимание на:

  • год постройки здания — чем старше дом, тем меньше шансов на согласие банка,
  • процент износа здания, напрямую связанный с возрастом здания (обычно считается, что 1 год равен 1% износа),
  • материалы, из которых построено здание (тяжело получить кредит на покупку квартиры в доме с деревянными перекрытиями или полностью построенного из дерева),
  • статус жилья — в приобретении доли в жилом помещении (общежития, коммунальные квартиры) обычно отказывают,
  • наличие перепланировок — неузаконенная перепланировка является препятствием для оформления жилья в ипотеку,
  • благоустройство — жилье должно обладать всеми современными признаками благоустройства (наличие канализации, горячего и холодного водоснабжения, отопления и т. д.).

По этим причинам в ипотеку обычно можно приобрести квартиру стандартной планировки в зданиях примерно от 1970 года постройки и моложе.

Так называемые «хрущевки» кредитуются неохотно, а в приобретении жилья в более ранних зданиях или любого нестандартного жилья будет наверняка отказано.

Основные условия

Чтобы взять ипотеку на вторичное жилье, необходимо соответствовать следующим условиям:

  1. срок — от 1 года до 30 лет,
  2. минимальная сумма кредита — от 300 тыс. рублей,
  3. кредит предоставляется только на сданное жилье, у которого есть собственник (нельзя оформить на долевое строительство или коммерческую недвижимость),
  4. минимальный первоначальный взнос — от 15%,
  5. комиссия за досрочное погашение не взимается.

Без первоначального взноса и господдержка

взнос и поддержка

Чтобы получить кредит без первоначального взноса, нужно обратиться в банк, предлагающий кредитование под залог жилья.

Оно должно уже находиться в собственности заемщика.

В таком случае не требуется внесение первоначального взноса.

Также многие банки предлагают выгодную ипотеку с господдержкой по особым программам:

  • «Материнский капитал»,
  • «Молодой специалист»,
  • «Молодая семья».

Также существуют льготные программы по субсидированию покупки для некоторых категорий граждан и т. д.

В этом случае первоначальный взнос может быть погашен за счет предоставленного сертификата, а кредитная ставка ниже, чем при стандартном кредитовании.

Лицам, относящимся к данной категории, при выборе банка-кредитора необходимо проконсультироваться с работниками банка о возможности использования своих льгот.

Почему банк может отказать?

Банк может отказать в выдаче кредита на приобретение конкретного помещения в случаях, если:

  1. квартира не соответствует банковским стандартам по своим техническим условиям (см. выше),
  2. при покупке жилья у родственников,
  3. если заемщик трудится на последнем месте работы менее 6 (иногда 3) месяцев,
  4. приобретается наследная квартира, а со дня смерти предыдущего владельца прошло менее 6 месяцев,
  5. среди потенциальных собственников жилья есть социально незащищенные лица (например, инвалиды).

Пошаговая инструкция по оформлению ипотеки

Для покупки квартиры в ипотеку необходимо пройти процедуру, которая в различных банках абсолютно одинакова.

Необходимые документы

документы

Список требуемых документов определяется каждым банком отдельно.

Однако можно очертить минимальный набор бумаг, который понадобится для оформления ипотечного кредита.

К нему относятся:

  • паспорта и дополнительные удостоверения личности заемщика, а также созаемщиков и поручителей,
  • справки, удостоверяющие занятость заемщика (копия трудовой книжки, справка от работодателя) и его финансовое обеспечение (справка 2-НДФЛ),
  • документы на закладываемое имущество, если в качестве залога выступает недвижимость заемщика,
  • свидетельство о браке (при наличии супруга), свидетельство о рождении (при оформлении ипотеки по программе «Молодая семья»).

Скачайте образец справки 2-НДФЛ.

В некоторых условиях банк может истребовать дополнительные документы, например, сертификаты, налоговую декларацию и др.

Выбор банка-кредитора

Практически все банки, работающие с физическими лицами, предоставляют услугу ипотечного кредитования вторичного жилья.

Подобрать наиболее подходящий банк можно не только с помощью ипотечных калькуляторов на сайтах банков, но и просто посетив кредитных менеджеров учреждений.

В некоторых банках действуют особые программы кредитования, так что разница в условиях предоставления кредита может быть весьма существенной.

Значение имеет не только размер процентной ставки, но и условия предоставления кредита.

Например одни банки более лояльно относятся к «серым» зарплатам, другие могут предоставить больший размер кредита исходя из финансового обеспечения потенциального покупателя и т. д.

Поэтому перед оформлением кредита можно посетить несколько банков и проконсультироваться у кредитных специалистов.

Оформление заявки

заявка

После выбора конкретного банка-кредитора покупатель должен оставить заявку на предоставление ипотечного кредита.

Для этого следует лично обратиться в банк и предоставить все необходимые документы. Срок рассмотрения — до 2 рабочих дней, однако банк вправе рассматривать ее и дольше.

После рассмотрения заявки выносится решение, в случае положительного ответа определяется максимально возможная сумма кредита исходя из финансовых показателей покупателя.

Образец заявления на получение ипотечного кредита.

Подбор подходящей квартиры

После получения согласия банка у покупателя есть примерно 3 месяца на поиск недвижимости и оформление сделки.

Если не уложиться в этот период, то придется заново проходить всю процедуру одобрения кредитной заявки.

Так как сделка по приобретению вторичного жилья может затянуться по объективным причинам, то откладывать дело в долгий ящик не следует, а поиском потенциальных вариантов можно заняться еще на стадии рассмотрения заявки.

При выборе жилья необходимо отсекать те варианты, которые не подойдут по требованиям банка или иным причинам.

Следует избегать сомнительных вариантов, а также излишне дорогих или дешевых квартир, чья стоимость значительно отличается от среднерыночной.

При осмотре необходимо сразу предупреждать владельца, что квартира будет покупаться в ипотеку, чтобы отсекать те варианты, которые будут продаваться с указанием неполной стоимости в договоре.

При подборе подходящего жилья можно воспользоваться услугами опытного риэлтора, который досконально знает особенности ипотечного кредитования и поможет определить только подходящие под кредит варианты.

Экспертная оценка

После того, как подходящий вариант найден, жилье должно быть осмотрено экспертом для определения его ликвидационной стоимости.

Заказать оценку жилья можно только у аккредитованного в банке оценщика.

При этом оплачивать оценку будет потенциальный покупатель, стоимость услуги зависит от метража жилья: чем больше квартира — тем дороже.

Экспертная оценка призвана определить ликвидационную стоимость жилья в том случае, если заемщик не сможет выплачивать кредит, а банку придется реализовывать квартиру самостоятельно.

Именно размер ликвидационной стоимости определяет максимально возможную сумму кредита, которая не должна быть менее 85% от цены квартиры.

Если стоимость квартиры намного больше, то банк может либо уменьшить сумму кредита, либо вовсе отказать в его предоставлении на конкретный объект недвижимости.

Оформление кредита и заключение сделки

сделка

После того, как собраны все необходимые документы и получено заключение оценки, можно переходить к процессу оформления сделки.

Первым делом готовится предварительный договор согласно требованиям банка.

В нем прописываются участники сделки и приобретаемый объект недвижимости.

Образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку.

После одобрения предварительного договора назначается день сделки, к которому готовится основной договор купли-продажи.

Образец договора купли-продажи квартиры по ипотеке.

В назначенный срок заемщик посещает банк и подписывает кредитный договор с банком на приобретение жилья с залогом недвижимого имущества (ипотекой).

Заключается договор страхования объекта недвижимости (ипотечное страхование).

Образец договора ипотечного страхования недвижимости.

В этот же день заключается договор купли-продажи с продавцом, при этом передается первоначальный взнос из личных сбережений покупателя.

Соглашение регистрируется в органах государственной регистрации (отделение Росреестра, МФЦ и т. д.).

В срок до 5–7 рабочих дней заемщик становится собственником жилья, о чем делается запись в ЕГРП, а продавцу перечисляется оставшаяся сумма, предоставляемая из банковского кредита.

О процентных ставках

проценты

Процентная ставка за ипотечный кредит находится в прямой зависимости от ключевой ставки Центробанка РФ, то есть той ставки, по которой ЦБ РФ кредитует коммерческие банки.

В связи со снизившейся в последнее время инфляцией ключевая ставка установлена в размере 8,5%.

Это позволило банкам снизить процентную ставку за ипотечные кредиты до минимальных значений за всю историю развития ипотечного кредитования в РФ.

На данный момент можно оформить ипотеку на вторичное жилье со ставкой в 9–11% годовых в зависимости от банка и ипотечной программы.

На размер ставки также влияет:

  1. участие в государственных программах поддержки («Жилье для молодой семьи», «Жилье для специалистов»),
  2. наличие зарплатной карты банка (может снижать процентную ставку на 1%),
  3. размер первоначального взноса,
  4. срок кредитования,
  5. наличие или отсутствие страхования жизни при оформлении кредита (страховка снижает ставку на 1%).

Точный размер ставки кредитования можно выяснить после консультации у кредитного менеджера банка, ориентировочный размер ставки и проценты можно рассчитать с помощью кредитного калькулятора.

Обращаться ли к риэлтору?

риэлтор

До 40% всех сделок на рынке недвижимости РФ проводится самостоятельно участниками сделки без привлечения риэлторов. Не является исключением и ипотека.

В какой-то мере провести сделку по покупке вторичного жилья в ипотеку даже проще, чем приобретение/продажу недвижимости за наличный расчет, так как процесс оформления ипотечной сделки довольно жестко контролируется банком.

Кредитная организация самостоятельно проверяет юридическую чистоту квартиры и консультирует по вопросам составления договора купли-продажи, а то и самостоятельно его готовит.

Другое дело, что банк никак не поможет в проведении сложной сделки, например при «цепочке квартир», когда одновременно продается и покупается несколько объектов недвижимости.

Также могут быть немалые сложности при выделении доли несовершеннолетним детям, продаже квартиры по доверенности и в других случаях.

Поэтому покупка жилья самостоятельно рекомендуется только при проведении самых простых сделок, а при любом сложном варианте лучше обратиться в агентство или к частному риэлтору.

Это позволит избежать многих «подводных камней», которые особенно часто встречаются на рынке вторичной недвижимости.

Плюсы и минусы покупки жилья на вторичном рынке в ипотеку

достоинства и недостатки

Приобретение вторичного жилья в ипотеку имеет как неоспоримые преимущества, так и существенные недостатки.

К главному плюсу можно отнести то, что во вторичное жилье можно заехать, не делая полноценный ремонт.

Кроме того, выбор вторичных квартир на рынке недвижимости гораздо шире, а так как вторичное жилье продают физические лица, то покупатель всегда может сторговаться на более низкую цену квартиры.

К недостаткам приобретения вторичного жилья в ипотеку можно отнести:

  • широкий список требований кредитных организаций к жилью (далеко не каждую вторичную квартиру можно приобрести),
  • необходимо контактировать с частными продавцами, которые могут менять условия в процессе сделки (повышать цену, отказываться от продажи, в целом вести себя «странно» и т. д.),
  • зачастую вторичное жилье нуждается в полноценном ремонте, затраты на который приближаются к ремонту новостройки,
  • далеко не все хозяева квартир готовы продавать жилье в ипотеку, так как в этом случае необходимо указывать полную стоимость в договоре.

И в заключении советуем Вам посмотреть видеосюжет о покупке вторичного жилья в ипотеку:





1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Портал о недвижимости, юридические консультации и советы по вопросам покупке, продаже, аренде
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: