Можно ли и как делать перепланировку в ипотечной квартире: пошаговая инструкция

У новоселов-заемщиков часто возникает вопрос, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире?

Ответ неоднозначен, так как важно сначала получить разрешение, и не только от жилищной инспекции.

Как все сделать правильно, чтобы избежать проблем?

Законодательство

закон и правовые акты

Вопросы перепланировки жилья, заложенного по договору об ипотеке, регламентируются такими законодательными актами:

  • ЖК РФ (ст. 25, ст. 26),
  • Законом Об ипотеке № 102-ФЗ.

В ст. 29 Закона № 102-ФЗ сказано, что пользующийся квартирой заемщик не вправе ухудшать ее и уменьшать стоимость.

Перекройка жилья может оказаться тем вмешательством, которое повлечет снижение стоимости ипотечной квартиры и вызовет недовольство кредитующего банка.

Несанкционированная переделка чревата штрафом или требованием вернуть жилищу первоначальный вид.

Перепланировка квартиры в ипотеке

Правильно толковать смысл ст. 29 Закона № 102-ФЗ следует так: перепланировка возможна, но только в случае, если приведет к улучшению имущества и повышению стоимости.

Четко это понятие раскрыто в п. 2 ст. 25 ЖК РФ.

Перепланировка – изменение конфигурации помещения, влекущее корректировку технического паспорта.

Изменить план квартиры, даже не ипотечной, на свое усмотрение нельзя: подобное действие расценивается как самовольное и противозаконное.

Опаснее всего то, что неграмотные действия могут привести к ослаблению несущих конструкций каркаса здания всего дома и создать угрозу для здоровья и жизни жильцов.

Виды

категории изменений

В квартире можно выполнять без всяких разрешений и согласований работы, в результате которых не меняется конфигурация, то есть план помещения.

К подобным действиям относятся следующие работы:

  1. косметический ремонт – побелка потолков и стен, оклейка обоями, замена линолеума иным покрытием без затрагивания всей площади и т. п.,
  2. облицовка стен ванной, санузла, кухни или замена на обшивку пластиком и т. п.,
  3. замена оконных и дверных блоков новыми из тех же или других материалов (без изменения размеров),
  4. замена радиаторов (без смещения) на аналогичные и пр.

Такие работы не являются перепланировкой.

Перепланировки различают таких видов:

  • простые,
  • сложные.

Оба вида включают работы, в результате которых меняется конфигурация, т. е. план помещений.

К простому виду относятся такие работы:

  1. изменение границ санузлов и ванных – объединение в совмещенный сан. блок или, наоборот, разделение,
  2. разборка существующего пола и замена новым, включая утепляющий слой,
  3. перенос окон, дверей,
  4. закладка проемов,
  5. расширение площади кухни, коридора за счет демонтажа кладовки и т.п.

виды переустройства

Если действия простые, не затрагивающие несущих элементов, тогда заказывать индивидуальный проект не требуется, достаточно эскиза.

Сюда относится:

  • устройство арочных проемов вместо внутренних дверей,
  • монтаж легких перегородок,
  • разборка не несущих перегородок,
  • смещение сантехнических приборов и т. п.

Без индивидуального проекта не обойтись, когда:

  1. балкон, лоджию объединяют с кухней или комнатой,
  2. расширяют санузел, захватывая часть соседних помещений,
  3. из смежных комнат делают отдельные,
  4. устраивают дополнительный туалет и пр.

Существует еще один вид перепланировки, когда квартиру, построенную по определенному типовому проекту, проектные организации уже перекроили по-новому, но тоже в типовом варианте, внесенном в специальный каталог.

Тем, чья квартира попала под типовую перекройку, повезло, так как заказ индивидуального проекта не нужен, можно сразу запрашивать разрешение, указывая вариант переделки.

Отношение банков

Договор об ипотеке, по определению, не что иное, как договор о залоге имущества.

И хотя заемщик вправе пользоваться заложенной квартирой, имущество фактически приобретено на деньги банка и в полной мере не принадлежит залогодателю.

Если у залогодателя начнутся финансовые проблемы и накопится задолженность по кредиту, банк имеет право квартиру продать и покрыть свои убытки.

На момент заключения договора квартиру оценивают и определяют ее как рыночную, так и ликвидационную стоимость.

как относятся банки?

Нерациональная перепланировка может ухудшить эксплуатационные характеристики и понизить цену.

В результате чего банк не получит той суммы, которую предполагалось выручить при реализации ипотечного жилья.

В ипотеке задействована обычно и страховая компания, также не желающая упустить свою выгоду. По этой причине банки не всегда разрешают делать перекройку площади залоговой недвижимости, прописывая в договоре запрещающие пункты.

Что не стоит покупать?

Выбирая квартиру под ипотеку, стоит выяснить, совпадает ли план помещений с первоначальным, или имело место вмешательство в планировку.

Это можно сделать, нанеся визит соседям сверху или снизу, но несведущим людям лучше всего воспользоваться услугами специалиста из риэлтерской конторы или БТИ.

Если выявится, что перепланировка сделана, но не узаконена, и при этом заключается в следующем:

  • затронуты несущие стены (пробиты проемы, разобраны участки стен под балконным окном и т. п.),
  • кухня, ванная расширены в сторону комнаты,
  • перекрыты вентиляционные каналы,
  • коммуникации заделаны в стены и недоступны,
  • устроен дополнительный санузел в одной из комнат и пр.

То такую квартиру лучше не брать. Узаконить вариант подобных изменений, скорее всего, не удастся.

Оформление перепланировки

Решив все-таки перекроить ипотечную квартиру и сделать ее отличной от типовых, необходимо действовать в определенной последовательности.

Изучение договора

чтение договора

Необходимость тщательного изучения договора на ипотеку продиктована п. 1 ст. 29 Закона № 102-ФЗ.

В нем говорится о недопущении ухудшения имущества и снижения его стоимости, но только тогда, когда «иное не предусмотрено договором».

В договоре следует искать пункт касательно перепланировки. При наличии запрета на подобную процедуру можно успокоиться и не предпринимать никаких шагов: ничего не выйдет.

Если на этот счет в договоре никаких ограничений нет, тогда можно перекроить жилплощадь, но сделать это грамотно и так, чтобы квартира стала существенно удобнее, лучше.

Согласование с соседями и жильцами

В приватизированном жилье необходимости согласования перепланировки своей жилплощади с соседями не предусмотрено ни одним законодательным актом.

Важно, чтобы эти действия не нарушали прав других людей и не угрожали их здоровью и жизни. Если же совладельцев несколько, или когда займодатель – третье лицо, то от этих граждан, причастных к ипотеке, независимо от их места прописки и проживания, потребуется письменное подтверждение согласия.

Если переустройство квартиры включает, например, перенос водопроводного или канализационного стояка, это как раз касается непосредственно соседей снизу, от которых потребуется одобрение в письменном виде.

Хотя перепланировка и переустройство – не одно и то же, обычно эти два вида переделки квартиры совмещаются и протекают параллельно (при необходимости).

Интересы других собственников помещений также окажутся затронутыми, если инициатор перепланировки собирается расшириться в сторону общего коридора, тамбура или захватить часть чердака, подвала. В этом случае правила требуют согласия не менее, чем 2/3 всех жильцов дома или лица, уполномоченного представлять их интересы.

С соседями необходимо однозначно договариваться и получать письменное согласие, когда квартира коммунальная, тогда места общего пользования в равной степени принадлежат всем соседям. В коммуналке несогласие одного из соседей сделает перекройку помещений невозможной.

Перечень документов, которые нужно собрать для получения разрешения на переделку жилья, приведен в ст. 26 ЖК РФ. В п. 5 этой статьи четко говорится о необходимости оформления письменного согласия на изменения всех членов семьи (даже тех, кто временно не проживает) нанимателя жилплощади по договору соц. найма.

Образец согласия соседей на перепланировку.

Оформление эскиза или проекта

эскиз или проект?

Для наглядной демонстрации изменений конфигурации квартиры при простой перепланировке необходим эскиз, при сложной – индивидуальный проект.

Если эскиз можно изобразить и самостоятельно, и воспользоваться услугами профессионалов, то проект следует заказать фирме.

Она должна специализироваться на оказании подобных услуг и иметь все разрешительные документы и допуски.

Чтобы проектная компания могла приступить к работе, необходимо предоставить:

  1. поэтажные планы (как минимум этажа, где расположена перестраиваемая квартира, а также этажей, находящихся выше и ниже),
  2. эскиз планируемых изменений,
  3. техническое заключение о состоянии конструкций зданий и реальности воплощения задуманного в жизнь,
  4. ситуационный план.

Также потребуются некоторые чертежи марки АР – вертикальные разрезы здания, планы полов с детализацией всех слоев, экспликации помещений, описательная часть и пр. Чертежи можно найти в УК или в БТИ.

Проектировщики учтут также, из каких материалов построен жилой дом, особенности конструктивных решений, и в своей работе будут четко соблюдать требования СНиП и норм действующего законодательства РФ.

Согласование с банком и страховой компанией

В банк нужно идти, имея на руках эскиз или проект, прикладываемые к заявлению. Может быть истребована предварительная оценка стоимости ипотечной квартиры с учетом планируемой перекройки жилища.

Образец заявления на перепланировку квартиры.

Письменный ответ содержит обычно такие условия:

  • выполнить работы за определенный срок,
  • получить новый техпаспорт,
  • получить свидетельство в ЕГРН на основании свежего техпаспорта.

Страховую компанию интересует больше всего повышение стоимости квартиры после реализации новшеств. При согласии банка страховая фирма не возражает против переделок залогового имущества.

Заручившись разрешением банка и страховой компании, нужно стремиться как можно быстрее закончить бумажный период перепланировки и приступить к работам.

Срок, отведенный банком, нарушать нельзя.

Обращение в жилищную инспекцию

как обратиться в жилищную инспекцию?

В жил. инспекцию необходимо передать пакет бумаг, включающий:

  1. заявление на согласование,
  2. эскиз или проект,
  3. правоустанавливающие документы на жилье,
  4. техпаспорт, кадастровый паспорт,
  5. согласования с соседями, с жильцами,
  6. согласование от банка,
  7. документ из общества охраны памятников, разрешающий производство работ, если жилой дом является памятником культуры, архитектуры.

Жил. инспекции отводится на вынесение решения время до 45 дней (п. 4 ст. 26 ЖК РФ).

При отказе переделка ипотечной квартиры не состоится, а в случае положительного решения немедленно нужно форсировать работы по перепланировке.

Образец положительного решения о проведении перепланировки.

Обращение в БТИ

В БТИ необходимо обращаться после окончания всех работ для того, чтобы техники зафиксировали новое расположение стен, перегородок, дверей и т. п.

Вызов техника и заявление на оформление нового техпаспорта – это те действия, которые владелец ипотечной недвижимости выполняет в БТИ.

Образец заявления в БТИ о предоставлении нового техпаспорта.

Регистрация и предоставление документов в банк

Получив в БТИ новый техпаспорт, заемщик может обращаться в ЕГРН, где внесут изменения в базу данных и взамен прежнего свидетельства о праве собственности выдадут новое.

В банк нужно с сопроводительным письмом предоставить свежий техпаспорт и действующие правоустанавливающие документы.

Сроки

каковы сроки?

Каждый из шагов требует некоторых затрат времени:

  • изготовление эскиза – 3-5 дней,
  • выполнение проекта – 2-6 недель,
  • рассмотрение в банке – 1-1,5 мес.,
  • получение техпаспорта в БТИ – 10-14 дней,
  • согласование в жил. инспекции – 45 дней.

Продолжительность ремонтно-строительных работ зависит от объемов, специфики и возможности совмещать технологические процессы, немаловажно и число работающих, и их профессионализм.

Причины отказа

Отказ может последовать по таким причинам:

  1. планируемые работы угрожают целостности и устойчивости всего здания,
  2. задуманная перепланировка нарушает требования СанПиНов, СНиП,
  3. заемщик не предоставил полного пакета документов.

Также откажут в перекройке жилища, если жилой дом является памятником архитектуры, истории.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры, взятой в ипотеку?

Последствия неузаконенной перекройки квартиры регламентируются ст. 29 ЖК РФ, гласящей, что инициатору новшеств придется вернуть жилье в первоначальный вид, если жил. инспекция вынесет такое решение.

В п. 5 ст. 29 ЖК РФ сказано, что нежелание восстановления квартиры приведет к судебному разбирательству, вследствие чего жилье реализуют и отдадут остаток денег после погашения всех судебных издержек.

В ипотечном жилье все еще проще: так как юридический статус жилплощади не вполне определен, то есть заемщик по сути не является полноправным владельцем, то банк имеет право расторгнуть договор ипотечного кредитования.

В результате квартиру продадут по ликвидационной стоимости и вернут только часть денег, уплаченных заемщиком.

Возможна ли покупка в ипотеку квартиры с неузаконенной перепланировкой?

покупка в ипотеку с незаконной перепланировкой

Такой вариант возможен, если аккредитованный оценщик из числа проверенных партнеров банка нанесет визит и установит, насколько сложный случай переделки в квартире.

Опытный специалист разберется, реально ли узаконить изменения, и укажет выводы в своем отчете.

В случае простой перепланировки, не затрагивающей несущих конструкций и не нарушающей главных правил, банк пойдет на ипотечное кредитование, вписав в договор пункт об узаконивании изменений в течение 6-12 мес. за счет средств заемщика.

При условии, что в квартире явно нарушены требования СНиП и переделки узаконить не получится никогда, разумнее выбрать другой объект для ипотеки.

Риск потерять и жилище, и деньги слишком велик, поэтому имеет смысл следовать требованиям законов и сначала получить все разрешения, после чего переделывать ипотечное жилье.

Банкам выгодно согласиться на нововведения, если недвижимость вследствие законной перепланировки вырастет в цене.

О том, как узаконить перепланировку в ипотечной квартире, смотрите в видеоролике:





1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Портал о недвижимости, юридические консультации и советы по вопросам покупке, продаже, аренде
Adblock
detector