О возможности продажи квартиры ниже кадастровой стоимости в 2019 году

Многим владельцам недвижимых объектов ответ на вопрос о том, можно ли продать квартиру ниже кадастровой стоимости, кажется довольно сложным, с правовой точки зрения, в особенности, если брать в учет изменения в законодательстве, вступившие в силу в 2019 году.

Продавая жилплощадь, ее бывший хозяин получает прибыль, с которой необходимо уплатить соответствующий налог. Чтобы избежать этого или хотя бы сократить размер выплаты, люди часто идут на хитрость.

Делая стоимость жилья низкой, и прописывая эту цифру в официальном соглашении, владельцы имущества делают так, что действительная сумма просто переходит из одних рук в другие, не попадая в бюджет государства. Данный процесс именуется сокрытием налогов.

Поправки в законодательстве

В 2016 году начали действовать поправки в НК Российской Федерации, причиной появления которых стал закон «О внесении изменений», касательно условий освобождения от налога той прибыли, которая появляется после продажи собственности:

  • внесены изменения в текст п. 17.1 ст. 217, в котором прописаны общие правила освобождения от уплаты налога с прибыли, полученной после продажи имущества, находившегося во владении физического лица: владение данным имуществом не менее трех лет. Такие правила касались и тех, кто хотел продать жилые постройки, землю (земли) и прочие объекты владения. Исключением являлись ценные бумаги и имущество, которое ИП использует для ведения своего бизнеса. Изменения в этом пункте, касательно продажи недвижимых объектов, адресуют к еще одной статье НК РФ,
  • создана новая ст. 217.1, содержащая в себе описание процедуры освобождения от уплаты налога после продажи недвижимых объектов, которая сузила круг людей, обладающих правом на освобождение собственной прибыли по истечении трех лет нахождения имущества в собственности, определив стандартный единый срок для владения, равный пяти годам. Здесь же возникло условие, касающееся обложения налогом прибыли, устанавливаемой по цене объекта в кадастре, если данный объект был продан по стоимости ниже, чем кадастровая. Регионы теперь могут сократить пятилетний период владения и коэффициент, используемый для установления налогооблагаемой суммы.

Нововведения используются только в отношении той недвижимости, которой физической лицо начало владеть после 1 января 2016 года.

Условия получения имущественного вычета при продаже имущества по истечению периода владения, предоставляющего права на освобождение от уплаты налогов, с 1 января 2016 года остаются прежними и дают возможность использовать один из указанных ниже вычетов (если не имеются в виду ценные бумаги или недвижимость, используемая предпринимателем для ведения бизнеса):

  • в размере прибыли от реализации, но не более миллиона рублей при продаже жилплощадей или земельных участков,
  • в размере прибыли от реализации, но не более двухсот пятидесяти тысяч рублей при продаже других недвижимых объектов,
  • в объеме подтвержденных официально расходов, которые имели место во время покупки имущества.

Продажа по кадастровой цене: всегда ли возможна

Оценка жилплощади, исходя из ее стоимости в кадастре, часто осуществляется в общем порядке, посредством сличения похожих по характеристикам объектов и без учета особенностей отдельной недвижимой единицы (хотя это и соответствует законодательству).

На сегодняшний день существует несколько причин, по которым реализовать жилье по стоимости, равной показателю в кадастре, практически нереально:

  • это нововведение возникло прямо во время развития серьезного экономического кризиса, когда жилье стало стоить очень мало (особенно дома за городом). Покупательская способность граждан уменьшилась, а стоимость, прописанная в государственном кадастре, осталась прежней,
  • влияние может оказывать плохая и неудобная планировка или же критичное состояние по причине давно не производимого ремонта и прочих причин.

Продажа жилья и земельных участков, купленных до 2016-2017 годов

Так как изменения, внесенные в законодательство, относятся только к недвижимости, которая стала собственностью не ранее 1 января 2016 года, объекты, купленные до 2016 года, облагаются налогом в соответствии со старыми правилами, даже если продавать их начали уже позже 1 января 2016 года. Старые правила:

  • имущество, которым собственник владел более трех лет, не облагается налогом,
  • при реализации до того, как прошли три года владения, может использоваться один из видов имущественного вычета: конкретная сумма или объем расходов по факту, не выше существующих при покупке имущества,
  • размер стоимости продаваемого объекта в кадастре для уплаты налогов не обладает какой-либо важностью.

Нюансы сделок

Есть некоторые нюансы, о которых непременно нужно знать, желая продать участок или квартиру:

  • если жилплощадь была приобретена до 1 января 2016 года, то налоговые выплаты исчисляются на основании стоимости соглашения о купле-продаже. Момент покупки – это день регистрации права на владение имуществом или открытия наследства,
  • если объект реализуется по стоимости, превышающей 70% цены в кадастре, то последний параметр вообще не имеет значения, т.к. сумма налога рассчитывается, исходя из цены, прописанной в договоре купли-продажи,
  • если стоимость менее 70% стоимости в кадастре, тогда договорная цена теряет значение. Прибылью продавца в любом случае будет являться сумма, прописанная в кадастре, и по ней будет считаться величина налога,
  • если в кадастровую стоимость вносились изменения, то обычно нужно указать ее значение на январь того года, в котором был продан объект,
  • если кадастровая стоимость не установлена (иногда бывает и такое), прибыль указывается от цены, прописанной в соглашении.

Продажа недвижимости ниже кадастровой цены

Сделав вывод из всего, что сказано выше, и ответив на вопрос о том, можно ли продать свою квартиры ниже кадастровой стоимости в 2019 году, следует понять, что специальное уменьшение цены жилплощади по сделке не принесет особой выгоды ни продавцу, ни покупателю. От этого они не получат ничего, кроме, возможно, таких последствий, как серьезная налоговая проверка.

Единственный законный метод ухода от уплаты подоходного налога с реализации недвижимости – недвижимость, проданная по цене не выше миллиона рублей (при ее совпадении с ценой в кадастре).

Важно! Сделки, касающиеся продажи квартиры, дома или участка ниже кадастровой стоимости в этой ситуации, не подлежат налогообложению, т.к. миллион – это объем налогового вычета, предоставляемого гражданину государством. Если жилплощадь, которая находилась во владении около двух лет, реализована за три миллиона рублей, налог выплачивается только с двух миллионов.

Необходимо своевременно узнать условия, действующие в области, в которой осуществляется продажа, продажи относительно времени владения и коэффициентов на понижение это касается особенно, и только после этого устанавливать цену всей процедуры.

Можно ли продать земельный участок, квартиру или дом дешевле цены, прописанной в кадастре законным образом? Есть два способа, позволяющих сделать это:

  • заявка в органы суда с просьбой о пересмотре цены объекта в кадастре,
  • определение кадастровой стоимости, равной цене на рынке, посредством обращения в Росреестр.

Итак, законный пересмотр цены недвижимости в кадастре, помогающий избежать возможных проблем с налоговой службой, это вполне реальный процесс, не отнимающий большое количество времени, энергии и денег. В такой ситуации лучше сразу прибегнуть к услугам квалифицированного юриста или обратиться в соответствующую компанию за пакетом услуг.

После того как работа независимых экспертов будет окончена, кадастровая стоимости может быть пересмотрена, а налоговые выплаты существенно снижены.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Портал о недвижимости, юридические консультации и советы по вопросам покупке, продаже, аренде
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: