Кадастровая и рыночная оценка земли

Для учета и контроля за эксплуатацией земельных наделов были созданы понятия кадастровая, нормативная и рыночная оценка земельных участков.

Для продажи своих земель или сдачи участка в аренду, собственник использует рыночную стоимость. Кадастровая и нормативная оценки устанавливаются госорганами изначально и служат для налогообложения, правильного определения рыночной оценки, для разрешения спорных вопросов в суде.

Кадастровая

Расчет кадастровой стоимости проводится оценочными организациями на основании контрактов с Росреестром. Оценщики работают, опираясь на закон “Об оценочной деятельности”. При расчете кадастровой стоимости учитываются следующие параметры:

  • в каком состоянии находятся инженерные сети,
  • окружающую инфраструктуру: близость автомагистралей, аэропортов, аэродромов, магазинов, школ, детских садов, парков, развлекательных центров,
  • расположение участка &#8212, географическое (близость моря, леса, гор), местоположение в городской черте( учитывается экологическая обстановка &#8212, близость вредных предприятий, ЛЭП, свалок и т.д.),
  • категория земли и вид ее использования.

Исходя из вышеперечисленных условий, разрабатывается стоимость 1 квадратного метра. Затем полученный результат умножают на площадь участка. В результате и получают кадастровую стоимость.

Хранится кадастровая стоимость в ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости). При необходимости выдается выписка. Информационную же справку о нужном объекте можно найти на сайте Росреестра.

Процедура по пересмотру кадастровой оценки земли проходит каждые 5 лет в сельской местности. В городах &#8212, не чаще, чем каждые 3 года. В Москве и Петербурге земля может переоцениваться и через 2 года. Кадастровая оценка необходима:

  1. при расчете земельного налога,
  2. при расчете подоходного налога (когда хозяин, к примеру, продает или сдает в аренду земельный участок),
  3. при расчете арендной платы на государственную землю,
  4. при расчете оплаты нотариусу на сделках, связанных с наследством или при судебных тяжбах.

При расчете кадастровой стоимости земельного участка не учитываются строения, находящиеся на нем.

Рыночная

Определение рыночной стоимости полностью лежит на собственнике. Хозяин в любое время может изменить ее по своему усмотрению в зависимости от степени выгоды.

ВНИМАНИЕ! Единственным документом, где эта цена фиксируется, является договор купли &#8212, продажи.

Первый вопрос, который возникает у продавца &#8212, “где узнать рыночную стоимость земельного участка?” Это сделать несложно, так как агентства по недвижимости постоянно проводят мониторинг цен. Связавшись с ними онлайн, вы получите исчерпывающий ответ на текущий период.

Расчет рыночной оценки своего участка не сложно сделать самостоятельно. При расчете учитываются следующие параметры:

  • динамика рыночной стоимости,
  • целевое назначение земель,
  • вида разрешенной деятельности,
  • юридическая чистота земельного надела,
  • внешние факторы(экология),
  • место расположения(удаленность от городской черты или центр города).

Для определения рыночной стоимости участка земли нужно провести очень тщательный анализ сложившейся обстановки на рынке недвижимости в данный момент. Для более корректной ее оценки можно привлечь специалиста.

Особенности

Величина налога при сделке с земельным участком начисляется по определенным правилам:

  1. Стоимость земли по Договору на 70% выше Кадастровой оценки &#8212, налог рассчитывается от рыночной стоимости.
  2. Стоимость земли по Договору ниже Кадастровой оценки на 70% &#8212, налог рассчитываться от 70% Кадастровой стоимости.
  3. Кадастровой оценки нет(по уважаемым причинам) &#8212, при расчете размера налога будет учитываться полная Рыночная стоимость объекта.

Если, по мнению собственника, кадастровая оценка земли завышена, ее можно оспорить в суде.

Но, если не прошло больше полугода после того, как была проведена кадастровая оценка можно просто, обратившись в Земельную комиссию или Земельный Департамент, решить вопрос вне суда. Необходимые документы:

  • паспорт,
  • заявление о пересмотре Кадастровой стоимости(составляется в свободной форме),
  • выписка из ЕГРН,
  • отчет об оценке( по запросу в ЕГРН или в Оценочной Комиссии).

В суд подаются эти же документы.

Методы расчета

ВНИМАНИЕ! Перед продажей земельного участка собственник должен знать его рыночную стоимость, чтобы получить выгоду со своей сделки.

Для этого за помощью можно обратиться в агентство по недвижимости, к независимым оценщикам или рассчитать цену самому. Документы, необходимы для обращения к оценщикам:

  1. Паспорт.
  2. Выписка из ЕГРН, удостоверяющая, что вы являетесь собственником.
  3. План участка &#8212, запросить в БТИ.
  4. Документы на строения, имеющиеся на участке.

Можно оценить свою землю и самому. Наиболее часто при расчете применяются следующие способы:

  • метод сравнения продаж.
  • доходный,
  • затратный,

Кратко рассмотрим каждый из них отдельно.

Доходный

Этот метод используется в основном при продаже земельных участков, с которых потенциальный покупатель будет получать постоянный доход: инвестиции, застройка жилыми домами или сельскохозяйственные угодья.

При определении рыночной стоимости необходим комплексный анализ финансово &#8212, экономического состояния земли. Здесь должен поработать специалист.

При капитализации земельной ренты оценка рыночной стоимости проводится в три шага:

  1. Вначале расcчитывается земельная рента.
  2. Затем необходимо определить коэффициент капитализации. Он определяется делением величины ренты на рыночную стоимость аналогичных участков.
  3. Делением ренты на коэффициент капитализации определяем рыночную стоимость.

Затратный

Этот метод как правило используется вместе с доходным. Рассчитываются все затраты и перспектива, которые появятся в будущем при эксплуатации земельного участка.

Или если участок уникальный, рассчитываются затраты на его благоустройство.

Например: при оценке стоимости сельхозугодий учитываются затраты на проведение противоэрозионных работ, гидротехнических сооружений и проведение мелиорации.

При застройке рассматриваемого участка учитываются экологические параметры (уровень шума и состояние окружающей среды), социально &#8212, экономические условия(инфраструктура, доступность транспорта),  инженерно &#8212, строительные условия( сейсмоустойчивость, глубина грунтовых вод, структура почвы), наличие построек и др.

Сравнения

ВАЖНО! Метод сравнения чаще других используется в анализе при определении рыночной оценки земли, поскольку он самый доступный и простой в исполнении.

Основывается на сопоставлении земельных участков, с аналогичными характеристиками. Находится информация о реализации подобных участков, информация систематизируется,анализируется, делаются выводы, применяемые на практике. Последовательность действий:

  • выделяются элементы сравнения,
  • определяется сходство и отличия по каждому из них,
  • проводится корректировка цен в сравнении по каждому из реализованных участков, опираясь на элементы сравнения,
  • выводится обоснованная рыночная стоимость на земельный участок.

Безусловно самыми важными условиями при купле &#8212, продаже земельного участка являются: его целевое назначение, юридическая чистота, географическое расположение(наличие водоемов, гор, красивой равнины),рельеф(ровный, со склоном, наличие оврагов и др.) форма участка(прямоугольный, неровный.и т.д.) инфрактруктура и доступность транспорта.

Немаловажное значение при определении цены имеют также:

  1. условия платежа &#8212, наличные деньги, банковская карта, бартер, векселя и др.
  2. обстоятельства сделки &#8212, был ли участок выставлен в форме публичной оферты на открытый рынок, реализуется в результате банкротства, аффилированность покупателя и продавца(возможность влиять на ход сделки одного из них) и т.д.

Если вы хотите получить с продажи своей земли наибольшую выгоду, имеет смысл обратиться к специалистам!

Единицы сравнения, используемые при анализе  незастроенных участков: за 1 га &#8212, большие массивы земли, 1 сотка &#8212, земли, предназначенные под садоводство, дачное хозяйство, 1 кв метр &#8212, под коммерческую застройку, 1 фронтальный метр &#8212, под торговые предприятия и сооружения сферы обслуживания,

Источники информации для совершения данного метода при продаже земельного участка можно найти у риэлтеров, в газетах, журналах, рекламных буклетах и т.д.

1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Портал о недвижимости, юридические консультации и советы по вопросам покупке, продаже, аренде
Добавить комментарий

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!: