Размен двухкомнатной квартиры на однокомнатную с доплатой

Обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой — нестандартная сделка. Есть несколько способов провести ее быстро и безопасно.

Кому актуальна смена квартиры

Агенты по недвижимости, имеющие богатый и длительный опыт, наверняка сталкивались с самыми различными ситуациями в жизни их клиентов, с самыми разными причинами, по которым те искали возможность обмена однокомнатной квартиры или другой недвижимости.

• В связи с увеличением семьи требуется и расширение жилплощади. И наличие даже однокомнатной квартиры уже может стать хорошим началом для улучшения качества жизни.
• Возникает у клиентов и необходимость в изменении места проживания. Кому-то нужно быть ближе к работе, кто-то переселяется ближе к стареньким родителям.
• Разменивается или обменивается жилье и при разводе.

Тот, кто хочет обменять большую площадь на более компактные размеры жилья, может нуждаться в денежных средствах и рассчитывает на получение доплаты. Если нет острой необходимости в просторных хоромах, почему бы не получить хороший доход от своей недвижимости?

Вам также может быть интересно: Какой этаж самый комфортный для проживания?

Прежде чем выставлять недвижимость на обмен, нужно выяснить, является ли такая операция законной.

ВНИМАНИЕ! Процесс размена и обмена квартир регламентируется статьей 567 Гражданского Кодекса.

Важно знать, как провести обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную грамотно и в рамках жилищного законодательства. Ведь любая ошибка, неточность может стоять слишком больших средств для участников операции.

ВНИМАНИЕ! Такие обмены квартир всегда стоит проводить с помощью авторитетных и профессиональных риэлторов, агентств по недвижимости, чтобы избежать все возможных рисков и быстрее найти нужный вариант.

Вам также может быть интересно: Что значит квартира-распашонка?

Особенности сделки

Может производиться обмен жилья, находящегося в разных населенных пунктах или разного по площади, количеству комнат. Данная операция позволяет избежать нескольких процедур (продажи, покупки), а сразу переоформить недвижимость с одного владельца на другого. Но такие процессы проводятся реже, по сравнению с куплей-продажей и имеют немало подводных (и надводных) камней.

Для того, чтобы удовлетворить запросы клиента, найти для него подходящий вариант, нужно иметь большой опыты и навыки, владеть обширной базой недвижимости на рынке, быстро реагировать на появление предложений.

Вам может быть интересно: Продать недвижимость на «Авито» бесплатно.

Считается, что осуществляется обмен квартиры двухкомнатной на однокомнатную с доплатой. Но всегда ли действует такое правило и от чего зависит характер операции?

1. Сначала стоит выяснить рыночную стоимость обеих объектов сделки. Однокомнатное жилье в благоустроенном центре города может не уступать по цене двушке на окраине, особенно, если она без ремонта, в доме, требующем значительных работ по благоустройству. Нужно обратить внимание на этажность, на наличие бытовых удобств.
2. Имеет значение и площадь. Современные однушки в новостройках могут иметь те же параметры, что и двушка в «хрущевке». И тогда такие объекты могут иметь равнозначную стоимость, даже если они находятся примерно в одном районе.
3. Прежде чем начинать работу по обмену 1 комнатной на 2х комнатную, обращаться в агентство по операциям с недвижимостью, обязательно следует определиться с требованиями к новому жилью. Именно эти требования будут определяющими для риэлтора при поиске вариантов для обмена.

Если же нужен обмен однокомнатной квартиры на двухкомнатную с доплатой с тем же расположением района, нужно будет учесть стоимость доплаты. Несложно выяснить сумму (плюс-минус), изучив стоимость одно- и двухкомнатной недвижимости на страницах соответствующих сайтов, печатных изданий.

Стоит также получить сведения и от риэлторов, которые лучше всего знают о рынке. Они помогут найти выгодную «двушку», а также помогут разменять квартиру на две и другие интересующие вас вопросы.

Это интересно: Квартира гостиничного типа: гостинка — какая она?

Обмен 1 комнатной квартиры на 2 комнатную

Данная ситуация возникает чаще всего когда у людей пополнение в семье или просто хотят свою комнату, хоть и маленькую. Обычно есть 3 способа продать свою однокомнатную квартиру и купить двухкомнатную:

1. обратиться к риелтору;
2. обратиться в агентство недвижимости;
3. обратиться в отдел продаж от застройщика.

К риелтору следует обращаться при его высоком рейтинге, отзывам, либо по совету кого-то из ближних. Но всегда стоит быть бдительным и внимательным.

Обменять однокомнатную квартиру на двухкомнатную с доплатой можно также через агентство. Оно поможет не только выбрать и купить новое жилье, но и сделать это на безопасном уровне при помощи юристов.

При обращении в отдел продаж имеете хороший шанс переехать в новую квартиру в течении месяца. Это зависит от того, за какую цену вы хотите продать свою квартиру. Стоит правильно учитывать ее размеры, местонахождение и район, состояние.

Цена за двухкомнатную в новостройке может быть примерно одинакова с вашей однокомнатной. Тем более скорее всего можно взять в рассрочку, что позволит отделать квартиру.

Обмен на трехкомнатную

Такие запросы от клиентов также получают риэлторы. Но задача еще больше усложняется, ведь возрастет сумма доплаты. Но теоретически такой вариант возможен, если нет препятствий для операции (проживание несовершеннолетних, другое).

• Без доплаты можно обменять на трешку только современную, просторную однушку с отличным ремонтом, в выгодном районе расположения. При этом трехкомнатная квартира будет без ремонта, с отделенным от центра местонахождением. Но такой вариант исключение.
• Как и в ситуации с двухкомнатной недвижимостью, с четырехкомнатной, имеет значение рыночная стоимость этих двух видов жилья, необходимость в срочном обмене, другое.

В большинстве случаев доплачивать придется, но сумма доплаты снова зависит от цены каждого вида недвижимости, участвующих в обмене. Чтобы не ошибиться, выбрать наилучший вариант оплаты, стоит не спешить слишком с оформлением договора обмена.

Обмен на две однокомнатные

Не исключением является возможность обмена квартиры с одной комнатой на две аналогичные. Заинтересованность в такой операции возникает у семей с взрослыми детьми или при разводе супругов. Осуществить план в пределах одного города сложно, тем более не возможно остаться в своем же районе.

Но можно получить два отдельных места жительства в населенном пункте меньшего масштаба или на большом отдалении от центра. Еще один способ – обменять большую однокомнатную квартиру в новостройке на две маленьких в «хрущевках», например.

ВАЖНО! Тот, кто получает две квартиры вместо одной, просторной, с наилучшим ремонтом, должен рассчитывать на то, что ему придется вложить немало средств в новую недвижимость.

Обмен на аналогичную

Если стоимость объектов купли-продажи может координироваться индивидуально в сторону увеличения или снижения, то они признаются условно равноценными. К параметрам уравнивания можно отнести:

• Расположение. Равное относительно центра города или населенного пункта.
• Одинаковая жилплощадь и общая площадь.
• Число комнат.
• Год постройки.
• Техническое состояние помещения.

Если по таким параметрам объекты схожи, то такой обмен может признаваться равноценным. В таком случае потребуется только переоформление документации и смена места жительства.

Если какая-то квартира находится в лучшем районе или отличается по размеру жилплощади, то за это устанавливается дополнительная плата в зависимости от района. Если балкон есть только у одной квартиры, то за него устанавливается доплата, размером его стоимости.

Если дом находится в более удобном расположении к метро или центру, то доплата устанавливается по договорной основе и по соглашению сторон.

При установлении размера доплаты применяется расчёт из рыночной стоимости 1 квадратный метр, установленной для соответствующей категории жилой недвижимости.

Способы оформления

Есть несколько способов размена жилья и оформления этой сделки.

1. Риэлторы могут предложить оформить размен двухкомнатной квартиры обычным договором мены. В нем указывается факт доплаты по желанию участников сделки. Стоит проконсультироваться с юристом, опытным в вопросах недвижимости, по поводу составления такого документа.
2. Также возможен вариант оформления договоров купли-продажи между собственниками жилья. При составлении бумаг определяется стоимость обеих квартир, из чего легко определить и размер доплаты.
3. Агентство недвижимости может купить тот вариант, который подходит клиенту, и продать ему после реализации его квартиры. Вариант надежный, позволяет не упустить выгодный объект. Но риэлтору нужно будет доплатить проценты за его услуги.

Процедура обмена

Процесс оформления операции будет зависеть от того, каким договором она оформляется. Можно подписывать договор мены или двойные договора купли-продажи.

При операции обмена собственники договариваются, указывают ли они доплату в договоре или нет, стоит проконсультироваться по данному вопросу с юристом и риэлтором. Оформление сделки договором мены имеет важное преимущество – сделка облагается налогом один раз.

Но владельцы недвижимости могут принять и вариант составления договоров купли-продажи, уплачивая налоги за каждую сделку. После подписания договоров нужно не забыть зарегистрировать новое недвижимое имущество, чтобы стать его полноправным владельцем.

Сам процесс обмена однокомнатной квартиры на другие виды жилья, в том числе и дом, простой:

1. Сначала нужно найти подходящий вариант – самому или через агентство, тщательно осмотреть его, показать свое имущество. С владельцем квартиры на обмен нужно обсудить все важные вопросы, в том числе и доплату, ее оформление.
2. Сделка оформляется у нотариуса (при сотрудничестве с агентством недвижимости и при самостоятельном решении проблемы). Как правило, нотариус составляет договор, дает его сторонам на изучение. Можно взять с собой на встречу юриста, показать бумагу и ему.

Какие документы нужны? Как правило список такой:

• паспорта сторон (если есть ребенок до 14 лет — его свидетельство о рождении);
• нотариальное согласие супругов (если квартира приобретена в браке);
• кадастровый паспорт квартиры;
• свидетельство о регистрации права;
• правоустанавливающие документы (доказательство того, что именно вам принадлежит квартира);
• квитанция об уплате госпошлины.

Если в семье есть несовершеннолетний ребенок, он должен быть обеспечен местом проживания на данное время. Подготавливается для сделки и техническая документация на квартиру. Бумаги передаются в Росреестр, который проводит регистрацию. Процесс регистрации может занимать от трех дней до недели.

Смотрите видео: как правильно обмениваться квартирами.

Возможен ли отказ в оформлении обмена? Если в Росреестр были предоставлены документы не в полном составе или кто-то из собственников жилья не дал согласия на обмен, договор не может считаться законным.

Вам также может быть интересно: Как проверить онлайн готовность документа в Росреестре

В чем различие между куплей-продажей и меной

Существуют различия между договорами купли-продажи и меной. Суть первой заключается в том, что одно лицо продает, другое покупает (квартиру). Покупатель отдает определенную сумму продавцу и приобретает новое жилье. Он становится собственником квартиры. Продавец в свою очередь распоряжается полученными деньгами как угодно (купить квартиру, гараж, машину, переехать в другую страну и т.д.)

Об этом сказано в ст. 454 ГК РФ. Также с полученного дохода платится подоходный налог.

Если говорить о договоре мены, то тут одно имущество меняется на другое. И не всегда одно и тоже (квартиру можно поменять на квартиру, либо же на автомобиль).

Согласно ст. 467 ГК РФ обмен производится с доплатой, если одно имущество имеет преимущества или недостатки: участок плодородный и имеет выгодное расположение, а обмениваемый автомобиль ржавый и требует ремонта. В случае соглашения между участниками о равноценности объектов доплата не требуется.

В договоре мены каждая сторона исполняет две роли одновременно: продавца и покупателя. Главным аспектом является обязанность уплатить налоги по п.1 ст. 210 НК РФ каждой стороной.

Смотрите видео о том, как лучше осуществить купле-продажу квартиры.

Что такое прямой и альтернативный обмен

Альтернативный обмен предполагает, что в сделке будут участвовать 3 и более стороны (например, родственники хотят разъехаться — и обменивают трехкомнатную квартиру на две: двухкомнатную и однокомнатную). В этом случае для квартиры, которая подлежит обмену, ищется покупатель, а параллельно с этим подбирается квартира для покупки взамен квартиры, подлежащей обмену.

По сути, в таких сделках происходит не обмен в чистом виде, а продажа старой квартиры и покупка новой одновременно. В этом случае не заключается договор мены, а заключается стандартный договор купли-продажи, по которому осуществляются расчеты. Минусы альтернативного обмена те же, что и при заключении договора купли-продажи.

Альтернативный обмен можно провести самостоятельно, найдя покупателя на свою квартиру и подобрав новое жилье. Однако, чтобы быстрее найти подходящие варианты (и увеличить выбор), многие используют услуги риелторов. Также стоит обратиться к специалисту, так как может быть множество нюансов, с которыми самому будет сложно разобраться.

Договор мены

Образец договора мены.

Договор купли-продажи

Образец договора купли-продажи.

Также можно составить договор онлайн, например, тут.

Госпошлина и сроки сделки

Государственная пошлина за регистрацию составляет 2000 рублей и уплачивается до подачи документов. Госпошлины не будет, если регистрация сделки нотариально заверена. Заявление рассматривается в течении 10 дней через МФЦ.

Поиск вариантов

При сотрудничестве с агентством нужно будет понести дополнительные расходы на оплату его услуг, но какой вариант на много снижает риски сделки. К тому же риэлторы владеют большой базой данных по объектам, выставленным на продажу или обмен, с ними найти подходящую недвижимость намного быстрее.

Также можно воспользоваться и другими возможностями для поиска недвижимости:

• Нужно постоянно мониторить все объявления по интересующему вопросу, располагающиеся на соответствующих сайтах, страницах печатных изданий. Всегда много объявлений на специальных досках, размещенных возле домов, просто на проходной части улиц. Но, как показывает практика, большинство этих объявлений также даются риэлторами.
• Еще один способ поиска жилья для обмена – самому дать объявление «меняю квартиру». Сразу по нему с вами будут связывать и агентства, но позвонят и собственники жилья.

Первый способ поиска, через агентство по недвижимости, потребует дополнительных расходов (и немаленьких), другие будут практически бесплатными (поклеить объявления можно и самостоятельно, в свободное время). При желании можно действовать в трех направлениях, в таком случае результат появится намного быстрее.

Налоги и льготы

Государство считает, что вы получаете доход от продажи своей квартиры, поэтому и устанавливает налог. Его размер 13% — стандарт для физических лиц. Также он составляется от разницы между суммой продажи и покупки.

В 2021 году государство ввело несколько изменений касаемо уплаты налогов на имущество физических лиц. Самое важное изменение — это новый механизм расчета налога. Теперь расчет будет зависеть от кадастровой стоимости, которая будет сравнима с рыночной. У тех регионов, которые перешли на новую систему расчета, налог будет взиматься по заниженным коэффициентам. Они будет постепенно расти и через 3 года будет взиматься полная стоимость.

Как рассчитать налог по продаже квартиры? Существует простая формула, по которой легко сделать расчет (доход от продажи квартиры — 1 млн. руб.)*13%=НДФЛ. Один миллион — это максимальная сумма налогового вычета при продаже домов, квартир, дач, земельных участков.

Затем берется максимальное значение из двух критериев:

• 70% кадастровой стоимости квартиры (определяется на 1 января того года, в котором она продается);
• цена продажи квартиры.

Также сделать расчет налога с продажи квартиры можно в специальном онлайн-калькуляторе.

Льготы

С конца 2020 года изменились правила перерасчета ранее исчисленных имущественных налогов для физических лиц. В соответствии со ст. 407 НК РФ пенсионеры, ветераны боевых действий, инвалиды и другие категории льготников освобождаются от уплаты налога. По закону льгота может быть предоставлена только для одного объекта каждого вида.

С этого года льготы получили и дольщики, которые покупают квартиры в новостройке или являются участниками ЖСК. По новым правилам срок владения квартирой будет отчитываться с момента окончательной оплаты ДДУ. Такое нововведение позволит продавать квартиры раньше без уплаты НДФЛ.

Также упростили получение налогового вычета при покупке земельного участка, дома или квартиры. Составлять 3-НДФЛ теперь не обязательно, ведь физлица смогут возмещать НДФЛ при помощи одного заявления. Помимо сокращения списка документов, сократится срок получения вычета. Камеральная налоговая проверка будет занимать 30 дней с момента подачи заявления. Деньги же на счету будут в течении 15 дней после окончания проверки.

Чего не стоит делать

При обмене квартир или продажи не стоит нарушать закон при уклонении оплаты налога. Например, если указать в договоре купли-продажи заниженную цену квартиру и затем оформлять разницу расписками.

Можно указать почти любую сумму. Однако, налоговая проверяет кадастровую стоимость квартиры по состоянию на 1 января того года, в котором вы совершаете сделку. Потом эта стоимость умножается на коэффициент 0,7 и смотрится цена продажи. В случае заниженной стоимости вам все равно посчитают налог от суммы кадастровой стоимости квартиры с коэффициентом 0,7.

Допустим, вы на продажу выставите квартиру за 1 млн и 400 тыс. рублей. Кадастровая стоимость на 1 января составила 3 млн. Если применить коэффициент 0,7, то выйдет 2 млн и 100 тыс. рублей. Именно за такую сумму вам насчитают налог.

Помимо этого, если налоговая узнает о заниженной цене при подписании договора, вам грозит налоговая ответственность. За такое нарушение придется уплатить недоимку (недоплаченная сумма налога) и штраф в размере до 40% от этой недоплаты. Максимальный размер штрафа накладывается в случае умышленного нарушения. Умысел доказывает налоговая по п.3 ст. 122 НК РФ.

За первое нарушение отделываются лишь налоговым наказанием при условии полного возмещения суммы недоимки и штрафа. При повторном уклонении от уплаты налогов грозит уже уголовная ответственность.