Объект незавершенного строительства: что это такое

В современной России ситуация незавершенного строительства, к сожалению, довольно типичная ситуация. По разным причинам, чаще из-за недостатка средств, некоторые здания остаются недостроенными и плохо вписываются в пейзаж современного города.

Разберемся с понятием незавершенного строительства подробнее.

Основные понятия

В правовых документах до сих пор нет четкого определения незавершенного строительства. Так или иначе любое здание находится на определенном участке земли, к которому оно автоматически привязывается. Исходя из этого можно сделать вывод, что любое строение, даже недостроенное относится к недвижимому имуществу. На это указывает ГК РФ ст.130.

На практике, чтобы определить объект незавершенного строительства он должен содержать один из следующих признаков:

• Здание должно быть объектом долгосрочного строительства. Разного рода «беседки», веранды или киоски не могут стать объектами незавершенного строительства.
• Факт строительства должен быть приостановлен на конкретный срок (квартал, год и т.д.). Возможно приостановление без определенной даты при наличии объективных причин. Причиной же для остановки строительства множество &#8212, от нехватки финансирования до природных или техногенных катастроф.
• Объект должен находиться на любом этапе строительства. На участке может находиться только заложенный фундамент или построен только один из нескольких этажей. На участке может стоять уже готовый дом, без подведенных коммуникаций, чердака, дверей или окон. Отсутствие крыши тоже позволяет отнести объект к незавершенному строительству.

Как правило, для признания объекта незавершенным достаточно готового фундамента, причем он должен быть новым или обновленным. Невозможно признать незавершенным строительством старый фундамент из-под сарая или бани.

Чтобы решать разногласия граждан по вопросу судебные органы выпустили постановление от июня 2015 года, где говорится, что присвоить зданию статус незавершенного объекта можно если оно подходит под статус частично построенного капитального здания.

Частично регулируют вопрос о незавершенном строительстве такие документы как Гражданский и Градостроительные кодексы.

Подводя итог, объект незавершенного строительства &#8212, это здание капитального строительства, которое частично завершено, но не позволяет в силу отсутствия коммуникаций использовать его в гражданских или коммерческих целях.

Уровни

В юридических документах нет четкого разделения объекта по уровню его незавершенности. Достаточно нового фундамента или минимальных отделочных работ. Для более полной оценки незавершенного объекта обратимся к строительным документам.

В строительстве существует четыре различных уровня, которые указывают на степень незавершенности объекта:

1. Первый уровень (завершенность до 15%). Как правила на данном этапе утвержден план объекта, возведены временные и сопутствующие объекты, обеспечены жилищные условия для рабочих, осуществляется поставка материалов и строительного оборудования.
2. Второй уровень (завершенность до 50%). Продолжается поставка стройматериалов, возведены несущие конструкции, практически завершены работы по покрытию крыши, продолжаются работы по обеспечению коммунальной инфраструктуры (газ, вода, электричество).
3. Третий уровень (завершенность до 75%). Начальный этап отделочных работ, практически завершено подведение коммуникаций, поставка стройматериалов и оборудование полностью завершена.
4. Четвертый уровень (завершенность до 99%). Возведен каркас здания, отделочные работы завершены на половину, все сопутствующие постройки завершены, продолжается введение здания в эксплуатацию.

Оформление

На любой стадии незавершенного строительства возможно оформить полный пакет документов на право собственности. Именно после регистрации возможно будет совершать любые сделки относиться объекта недвижимости. К ним относится: купля-продажа, дарственная, наследование, передача под залог, мена.

Отметим некоторые документы, которые подтверждают права собственности на землю или здание:

• документ о собственности на земельный участок и здание по отдельности,
• документ о наследовании,
• документ о правах на бессрочное строительство на конкретном земельном участке.

Ранее оформить документы на право собственности гражданин мог только в случае активных действий с объектом строительства: продажа, дарение и прочее. Внесенные поправки в действующее законодательство отменили подобные ограничение. В настоящее время возможно оформить право собственно и сколько угодно времени не приступать к активным сделкам.

ВНИМАНИЕ! Собственно вступить в собственность незавершенной стройки может только совершеннолетний гражданин или его опекуны в случае признанной недееспособности.

Список документов

Не смотря на то, что объект строительства не завершен он подлежит обязательной регистрации в надзорных органах. Ниже представлен требуемый список документов:

1. Документ, подтверждающий личность (паспорт).
2. Квитанция с оплаченной государственной пошлиной.
3. Документы и смета на строительство объекта (техпаспорт, отчетные документы из бухгалтерии и прочие).
4. Документ о правах собственности на землю.
5. Разрешение на строительство, выдаваемое местным муниципалитетом.
6. Документы, который подтверждают отсутствие любого вида обременения, также документы, которые подтверждают, что на здание не претендуют другие граждане или организации.
7. Документы, которые подтверждают отсутствие любого вида подряда на объект.
8. Любые иные документы, которые потребуют надзорные органы для регистрации.

Все документы предоставляет собственник в службы государственной регистрации.

Существует возможность оформить какую-либо часть здания, но для этого следует предоставить дополнительные документы, которые продемонстрируют денежную и материальную возможность завершить строительство.

Самовольные постройки

В некоторых случая возможны проблемы с регистрацией незавершенного строительства. Обычно это происходит с так называемым «самостроем». Гражданский Кодекс относит к «самовольным» строениям следующие объекты:

• возведенные с грубейшими нарушениями капитального строительства,
• возведенные без каких-либо сопроводительных документов и разрешений от надзорных органов,
• возведенные на земле, которая не предназначена для строительства (заповедная зона, пахотные земли и прочее),

Если объект попадает под одно из следующих определений, то в регистрации будет отказано. Для регистрации подобных зданий следует обратиться в судебные органы. Но, как правило, такие дела сильно затягиваются и имеет низкий процент положительных решений.

ВНИМАНИЕ! Для любого действия с «самостроем» требуется официальный документ, оформленный на бумаге. В противном случае юридической силы операция не имеет.

Распоряжение

После урегулирования юридических вопросов собственник может распоряжаться объектом по своему усмотрению. Продажа происходит по стандартной схеме через регистрацию документа покупки и продажи. Существует возможность продать объект вместе с землей. В таком случае составляется единый договор на продажу.

Оформляются документы в ближайшем МФЦ. Для регистрации требуется документ, удостоверяющий личность и договор о купле-продажи. Государственная пошлина за переход собственности составит порядка 2000 рублей.

ВАЖНО! Здание, строительство которого приостановлено, может быть законсервировано по решению заказчика. Консервация возможна сроком от полугода при наличии объективных причин для подобного решения.

Заказчик отправляет все требуемые документы надзорным органам (включая пожарную инспекцию, МВД и прочие), отдает распоряжения подрядчику по консервации и оплачивает все издержки, включая экологический сбор.