Аренда земельных участков — это что такое

На сегодняшний день аренда является достаточно востребованным видом коммерческих отношений. Важно, что российское законодательство допускает передачу/получение в аренду (наем, лизинг) различной собственности – движимое или недвижимое имущество, жилые или нежилые помещения. Условия составленного документа не должны противоречить законодательно-правовым нормам РФ, а также ущемлять права сторон-участниц сделки. Сегодня мы расскажем об аренде земли — это что такое, поговорим об особенностях оформления соглашения и существенных условиях договора.

Особенности аренды земли

Аренда земли, вне зависимости от площади территории – это сделка, где собственник недвижимости предает ее для временного использования частному лицу либо организации. Основываясь на достигнутых договоренностях, пользователь земли выплачивает собственнику арендную плату, согласованную в процессе оформления сделки. Срок эксплуатации земельного надела, переданного собственником арендатору, тоже определяется на этапе заключения договора.

Взаимоотношения между сторонами-участницами сделки регламентируются положениями Земельного и Гражданского кодекса. Так, статья 609 (ГК РФ) гласит, что:

1. Главный документ сделки должен быть составлен соответственно с определенными требованиями.
2. При аренде территории сроком свыше 12 месяцев или, когда в сделке участвует организация (независимо от имеющегося статуса), то обязательно письменное оформление соглашения.
3. В отдельных случаях сделка должна быть зарегистрирована в уполномоченной инстанции (Росреестр).
4. Если при завершении арендных договоренностей арендующая сторона может переоформить землю в собственность на основании статьи 624 Кодекса, то главный документ арендной сделки изначально оформляется, как купля-продажа данной недвижимости.

Сторонами договора при аренде земельных наделов вправе выступать обычные граждане и компании – каждый из них может являться арендодателем или арендатором. Заметим, что в качестве арендодателя могут выступать местные администрации, региональные власти и государство, точнее, лица, уполномоченные властными структурами проводить от их имени соответствующие сделки.

Вновь обратимся к Кодексу статья 609, где прописаны ключевые положения аренды земельных участков. При отсутствии хотя бы одного пункта в документе, сопровождающем сделку, соглашение утрачивает юридическую силу. К ключевым условиям договора относятся:

• участники договора – арендодатель (собственник земли, передающий ее во временное использование) и арендатор (гражданин или организация, предполагающие ее использование в соответствии с обозначенными в договоре целями),
• объект арендного соглашения – земельный участок, его категорийная принадлежность и целевое предназначение,
• величина арендных платежей и порядок их внесения,
• права, обязательства и ответственность участников арендного соглашения,
• период времени, на которое участок переходит во временное использование.

Разновидности аренды земли

На основании статуса арендодателя, срока действительности арендного соглашения, целевого назначения территории и некоторых иных аспектов законодательством установлены различные виды аренды земельных участков.

Предположим, аренда земельной территории различается возможностью возведения на ней неких сооружений. В связи с этим передача земель во временную эксплуатацию подразделяется следующим образом:

• с правом строительства на территории хозяйственных построек и (или) жилых строений,
• без права на постройку объектов.

Далее расскажем подробно об иных возможных разновидностях аренды участков.

Участки, к которым применима аренда

На аренду земель влияют цели, установленные законодательством для данной территории и преследуемые арендатором на этапе оформления соглашения. Обычно это:

• территории населенного пункта и предназначенные под индивидуальное жилищное строительство,
• наделы, отведенные под сельскохозяйственные цели,
• территории, входящие в лесной и водный фонд,
• территория оборонного предназначения,
• территории, предназначенные под организацию промышленных производств,
• земли, имеющие историческую ценность.

В соответствии с актуальными законодательно-правовыми нормами земля, перешедшая в аренду, должна эксплуатироваться исключительно по ее целевому назначению.

Обратите внимание! На основании арендного договора не изменяется категорийная принадлежность земельной территории. А потому при подборе земли, планируемой для последующей эксплуатации, следует изначально учитывать цели, для которых она берется во временное использование.

Классификация арендодателей

Для начала рассмотрим классификацию аренды, с учетом статуса владельца недвижимости. Земельные территории могут быть переданы во временное использование:

• гражданами и организациями,
• администрацией населенных пунктов.

Территории, являющиеся собственностью граждан и организаций — это частная собственность. При передаче данной территории в аренду следует основываться на ЗК и ГК, которые регламентируют взаимоотношения арендодатель-арендатор. Хотя, в большинстве случаев, основные положения сделки устанавливаются и согласовываются сторонами самостоятельно. Так, владелец участка вправе выбрать, кому передать во временное использование свою собственность, определить срок действия арендного соглашения и размеры платежей за эксплуатацию земли.

Когда в качестве арендодателя выступает местная администрация, то земля является собственностью муниципалитета либо государства. В данном случае взаимоотношения арендодатель-арендатор полностью регулируются ЗК РФ. В части вероятных сроков использования определенной территории, порядка расчета размера арендной платы и прочих параметров арендодатель руководствуется исключительно положениями Кодекса.

Обратите внимание! В соответствии с законодательно-правовыми актами аренда федеральной земли или земель муниципального подчинения организуются аукционные торги, в процессе которых определяется арендатор земельного участка.

В аукционных торгах, как правило, участвует несколько претендентов на конкретную территорию, находящуюся в федеральном/муниципальном ведении, и только с лицом, выигравшем торги, заключается арендный договор.

Владелец участка передает его во временную эксплуатацию с учетом предназначения территории:

• благоустройство (озеленение) территории,
• устройство мест для отдыха и развлечения жителей, парков и пр.,
• выделение территории под выпас крупного рогатого скота и других домашних животных (пастбища), сенокошение, садоводство, пчеловодство, огородничество и пр.,
• возведение и сдача в эксплуатацию отстроенных объектов,
• намерение заняться предпринимательской деятельностью (производство, фермерство и т.д.).

В каждом варианте законодательством определен минимум и максимум по сроку, на который земли могут быть переданы во временную эксплуатацию. Кроме этого, некоторые ограничения существуют и по отношению к тому, кто наделен правом выступать в качестве арендатора. К нему в каждом конкретном случае предъявляются соответствующие требования.

Классификация по сроку аренды

Аренду по срокам оформления соглашения можно разделить следующим образом:

• краткосрочное соглашение, когда участок передается пользователю на период до 5 лет (если срок договоренностей не превышает 11 месяцев, то его не потребуется регистрировать в уполномоченной инстанции Росреестре),
• долгосрочный договор с максимальной арендой, в соответствии с законодательными нормами, на 49 лет,
• оформление договоренностей по аренде без указания конкретного срока эксплуатации земли (бессрочный договор).

С марта текущего (2018) года вступили в силу законодательные акты, на основании с которыми срок передачи земель некоторых категорий ограничивается следующим образом:

• постройка (реконструкция) зданий – от 3-х до 10 лет,
• освоение территорий и садово-дачные хозяйства от 3-х до 5 лет,
• земли, на которых имеется недвижимость – предельный срок эксплуатации таких территорий 49 лет,
• землю под индивидуальное жилищное строительство и организацию частного подсобного хоз-ва можно получить в аренду на 20 лет,
• территории, отведенные под сельскохозяйственные работы, передаются арендатору максимум на 49 лет,
• земли, предназначенные под сенокошение или выпас животных – максимум 3 года,
• завершение строительства недостроенного объекта – максимум 3 года.

Обратите внимание! Когда речь заходит о досрочном прекращении действия арендных договоренностей (по взаимному согласию либо инициативе одной из сторон), то и временной интервал аренды, определенный при заключении сделки, будет не так важен.

Перечень документов для оформления арендной сделки

При заключении арендной сделки лицо, владеющее землей обязано предоставить соответствующие документы, которые подтверждают юридические основания передачи участка во временную эксплуатацию. В пакет документов входит:

1. Свидетельство, подтверждающее право собственности на означенную земле, где указана категорийная принадлежность территории и ее владелец.
2. Выписка из Единого Госреестра недвижимости, где подтверждается статус действующего владельца на момент ее получения.
3. Обязательным документом является план сельхоз угодий, если в аренду передается территория с/х назначения.

Кроме того, арендатор может запросить дополнительные документы, которые подтверждают законность сделки.

Обычный договор на аренду земельного участка может включать в себя различные права и обязательства сторон-участниц сделки, в зависимости от достигнутых договоренностей. Но земли сельскохозяйственного назначения отнесены к особой категории. Все сделки с такими землями строго контролируются государством. А потому к заключению арендного договора и к его участникам предъявлены повышенные требования.

В частности, здесь при заключении договора сторонам потребуется предъявить следующие документы:

• паспорт для гражданина, участвующего в сделке, и лица, представляющего интересы одной из сторон на основании доверенности, оформленной в установленной форме,
• организационную и регистрационную документацию для юрлиц и индивидуальных предпринимателей либо доверенность для уполномоченного лица, если таковая предусмотрена уставом или законодательством,
• выписка из кадастра на участок, передаваемый в аренду,
• для юрлиц требуется выписка из ЕГРЮЛ, где указаны разрешенные направления деятельности, когда в качестве арендатора выступает организация,
• документы, устанавливающие права владения участком арендодателя.

В отдельных случаях перечисленные документы могут быть дополнены другими справками/документами/выписками. Любая сделка, заключенная на срок свыше года, подлежит регистрации в региональном подразделении Госреестра. Исходя из этого практически для всех сделок по аренде земель в целях ведения аграрной и иной с/х деятельности требуется провести регистрационные действия.

Порядок оформления и регистрация договора

В целом порядок оформления и регистрации арендных соглашений в отношении земельных участков осуществляется по стандартной схеме.

Оформление

При оформлении земли в аренду потребуется выполнить следующие действия:

1. Найти свободный участок, уделив повышенное внимание категорийной принадлежности и целевому предназначению территории. Важно, чтобы эти параметры совпали с целью предполагаемой аренды. Здесь можно обратиться в местную администрацию, где можно получить сведения о собственнике надела и его статусе.
2. Определив на карте границы участка, предполагаемого к аренде, необходимо обратиться к собственнику территории. Если земля находится в муниципальном/федеральном ведении, то пишется соответствующее заявление в местную администрацию. К заявлению прикладывается карта с обозначенными границами надела.
3. При принадлежности земли муниципалитету (государству) организуются аукционные торги (порядок проведения аукциона установлен статьей 39 пункт 11 Земельного кодекса). При этом через местные СМИ администрация должна сообщить о планируемом аукционе за месяц до его проведения.
4. В ходе подготовки к торгам осуществляется образование участка путем межевания земли с установкой границ участка. Далее оформляются технический и кадастровый паспорта, а основой для этих действий является межевое дело.
5. Участнику торгов необходимо обратиться с соответствующим заявлением в уполномоченную организацию и внести задаток (обычно размер задатка равен 10 % от начальной стоимости аренды). Прием заявок от заинтересованных участников торгов останавливается за 5 дней до их проведения.
6. Торги выигрывает тот, кто предлагает наибольшую цену. По окончанию торгов оформляется протокол, куда заносятся данные выигравшего участника, подробное описание территории и размер аренды. Остальные участники аукциона не позднее, чем через 3 дня должны получить внесенный задаток.
7. С лицом, выигравшим торги, заключается арендное соглашение, которое регистрируется Едином Госреестре.

Льготные категории граждан могут получить землю без организации аукциона и безвозмездно на основании статьи 39 пункт 5 и 6 Земельного Кодекса.

К льготным категориям относят:

• ветеранов и участников войн и боевых действий,
• семьи, имеющие статус «многодетная семья»,
• лица, которые нуждаются в жилье,
• молодые семьи,
• дети-сироты,
• лица, работающие в бюджетной сфере,
• военнослужащие.

Чтобы получить землю во временное использование льготник должен самостоятельно найти участок, соответствующий определенным требованиям и запросам, либо обратиться с заявлением в местный муниципалитет, приложив документы на правомерность получения надела без организации торгов. На принятие решение уполномоченной инстанцией отводится 30 дней.

При положительном решении арендатор получает разрешительные документы о пользовании земельным наделом, которые становятся основанием для оформления аренды.

Важно! Без организации торгов землю получает лицо, являющееся единственным претендентом на данную территорию. А также арендатор, добросовестно выполняющий обязательства по ранее оформленному соглашению и изъявивший желание продлить его на новый срок.

Регистрационные действия

Регламент регистрационных действий прописан в законодательстве и применим ко всем сделкам, заключаемым на период свыше 12 месяцев. Эти сделки регистрируются Росреестром и заносятся в единую базу недвижимости. Подать заявление на проведение регистрационных действий, приложив к нему необходимые документы, нужно в местное подразделение регистратора. Однако сегодня одна из сторон арендного договора может обратиться в МФЦ либо подать заявление на официальном сайте регистратора, приложив скан-копии требуемых документов.

При подаче заявления на регистрацию арендного соглашения сторона, обращающаяся с заявлением, уплачивает госпошлину (ее размер установлен на законодательном уровне). Приняв документы, сотрудник регистрирующей организации назначит число и время, получения выписки о проведении регистрационных действий. Срок регистрации зависит от способа подачи документов.

При досрочном прекращении аренды или изменении пунктов договора составляется дополнительное соглашение к изначальному договору, которое тоже потребуется зарегистрировать.

Заключение

Получить надел во временное использование можно как от гражданина (организации), так и от государства. При оформлении потребуется составить и подписать договор и зарегистрировать его. Получить участок можно, приняв участие в торгах или без них. Необходимо без задержек выплачивать арендные платежи за участок и эксплуатировать землю в строгом соответствии с ее предназначением.