Как сдать квартиру в аренду официально, чтобы потом не жалеть?

Одна из стабильно развивающихся областей в сфере недвижимости – это рынок аренды жилья.

Значительная часть этого рынка – «серая», что сопряжено со значительными рисками для всех участников.

В последние годы арендодатели предпочитают выбираться из «юридического подполья» и сдавать жилье в соответствии с законодательством.

В этой статье мы подробно разберем, как официально сдать квартиру в аренду, составить грамотный договор и заплатить налоги.

Законодательная база

законодательное обооснование

Основным документом, регулирующим взаимоотношения собственника и нанимателя квартиры, является Гражданский кодекс РФ.

А именно часть 2, глава 34 и 35 («Аренда» и «Наём жилого помещения»).

Юристы говорят, что в их практике встречаются также случаи, регулируемые главой 36 второй части ГК РФ («Безвозмездное пользование»), но такие случаи редки.

При уплате налогов необходимо опираться на Налоговый кодекс РФ, главу 23 («Налог на доходы физических лиц»), статьи 207-233.

Почему квартиру стоит сдавать официально?

Основной плюс официальной сдачи квартиры – это снижение финансовых рисков для обеих сторон договора.

Преимущества официальной сдачи для арендодателя:

  • уверенность в том, что жилец будет соблюдать прописанные в договоре условия,
  • не нужно «бегать» от уплаты налогов,
  • возможность подать в суд на жильца при нарушении им какого-либо из пунктов договора,
  • при наличии страхового депозита – легкое возмещение материального ущерба, нанесенного жильцом.

Как это сделать правильно и самостоятельно?

как сделать правильно?

Чтобы успешно сдать квартиру, нужно позаботиться о следующем:

  1. подготовить все необходимые документы (паспорт, правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности, официальное согласие от всех лиц, зарегистрированных в квартире),
  2. привести сдаваемую квартиру в надлежащее состояние: доделать ремонт, убраться,
  3. проверить состояние бытовой техники,
  4. осмотреть мебель на предмет важных дефектов,
  5. проверить состояние счетчиков,
  6. составить подробное объявление о сдаче квартиры и разместить его на профильных ресурсах,
  7. назначить время просмотра и собеседования с потенциальными квартиросъемщиками,
  8. проверить документы жильцов,
  9. подписать договор, акт приема-передачи и передать ключи,
  10. регулярно приезжать проверять состояние квартиры в режиме, обозначенном в договоре.

Составление договора

Существует два основных типа договоров, которые подписывают стороны при сдаче квартиры:

  • договор найма,
  • договор аренды.

В быту эти термины часто используют как синонимы, но юридически между ними есть одно принципиальное различие.

Договор найма подписывается собственником квартиры и другим физическим лицом, тогда как договор аренды заключается между собственником и юридическим лицом.

Текст договора должен быть тщательно подготовлен. Не нужно разрабатывать его с нуля, достаточно найти несколько типовых вариантов, внимательно прочитать и добавить туда все пункты, которые важны для данного случая.

Важно помнить, что никакие договоренности не должны противоречить закону.

Договор составляется в двух экземплярах, один из которых хранится у арендодателя, а второй – у квартиросъемщика. Каждый экземпляр должен быть подписан обоими участниками договора.

Обязательные пункты

пункты договора

В договоре непременно должны быть указаны такие пункты:

  1. общие характеристики квартиры,
  2. срок, на который заключается договор,
  3. паспортные данные сторон договора,
  4. данные о правоустанавливающих документах собственника,
  5. контактные данные участников,
  6. сумма и порядок внесения оплаты,
  7. режим проверок и посещений,
  8. количество проживающих в квартире,
  9. штрафные санкции за несоблюдение пунктов договора,
  10. режим оплаты коммунальных услуг,
  11. согласие всех лиц, зарегистрированных в квартире,
  12. условия расторжения договора.

Дополнительно в договоре прописываются:

  • характеристики залога,
  • правила проживания в квартире,
  • возможность и порядок индексации оплаты,
  • ответственность сторон за текущий и капитальный ремонт.

Образец договора найма квартиры (с актом приема-передачи) между физическими лицами.

Как расторгнуть?

расторжение

Отдельно в договоре указываются условия его расторжения. Важно помнить, что эти условия не должны противоречить Гражданскому кодексу.

И арендодатель, и квартиросъемщик могут в одностороннем порядке расторгнуть этот договор, но при этом обязательно нужно письменно уведомить другую сторону о своих намерениях.

В случае нарушения пунктов договора, расторгнуть его можно без уведомления и в судебном порядке.

Образец уведомления о расторжении договора найма квартиры.

Регистрация договора

Бытует мнение, что договор найма должен быть засвидетельствован нотариально. Это популярный миф среди арендодателей, но к реальности он отношения не имеет.

Привлекать нотариуса не нужно.

В тех случаях, когда договор найма или аренды заключен на срок от 12 месяцев и более, его необходимо зарегистрировать в Росреестре, уплатив госпошлину.

Подать в Кадастровую палату заявление о госрегистрации найма нужно не позднее, чем через месяц от момента заключения договора. Делает это непосредственно наймодатель.

Акт приема-передачи

как составить акт?

В момент заключения договора сторонам нужно подписать еще один важный документ – акт приема-передачи имущества.

Он заключается в подробном описании состояния квартиры на момент вселения жильца.

В Акте непременно указывается количество комплектов ключей, переданных жильцу, санитарное и техническое состояние квартиры.

Если в квартире есть какое-либо имущество, то необходимо составить подробную опись, включенную в акт.

В ней должно быть указано следующее:

  1. полное перечисление всех предметов быта, находящихся в квартире,
  2. описание состояния каждого предмета.

В некоторых случаях к описи прикладывают фотографии, на которых расписываются арендодатель и съемщик.

Акт также подписывается в двух экземплярах и хранится вместе с договором у каждой из сторон.

Варианты оплаты аренды

как платить?

Оплата аренды может производиться как по безналичному расчету, так и наличными деньгами из рук в руки.

Способ оплаты должен быть зафиксирован в договоре, и может быть изменен только по соглашению сторон (о чем в договор вносится соответствующая пометка).

При передаче наличных арендодатель должен писать расписку о получении денег, а при безналичном расчете желательно сохранять все чеки и квитанции.

Залог

Достаточно популярной практикой считается внесение страхового депозита или залоговой суммы. Обычно эта сумма равна стоимости одного месяца аренды по договору.

Страховой депозит возвращается жильцу при выселении, кроме таких случаев:

  • если в квартире по вине жильца испорчены какие-либо предметы, включенные в опись,
  • если жилец съезжает, не уведомив об этом заранее арендодателя, и тем самым нарушает условия договора.

Как правильно платить налоги за аренду квартиры?

При официальной сдаче квартиры в аренду необходимо своевременно платить налоги.

Уплата налогов – обязанность арендодателя, ему необходимо самому внимательно следить за сроками подачи декларации и внесения платежа, налоговое извещение к нему приходить не будет.

Как и когда подать декларацию?

декларация

Физическим лицам нужно самостоятельно заполнить декларацию 3-НДФЛ, которую можно найти на официальном сайте Федеральной Налоговой Службы РФ.

Декларация по форме 3-НДФЛ подается в налоговую инспекцию по окончании календарного года и не позже, чем до 30 апреля. Уплатить налог необходимо до 15 июля следующего за отчетным годом.

Размер налога на доходы физических лиц строго зафиксирован в Налоговом кодексе РФ и составляет 13% от полученной суммы.

Оформление статуса ИП

В некоторых случаях арендодатели предпочитают оформить статус индивидуального предпринимателя с указанием вида деятельности «Сдача внаем собственного недвижимого имущества».

Это дает возможность некоторого маневра при уплате налогов.

Бланк налоговой декларации о налоге на сдачу квартиры Вы можете скачать тут.

Арендодатель в статусе ИП может выбрать один из вариантов:

  1. уплата 6% от суммы дохода,
  2. уплата 15% от суммы прибыли (из суммы дохода вычитается сумма расхода),
  3. приобретение налогового патента.

как оформить ИП?

Приобретение налогового патента выгодно в тех случаях, когда арендодатель сдает элитное дорогостоящее жилье.

Важно помнить, что арендодатель в статусе ИП будет обязан вести соответствующую документацию и ежегодно совершать перечисления в пенсионный фонд.

Ответственность за незаконную сдачу жилья

Основная ответственность за незаконную сдачу жилья лежит в области налогового права.

При неуплате арендодателем налога налоговая инспекция вправе взыскать с него штраф, который в обычных обстоятельствах составляет 20% от суммы неуплаченного налога.

Помимо этого арендодатель должен внести саму неуплаченную ранее сумму налога и пени за каждый день просрочки.

Если же речь идет о неуплате налогов в крупном или особо крупном размере, то такая ответственность регулируется уже статьей 198 Уголовного Кодекса РФ («Уклонение от уплаты налогов и (или) сборов с физического лица»).

Советы и рекомендации

как не жалеть?

  • Нужно внимательно продумать текст объявления о сдаче квартиры и обозначить требования к будущим жильцам,
  • Текст договора должен базироваться на типовом образце, но составлять его нужно, учитывая индивидуальные предпочтения арендодателя,
  • Все важные моменты должны обговариваться заранее и вноситься в договор. Устные договоренности не дают никаких гарантий,
  • Все документы будущих жильцов надо тщательно проверить,
  • При собеседовании с будущими жильцами рекомендуется внимательно их расспросить о целях проживания, планах, профессии и т.д.,
  • Нужно не лениться регулярно проверять состояние квартиры.

О том, как правильно сдать квартиру, смотрите в видеоролике:





1 Звезда2 Звезды3 Звезды4 Звезды5 Звезд (Пока оценок нет)
Загрузка...
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Портал о недвижимости, юридические консультации и советы по вопросам покупке, продаже, аренде
Adblock
detector