Новые правила сдачи домов в аренду в 2026 году: что нужно знать владельцам

Рынок аренды частных домов в России переживает серьезные изменения. С 1 января 2026 года вступили в силу новые правила, которые регулируют деятельность так называемых гостевых домов — жилых домов, которые используются для временного проживания туристов и путешественников. Эти изменения коснутся тысяч владельцев недвижимости, которые сдают свои дома в аренду, и могут существенно повлиять на их доходы и способы ведения деятельности.

Раньше сфера аренды частных домов во многом оставалась «серой» зоной: многие собственники сдавали жилье без оформления документов и уплаты налогов. Однако стихийный рост рынка привел к тому, что государство решило навести порядок: теперь легальная аренда частных домов возможна только при строгом соблюдении новых критериев.

Если вы планируете сдавать свой загородный дом или уже это делаете, важно разобраться в новых требованиях, чтобы избежать штрафов и проблем с законом. В этой статье мы подробно разберем, кого коснутся изменения, кому можно не беспокоиться и какие шаги нужно предпринять в разных ситуациях.

Кого коснутся новые правила

Новые правила обязательны для владельцев гостевых домов, которые расположены на территории 18 регионов-участников эксперимента, установленного Федеральным законом от 07.06.2025 № 127-ФЗ. В список входят популярные туристические направления.

Важное уточнение: закон распространяется не только на загородные дома. Под его действие попадают любые частные дома (индивидуальные жилые дома), используемые для временного проживания туристов, независимо от их местоположения — в черте города или за его пределами. Квартиры в многоквартирных домах под действие закона не подпадают.

Главное требование: любой частный дом, который используется как гостевой, должен быть включен в единый реестр классифицированных средств размещения на портале «Госуслуги». При этом один собственник может зарегистрировать только один гостевой дом.

С 1 сентября 2026 года к эксперименту присоединятся еще четыре региона: Республика Адыгея, Республика Бурятия, Астраханская область и Нижегородская область. Для новых регионов обязательная регистрация и запрет на работу без реестра начнут действовать с 1 января 2027 года.

Кого изменения не касаются

Новые правила не затрагивают тех, кто:

• Сдает свой дом в долгосрочную аренду по договору найма (например, на год или несколько лет). В этом случае отношения регулируются общими нормами Гражданского кодекса.
• Использует дом исключительно для личного проживания и не сдает его в аренду.
• Владеет гостевой недвижимостью за пределами указанных 18 регионов (пока эксперимент на них не распространяется).

Что делать, если вы сдаете 1–2 дома

Для многих владельцев, которые сдают один или два дома, новые правила выглядят сложными. Вот пошаговая инструкция, как легализовать свою деятельность.

1. Проверьте, соответствует ли ваш дом требованиям

Прежде чем подавать документы, убедитесь, что дом соответствует критериям:

• Это индивидуальный жилой дом или его часть, а не несколько строений на одном участке (действует принцип «один дом — один участок»).
• Земельный участок относится к категории земель населенных пунктов с видом разрешенного использования «ИЖС», «ведение личного подсобного хозяйства» или «садоводство».
• Дом принадлежит физическому лицу, а не компании.
• В доме не более 15 комнат, и он может разместить не более 45 гостей одновременно.

2. Пройдите процедуру классификации (самооценки)

Процедура максимально упрощена по сравнению с классификацией отелей. Вам нужно:

• Заполнить карточку объекта в подсистеме «Гостеприимство» ФГИС Росаккредитации через портал «Госуслуги».
• Указать характеристики дома, отметить соответствие требованиям по чек-листу, загрузить документы и фотографии.
• При наличии долевых собственников получить их письменное согласие.

При отсутствии ошибок дом может быть включен в реестр в течение одного рабочего дня.

3. Выберите налоговый режим

Для дохода от сдачи гостевого дома можно использовать налог на профессиональный доход (НПД) — то есть стать самозанятым. Это разрешено для физических лиц, сдающих гостевые дома. В этом случае ставка налога составит 4% (при работе с физлицами) или 6% (при работе с юрлицами).

4. Учтите рост налогов на имущество

Для домов, используемых в коммерческих целях, налоговая ставка на имущество повышается с 0,3% до 1,5% от кадастровой стоимости. Это касается объектов, включенных в реестр гостевых домов. Однако важно отметить, что в некоторых регионах налоговая ставка для земельных участков под гостевыми домами может оставаться на уровне 0,3%.

Подробный алгоритм регистрации в реестре

Процесс регистрации гостевого дома в едином реестре проходит через специальную подсистему «Гостеприимство» на сайте Росаккредитации. Вот пошаговая инструкция.

1. Подготовьте документы и фотографии
   • Подготовьте фотографию гостевого дома (общий вид), которая будет отображать внешний вид объекта.
   • Убедитесь, что у вас есть доступ к порталу «Госуслуги» и приложению «Госключ» для электронной подписи.
2. Перейдите на сайт Росаккредитации
   • Зайдите на официальный сайт https://tourism.fsa.gov.ru.
   • Нажмите на кнопку «Войти в ЛК» и авторизуйтесь через портал «Госуслуги».
   • Выберите роль «Собственник гостевого дома».
3. Начните процедуру классификации
   • Нажмите на баннер «Пройти классификацию» или «Классификация».
   • Выберите «Классифицировать новый объект» и нажмите «Далее».
   • Ознакомьтесь с законодательными и нормативными актами — Федеральным законом № 127-ФЗ и Постановлением Правительства № 1345.
4. Заполните карточку объекта
   • Укажите информацию о собственнике (ФИО, адрес электронной почты, телефон).
   • Внесите сведения о гостевом доме: название, количество комнат, количество мест.
   • Укажите кадастровые номера объекта недвижимости и земельного участка. Система автоматически проверит данные в ЕГРН (до 3 дней).
5. Получите согласие всех собственников
   • Если вы единственный собственник, подпишите согласие на обработку персональных данных с помощью УКЭП/УНЭП и загрузите его в систему.
   • Если собственников несколько, заполните данные каждого (телефон, почта, ИНН) и отправьте им на подписание согласие на добавление в реестр.
6. Дождитесь проверки и получите номер в реестре
   • Росаккредитация проверяет сведения в течение 3 рабочих дней.
   • При успешной проверке гостевой дом получает уникальный идентификационный номер и вносится в реестр.

Полезные ссылки:

• Портал для классификации
• Инструкции и видеоинструкции

Расчет дополнительных расходов: налог самозанятого и налог на недвижимость

Легализация гостевого дома неизбежно приведет к росту налоговой нагрузки. Рассмотрим подробно, насколько вырастут расходы владельца.

Налог на доходы (НПД для самозанятых)

Владельцы гостевых домов могут применять специальный налоговый режим — налог на профессиональный доход (НПД). При этом запретов на оказание услуг гостевого дома для самозанятых нет.

Ставки налога:

• 4% от дохода, полученного от физических лиц.
• 6% от дохода, полученного от юридических лиц и ИП.

Ограничения для самозанятых:

• Годовой доход — не более 2,4 млн рублей.
• Запрещено использовать наемный труд (заключать трудовые договоры).

Пример расчета налога: Если владелец гостевого дома заработал за год 1 000 000 рублей, сдавая комнаты только физическим лицам, налог составит: 1 000 000 × 4% = 40 000 рублей.

Налог на земельный участок

Если земельный участок используется для предпринимательской деятельности (сдача гостевого дома), налоговая ставка повышается.

Ставки земельного налога:

• 0,3% от кадастровой стоимости (для участков, используемых для личных нужд).
• до 1,5% от кадастровой стоимости (для участков, используемых в предпринимательских целях).

Пример расчета земельного налога: Кадастровая стоимость участка — 5 000 000 рублей.

• При ставке 0,3%: 5 000 000 × 0,3% = 15 000 рублей в год.
• При ставке 1,5%: 5 000 000 × 1,5% = 75 000 рублей в год.

Увеличение налоговой нагрузки составит 60 000 рублей в год только по земельному налогу.

Налог на имущество физических лиц

Дом, используемый для бизнеса, также может облагаться налогом по повышенной ставке. Ставки устанавливаются местными властями и могут варьироваться от 0,1% до 2% от кадастровой стоимости.

Итоговый рост налоговой нагрузки: Для владельца гостевого дома, который переходит на НПД и теряет право на пониженную ставку земельного налога, общая налоговая нагрузка может вырасти на 60 000 — 100 000 рублей в год в зависимости от региона и кадастровой стоимости недвижимости.

А если на участке 2 или 3 дома, которые сдаются в аренду?

Это один из самых сложных вопросов в новом регулировании. Пока закон позволяет зарегистрировать в реестре только один гостевой дом на одного собственника.

Что делать владельцам нескольких домов?

• Официальная позиция: Депутаты обсуждают возможность разрешить регистрацию нескольких домов на одного собственника, но пока это только инициатива.
• Вариант 1: Оформить второй дом на другого члена семьи (супругу, детей).
• Вариант 2: Рассмотреть возможность перевода одного из домов в статус «некоммерческого» использования (если это допустимо).
• Вариант 3: Зарегистрироваться как ИП и сдавать дома по долгосрочным договорам аренды (это не требует регистрации в реестре гостевых домов).

Важно: Сдача нескольких домов без регистрации в реестре грозит штрафами по ст. 14.39 КоАП РФ. Рекомендуется следить за изменениями в законодательстве — вероятно, в 2026–2027 годах правила будут скорректированы.

Что будет, если не зарегистрироваться: штрафы по ст. 14.39 КоАП РФ

С 6 сентября 2025 года статья 14.39 КоАП РФ ужесточена и предусматривает ответственность за нарушение требований законодательства об оказании услуг средств размещения.

Размеры штрафов:

Что важно знать:

• Ответственность наступает за оказание услуг без включения в реестр, заключение договора в период приостановления классификации, использование в названии несоответствующего типа или категории, размещение информации об услугах без указания реестрового номера.
• Индивидуальные предприниматели несут ответственность как юридические лица, что существенно повышает риски для них.
• Предусмотрена ответственность за невыполнение предписаний контрольных органов об устранении нарушений.

Ссылка на полный текст статьи: Статья 14.39 КоАП РФ

Вопрос-ответ: главные вопросы владельцев частных домов

Есть ли штрафы для физических лиц?

Да, но пока не по самому факту сдачи дома. На данный момент штрафы грозят за нарушение правил регистрации или за нецелевое использование участка — до 20 000 рублей. Однако закон, который вводит штрафы за сдачу незарегистрированного гостевого дома, ещё не принят. Ожидается, что он будет установлен в размере от 0,5 до 1% кадастровой стоимости участка, но не менее 10 000 рублей.

Какой главный критерий того, что дом — гостевой?

Главный критерий — это цель использования: дом сдаётся для краткосрочного проживания туристов (на несколько дней). Закон не устанавливает точную минимальную продолжительность аренды для гостевого дома.

Можно ли сдавать его на 1 месяц?

Да, это краткосрочная аренда, которая подпадает под определение «услуги гостевого дома». Однако чёткой границы между краткосрочной и долгосрочной арендой в законе нет. Если сдаёте на месяц, скорее всего, вас будут считать гостевым домом, и регистрация обязательна.

Начиная с какого срока аренда становится долгосрочной?

Единого срока нет. В Гражданском кодексе договор аренды на срок от года считается долгосрочным и подлежит государственной регистрации. Но для целей эксперимента по гостевым домам ключевым признаком остаётся цель аренды (проживание туристов) и её краткосрочный характер. Если дом сдаётся по договору найма на несколько месяцев или больше для постоянного проживания, это, скорее, долгосрочная аренда, которая не требует регистрации в реестре гостевых домов.

Инфраструктурные требования — только вода и интернет? А канализация, отопление?

Нет, требования к инфраструктуре включают полный набор коммуникаций для комфортного проживания гостей. Согласно Постановлению Правительства РФ № 1345, гостевой дом должен быть оборудован системами водоснабжения, водоотведения (канализации), отопления и вентиляции, иметь освещение, а также обеспечивать гостей бесплатной питьевой водой и доступом в интернет. Также обязательны средства пожарной безопасности (датчики дыма, огнетушители). Все требования перечислены в утверждённых документах классификации, доступных на сайте Росаккредитации.

Заключение

Новые правила сдачи частных и гостевых домов в аренду в 2026 году — это шаг к прозрачному и цивилизованному рынку. Хотя они требуют от владельцев дополнительных усилий по регистрации и уплате налогов, в долгосрочной перспективе это защитит их от штрафов и споров с контролирующими органами.

Если вы сдаете 1–2 дома, сейчас лучшее время, чтобы привести дела в порядок: зарегистрироваться в реестре, выбрать налоговый режим и начать работать легально. Это не только избавит от рисков, но и откроет доступ к официальным каналам бронирования и продвижения.