Как сдать квартиру через агентство недвижимости быстро и выгодно

Поиск жильцов — задача сложная. Процедура требует большого количества времени, терпения и юридической грамотности. Некоторые подбирают арендатора самостоятельно, но большинство граждан предпочитают сдать квартиру через агентство недвижимости (АН), воспользовавшись помощью риелтора.

Законодательство

Вопрос сдачи жилья внаем регулируется Гражданским кодексом РФ. Данной теме посвящена глава 35, которая определяет отношения арендодателя и квартиросъемщика. На ее основе составляются договоры найма, рассматриваются спорные вопросы или ситуации в суде.

Если планируется сдавать квартиру иностранному гражданину, то следует учитывать также ФЗ № 115 «О правовом положении иностранных граждан в РФ» и ФЗ № 109 «О миграционном учете иностранных граждан и лиц без гражданства в РФ».

Кто может сдавать

Согласно ст. 30 ЖК РФ собственник жилого помещения вправе предоставить в пользование принадлежащую ему собственность на основании договора найма.

Сдавать жилье в аренду имеет право и субарендатор на основании договора социального найма и письменного разрешения собственника недвижимости (ст. 67 ЖК РФ). При этом должна быть в обязательном порядке оформлена нотариальная доверенность.

Может ли не собственник

Заниматься сдачей жилья в аренду может не только собственник, но и любое уполномоченное физическое или юридическое лицо по доверенности.

Если жилье находится в совместной собственности, то родственные отношения, даже самые близкие, не являются юридическим основанием для того, чтобы единолично распоряжаться недвижимостью. В этом случае нужна будет доверенность от всех совладельцев квартиры или их присутствие при подписании договора.

Способы сдачи

Существует два пути организации бизнеса: самостоятельно или через агентство недвижимости.

Самостоятельно

Если есть достаточное количество времени и знаний или нет доверия к агентам, то заняться сдачей можно лично.

Для самостоятельной сдачи необходимо:

1. Подготовить жилье к сдаче внаем. Определиться, будет ли это длительная аренда или посуточная. От этого зависит степень укомплектованности квартиры бытовой техникой, мебелью, текстилем (постельные принадлежности, полотенца, халаты и другое). Основные требования — наличие косметического ремонта, исправной электрики, сантехники, системы отопления, а также идеального порядка в помещении.
2. Собрать информацию о ценах на жилье с аналогичными характеристиками. Это могут быть интернет-сайты по сдаче недвижимости, соцсети, газеты, различные доски объявлений и другие.
3. Оценить состояние объекта (месторасположение, транспортная развязка, учебные заведения и так далее), выявить все плюсы и минусы. Назначить цену, желательно среднюю по рынку предложений. Продешевить никто не желает, а удержаться от соблазна получить больше денег — труднее, поэтому нужно постараться выбрать золотую середину.
4. Сделать качественные фотографии максимально приближенные к реальному состоянию жилья — это избавит от лишних звонков и просмотров.
5. Написать текст объявления с указанием размера жилой площади, этажности, количества комнат, наименование района расположения. Дать подробное описание положительных сторон квартиры, есть ли по близости магазин, детский сад, указать сумму арендной платы, залога и номер телефона хозяина.
6. Разместить объявление на популярных сайтах: «Авито», «Домофонд», «Циан», «Мир квартир»,. На досках объявлений местных сайтов и СМИ рассказать о сдаче жилья друзьям и знакомым.
7. Принимать звонки, быть готовым отвечать на вопросы, договариваться о просмотрах, устраивать показы.
8. Подготовить образец договора аренды, грамотно составленный юристом, в котором будут прописаны все обязательства сторон, форс-мажорные обстоятельства и ответственность при невыполнении пунктов соглашения.
9. Постараться среди бесчисленного количества потенциальных претендентов выбрать самого порядочного и благонадежного. Не нужно стесняться задавать вопросы о платежеспособности, роде деятельности потенциального жильца. Обязательно проверить его паспортные данные, регистрацию. Внести эти сведения в договор и сделать копию паспорта нанимателя.

Через посредника

При обращении в риелторское агентство заключается договор на оказание услуг, при этом плата с собственника не взимается. Все обязанности с этого момента берет на себя посредник: реклама, поиск клиентов, юридические вопросы. Собственнику лишь остается по телефону договариваться о встрече с будущими жильцами. При обоюдном согласии арендодателя и нанимателя в присутствии риелтора заключается договор.

Сдавать жилье можно как посуточно, так и на период любой продолжительности. Успех долгосрочной аренды зависит от правильно подобранных квартирантов, их порядочности и платежеспособности. Сдача квартиры посуточно имеет свои плюсы и минусы.

К несомненным преимуществам относятся следующие:

1. Ежемесячный доход возрастает в 3–4 раза, по сравнению с долгосрочной арендой, даже при условии заполняемости — 15 дней в месяц.
2. Если квартира выставлена на продажу, то посуточная аренда также очень удобна. Никто не связывает себя долгосрочными обязательствами и при этом жилье всегда доступно к просмотру.
3. Возможность для владельца в любое время прекратить сдачу внаем и использовать квартиру по своему усмотрению.

Читайте также: Посуточный съем квартиры: рекомендации для того, чтобы не обманули

Существуют и некоторые риски при посуточной аренде.

Минусы:

1. Вследствие постоянной смены жильцов происходит быстрый износ мебели и прочего имущества.
2. Потребуются дополнительные расходы на поддержание исправности и надлежащего вида всего находящегося в квартире, на обустройство. Этот вид аренды предусматривает наличие практически всего необходимого для комфортного проживания (фен, гладильная доска, утюг и многое другое).
3. Необходимость покупать гигиенические и бытовые мелочи: шампунь, мыло, туалетную бумагу, салфетки и прочее.
4. Регулярные коммунальные платежи придется осуществлять собственнику, несмотря на заполняемость квартиры.
5. Понадобится всегда быть «на связи» с потенциальными жильцами и по возможности максимально быстро решать возникающие проблемы. В противном случае, ввиду огромной конкуренции на рынке недвижимости, существует риск остаться без постоянных клиентов, что не будет способствовать процветанию бизнеса.
6. Требуется много времени и сил на поиск клиентов, а также стирку, глажку, уборку помещений после каждого гостя.
7. Повышается риск столкнуться с мелким или крупным воровством.

В случае с посуточной арендой необходимо очень внимательно отнестись к составлению договора, добавить в него дополнительные пункты и подробный перечень имущества.

Пошаговый алгоритм действий

Для того, чтобы сдать квартиру, необходимо пройти несколько этапов.

Подготовка жилья

Подготовка квартиры к сдаче будет зависеть исключительно от того, какие цели преследуются: кому сдавать, длительно или посуточно, и конечно же, стоимость аренды.

В любом случае помещение должно быть пригодно для

• хороший пол, жизни и иметь соответствующее состояние:
  • сантехника,
• косметический ремонт,
• современная мебель,
• необходимая техника.

Это минимум для успешной сдачи жилья.

В квартире должны присутствовать самые необходимые предметы:

• кухонный гарнитур,
• плита,
• холодильник,
• микроволновка,
• телевизор,
• пылесос,
• стиральная машина,
• шкаф для одежды,
• кровать или диван,
• кастрюли, сковорода, посуда,
• чайник и утюг,
• текстиль: шторы, белье и полотенца (для посуточной аренды).

От укомплектованности квартиры, качества ремонта будет зависеть арендная плата. Если воспользоваться б/у техникой и мебелью, то можно сдать квартиру дешевле. На такой вариант всегда найдутся клиенты.

Поиск агентства

Следует очень серьезно отнестись к поиску агентства недвижимости. Для этого нужно собрать информацию от друзей и знакомых, почитать отзывы в интернете, как АН зарекомендовало себя на рынке недвижимости, сколько времени работает. От сделанного выбора будет зависеть успех предприятия.

Документальное оформление сделки

Независимо от того, будет ли это самостоятельный поиск клиентов или обращение за услугой в риелторское агентство, необходимо собрать стандартный пакет документов.

Потребуются следующие бумаги:

1. Свидетельство или выписка ЕГРН о праве собственности. Хорошо, если будет один хозяин, в противном случае совладельца необходимо будет пригласить на финальный этап сделки — момент заключения договора.
2. Паспорт собственника. Копия документа тоже нужна, так как она передается вместе с договором нанимателю.
3. Письменное согласие на сдачу от прописанных в квартире граждан.
4. Квитанции об отсутствии долгов по ЖКУ.

Настоятельно рекомендуется всегда заключать договор — как при длительной аренде, так и посуточной. Грамотно составленный документ является гарантом спокойствия и защитой интересов арендодателя. В случаях возникновения конфликтов, споров или несвоевременной оплаты договор всегда можно расторгнуть досрочно.

Обязательные пункты:

1. Паспортные данные обеих сторон.
2. Сумма и сроки оплаты.
3. Кто будет проживать в квартире (список).
4. Обязанности собственника и арендатора. Дополнительные требования оговариваются индивидуально и также прописываются в договоре.
5. Находящееся в квартире имущество, ответственность за его сохранность, состояние жилого помещения на момент заселения.
6. Форс-мажорные ситуации.
7. Возможность досрочного расторжения договора в случае несоблюдения условий проживания.

Договор — это свидетельство гражданско-правовых отношений между заключающими его сторонами.

В случае возникновения спорных моментов собственник имеет право:

• выселить жильцов в течение 3–7 дней без возмещения арендной платы,
• в случае повреждения имущества — не возвращать сумму залога,
• согласно соответствующему пункту договора взыскать средства за причиненный ущерб,
• в более сложных ситуациях — обратиться в суд.

Отсюда можно сделать вывод о необходимости заключения договора, даже если арендаторами являются хорошие знакомые или приятели. Это нужно в первую очередь владельцу недвижимости.

Правовые последствия

Следует знать, что любые источники доходов должны быть занесены в декларацию или зарегистрированы как род деятельности. От этого зависит формирование системы налогообложения государства.

Закон стоит на страже порядка, и если гражданин решит «уйти в тень», то ему стоит лишний раз подумать и взвесить все «за» и «против», узнать, чем может грозить уклонение от выплаты налогов.

Порядок действий:

1. Оформление патента. Необходимо будет потратиться на его приобретение. Цена будет зависеть от срока действия — от 1 до 12 месяцев в рамках одного календарного года. Если покупать патент до полугода, то оплатить его нужно будет сразу, в остальных случаях разрешается перечислять средства частями. Стоимость определяется индивидуально: налоговая база, которая зависит от месторасположения и жилплощади квартиры, умножается на 6%.
2. Зарегистрироваться как индивидуальный предприниматель (ИП). Здесь существует упрощенная система налогообложения, что является очевидным плюсом. Для ИП установлена ставка в 6% от суммы дохода за год + страховые взносы.
3. Уплата налога в статусе физического лица без необходимости регистрации как ИП. Установлен налог в 13% от суммы годового дохода. Заполняется декларация по форме 3 НДФЛ и сдается в налоговую до 30 апреля текущего года.

Что выгоднее

На первый взгляд может показаться, что сдача недвижимого имущества в аренду является выгодным делом. Стоимость квартир в мегаполисах высокая, но арендная плата небольшая, так что вложенные средства оправдываются только спустя десятилетия. Получить прибыль можно будет только в том случае, если хозяину удастся найти благонадежных клиентов и миновать возможные риски.

Положительные моменты работы с посредником

Воспользоваться услугами агентства, значит, довериться профессионалам своего дела.

Плюсы обращения к риелтору:

• экономия времени, способ подходит тем, для кого сдача жилья не является основным видом деятельности,
• поиск кандидатов по заранее определенным критериям,
• прием звонков, переговоры, показ жилплощади — тоже забота агента,
• отсутствует необходимость платить за услуги, эта обязанность возлагается на потенциального квартиросъемщика,
• оформление договоров, юридическое сопровождение сделки.

Риски для собственника

Сдавая квартиру, нужно быть морально готовым к некоторым рискам, связанным с частой сменой жильцов, повреждением имущества и воровством.

Как правило, агентам не интересен долгий поиск клиентов (у них таких десятки), поэтому не стоит сильно расслабляться и быть «,на чеку»,. Нужно внимательно отнестись к выбору жильцов среди множества предлагаемых. Не следует стесняться задавать вопросы, ведь будущие проблемы предстоит решать только владельцу, так как агентство после подписания договора и получения своих комиссионных больше ни за что не отвечает.

Порча имущества

Часто нерадивые жильцы даже и не задумываются над сохранностью мебели, бытовой техники или отделки квартиры. Понадобится вписать в договор пункт об ответственности арендаторов и возмещении убытков. Защититься от таких рисков поможет оформление страховки на отделку, бытовую технику и прочее имущество.

Субаренда

Натолкнуться на мошенников, которые могут сдать квартиру еще кому-то, причем неоднократно, может каждый. Поэтому, чтобы риск попадания в неприятную ситуацию свести к минимуму, необходимо совершать частые визиты в квартиру с целью лично убедиться в том, кто в ней проживает. Подобная тактика применима также для контроля количества человек.

Противозаконные действия арендаторов

Квартиранты могут поджечь жилое помещение, затопить или просто оказаться мошенниками. В таких случаях очень пригодятся хорошие отношения с соседями, которые смогут предупредить о чем-то подозрительном и, возможно, удастся вовремя предотвратить преступление.

Но рассчитывать на везение не стоит. В таких случаях необходимо обращаться в полицию. Поэтому на руках должен быть грамотно составленный договор с подробным перечнем всего имущества и состояния квартиры на момент заселения, паспортные данные постояльцев. Это поможет доказать факт порчи или хищения.

Задолженность за ЖКУ

Избежать долгов за ЖКУ проще всего, если осуществлять коммунальные платежи лично. Стоит заниматься оплатой самостоятельно, даже если квартира сдается на длительный срок. Только так можно быть уверенным, что просрочки платежей не будет.

Нюансы

Следует понимать, что существуют некоторые различия в подходе к сдаче жилья эконом и бизнес-класса. В настоящее время жилье стоимостью до 20 тысяч рублей пользуется большим спросом и сдать его намного легче в плане сроков и первоначальных вложений.

Помещения премиум-класса требуют дорогого ремонта, наличия качественной мебели, техники. Также понадобится дополнительная регулярная реклама. За сдачу элитного жилья нередко агентские взимаются как с квартиросъемщика, так и с собственника жилья. Это обусловлено дополнительными расходами. Дорогие квартиры чаще всего становятся привлекательными объектами для злоумышленников.

Сколько стоят услуги

В большинстве случаев оплата комиссионных ложится на плечи арендатора. Снять квартиру через агентство недвижимости стоит немалых денег, поэтому многие ищут именно собственников, избегая посредников. Хозяин жилья ничего не платит, так как он дает возможность заработать риелторам.

Исключение составляют владельцы элитной недвижимости. Здесь может быть иной подход к самому процессу поиска жильцов, тем более, если хозяин устанавливает короткие сроки. Обычно в таких случаях составляется договор с АН на оказание услуг, где четко прописана их фиксированная стоимость.

Затраты идут на дополнительную рекламу, более тщательную проверку кандидатов и, конечно же, на подключение закрытой базы персональных данных клиентов, информацией о которых обладает только это агентство. Такие сведения по крупицам годами собирались из разных источников. Такого рода информация имеет свою цену. Оплата комиссионных происходит только после заключения сделки, будь-то собственник или арендатор.

Рекомендации по выбору риелтора

Если все-таки решено сдать квартиру в аренду через агентство, то следует серьезно отнестись к поиску фирмы. От этого будет зависеть успех всего предприятия.

Гарантами надежности АН считаются:

• составление договора с собственником об оказании услуг,
• фиксированная сумма комиссии за проведенную сделку,
• оплата производится только после заключения договора между сторонами (собственником и нанимателем),
• наличие официального сайта и положительных отзывов о работе агентства в интернете.

ТОП-5 агентств

На сегодняшний день на рынке недвижимости существует ряд компаний, зарекомендовавших себя в качестве добросовестных исполнителей.

Перечень лучших из них:

1. «,ЦИАН», — Центральное Информационное Агентство Недвижимости. Обладает крупной базой данных, которая предоставляет любую информацию о недвижимости практически по всей стране.
2. «,ИНКОМ-Недвижимость», — крупнейшая российская риелторская компания, работает с 1991 года. Имеет свой собственный «Аналитический центр», который занимается оценкой и прогнозированием рыночной ситуации.
3. «,Бест-Недвижимость»,. Риэлторское агентство Москвы, на рынке представлено с 1992 года, состоит из 16 отделений. Осуществляет все виды деятельности с недвижимостью, включая ремонт, дизайн и перепланировку.
4. «,Домострой», — российский холдинг, основанный в 1994 году. Предоставляет юридическое сопровождение сделок (приватизация, наследство и прочее). Охватывает весь спектр услуг на первичном и вторичном рынке.
5. «,Миэль», — инвестиционно-девелоперский холдинг с 1990 года. По роду деятельности компания разделена на 4 филиала: «Аренда», «Загородная недвижимость», «Брокеридж», «Коммерческая недвижимость».

Обращаясь за помощью в «надежные» риелторские компании, владельцы экономят время, нервы и деньги.

Видео

В этом видео представлена информация о том, как сдать жилье в аренду.