Апартаменты или квартира: плюсы и минусы покупки нежилой недвижимости для проживания

Апартаменты ассоциируются у большинства людей с роскошным жильем огромного размера, у которого имеются неоспоримые преимущества перед обычным домом. Однако с точки зрения российского законодательства речь идет о несколько ином виде жилой и нежилой площади, поэтому советуем разобраться, чем отличаются между собой апартаменты и квартира, в чем разница между этими объектами недвижимости.

В центре Дубая представлен широкий выбор недвижимости, включая роскошные апартаменты, пентхаусы и виллы. Благодаря своей иконической репутации и высокому спросу на недвижимость в Downtown Dubai.

Что такое апартаменты

На рынке недвижимости России понятие «,апартаменты», появилось относительно недавно. Принято считать, что подобным термином называют элитную квартиру, однако законодательство определяет его совершенно иначе.

Апартаменты — тип нежилых помещений, в которых предусмотрены необходимые условия для проживания и ведения деятельности.

По закону, чтобы недвижимость считалось апарт-зданием, ее площадь должна быть свыше 40 квадратов. При этом обязательно наличие санузла и кухни.

Апартаменты— что это такое по законодательству, рассказывает эксперт в области недвижимости:

Юридический статус

Законодательство довольно скудно расшифровывает это понятие. В 2011 году был издан приказ Министерства спорта № 35, который запрещает рассматривать апартаменты в качестве отдельного вида недвижимости. Если руководствоваться актом, то подобная недвижимость — это комфортабельный номер в любом из средств размещения.

На практике специалисты выделяют 4 типа подобной недвижимости:

• сами апартаменты,
• сервисные (например, гостиницы),
• апарт-отели,
• кондо-отели.

Первые три вида помещений, как правило, сдаются в краткосрочную аренду. В них должно быть обеспечено гостиничное обслуживание и предоставлены комфортабельные условия для жизни. Кондо-отели предназначены для приобретения их в качестве недвижимости.

Типу недвижимости

В соответствии с законодательством апартаменты оформляются в качестве недвижимости нежилого класса, то есть по статусу они аналогичны магазинам, офисам и складским помещениям. Из этого вытекает ряд особенностей, которые отличают их от обычной квартиры.

Отличия от квартиры

Законодательно помещения жилого и нежилого фонда имеют разницу по многим параметрам, начиная от правового статуса и заканчивая коммунальными платежами, поэтому необходимо рассмотреть, чем отличаются апартаменты от квартиры.

Возможность прописки

Под нежилой площадью понимают недвижимость, которая будет использоваться для коммерческих целей, однако большое количество граждан приобретает подобные сооружения для проживания. Апарт-здания попадают под категорию административных зданий, из-за чего постоянное проживание там невозможно.

Максимум, чего можно добиться, — временное проживание, которое позволяет пользоваться преимуществами прописки. Срок действия ограничен 5 годами, но, при согласии собственника, ее можно постоянно продлевать.

Права собственников и требования к застройщикам

Из-за того что апартаменты относятся к сооружениям нежилой категории, на их собственников не распространяются действия Жилищного кодекса Российской Федерации.

У собственников подобной недвижимости отсутствуют следующие права:

• право общей долевой собственности,
• право на эксплуатацию общего имущества,
• право управлять помещением — этим занимается исключительно управляющая компания.

С 2018 года на апартаменты распространяется действие Федерального закона № 214, который защищает интересы собственников недвижимости. Этот акт действует только при условии, что нежилое имущество приобретается по договору долевого участия.

Покупатели защищены от:

• двойных продаж — регистрация договора долевого участия происходит в Росреестре,
• срыва сроков строительства — застройщик обязан будет выплатить большие пени за каждый день простоя,
• нарушения строительных норм и нормативов — здание будет проверено городскими инженерами.

Последний пункт актуален даже при условии, если сооружение приобретается без договора долевого участия. Инженер обязан проверить выполнение всех установленных законом норм.

Разрешение на перепланировку

Стандартные здания апартаментов отличаются в первую очередь свободной планировкой, которая может быть не по душе собственнику. Чаще всего подобные помещения переделывают в студию, но при наличии больших площадей можно сделать полноценную квартиру.

Перепланировка — процесс изменения конфигурации комнаты или помещения, который характеризуется установкой или сносом стен, а также демонтажем или установкой бытового оборудования.

Апартаменты не считаются жилым помещением, поэтому действующее законодательство не может ограничить переустройство перепланировки. Владелец помещения может реализовать те идеи, которые были бы недоступны при покупке обычной квартиры. Для начала процесса необходимо написать заявление на перепланировку жилого помещения и собрать пакет документов, необходимых для принятия прошения.

Перечень документов:

• технический проект, в котором будут указаны все изменения площади,
• заключения, подтверждающие безопасность изменений,
• копии бумаг, устанавливающих право владения собственностью,
• поэтажный план здания, где располагается недвижимость, и экспликация.

В качестве дополнения можно приложить разрешение на проведение перепланировки, выданное одним из контролирующих органов. Это может быть Роспотребнадзор или санэпидемстанция.

Использование субсидий

Все федеральные законы, на основании которых гражданам выдаются государственные субсидии, направлены на приобретение жилых помещений или строительство подобных зданий через сторонние организации. Несмотря на то, что российское законодательство расшифровывает понятие «,апартаменты»,, ни одна субсидия не может быть получена для покупки сооружения нежилого фонда.

Впрочем, средства материнского капитала можно использовать для перепланировки или реконструкции сооружения при условии, если лицо докажет, что здание является жилым. Для этого необходимо представить подтверждающие документы, а также справки из БТИ.

Коммунальные платежи

Законодательство определяет апартаменты как коммерческое жилье, поэтому у собственников недвижимости сохраняются все минусы подобного статуса.

Негативные особенности коммунальных платежей:

• платежи исчисляются по коммерческим тарифам,
• за долги по коммуналке могут быть отключены свет, вода и отопление,
• повышенный налог на недвижимость.

Размер коммунальных платежей каждый регион устанавливает самостоятельно. Его можно найти на сайте или в официальных документах области.

Читать также: При какой температуре включат отопление.

Участие в ТСЖ

Существует заблуждение о том, что закон предусматривает товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН) отдельно для нежилых помещений. На самом деле это не так. Создание ТСН в апартаментах законодательством не предусмотрено.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) — это одно из определений, которое включает в себя понятие «,товарищество собственников недвижимости»,.

В 2009 году Высший Арбитражный суд РФ издал постановление № 64 «,О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество»,. В документе суд признал, что нормы, рассчитанные на владельцев жилых помещений, могут быть применены и для собственников сооружений нежилого фонда. То есть жители апартаментов имеют право проводить законные собрания, которые будут регулироваться статьями 44—48 ЖК РФ.

Стоимость

Рыночная стоимость апартаментов в среднем на 15—20 % ниже, чем на стандартную квартиру. Иногда разница в цене может достигать 50 %, однако эксплуатация нежилого помещения выйдет гораздо дороже.

Это обусловлено несколькими факторами:

• завышенные коммунальные платежи — в среднем на 15 %,
• отсутствие возможности оформления льгот на оплату коммуналки,
• высокие налоги.

Важно помнить и то, что вокруг апартаментов может не быть социальной инфраструктуры. Возводя подобное сооружение, застройщик не обязан построить рядом детские сады, школы или поликлиники.

Размеры налогов

Размеры налогов — фактор, который заставляет многих физических лиц отказаться от покупки помещений нежилого фонда. Если для квартиры с ценой до 10 млн рублей вычет составляет 0,1 % от кадастровой стоимости, то для аналогичных апартаментов он приравнивается к 0,5 %.

При этом изменить размер налогов невозможно, так как ни федеральный, ни местный уровень не предполагает наличия льгот на нежилые площади.

Для дорогих апартаментов, площадь которых более 300 кв. метров, существует налог на роскошь. На 2018 год его размер составляет 1,5 % от кадастровой стоимости недвижимости.

Отличия от студии

Термин «,квартира-студия», не имеет четкого определения со стороны законодательства. Он активно используется риелторами, чтобы охарактеризовать жилое помещение с отсутствием каких-либо перегородок. Планировка студии и апартаментов может быть полностью идентична — все зависит от застройщика и площади помещения.

Студии строятся со свободной планировкой, поэтому гражданин может преобразить квартиру любым образом.

Студия относится к фонду жилых сооружений, а апартаменты к нежилому — это и есть главное отличие помещений. Юридический статус первого позволяет приобретать квартиру за счет государственных субсидий, а также пользоваться пониженными тарифами на коммунальные платежи.

Что выгоднее брать в ипотеку

Главная особенность ипотеки на апарт-здания вытекает из правого статуса недвижимости — процентная ставка на приобретение подобных помещений гораздо выше, чем для обычной квартиры. Например, в Сбербанке можно взять ипотеку на однокомнатное жилье под 6 % годовых, а заем на приобретение нежилой площади таких же размеров будет выдан по ставке от 12 %.

Некоторые банки могут пойти на уступки, если гражданин докажет, что апартаменты покупаются для проживания, а не для ведения коммерческой деятельности.

Сегодня практически каждый банк готов выдать ипотеку на покупку нежилой недвижимости, однако условия могут различаться. Подобную информацию можно уточнить на сайте организации или во время приема у консультанта.

Стандартные условия кредитования:

• наличие прописки в регионе, где покупается объект,
• максимальный срок кредитования — 30 лет,
• предоставление справки о доходах,
• первый взнос, который достигает 30 % от общей стоимости.

Из-за неоднозначности существующего законодательства ипотека на подобные сооружения, в которых гражданин будет проживать в будущем, невыгодна в сравнении с кредитованием на квартиру. Все дело в завышенных процентных ставках, а также в отсутствии государственных программ, позволяющих снизить сумму долга.

Стоит ли покупать

Покупка апартаментов для проживания обоснована только при условии отсутствия ипотеки. В противном случае гораздо выгоднее взять кредит на жилье.

Преимущества

У недвижимости нежилого фонда имеется ряд плюсов, обоснованных как с финансовой, так и с позиционной стороны. Перед приобретением площадей необходимо изучить все нюансы и особенности местности.

Преимущества:

• стоимость помещения на 10—30 % ниже, чем квартиры,
• более удобное расположение — коммерческие сооружения стараются строить в центре городской инфраструктуры,
• регистрация для проживания не занимает большого количества времени,
• управляющая компания может включить дополнительные пакеты услуг, вроде бесплатной уборки или охраны.

Отдельно стоит упомянуть о планировке. Многие апартаменты — это реконструированные промышленные здания со всеми вытекающими достоинствами. Например, в них нередки потолки от 4 до 6 метров и просторные комнаты.

Подробнее о том, как узнать планировку квартиры по адресу, читайте здесь.

Отрицательные моменты

Именно коммерческий статус недвижимости обуславливает большинство ее минусов. Во многом они связаны с завышенной стоимостью общей эксплуатации и отсутствием государственных льгот.

Недостатки:

• отсутствие возможности постоянной регистрации,
• более высокий налог на имущество,
• нет налогового вычета при покупке или продажи квартиры,
• для приобретения запрещено использовать маткапитал или жилищный сертификат,
• за задолженность перед коммунальщиками будут отключены все жизненно необходимые системы (вода, свет, отопление).

Также для апартаментов действуют социальные ограничения. У гражданина, проживающего в помещении нежилого фонда, нет прав на бесплатное обслуживание в местных больницах, получение мест в детсадах и прочее.

Объекты социальной значимости

Выбирая в качестве постоянного места жительства коммерческую недвижимость, нельзя забывать, что застройщик не несет обязательств по возведению инфраструктуры с объектами социальной значимости. Это один из решающих факторов, который значительно снижает кадастровую стоимость нежилого помещения.

Объекты социальной значимости — организации, предназначенные для обеспечения комфортной жизни граждан на закрепленной территории. В этот список входят образовательные и медицинские учреждения.

Риелторы нередко сглаживают этот момент, уверяя покупателя, что постройка апартаментов осуществляется в районах с готовой инфраструктурой. Однако из-за большого количества коммерческих площадей далеко не все специализированные объекты смогут справиться с нагрузкой.

Цель приобретения

В первую очередь апартаменты привлекают инвесторов, которые стремятся получить максимальную выгоду от недвижимости. Если новый собственник зарегистрирован в качестве ИП и декларирует доходы от аренды имущества, то он освобождается от уплаты подоходного налога за сдачу площадей.

Впрочем, гражданин может преследовать другие цели:

• непосредственно инвестиции,
• проживание на постоянной основе,
• покупка апартаментов в качестве служебного жилья для сотрудников в командировке.

Можно ли перевести в жилой фонд

Государство допускает возможность перевода нежилого фонда в жилой, однако для этого придется собрать пакет документов и доказать, что недвижимость будет использоваться исключительно для проживания.

Необходимый пакет документов:

• заявление на перевод,
• паспорт,
• справка из ЕГРП, в которой содержится информация о собственнике и об отсутствии у него обременений,
• схема строения,
• при необходимости — проект перепланировки,
• выписка из технического паспорта,
• справка из технадзора, подтверждающая соблюдение норм при строительстве здания.

Средний срок рассмотрения запроса составляет 48 часов. О принятом решении заявитель узнает через телефонный звонок или почту. Для получения положительного результата необходимо также соблюсти ряд условий.

В их числе:

• наличие прав собственности на помещение,
• отсутствие у гражданина задолженностей по налогам или коммунальным услугам,
• соответствие строения всем санитарным нормам.

В государственных организациях до сих пор нет четких правил по проведению процедуры, поэтому у гражданина могут возникнуть непредвиденные проблемы.

Почему апартаменты дешевле квартир

Стоимость нежилого имущества в среднем на 15 % ниже, чем квартиры. Это связано с особенностями понятия «,апартаменты»,, ведь законодательно они считаются коммерческой недвижимостью.

Факторы, обуславливающие более низкую цену подобных помещений:

• высокая стоимость коммунальных услуг,
• отсутствие прикрепленных объектов социальной значимости,
• запрет на использование государственных субсидий при покупке нежилых площадей,
• отсутствие возможности оформления постоянной прописки,
• завышенный процент по кредитованию.

Эксплуатационная стоимость таких помещений в среднем выше на 15—20 %, чем для аналогичных жилых помещений. Отсюда и появляется разница в цене.

Стоимость аренды

Процедура аренды апартаментов мало чем отличается от жилого найма. Круг потенциальных клиентов огромен за счет того, что подобную недвижимость снимают молодые люди, не стремящиеся привязать себя к конкретному месту. Сдавать в аренду площади коммерческого фонда крайне выгодно за счет их низкой стоимости — именно по этой причине подобное жилье пользуется популярностью у инвесторов.

При формировании стоимости аренды необходимо ориентироваться на ее средний показатель по региону. Как правило, цены на съем апартаментов практически аналогичны квартирным.

Видео

Покупка апартаментов: плюсы и минусы в большой видеолекции от специалиста: