Право пользования арендной квартирой может включать в себя полномочие передавать жилое помещение третьим лицам за плату. Необходимо, чтобы собственник в письменном виде разрешил это арендатору. Для этого можно использовать образец согласия арендодателя на субаренду или самостоятельно составить документ. При оформлении необходимо учесть ряд требований.
Для чего это необходимо
Собственник предоставляет значительный объём прав жильцу. Гражданин может пользоваться квартирой в соответствии с её функциональным назначением. То есть, человек имеет право в ней жить, хранить вещи и т.д.
Субаренда – передача недвижимости, которая ранее была арендована, в пользование третьему лицу на возмездной основе.
В статье 615 ГК РФ указывается, что подобные действия возможны, если собственник прямо дал на это согласие. Если стороны заключили письменный договор, то и выражение воли собственника должно быть в такой же форме.
Особенности субаренды
Владельцы помещений выбирают арендаторов с учётом многих факторов. Собственник рассчитывает, что контрагент по сделке не причинит ущерба его имуществу. Поэтому право на сдачу в субаренду предполагает увеличение стоимости пользования квартирой – появляются дополнительные риски.
В договоре стоит предусмотреть, что любой ущерб жилому помещению или переданному вместе с ней имуществу (мебели, бытовой техники и пр.) возмещается арендодателем. Дополнительно стоит указать, что собственник имеет право расторгнуть контракт, если действия субарендатора нарушают установленные законом правила проживания в жилых помещениях.
При заключении договора на поднаём квартиры в одном из разделов документа необходимо указать, в каком виде было предоставлено согласие владельца. Необходима ссылка на положение основного контракта. Если разрешение предоставлено в виде отдельного письма, то копия документа прилагается к соглашению.
В некоторых случаях требуется государственная регистрация. Если отношения будут длиться 12 месяцев или более, копию договора необходимо предоставить в Росреестр. Соответствующее разъяснение дано в информационном письме президиума ВАС РФ № 66 от 11.01.2002 г.
Вопросы взимания платы за пользование в порядке субаренды разрешаются арендатором. Даже если человек, которому была предоставлена квартира в поднаём, не перечисляет оговоренную сумму, это не даёт оснований для отсрочки или рассрочки арендных платежей. При расторжении договора аренды прекращаются правоотношения, возникшие по поводу поднайма (ст. 618 ГК РФ).
Как правильно оформить
Существует несколько способов закрепления согласия собственника на предоставление недвижимости в субаренду. Самый простой вариант – включение соответствующего положения в договор. Формулировка может быть следующей: арендатор имеет право сдавать помещение в субаренду без получения дополнительного согласия от арендодателя.
Такое положение характерно для соглашений, когда квартира будет сдавать посуточно. Невозможно согласовывать кандидатуру каждого нового жильца в разумный срок с владельцем недвижимости.
Альтернативный вариант – предоставление письменного разрешения в виде самостоятельного документа. Этот способ применяется, если ранее стороны не оговаривали возможность передачи объекта недвижимости в поднаём.
Письмо
Чаще всего письменное согласие собственника оформляется в виде отдельного письма, адресованного квартиросъёмщику. Арендатор обращается с запросом к владельцу с просьбой разрешить передачу всего помещения или его части в субаренду.
Образец обращения
Обращение может выглядеть следующим образом:
- Ф.И.О. собственника, его адрес,
- Ф.И.О. нанимателя, его адрес,
- наименование документа,
- описание взаимоотношений отправителя и адресата со ссылками на договор аренды,
- указание, что конкретное помещение жилое помещение было предоставлено адресанту в аренду,
- утверждение, что недвижимость может быть предоставлена третьему лицу в поднаём при наличии согласия
- на это собственника со ссылкой на пункт основного договора и
- сведения о том, что иное лицо желает пользоваться недвижимостью в рамках субаренды,
информация о лице (Ф.И.О., адрес регистрации или наименование и местонахождения организации), - срок поднайма,
- цена субаренды и другие условия (если указание информации необходимо для получения согласия),
- просьба предоставить разрешение на передачу во временное пользование имущества указанному лицу,
- утверждение, что арендатор несёт полную ответственность перед собственником за возможные негативные последствия, которые могут наступить в связи с использованием объекта третьим лицом,
- указание, что остальные условия договора остаются неизменными,
- указание срока, в течение которого арендатор будет ожидать ответа от собственника,
- дата, подпись, фамилия и инициалы.
Запрос может быть отправлен почтой, передан в руки владельцу или иным способом, согласованным сторонами ранее. Например, на электронную почту.
Образец письма
Образец письма на разрешение субаренды должен содержать следующую информацию:
- Ф.И.О. арендатора, его адрес,
- Ф.И.О. собственника, адрес проживания,
- наименование документа,
- указание даты и исходящего номера запроса на разрешение,
- ссылка на договор аренды,
- указание, что наниматель помещения разрешает сдачу помещения в субаренду,
- описание условий поднайма помещения, если это необходимо,
- дата, подпись, фамилия и инициалы автора документа.
Письмо направляется тем же способом, что и запрос.
Сторонам стоит обратить внимание на объём передаваемых прав. Если в письме не указывается конкретное лицо, которому будет передано имущество в субаренду, и срок такого пользования, то наниматель жилья может заключать неограниченное количество договоров.
При предоставлении согласия на заключение договора поднайма на конкретных условиях, арендатор не имеет права отступить от текста. В этом случае разрешение носит однократный характер. Если согласованные в переписке условия будут нарушены, собственник может потребовать расторжения договора поднайма через суд.
Читать также: Черный список арендодателей и арендаторов квартир в Москве.
Образец согласия на субаренду нежилого помещения схож с описанным ранее шаблоном. В тексте письма подробно указывают расположение недвижимости (строение, этаж, номер офиса или комнаты), его площадь, функциональное назначение и другую информацию, которая способствует идентификации объекта.
Пример письма можно скачать тут.
Дополнительное соглашение
В некоторых договорах нет указания на то, что наниматель помещения имеет права предоставлять его третьему лицу при каких-либо условиях. В этой ситуации необходимо дополнение к договору, где будет вписано разрешение арендодателя на сдачу в субаренду. Образец документа может выглядеть так:
- дата и место оформления,
- наименование документа со ссылкой на основной договор,
- указание Ф.И.О. сторон, подписавших контракт,
- утверждение, что стороны решили внести изменения в действующее соглашение,
- новое положение, например, «Арендатор имеет право предоставлять квартиру в субаренду»,
- указание, что все остальные пункты договора остаются неизменными,
- информация о количестве экземпляров документа (обычно их 2) и утверждение, что данное соглашение
- является неотъемлемой частью договора,
- реквизиты и подписи сторон.
Отзыв согласия
Открытым остаётся вопрос о том, может ли собственник отозвать своё разрешение на субаренду. Суды однозначно указывают, что согласие арендатора на последующую передачу помещений в субаренду, утверждённое в договоре, отозвать невозможно. Положения контракта изменяются при согласии каждой из сторон. В одностороннем порядке исключить какой-либо пункт можно, если такое полномочие арендодателя прямо зафиксировано в соглашении.
Сложнее обстоит дело с разрешением, предоставленным в виде письма. На практике согласие можно отозвать, направив новое письмо арендатору, если соглашение на субаренду ещё не было заключено. В противном случае нет оснований для отзыва разрешения и расторжения такого контракте.
Сторонам договора аренды рекомендуется заранее оговаривать, возможна ли субаренда помещения. Если это возможно, то следует указать в тексте контракта, что наниматель квартиры имеет право заключить соглашение о поднайме при наличии письменного согласия на это собственника.
