Аренда земель сельскохозяйственного назначения

Аренда сельскохозяйственной земли – это отличный способ, благодаря которому вести хозяйственную деятельность могут не только крупные хозяйства, но и частные лица. Как взять в аренду землю сельхозназначения, какие нюансы в оформлении данного процесса существуют – далее в нашей статье.

В чем заключается выгода аренды земель сельхозназначения

Данная разновидность аренды обладает определенными нюансами. Многие считают, что интерес к этой процедуре есть лишь у крупных производителей сельской продукции и частников – фермеров. И далеко не каждый решится использовать такие земли для удовлетворения личных потребностей. Тем не менее, у такой аренды есть свои плюсы. В чем же они заключаются?

С помощью статуса назначения участка можно определить только общее направление разрешенной деятельности, тогда как все особенности зависят от следующего показателя: каким образом можно использовать земли? Исходя из законодательных положений ЗК РФ, участки земли сельхозназначения можно применять для самых разных целей. При этом все они должны быть связаны с сельским хозяйством.

В этот термин входит не только растениеводство и животноводство, но и ведение личного подсобного хозяйства (которое может быть как приусадебным, так и полевым). Можно организовывать различные участки – огороды, дачи и сады.

И хотя на огородах нельзя строить жилые помещения, на землях, где могут располагаться дачи и сады, их строить вполне себе можно. Поэтому и стоимость аренды земли сельхозназначения может оказаться намного дешевле цены идентичного участка в области построения.

Потратить меньше денежных средств можно, если Вы решите построить свое собственное хозяйство (подсобку). Учитывая положения российских нормативно-правовых актов, под эти цели Вам могут выделить не более 2,5 гектаров. Данный размер площади максимален. Само собой, стать хозяином этой земли сумеет далеко не любой человек – землю намного проще арендовать. Самое важное – это грамотное оформление.
Важный момент! Размер такого подсобного хозяйства включает в себя учет площадей каждого участка, являющегося собственностью человека (речь идет и о праве аренды).

Читайте также: 1 гектар — это сколько?

Кто выдает земли данного типа в аренду

Ими нередко обладает местный муниципалитет. Передают их новым владельцам органы МСУ. Чаще всего арендой земель сельскохозяйственного назначения занимается административный персонал муниципального учреждения либо конкретно созванный под эти цели комитет,решающий подобные инциденты.

В качестве владельцев таких участков могут выступать не только граждане (здесь мы говорим о физических лицах), но и организации (а здесь о юридических организациях). Поэтому все арендные вопросы должны решаться в индивидуальном порядке (либо с помощью органов управления юридического учреждения).

Чтобы региональные власти не злоупотребляли своими возможностями и полномочиями, распределение таких участков происходит посредством торгов открытого типа – в виде аукциона. Предложить провести подобный аукцион может не только вероятный арендатор, но и местный муниципалитет.

Физические лица – льготники могут претендовать на участки без проведения аукциона. Если земля не поставлена на кадастровый учет, она все равно может участвовать в льготном распределении земель, минуя любые торги.

Расчет стоимости аренды

Цена земли в аренду под сельское хозяйство рассчитывается с помощью аукциона. Самое лучшее предложение – самой большой годовой арендной ставки в итоге и побеждает.

Чтобы рассчитать исходную цену на аренду участка земли, выставляемого на аукцион, учитывают самые различные обстоятельства:

1.  Место, где располагается земля и площадь участка.
2.  Для каких целей предназначен этот участок.
3.  Насколько ценной считается земля.
4.  Иные немаловажные показатели.

Годовая цена аренды земли сельхозназначения включает в себя ее кадастровую цену и равна 0,7-1,4% от нее. Кадастровая цена должна быть идентична рыночной. Когда ее определяют, учитывают продуктивность оценки сельскохозяйственной земли, расходы на осуществление на ней различных работ.

Допустим, если говорить об аренде участка в Туле и других регионах Подмосковья –аренда земли сельхозназначения обойдется по цене в 500 рублей за 1 га. Если это Московская область – стоимость увеличивается до двух тысяч рублей.

Аренда земель сельхозназначения у частника

Аренда такого земельного участка у частника обладает своими собственными нюансами. Речь идет о том, какое пользование земельным участком разрешено, а также о форме распоряжения им.

Обратите внимание! Арендное соглашение не может привести к изменению типа разрешенного применения участка земли. Данная поправка будет расценена как самовольность. За нее предусмотрено несение административной ответственности.

Арендовав такую землю, физическое лицо либо юридическая организация не могут начать на ней строительство жилого помещения даже в той ситуации, если это позволяет арендный договор.
Еще большим количеством сложностей обладает процедура аренды пая земли. Проведение в 90-х годах 20-го века соответствующей реформы серьезно усугубило данную сферу правоотношений в Российской Федерации. Из-за новшеств появилось огромное количество участков (паев земельного типа), принадлежащим их хозяевам в рамках собственности общего долевого типа. Зачастую конкретных пределов у этих земель нет, формирования тоже нет. То есть, они обладают чисто формальным правом собственности. Как раз по этой причине арендовать такой пай не представляется возможным до момента выделения участка в натуре.

Как правило, владельцы таких паев заключают коллективное арендное соглашение с юридическими организациями – бывшими колхозами. Есть и такой способ: можно арендовать землю с целью ведения фермерского хозяйства (коллективная заявка).

Что же предпринять в той ситуации, если для Вас не актуален вышеперечисленный способ либо Вам не нравятся показатели новой полученной земли? Тогда выдать землю по договору может и само государство.

Аренда земель сельхозназначения у государства

Сельхоз земля в аренду у Российской Федерации обладает своими собственными нюансами. Любой человек может подать заявление в уполномоченный орган.

Важный момент: передача гражданину в рамках соглашения этого участка должна быть осуществлена лишь после того, как будут проведены торги.

Найти такой участок, как правило, несложно – она бывает в достаточном количестве. Если арендатору она нравится, происходит оформление и заключение соответствующего акта (о сделанном выборе). После данную землю начинают готовить к торгам: проводят межевые работы, оформляют кадастровый паспорт на нее и так далее. После того, как торги закрываются, победитель должен подписать арендное соглашение по данной земле (даже в той ситуации, если кроме заявителя в аукционе больше никто не участвовал).

Некоторые особенности бывают, если арендовать участок под сельхозназначение собирается хозяйство фермерского типа. Здесь уже не так все просто и однозначно. Нормативно-правовые акты Российской Федерации гласят следующее: такие структуры могут арендовать участок в той ситуации, если ими подается соответствующее заявление. Торги здесь не проводят. Стоит отметить, что и заявление рассматривается гораздо быстрее, а на заключение самого соглашения отводится ровно одна неделя с той даты, как принимается решение выдать землю в аренду.

Важный момент! Готовить всю документацию и ставить участок земли на государственный учет в любом случае должен непосредственно сам инициатор процесса. А на этот процесс придется потратить не просто приличную сумму денежных средств, но и свое драгоценное время. Чтобы власти позволили арендовать землю, придется потратить несколько месяцев (и хорошо, если не несколько лет). Именно по этой причине для уменьшения промежутка времени выдачи земли и заключают соглашение субаренды.

Что может выступать в качестве объекта аренды земельных участков из земель сельхозназначения

Этим объектом может выступить ограниченный в натуре земельный участок. Он обязательно должен обладать определенными пределами, обозначенными на графике. Должен стоять на кадастровом учете. Заявитель не должен забывать о следующем важном моменте: у него нет прав на самостоятельную смену целевого предназначения земли. Он обязан строго придерживаться конкретно обозначенного режима пользования землей.

Определенные земельные категории передавать в аренду категорически запрещено. Допустим, запрещено передавать те земли, на которых находятся объекты культуры. То есть, земли с парками и заповедниками. Также запрещена передача военных объектов.

Право арендовать государственную землю есть как у обычных граждан Российской Федерации, так и у любых учреждений. Статус пользователя, собирающегося арендовать земельный участок, в этой ситуации абсолютно неважен. Если человек планирует реализовывать выращенные на участке сельхозтовары, бизнес будет нужно регистрировать. Если цели выращивания – личные, регистрация необязательна.

На какой минимальный и максимальный временной период можно арендовать сельскохозяйственную землю

Исходя из действующих законодательных положений Российской Федерации, договор аренды участка земли (вне зависимости от того, кто является его собственником – муниципалитет либо государство) можно заключать на временной период от 3-х до 49-ти лет. Есть и исключение – земли, на которых косят сено и пасут скот. Эти земли можно арендовать только на три года (этот промежуток времени – максимальный).

Аренда земли для сельскохозяйственного назначения заключается на тот срок, который указывается в соглашении. Также стоит отметить, что у действующего арендатора есть преимущественное право на продление арендного соглашения на новый промежуток времени.

Если говорить о пределах – как минимального, так и максимального размера участков земли, предназначением которых является аренда, то их устанавливают региональные законодательные акты. Допустим, если говорить об участках для ЛПХ, стандартный размер равен 10-45 соткам.

Вам может быть полезно: Калькулятор перевода гектар в сотки, квадратные метры и обратно

Что требуется предпринять после выбора понравившегося участка земли

После выбора наиболее подходящего в Вашей ситуации варианта нужно составить обращение в местный административный орган (чтобы все согласовать). Данное требование считается обязательным, если человек желает арендовать земельный участок, минуя торги. Для такого заявления, как правило, используется свободная письменная форма (хотя некоторые власти муниципалитета могут разрабатывать и свою собственную, рекомендованную форму – чтобы было удобнее). Заявление должно содержать указание кадастрового номера участка, а также саму просьбу о выделении ее в аренду.

Подавая такое заявление, человек должен предоставить один единственный документ – удостоверение своей личности (паспорт). Если земля не поставлена на кадастровый учет, заявитель будет вынужден сперва составить его схему. Далее она должна быть утверждена администрацией. В такой ситуации лучше всего обратиться за помощью к специалисту – профессионалу (кадастровому инженеру). Он поможет Вам сделать все быстро и грамотно, без каких-либо ошибок (а это сэкономит Ваше время и ускорит весь процесс).

После получения административным органом заявления на предварительное согласование, он обязан опубликовать информацию о проведении аукциона на обозначенный участок земли. После в течение одного месяца органы начнут ожидать подачи иных заявлений. Если никаких конкурентов так и не будет, возможно заключение арендного соглашения, минуя торги.

Если будет получен положительный ответ, заявитель может приступить к постановке земли на государственный учет.

Госрегистрация аренды

Для реализации данной задачи понадобится помощь специалиста. Им будет выдан специальный паспорт на участок, и произведена оценка его кадастровой цены.

После подается заявление – просьба выделить землю в аренду. Его необходимо направить в местную администрацию. Чтобы составить договор, нужно, чтобы были удостоверение личности и документация технического характера. Их выдает Росреестр. В них обязательно прописывается следующая информация:

•  место, где находится участок,
•  габариты земли.

Изучив предъявленное заявление, рабочий персонал административного учреждения обязан заняться подготовкой арендного договора (как правило, максимальным сроком оформления этого документа считаются 30 дней – то есть, один месяц). Далее заявитель будет приглашен на изучение соглашения. Если никаких вопросов нет, происходит подписание договора. Если у заявителя есть какие-то претензии, сделка не состоится.

После инициатором в обозначенный в соглашении временной период должна быть внесена денежная сумма. Без этого договор не вступает в законную юридическую силу. Если инициатор не оплатит все, что положено, договор может быть аннулирован в судебном порядке.

Порядок и временной отрезок платежей должен быть прописан в договоре аренды. Если схема стандартная – оплата должна осуществляться каждые шесть месяцев – полгода.

Каким образом оформляется процесс

Сдать землю сельхозназначения в аренду невозможно, не зарегистрировав арендное соглашение в Росреестре. Исключением считают лишь такие соглашения с частниками, заключенные на короткий период времени. Речь идет о соглашениях до одного года (допустим, на 10 месяцев).

Не регистрировать арендный договор можно также в том случае, если его заключили на неопределенный промежуток времени (то есть, если срок не был прописан).

Чтобы пройти процедуру государственной регистрации, стороны обязаны собрать всю необходимую документацию:

1.  Удостоверения личности.
2.  Документы, служащие подтверждением полномочий рабочего персонала административного органа.
3.  Сам договор аренды. И обязательно три экземпляра.
4.  Документ, служащий подтверждением того факта, что участок передан в аренду административным органом.
5.  Кадастровый паспорт на выбранную землю.

Чтобы зарегистрировать соглашение в Росреестре, придется заплатить. Поэтому, отвечая на вопрос, сколько стоит аренда земли сельхозназначения, стоит учитывать государственную пошлину за регистрацию самого договора. Она обойдется Вам в 2 000 рублей.

Каким образом арендовать участок земли сельскохозяйственного назначения с правом выкупа

Арендное соглашение может включать в себя возможный выкуп земли арендатором после того, как истечет временной период действия правовых отношений. Процесс, исходя из которого, земля получает нового собственника, детально описан в российском законодательстве – а именно, в 36-й статье Земельного кодекса РФ.

В статье отражено, что право на выкуп выше обозначенной земли появляется лишь спустя три года ее добросовестного возделывания и использования. Так что здесь арендный срок и земельные габариты значения иметь не могут. Если землепользователь покажет себя с лучшей стороны за эти три года, он получит право приобрести землю по кадастровой цене либо на определенных льготах (если местный муниципалитет предлагает определенные программы, цель которых – развитие сельскохозяйственной сферы).

Если есть желание купить определенную землю, подавайте соответствующее заявление в муниципалитет и просите отдать ее за определенную денежную сумму. Еще необходимо приложить следующие документы:

1.  Копию удостоверения личности.
2.  Копию арендного соглашения.
3.  Кадастровый план.
4.  Выписку из ЕГРН.
5.  Документы, устанавливающие права на построения (при их наличии).

Подавать заявление нужно заранее, до того, пока не перестанет действовать арендное соглашение.

Субаренда земель сельхозназначения

Субаренда понравившегося участка земли реальна тогда, когда у арендатора есть соответствующее право. Но для этого арендодатель должен не возражать заключить специальное соглашение. Если в соглашении по аренде это не прописано – этого права у арендатора нет.

В специальном порядке такое соглашение заключается тогда, когда предметом соглашения становится фрагмент арендованной земли, а не весь участок целиком. Тогда у договора аренды должны иметься определенные приложения – документы, служащие подтверждением согласования обеими сторонами фрагмента земли, передаваемого по субарендному соглашению. Этой документацией считается:

•  акт, отражающий все показатели площади,
•  специальная схема отданного по договору фрагмента земли,
•  кадастровый план такой земли (мы говорим о его графическом приложении).

На нем требуется обозначить часть, которую передают в рамках арендного соглашения.
Все другие ситуации предполагают заключение субарендного соглашения с выполнением требований, прописанных в главном арендном соглашении, на временной период, не превышающий временной период главного арендного договора.

Самое главное: не забудьте прочесть все заново перед тем, как подписывать арендный договор! Только после этого ставьте свою подпись!

Таким образом, аренда сельхоз земли в Московской области предполагает тщательный и внимательный подход к оформлению всей процедуры. Если нет определенных знаний в данной сфере, лучше всего обратиться за помощью к специалисту – профессионалу. Он поможет Вам избежать ошибок и сэкономит Ваше время при заключении договора аренды сельскохозяйственной земли!

Аренда сельскохозяйственной земли – это отличный способ, благодаря которому вести хозяйственную деятельность могут не только крупные хозяйства, но и частные лица.