Есть многое, что нужно знать при покупке квартиры от хозяина на вторичном рынке. Сильно ошибаются люди, считающие, что неприятности в этом деле обойдут их стороной. Случаи мошенничества во время купли-продажи вторичных недвижимых объектов случаются часто. Если вы знаете, на что обратить внимание при покупке, это существенный плюс.
- 4 Договор
- 5 Документация
- 6 Безопасная сделка
Вторичное жилье
Итак, была выбрана жилплощадь на вторичном рынке недвижимости. Преимущества такой покупки очевидны: выбирая ее, покупатель сразу превращается в хозяина готовой квартиры, может подобрать подходящую ему и его семье инфраструктуру места будущего жительства, соседей, а также сэкономить значительную сумму, чего не получится сделать при покупке жилья в новостройке. Основной плюс – почти мгновенное заселение.
Также может быть интересно: Месть шумным соседям сверху: эффективные способы
Однако существуют и недостатки. Как правильно купить квартиру на вторичном рынке? Специалисты отвечают: это возможно только при соблюдении рекомендаций, первая из которых – заключение сделки при покупке вторичного жилья после досконального изучения недвижимого объекта.
Проверка
Что проверять при покупке квартиры от хозяина на вторичном рынке:
- комплект необходимой документации,
- историю жилплощади,
- разговор с продавцом и другими владельцами квартиры.
Все приведенные пункты нужно проверить, так как они помогут избежать возможного мошенничества со стороны продавца, а также понять, нужно ли приобретать именно эту недвижимость, как правильно выбрать квартиру.
Риски
Неприятности во время покупки жилплощади на вторичном рынке подразделяются на категории. На них стоит обратить внимание при покупке квартиры без посредников.
- Правовые нюансы. Они касаются сложности процедуры, аспектов, из которых состоит процесс, изучения «чистоты» квартиры. Лучше заниматься этими вопросами через риэлтора или юриста, так как простые граждане обычно ничего не знают о данной области правоотношений.
- Технические тонкости. Это касается характеристик недвижимого объекта, технического и кадастрового паспортов. Они не воздействуют на право собственника жилья, но могут спровоцировать некомфортное в нем проживание. Такие проблемы не представляют опасности, но если не заняться ими сразу, то в дальнейшем можно понести серьезные затраты – например, касающиеся перепланировки, не узаконенной в законодательном порядке.
- Безопасность. Процедура не должна представлять риски ни для одного участника сделки. Для этого необходимо заключение предварительных соглашений, авансовых договоров. Соблюдение обеими сторонами законодательных норм позволит избежать появления неприятностей.
Читать также: Брежневка — планировка и перепланировка, плюсы и минусы
О юридических рисках
Правовых рисков при приобретении жилплощади существует много, и на них нужно обратить внимание при покупке квартиры на вторичном рынке.
- Продажа жилья по фальшивой документации или продавцом, который не является владельцем квартиры и использует доверенность. Это должно насторожить покупателя, так как часты случаи предоставления поддельной доверенности или документа с истекшим сроком действия. Если он настоящий, его может аннулировать лицо, которое его выдавало.
Важно! Мошенники нередко оформляют доверенность на стариков, проживающих в одиночестве, на детей, не имеющих родителей, инвалидов, невменяемых алкоголиков и наркоманов. Если говорить о реальном хозяине квартиры, он может не знать о ее продаже или даже быть мертвым.
- Приватизация жилья, оформленная неверно. К примеру, в 90-х годах постоянно нарушались права детей, не достигших совершеннолетия, которые при осуществлении приватизации не становились собственниками жилья. Опасны и участвовавшие в этом процессе жильцы, которые обещают покинуть жилье после того, как будет оформлена сделка – на это тоже нужно обращать внимание.
- Сомнительные операции, присутствующие в истории жилплощади, особенно если в них участвовали государственные предприятия, органы и прочие юридические лица.
- Реализация жилья, полученного по соглашению о дарении или ренте, по завещанию, согласно прочим договорам, касающимся интересов третьих лиц. В таких ситуациях, когда сделка будет заключена, могут объявиться прежде неизвестные люди – например, наследники имущества, которые вправе претендовать на него. Не надо забывать и о лицах, которые по закону имеют право на обладание обязательной долей в купленном недвижимом объекте.
- Нарушение процесса оформления во владение жилья, на покупку которого был потрачен материнский капитал. По закону такая квартира становится общей собственностью как родителей, так и детей с указанием размера частей. Такое правило иногда игнорируется: не выделяется точная доля имущества, владельцы специально не обременяет недвижимость правами детей. Такие нарушения встречаются часто, так как сегодня в государстве нет действенной системы регулирования выполнения собственниками обязательств.
- Продажа жилья, один из владельцев которой – человек, не достигший 18 лет, лицо с нестабильной психикой, наркоман или алкоголик. Такие люди считаются недееспособными и не могут участвовать в оформлении сделки, хотя это и не запрещено законом. В дальнейшем подобные процедуры могут быть оспорены, что надо учесть.
- Продажа арестованного жилья, являющегося залогом или объектом судебной тяжбы, обладающего иными утаенными обременениями.
- Существование собственников жилья, отбывающих срок в местах лишения свободы, военнослужащих или пропавших без вести. Эти люди имеют право на проживание в квартире, хотя и не могут заселиться туда сразу, как только появятся. Перед оформлением процедуры продавцы подобной жилплощади часто говорят покупателям о том, что отсутствующий владелец не станет претендовать на нее, предоставляя письменное согласие на реализацию.
- Не учтены супружеские права.
- Нарушение преимущества сторон при продаже долей жилья. В соответствии с Гражданским Кодексом в таких ситуациях продавец обязан послать уведомление соседям или владельцам долей о выкупе. Часто этот процесс становится трудозатратным, поэтому продавцы желают его обойти.
- Реализация по фальшивому паспорту (он может быть украден, или мошенник, имея новый документ, осуществляет сделку по старому).
- Сделка по купле-продаже недвижимого объекта может быть признана недействительной, когда дом входит в государственный план расселения. Продавец может быть даже не осведомлен об этом, а покупатель пострадает.
Договор
Если квартира выбрана, необходимо закрепить ее за собой. Передача продавцу доли денег в качестве аванса должна быть оформлена официально, иначе если сделка сорвется, то средства будут утрачены. Для этого оформляется предварительное соглашение о купле-продаже с авансом, которое содержит в себе такие пункты:
- информация из паспортов, контактные сведения сторон сделки, адреса их нахождения по факту,
- расположение и характеристики жилплощади, за которую уплачивается часть суммы,
- время заключения сделки и проставления подписей в соглашении,
- стоимость приобретения, в которую включается уплачиваемая комиссия, и запрет на изменение данной цены,
- сумма аванса,
- время, отведенное на возврат аванса, если сделка сорвется по вине продавца,
- период освобождения жилплощади – выписка жильцов и вывоз личного имущества.
Документация
К описанному соглашению лучше приложить бумагу, в которой будет отображено техническое состояние объекта недвижимости.
Участники, оформляющие сделку, обязаны предоставить:
- паспорта,
- документы, которые свидетельствуют о праве владения квартирой,
- доверенность (если нужна),
- заявление, необходимое для регистрации соглашения,
- квитанцию об оплате государственной пошлины,
- дополнительную документацию.
Дополнительной документацией считается согласие на совершение сделки всех остальных владельцев жилья или попечительских органов. Покупатель вправе смотреть и требовать от продавца:
- выписку из домовой книги,
- выписку из реестра,
- справку об отсутствии задолженностей за услуги бытового обслуживания,
- технический паспорт.
Если владелец отказывается предоставить какой-либо из документов, указанный выше, на это нужно обратить внимание – скорее всего, он является мошенником.
Безопасная сделка
Приобретение вторичного недвижимого объекта при соблюдении всех правил безопасности осуществляется в несколько шагов. Рассмотрим, как обезопасить себя при покупке квартиры.
- Достижение договоренности с продавцом (владельцем квартиры).
- Для того чтобы получить гарантии серьезности намерений участников процедуры, следует оформить соглашение об авансе. Чаще всего им становится денежная сумма, составляющая несколько процентов от общей цены жилья, а в соглашении отдельно прописывается время, отведенное для подготовки к операции.
- После того как будет собрана вся нужная документация и составлен договор, участники сделки устанавливают дату проставления подписей в нем и передачи денежных средств.
- Если в расчетах при продаже участвует банковская организация, нужно установить время для их произведения и заверения нотариусом всех бумаг.
- После заключения соглашения покупатель должен зарегистрировать переход права владения квартирой в реестре и рассчитаться с бывшим владельцем.
- Произвести расчеты безопасно возможно, используя банковскую ячейку. Так оба участника будут уверены в подлинности денег и благоприятном исходе операции.
Зная детали того, как происходит покупка квартиры на вторичном рынке, уберечь себя от мошенничества просто. Главное – иметь терпение при проверке всей документации, а также учитывать вероятные риски.
