Аренда земли у администрации города: условия и стоимость

По оценкам экспертов, до шестидесяти процентов недвижимости в России расположены на земельных участках, принадлежащих муниципалитетам различного уровня. Из этого следует простой вывод о том, что монополистом в сфере земельных отношений выступает администрация того или иного субъекта. И если существует потребность в земельном участке, но средств на его приобретение недостаточно, выход прост: взять в аренду.

На сегодняшний день арендовать землю могут как физические, так и юридические лица, заключив соответствующий договор, под которым подразумевается получение надела земли в пользование на определенный период времени за фиксированную плату, установленную арендодателем. Так как государственной землей распоряжаются муниципалитеты, то необходимо обращаться непосредственно к ним, предварительно собрав полный пакет документов. Важно знать, что помимо федеральных законов и постановлений, многие локальные органы власти имеют свои нормативно-правовые акты, которые помогают понять, как оформить землю в аренду у администрации города.

Нормы законодательства

Процедура аренды земли у администрации законодательно закреплена в Земельном и Гражданском кодексах Российской Федерации, а также в федеральных законах и постановлениях.

Основания для выделения земли

Принципы, на которых базируются критерии выдачи земли населению, не представляют собой сложности и находятся в открытом доступе.

Правовые отношения между администрацией и арендатором представлены в:

• Гражданском кодексе РФ,
• Земельном кодексе РФ,
• ФЗ № 181 от 24 ноября 1995 года «О социальной защите инвалидов»,
• ФЗ № 171 от 23 июня 2015 года «О внесении изменений в ЗК РФ»,
• ФЗ № 334 от 03 июля 2016 года «О внесении изменений в ЗК РФ»,
• ФЗ № 217 от 21 июля 2014 года «О внесении изменений в ЖК РФ»,
• Постановлении Правительства РФ № 582 от 16 июля 2009 года, регулирующем процесс расчета арендной платы.

В перечисленных нормативно-правовых актах содержатся порядок, условия, определение надела земли, вопросы относительно прав на земельные площади, а также особенности формирования стоимости аренды.

Ограничения

В любой отрасли права существуют оговорки, которые невозможно не принимать во внимание. В Земельном кодексе есть раздел, в котором четко прописаны ограничения, касающиеся аренды земельных участков.

Нельзя взять в аренду:

• национальные парки и заповедники,
• земли, на которых расположены объекты особого статуса (Вооруженных сил, ФСБ и прочие),
• административно-территориальные образования закрытого типа (ЗАТО),
• участки, предназначенные для осуществления охраны государственной границы,
• территории, на которых расположены объекты атомной энергетики или ядерные захоронения.

Условия

Все земли, собственник которых не зафиксирован документально, по умолчанию принадлежат государству. Возможность арендовать участок предоставляется как физическим, так и юридическим лицам. При выборе территории следует соотносить землю определенной категории и деятельность, которая будет на ней осуществляться. Запрещено использовать земли без учета целевого назначения, в этом случае арендодатель вправе изъять участок из пользования.

Также каждый земельный надел, на который претендует потенциальный арендатор, должен соответствовать следующим требованиям:

• присвоенная категория, позволяющая передавать наделы в пользование,
• формирование участка путем установления его границ и постановки на кадастровый учет,
• техническая возможность для подключения к ресурсоснабжающим коммуникациям.

Кто может взять

Право заключения имущественного договора, целью которого является получение в пользование собственности муниципалитета в виде надела земли, имеют и физические лица, и юридические, зарегистрированные на территории РФ. Так же оно доступно иностранным гражданам и лицам без гражданства, однако с некоторыми оговорками.

Способы аренды

В первую очередь, необходимо ознакомиться с методикой приобретения надела во временное пользование.

В настоящее время существует несколько способов получения земельного участка в аренду, каждый из которых имеет свои особенности:

• аукцион по инициативе муниципального образования,
• аукцион по инициативе граждан,
• получение земли без торгов — для льготных слоев населения,
• аренда без торгов по упрощенной схеме (на земли, не стоящие на кадастровом учете).

Порядок выделения

Существует определенный алгоритм, согласно которому наделы могут быть выданы гражданам.

Несмотря на некоторые различия в вышеперечисленных способах получения участков, есть общий порядок, который выглядит следующим образом:

• подготовка полного пакета документов,
• письменное заявление о предоставлении земли в уполномоченный орган,
• проведение работ по межеванию и постановке на кадастровый учет, если участок не был зарегистрирован ранее,
• подача заявки и внесение залога, если потенциальный арендатор принимает участие в торгах,
• определение условий и подписание соглашения,
• регистрация договора в Росреестре.

Длительность прохождения процедуры

Время процедуры получения в аренду земли зависит от способа его получения, а также от наличия или отсутствия его регистрации в кадастровом реестре. Обычно сделка оформляется в течение двадцати дней после торгов, однако при определенных условиях этот срок может быть увеличен до шестидесяти дней: при этом нужно закладывать пять дней на подготовку схемы и сорок дней на постановку на учет, в случае отсутствия межевания и регистрации.

Алгоритм действий

В зависимости от способа, которым было решено взять землю в аренду у администрации, последовательность действий может различаться.

Аукцион по инициативе администрации

В случае проведения аукциона по инициативе муниципальных властей, уполномоченный орган обязан предоставить информацию о будущих торгах в печатном издании и на официальном сайте строго за тридцать дней.

Обязательно указываются:

• организатор торгов: наименование и реквизиты решения,
• время, дата, место и порядок проведения,
• начальная стоимость и шаг увеличения цены,
• форма заявки,
• размер задатка и порядок оплаты,
• условия договора.

Как непосредственный собственник, администрация определяет начальную стоимость объекта, величину задатка и условия предоставления.

Для того чтобы стать участником аукциона, нужно:

• подать документы и заявление не позднее, чем за 5 дней до начала,
• внести требуемый задаток и предоставить оплаченную квитанцию,
• присутствовать и активно участвовать в торгах.

Победителем аукциона признается тот, кто предложил большую стоимость арендной платы из расчета на один год. Остальным претендентам возвращается внесенный ими задаток.

Аукцион по инициативе гражданина

Граждане также могут выступать инициаторами проведения аукциона, предварительно выбрав подходящий участок, исходя из вида и категории разрешенных.

Для этого необходимо выполнить:

• сбор данных об участках (осуществляется в МФЦ или Росреестре),
• выбор наиболее приемлемой территории,
• подача заявления о проведении аукциона (лично или заказным письмом с уведомлением о доставке),
• составление заявки на имя главы администрации.

После этого заявка рассматривается, и органы местной власти размещают информацию о проведении торгов. Для этого мероприятия достаточно присутствия двух и более граждан, заинтересованных в получении земли. После выявления победителя также заключается договор аренды.

Без торгов для льготников

Не всегда проведение торгов обязательно для получения земельного надела. Это касается граждан, которым положены льготы от государства.

К их числу относятся:

• инвалиды,
• ветераны боевых действий,
• дети-сироты,
• многодетные семьи,
• молодые специалисты,
• родители-одиночки,
• участники одной их федеральных программ: Дальневосточный гектар, Ленинградский гектар, Костромской гектар, Родовое поместье, Участки для жителей Крыма, Участки для переселенцев с Крайнего Севера.

Читайте также: 1 гектар — это сколько?

Представители данной социальной группы могут претендовать даже на зарезервированные для собственных муниципальных нужд земли. Величина арендной платы не может превышать размер предельного налогового сбора, установленного законом.

По упрощенной схеме

Воспользоваться данным методом можно в случае, если земля не зарегистрирована и не имеет владельца. Найти эту информацию можно в Росреестре.

Далее следует:

• создать схему участка,
• обратиться с ней и заявлением в органы муниципальной власти,
• ожидать рассмотрения в течение месяца,
• получить постановление от главы администрации,
• обратиться в Росреестр с полученными схемой и постановлением,
• дождаться выписки из ЕГРН и межевого плана,
• подать в муниципалитет документы и заявление о предоставлении земли в аренду,
• подписать договор аренды и зарегистрировать в Росреестре или МФЦ.

Необходимые документы

В первую очередь, необходимо правильно составить заявление о предоставлении участка в аренду.

В нем обязательны такие сведения, как:

• информация о муниципальном органе, в который подается заявление,
• данные о заявителе: ФИО, год рождения, серия и номер паспорта, ИНН,
• если в качестве претендента выступает юридическое лицо, то необходимо указание наименования организации и сведений о руководителе,
• информацию о предполагаемом расположении участка,
• обоснование размера желаемой территории,
• определение назначения объекта,
• если способ получения земли — торги, то необходимо указать лицевой счет, на который будет возвращен задаток в случае отказа.

Основной пакет документов, помимо заявления, выглядит следующим образом:

• паспорт заявителя,
• квитанция оплаты, если выбранный способ — аукцион,
• ИНН для физических лиц,
• уставные документы и выписка из ЕГРП для юр. лиц.

Постановка на учет

Договор, срок которого превышает один год, обязателен к регистрации в Росреестре. Если участок был получен в аренду путем аукциона, то стороны подают совместное заявление в территориальный орган службы гос. регистрации. Итогом будет служить выписка из ЕГРП.

Если торги отсутствовали, то гражданин самостоятельно обращается в районный земельный комитет. В установленные сроки осуществляется посещение объекта кадастровым инженером, происходит замер площади, создание топографических снимков и оформление необходимых документов, результатом чего станет постановка на кадастровый учет.

Особенности

Как было сказано ранее, различные виды назначения земельных наделов могут также регулироваться локальными нормативно-правовыми актами и иметь некоторые особенности.

Сельские поселения

Такая процедура, как аренда земли у администрации сельского поселения, имеет смысл, когда потребность в получении земельного надела диктуется желанием: строительства индивидуальных жилых домов, садоводства и огородничества без цели строительства, получением приусадебного и полевого участков.

Главной особенностью является тот факт, что в сельских поселениях допустимо изменение целевого назначения участка.

К примеру, целью было заявлено огородничество, однако арендатор решил построить частный дом, в этом случае договор аренды может быть основанием для получения участка в собственность после завершения строительства.

Московская область

Различий в процедуре аренды земли в Московской области по сравнению с другими регионами нет, так как она представляет собой такой же субъект Российской Федерации. Отличие будет лишь в кадастровой стоимости, которая в разы выше, чем в регионах. И некоторые эксперты считают, что обычному гражданину практически невозможно стать инициатором торгов.

Для сельскохозяйственного использования

При аренде наделов сельскохозяйственного назначения не обозначены ограничения по площади и количеству арендаторов вне зависимости от их юридического статуса. В том числе допустимо длительные арендные права передавать банкам в качестве залога.

Если надел сдан на длительный срок, то плата за него может быть различной:

• обычный платеж,
• передача в собственность имущества,
• предоставление услуг,
• доля производимой продукции.

Для торговых точек

Для потенциальных и действующих предпринимателей наиболее актуален вопрос о том, как арендовать землю у администрации города, чтобы построить на ней торговые точки. Прежде всего, должно быть оформлено юридическое лицо.

Алгоритм действий:

• выбор участка под торговую точку,
• предоставление справки об отсутствии налоговой задолженности, учредительные документы и план торговой точки,
• дождаться решения (до одного месяца),
• провести кадастровые работы и подготовить архитектурный проект будущего здания,
• заключить дополнительные соглашения с водоканалом, пожарным ведомством, санэпидемстанцией,
• заключить договор аренды.

Иногда муниципалитет может отказать в предоставлении участка в связи с большим количеством торговых сооружений на выбранной территории или близким расположением автомагистрали.

Стоимость

Постановление Правительства РФ №582 от 2009 года гласит: арендная плата обуславливается экономической обоснованностью и формируется по принципу простоты расчета.

Ее величина определяется тремя способами:

• по кадастровой стоимости,
• по ставкам арендной платы, которые утверждены для наделов федеральной собственности,
• по рыночной стоимости.

Второй и третий способы применяются в исключительных случаях, и практически не затрагивают физических лиц. Поэтому пример расчета будет представлен как расчет по кадастровой стоимости.

Формула и примеры расчета цены

Воспользуемся простой формулой: П = К × к, где П — величина арендной платы, К — кадастровая стоимость, а к — коэффициент, который зависит от арендатора земли и назначения земли.

Рассмотрим значения к:

• 0,0001 — для лиц, освобожденных от уплаты земельного налога, а также участков, вышедших из обихода, но еще подлежащих сдаче в аренду,
• 0, 006 — для территории сельскохозяйственного назначения, ведения личного хозяйства и под индивидуальное жилищное строительство,
• 0,02 — для надела, на котором предполагается добыча полезных ископаемых,
• 0,015 — прописан в Земельном кодексе и используется во всех остальных случаях.

Например, К (кадастровая стоимость) составляет 1 430 000 рублей, арендатор взял надел для ведения сельского хозяйства, соответственно, стоимость аренды в год будет равняться: П = 143 0000 × 0, 006 = 8 580 рублей в год.

Примеры стоимости в регионах РФ

Небольшая таблица наглядно продемонстрирует разницу в стоимости аренды в различных регионах нашей страны.

НДС

Согласно подпункту 17 пункта 2 статьи 149 Налогового кодекса РФ арендная плата за пользование земельным наделом, арендованным у муниципалитета, освобождается от налогообложения НДС.

Договор

Заключенный договор аренды земельного участка у администрации — это итоговый документ, который будет содержать в себе все условия и принципы взаимодействия между владельцем земли и арендатором.

Важные условия

Чтобы правильно заключить контракт с муниципалитетом, необходимо понимать основные его условия.

Согласно статье 39.8 Земельного кодекса РФ, договор аренды должен содержать:

• взаимные обязательства сторон,
• графики по освоению выделенной территории,
• мероприятия с указанием сроков начала и окончания проведения соответствующих работ,
• ответственность сторон за невыполнение обязательств,
• право сторон на расторжение договора в одностороннем порядке,
• величину оплаты, срок, цели, площадь надела.

Продление

Не каждый договор является бессрочным, поэтому важно понимание способов его пролонгации.

На сегодняшний день существуют такие методы продления, как:

• перезаключение на иной срок,
• заключение дополнительного соглашения,
• автоматическое продление.

В первом случае заключается новый договор, при этом стороны могут внести изменения в его пункты. Основное условие — он заключается с тем же арендатором, и его права не могут быть произвольно изменены. Второй вариант — самый удобный и экономичный, так как он опирается на действующий договор, главное, чтобы обе стороны были согласны. При необходимости в соглашение можно внести изменение сроков и скорректировать незначительные условия пользования наделом. В последнем случае происходит автоматическое продление, если обе стороны проигнорировали факт окончания сроков аренды, которой продолжает иметь всю полноту юридической силы.

Переуступка прав

На сегодняшний день достаточно распространен договор цессии, который подразумевает под собой переуступку права аренды территории на определенный объект с отчуждением таких прав у предыдущего обладателя. Именно на основании такого договора осуществляется и переуступка прав по договору аренды земельного участка. В заключаемом соглашении принимают участие только виртуальные характеристики объекта, так как материальными может распоряжаться только владелец. При этом, арендатор, заключая такое соглашение, полностью теряет возможность использования этого участка, а новая сторона-участник теперь будет решать все вопросы непосредственно с владельцем. В этом заключается ключевое отличие переуступки от субаренды.

Сроки

Контракт на аренду земельного надела у муниципальных органов власти заключается на определенный срок.

Максимальные и минимальные

Как следует из Земельного кодекса РФ, аренда земли у администрации города и сельского поселения может быть краткосрочной и долгосрочной. Минимальный срок составляет от одного года до пяти лет. Как правило, такой период удобен для строительства недвижимости или реконструкции объектов, после чего договор продляется. К максимальному сроку относят временной отрезок от пяти до сорока девяти лет. Данный вид аренды оптимален для строительства собственного дома, ведения личного хозяйства и для лиц, которые впоследствии планируют приватизировать землю. Долгосрочная аренда предпочтительна и для юридических лиц, которые планируют заниматься коммерцией и развитием промышленности.

Как перевести надел в собственность

Закон предусматривает возможность переведения земельного надела, находящегося в аренде, в собственность, если иное не предусмотрено договором. При этом на арендованном участке должна находится постройка, возведенная арендатором.

Общий порядок процедуры таков:

• подача заявления и пакета документов в органы местного самоуправления, которые проверяют корректность в течение 10 дней,
• не позднее одного месяца после подачи заявления уполномоченным лицом направляется проект купли-продажи в трех экземплярах,
• заключение договора и внесение оплаты,
• регистрация права собственности на данный участок земли.

Методика выбора участка

Первое, с чего начинаются арендные отношения — это выбор самого участка. Осуществить его можно либо самостоятельно, либо с помощью местной власти. Первый способ подразумевает под собой простое открытие официального сайта Росреестра (меню публичной кадастровой карты), на котором предоставлена вся информация о свободных участках на текущий и будущий годы. Второй вариант — это обращение в ответственный отдел муниципалитета с просьбой предоставить список свободных для аренды участков.

Мошеннические схемы

Наиболее распространенными мошенническими схемами в данной сфере являются: завышение стоимости аренды и вымогательство со стороны третьих лиц. Оба неправомерных деяния связаны с получением земли через аукцион. Например, появление мнимых конкурентов на торгах, которые предлагают сумму больше (не преследуя цель выиграть), ведет к тому, что размер платы пересчитывается с учетом рыночной, а не кадастровой стоимости. Или случай, когда мошенники узнают о предстоящих торгах, инициированных гражданином, на официальном сайте, подают заявки, а потом наглым образом требуют денежные средства от единственного участника в обмен на отказ от аукциона.

Перечень законов

В настоящее время в РФ существует шесть основных нормативно-правовых актов, в которых закреплены особенности регулирования арендных отношений земельных участков, принадлежащих муниципалитетам.

Это такие федеральные законы, как:

• ФЗ № 181 от 24.11.1995 г. «О социальной защите инвалидов в РФ»,
• ФЗ № 101 от 24. 07. 2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»,
• ФЗ № 112 от 07.07.2003 «О личном подсобном хозяйстве»,
• ФЗ № 217 от 21.07.2014 «О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты Российской Федерации в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помещений жилищного фонда социального использования»,
• ФЗ № 171 от 23.06.2015 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ»,
• ФЗ № 334 от 03.07.2016 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ».

Видео

Из данного видео вы узнаете, как можно арендовать участок земли у города.