Как продать муниципальную квартиру без приватизации — два способа

Закон о приватизации жилья в РСФСР был принят более тридцати лет назад, 4 июля 1991 года. Закон №1541-1 зафиксировал право каждого гражданина один раз в жизни бесплатно приватизировать свое жилище. Несмотря на регулярное продление действия этого законодательного акта, многие граждане, по разным причинам, до сих пор не приватизировали свои квартиры. Можно ли продать неприватизированную квартиру в случае острой необходимости, или как купить неприватизированную квартиру – расскажем в нашей статье. 

Что говорит закон 

Неприватизированное жилье является собственностью государства, муниципалитета или какого-либо ведомства, поэтому прямую продажу такой недвижимости осуществить невозможно (ст.218 ГК РФ).

Граждане, проживающие на таких площадях по договорам социального найма (ст.671 ГК РФ), являются нанимателями жилья без права отчуждения (продажи). 

 Согласно ст.67 Жил.Кодекса РФ, у нанимателя следующие права и обязанности на муниципальную квартиру: 

Важно! Лишившись по какой-либо причине регистрации в этой квартире, теряют и все права на эту жилплощадь.

Однако, законные способы продажи всё-таки существуют. 

Почему вообще продаются такие квартиры  

 Отсутствие приватизации можно объяснить несколькими причинами: 

• нежелание возиться с документами; 
• отсутствие наследников, которым можно завещать жилье; 
• семейные споры о правах на недвижимость и т.д. 

Но иногда случаются непредвиденные обстоятельства, которые вынуждают нанимателя выставлять свою квартиру или комнату на продажу. Например: 

• срочная потребность в крупной сумме денег; 
• желание сохранить право на бесплатную приватизацию государственного жилья, которое дается всего один раз;
• реальная угроза потери прав на недвижимость в случае смерти единственного нанимателя (н-р, граждане забирают к себе одинокую престарелую родственницу и продают ее квартиру). 

В таких ситуациях получить деньги за квартиру можно, но не путем прямой продажи, а способами, о которых будет рассказано ниже. Стоит также знать, что будет с муниципальной квартирой после смерти квартиросъемщика.

Риски и подводные камни для покупателя 

Однако, в покупке неприватизированной квартиры существуют определенные риски для покупателя. Идя на такую сделку, обязательно следует учесть следующие моменты: 

Важно! Проведение сделок с неприватизированным жильем можно доверять только серьезным, проверенным риэлторским агентствам в штате которых работают опытные юристы.

Чем грозит отсутствие приватизации   

 Проживание в государственном, муниципальном и ведомственном жилье имеет и некоторые отрицательные стороны. 

 Основных причин три:   

• запрет на любые виды отчуждения – дарение, завещание, продажа; 
• такие нарушения договора социального найма как несвоевременная оплата, накапливание серьезной задолженности по коммунальным платежам, приведение жилья в негодное состояние — влекут за собой расторжение договора и выселение из квартиры; 
• право на проживание дает только регистрация на данной площади, соответственно, потеря регистрации влечет и потерю права проживания в квартире.   

Способы продажи неприватизированной квартиры    

Эксперты рынка недвижимости выделяют четыре способа продажи неприватизированной квартиры: 

1. Приватизация продавцом и последующая продажа по стандартному договору купли-продажи.                         
2. Прописка покупателя с последующей выпиской продавца. 
3. Обмен на другую, гораздо меньшую жилплощадь с получением доплаты. 
4. Буферный способ с участием неприватизированной “буферной” квартиры, находящейся в распоряжении риэлторского агентства. 

Рассмотрим более подробно каждый из вариантов. 

Способ 1: Приватизация квартиры  

Этот способ считается самым надежным, хотя занимающим довольно длительное время.

Алгоритм действий следующий:  

1. Подписывается предварительный договор купли продажи с внесением задатка.                                                                    
2. Из квартиры выписываются все жильцы, зарегистрированные на этой жилплощади, кроме одного совершеннолетнего члена семьи на которого будет оформлена приватизация. Либо все зарегистрированные подписывают отказ от приватизации в пользу одного из членов семьи, на имя которого и будет осуществлена приватизация. 
3. Для приватизации муниципальной квартиры собирается пакет документов: 
   1. паспорта и св-ва о рождении всех прописанных на данной жилплощади; 
   2. ордер и договор социального найма на квартиру; 
   3. технический и кадастровый паспорта квартиры; 
   4. справку о праве на бесплатную приватизацию; 
   5. справку из органов опеки и попечительства если несовершеннолетние дети не участвуют в приватизации; 
   6. выписку из лицевого счета. 
4. Документы вместе с заявлением подаются в МФЦ.
5. После регистрации права собственности, заключается стандартный договор купли-продажи.

Способ 2. Прописка покупателя 

Этот способ самый быстрый, но требующий полного доверия к покупателю. Существует риск нарваться на мошенников и остаться без квартиры. 

 Суть способа:   

1. Продавец оформляет постоянную регистрацию покупателя на своей жилплощади, для чего получает согласие собственника квартиры (муниципалитета, ведомства и др.) и всех прописанных в ней жильцов. 
2. Лицевой счет переоформляется на имя покупателя. 
3. Продавец получает свои деньги. 
4. Выписываются все прежние жильцы. 

Для подтверждения честности намерений, движение денежных средств рекомендуется фиксировать расписками, заверенными нотариально. 

Теперь новый хозяин может полностью распоряжаться своей покупкой, в том числе приватизировать ее на свое имя.  

Способ 3. Договор мены 

Согласно ст.72 ЖК РФ, муниципальное жилье можно обменивать на другое муниципальное жилье с согласия местного органа власти. 

Однако, существуют некоторые препятствия для такого вида сделок. Они перечислены в ст.73 ЖК РФ.

Причины следующие: 

• у нанимателя есть судебные проблемы с правом пользования договором социального найма;  
• дом признан аварийным либо поставлен на капитальный ремонт; 
• есть официально принятое решение об изменении предназначения дома (под нежилое) или о полном сносе строения; 
• состояние здоровья покупателя (п.4,ч.1,ст.51 ЖК РФ); формы тяжелых хронических заболеваний, с которыми нельзя вселяться в коммунальные квартиры перечислены в специальных перечнях местных органов власти.  

Способ 4. Буферная продажа 

Такой способ — это один из видов продажи путем обмена. Только в этом случае обмен производится на так называемую “буферную” жилплощадь, которая находится в распоряжении риэлторского агентства. 

Алгоритм действий: 

1. По договору с риэлторским агентством, покупатель путем прописки приобретает муниципальную жилплощадь, имеющуюся в распоряжении агентства. 
2. Оформляется обмен между двумя не приватизированными объектами — продавца и буферной квартиры покупателя. 
3. Покупатель получает квартиру нужную квартиру. 
4. Продавец получает свои деньги от риэлторов, которые выкупают назад свою буферную площадь. 

Этот способ абсолютно законный. Но осуществлять продажу таким способом можно только через проверенные агентства, так как есть риск попасть на удочку мошенников, продающих одну “буферную” квартиру сразу нескольким покупателям без дальнейшего выкупа.     

Образцы документов

Скачать бланк предварительного договора купли-продажи квартиры
Скачать образец предварительного договора купли-продажи квартиры

Нюансы и вопросы 

Юристы советуют учесть некоторые нюансы гражданам, решившим продать неприватизированную недвижимость: 

1. Приватизировать недвижимость могут только граждане Российской Федерации. 
2. Без согласия муниципалитета продать неприватизированную недвижимость можно только самому близкому родственнику — супругу(-ге), родителям, детям, бабушке и дедушке. 
3. Перед началом приватизации обязательно надо заключить предварительный договор купли-продажи, в котором указана обязанность продавца заключить сделку после окончания приватизации. 
4. Очень четко прописывать права, обязанности и ответственность сторон.  

Лучший способ защиты своих интересов – обращение к опытным юристам за помощью в проведении сделки.

Продажа квартиры с долгами 

Многих интересует вопрос: можно ли продать неприватизированную квартиру с долгами за коммунальные услуги? 

Ответ юриста:   Да, это возможно. Для этого есть два способа:

• уплата долгов из задатка, внесенного покупателем; 
• уменьшение цены на сумму задолженности.   

Оплатить задолженность надо заранее, так как муниципальные власти могут не дать разрешение на прописку покупателя. 

Также наличие задолженности помешает процессу приватизации (если продавец решит предварительно приватизировать недвижимость). 

Как продать другое неприватизированное имущество  

Граждане, владеющие неприватизированными гаражами и дачами, также могут продать свою недвижимость. 

ГАРАЖИ.  

Если гараж находится в гаражном кооперативе, то достаточно погасить задолженности по членским взносам и написать заявление на выход из кооператива. Администрация перепишет членскую книжку не покупателя, который станет законным владельцем кооперативного гаража. 

Если гараж не кооперативный, то следует составить договор купли-продажи, акт передачи объекта, расписку о получении денег. Эти документы позволят покупателю в дальнейшем приватизировать купленной строение. 

ДАЧА.

Дача, также как и гараж, может находиться в кооперативе, гражданин владеет ею на правах бессрочного пользования. Верховный суд (Определение Верховного Суда РФ №117-КГ18-51) подтверждает право на выход гражданина из кооператива и вступление на его место другого гражданина. Также не запрещается заключение любых договоров не противоречащих закону. Поэтому этот способ продажи является абсолютно законным. Впоследствии приобретенную таким способом дачу можно приватизировать.

Второй вариант — продавец сам приватизирует свою дачу и затем продает ее путем заключения стандартного договора купли-продажи недвижимости.  

Другие вопросы

Вопросы, которые встречаются наиболее часто: 

• надо ли платить налог с продажи приватизированной квартиры? 
  • да, так как минимальный срок владения недвижимостью для продажи без уплаты НДФЛ в размере 13% составляет 3 года.
• продажа и покупка неприватизированной квартиры облагаются налогом?   
  • нет, так как эта сделка официально считается обменом, а не покупкой. 
• агентства берут плату за помощь в обмене неприватизированной квартиры? 
  • да, размер комиссионных может быть как фиксированным, так и процентом от суммы сделки, это зависит от политики агентства.  
• когда покупатель может начать процесс приватизации приобретенной жилплощади? 
  • сразу после переоформления лицевого счета и выписки всех членов семьи продавца, при условии, что покупатель ни разу не воспользовался этим правом раньше. 
• обязательно ли заверять расписку о получении денег нотариально? 
  • нет, не обязательно, но участие нотариуса является дополнительной гарантией возврата денег в случае срыва сделки.   
• если гражданин участвовал в приватизации будучи несовершеннолетним, имеет ли он право став взрослым поучаствовать в приватизации еще раз?  
  • да, такое право у граждан есть.   
• можно ли продать неприватизированную комнату в коммуналке? 
  • да, принцип действия такой же, как и с квартирой.

Итоги и выводы 

Продажа неприватизированной недвижимости вполне возможна, но имеет достаточно много нюансов. Для проведения таких сделок обязательно следует воспользоваться услугами опытных юристов чтобы не оказаться жертвой мошенников и не остаться не только без денег, но и без квартиры.