О возможности продажи квартиры с долгом за коммунальные услуги

Статья рассказывает, можно ли продать квартиру с долгом за коммунальные услуги, разъясняет тонкости законодательства.

Можно ли продать жилье с долгами

Заключать можно любые сделки, не противоречащие гражданскому законодательству. В том числе и с долгами по ЖКХ продавать квартиру.

Другой вопрос, что долги никуда не исчезнут. Управляющая компания или ТСЖ вправе требовать возврата задолженности.

2 варианта решения проблемы:

1. Установить в договоре, что задолженность за квартиру погашает покупатель.
2. Покупателю подать иск на продавца и взыскать долг.

Но просто так долг по коммуналке передать нельзя. Требуется заручиться одобрением управляющей компании.

Составляется документ, где указывается, какие обязательства берут на себя стороны, а также даты исполнения этих обязательств. Соглашение удостоверяется нотариально.

Какие нужны документы

Для продажи жилья понадобится собрать документы:

• паспорта участников сделки,
• документы на недвижимость,
• доверенность, удостоверенная нотариально, если продажу осуществляет поверенный,
• кадастровые и технические документы,
• выписка из ЕГРП,
• нотариальное одобрение супруга на продажу,
• справка о прописанных гражданах,
• выписка, сделанная с лицевого счета.

Продать квартиру с долгом по коммунальным платежам можно с предоплатой. Тогда аванс пойдет в счет погашения задолженности.

Альтернативный вариант – это снижение стоимости объекта на сумму долга по коммунальным платежам.

Все нюансы фиксировать следует в договоре. Отдельно указывается согласие на перевод долга.

Когда жилье с долгами продать нельзя

Продать квартиру не получится, если она не приватизирована. При этом не имеет значения, есть коммунальная задолженность или нет. Но можно оформить право собственности на жилплощадь, а затем уже распоряжаться ей по своему усмотрению.

Если имеются уважительные причины, то жилплощадь не отнимут. Вместо этого могут предоставить рассрочку.

Важно! Вопрос, как продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, решать не придется, если будет изъято жилье. По судебному решению недвижимость могут отнять у граждан, которые систематически игнорируют оплату коммунальных платежей.

4 случая, когда недвижимость нельзя отнять:

• болезнь одного из членов семьи,
• есть граждане с инвалидностью среди членов семьи,
• должнику задержали зарплату,
• гражданин вынужденно находиться без работы.

Если уважительные причины отсутствуют, то могут лишить жилплощади. На улицу граждан не выселяют. Дают взамен другую квартиру из расчета по 6 кв.м. на каждого члена семьи.

3 ограничения на совершения сделки

1. Приставы наложили арест. Вопрос, можно ли продать официально квартиру с долгом за коммунальные услуги, придется отложить до снятия обеспечительных мер. Пока арест не снят, собственник не может свободно распоряжаться имуществом.
2. Недвижимость находится в залоге у финансового учреждения. Кредитор в этом случае решает, можно продать квартиру с долгами или нет. Если получено одобрение банка, то сделку все-таки можно осуществить.
3. Жилье куплено по материнскому капиталу. Здесь решение будет зависеть от мнения сотрудников опеки, а также руководства кредитной организации.

Если имеются ограничения, не стоит торопиться продавать жилплощадь. В противном случае продажа может быть опротестована.

Последствия неуплаты задолженности

Прежде чем допускать задолженность перед коммунальщиками, необходимо задуматься о последствиях. Штрафные санкции начисляются за каждый день просрочки. Кроме того, собственник может остаться без света и воды. Коммунальные службы могут прекратить подачу ресурсов.

Ну и самое неприятное – это перспектива остаться без жилья. Случается, что платежи излишне начислены. Если имеются возражения, необходимо обращаться в суд. А игнорировать квитанции на оплату опасно.

Почему лучше оплатить задолженность перед продажей

Вопрос, как продать квартиру с большим долгом по квартплате, можно решить. Но будет ли продавцу от этого толк, если приобретатель откажется потом оплачивать квитанции?

После того, как недвижимость уже купили, приобретатель становится ее полноправным владельцем. Нет никаких гарантий, что он решит оплачивать чужие долги.

Более того, покупатель вполне может обратиться в суд для взыскания оплаты с прежнего владельца. Обоснованием иска служат ст. 30 и 153 Жилищного кодекса. Речь в них идет о том, что платить за жилье должен его владелец, а обязанность по оплате квитанций возникает от даты регистрации права владения.

Условие о переводе долгов суд может признать недействительным, если отсутствует на это одобрение кредитора. Управляющая компания или ТСЖ не вправе выставлять счета на нового владельца, поскольку получила информацию о смене собственника.

Также можно по-разному трактовать условия договора. Если покупатель берет на себя обязанность по оплате квитанций, он может соглашаться платить лишь за будущее время. А старые платежки обязан тогда оплатить прежний владелец.

Может возникнуть и еще одна проблема. Кажется, что вопрос, можно ли продать квартиру с долгами, имеющимися по коммунальным платежам, уже решен. Однако УК может не учесть соглашение о переводе задолженности между сторонами и обратиться в суд.

Читайте также: Как не платить за услуги ЖКХ — разбираем законные способы

Как избежать проблем при продаже

Необходимо предельно четко формулировать условия соглашения:

1. Указать точную сумму долга по жилищно-коммунальным услугам и даты просрочки.
2. Уточнить, что задолженность добровольно принимает на себя покупатель.
3. Пояснить, что управляющая компания не имеет возражений.
4. Обязательно получить письменное согласие от коммунальщиков на перевод долгов.

Если будут возникать сомнения в корректности формулировок, то сделку можно будет легко оспорить.

Судебная практика

Покупатель оспаривал, что должен платить чужие долги. Прежний владелец не оплатил коммунальные услуги. Договором установлено, что обязанность прекращается с момента передача покупателю ключей от квартиры. Истец утверждал, что такое условие договора не означает, что обязанность по оплате несет новый владелец.

Ставропольский краевой суд разъяснил, кто прав, кто виноват (дело № 33-2007/2015).

Выводы суда:

1. Обязанность перед управляющей организацией возникает от даты регистрации права владения. Ранее этой даты истец ничего не должен платить.
2. Поэтому управляющая компания обязана сделать перерасчет. Истец за долги прежнего владельца ответственности не несет.

Итог

Можно ли продать квартиру с долгом и покупать, решают продавец и покупатель недвижимости. Покупатель может взять на себя обязательство погасить долг. В противном случае новый собственник сможет обратиться в суд и взыскать долг с прежнего владельца.