Имущественные вопросы между собственниками долей в одном жилом помещении приводят к нешуточным спорам и скандалам, которые зачастую решаются в суде. Продажа доли в квартире была и остается в 2023 году самой яркой риэлторской аферой. Как ее провести правильно и избежать судебных исков расскажем в этой статье.
Основные моменты при продаже доли в квартире
Осуществить сделку по реализации доли в квартире без согласия второго собственника не получится. Более того при наличии долевой собственности преимущественное право на выкуп доли имеют совладельцы квартиры. Данный вопрос наиболее актуален для разведенных супругов и коммунальных квартир.
Интересно! Как правильно оформить имущество в браке
Продать свою долю не совладельцу можно только при наличии доказательство об отказе таких лиц приобрести часть жилья, предложенную им. Отказ в покупке доли в квартире, как и согласие необходимо подтверждать документально (письменно). В любом случае сделку по реализации долей в жилище без участия нотариуса провести не удастся.
Порядок действий
Основные этапы реализации долей в квартире выглядят следующим образом:
- выделение доли – осуществляется двумя способами либо в процентном соотношении на каждого из совладельцев, либо в твердом выражении квадратных метров (конкретной комнате, помещении и т.д.). Данный вопрос решается совместно всеми владельцами. Важно прийти к обоюдному согласию, поскольку использование выделенной доли третьим лицами не может нарушать права остальных собственников квартиры. При нарушении этого правила судебные разбирательства могут привести к признанию сделки недействительной;
- оценка стоимости долей – осуществляется специалистами-экспертами в данной отрасли, имеющего соответствующий сертификат и выглядит как специальный акт оценки. В последнем всегда есть дата проведения оценочной процедуры;
- уведомление всех собственников о намерении продать долю в квартире осуществляется в письменной форме – документ направляется каждому совладельцу, в котором указаны все условия и цена сделки. При получении согласия на сделку сразу от нескольких совладельцев потенциальный продавец имеет право выбрать кому продать долю самостоятельно. В том случае если в течении 30 дней с даты получения извещения о желании реализовать свою долю ни один из собственников не изъявит желания заключить сделку или все предоставят письменный отказ, продавец может искать стороннего покупателя своего жилья;
- поиск покупателя – особенностей в поиске стороннего покупателя не существует (объявления в СМИ и интернете, риэлторы и знакомые);
- заключение договора – ни одна сделка по реализации долей в жилом помещении не обходится без заверения договора нотариусом. Последний отвечает за грамотность составления соглашения, правомерность самой сделки. Наличие на договоре подписи и печати нотариуса говорит о законности заключаемой сделки;
- регистрация в Росреестре – сделку обязательно регистрировать в Росреестре, поскольку только наличие выписки из ЕГРН является достаточным обоснованием перехода права собственности.
Интересно! Временная регистрация в 2022 году
Использовать одно жилище совместно с чужими людьми желающих мало, поэтому даже при отсутствии желания выкупить долю в квартире они будут всячески препятствовать сделке. Однако потенциальный продавец может получить разрешение суда на продажу своей доли по истечении месяца с момента уведомления совладельцев о намерении продать свою собственность. Такое решение суда становится железной гарантией от будущих разбирательств с совладельцами квартиры.
Важные нюансы
Обзор судебной практики и вопросов к юристам на форумах относительно купли-продажи долей в квартирах сводится к следующим моментам:
- вероятность продажи части своей доли в жилище – существует, но предварительно нужно выделить из своей доли часть и зарегистрировать ее в Росреестре, после чего пройти все шаги по реализации вновь выделенной доли;
- право одного из супругов продать долю в общей квартире – существует только после ее фактического выделения и регистрации в Росреестре. Иными словами, фактическое совместное владение квартирой супругами не дает прав на ее продажу, но после заключения Соглашения о разделе имущества или Брачного договора эта доля обретает конкретное количественное выражение и подлежит реализации на общих правилах относительно долей;
- продажа долей, принадлежащих несовершеннолетнему собственнику – существует. Для этого необходимо получить разрешение на сделку от органов опеки. Сотрудники опеки потребует обширный пакет документов и разрешат продать долю в жилом помещении с условием покупки аналогичной собственности на несовершеннолетнее лицо;
- вероятность продажи доли при отсутствии согласия одного из совладельцев на сделку – существует. Совладельцы не могут выступать против продажи доли вообще. Единственным предметом их спора может выступать лицо в роли покупателя. Даже в судебном порядке совладельцы могут лишь оспорить продажу третьему лицу и перевести покупку на себя. Однако если они не способны купить вашу долю, то судебный спор ими будет проигран.
Интересно! Вступление в наследство на землю — правила и порядок
Новый закон в России в 2023 году относительно продажи долей в квартирах
С сентября 2022г. начал действовать новый закон, вносящий поправки в жилищное законодательство России. Он касается возможности продажи микродолей в жилой недвижимости с последующей массовой пропиской.
С 1 сентября 2022г. минимальная доля в жилом помещении, подлежащая продаже, составляет 6 кв. м. Из этого правила предусмотрены следующие исключения:
- получение долей менее 6 кв. м. в жилище произошло в результате приватизации;
- доли получены по завещанию (размер определен наследодателем) или в результате наследования по закону при большом количестве наследников;
- часть жилья получена в результате использования средств материнского капитала;
- образование такого размера доли по требованиям закона.
Данный закон призван защитить добросовестных и честных совладельцев от действия не чистых на руку риэлторов и злоупотребления своими правами прочих собственников недвижимости.
Налогообложение при продаже долей в квартире
Доля в жилом помещении – это недвижимость, а продажа последней предполагает получение дохода, облагаемого налогом по ставке 13%. По общему правилу если собственник владеет недвижимым имуществом более 5 лет, то полученный от его продажи доход налогом не облагается. В законе предусмотрены исключения, когда срок владения сокращается с 5 лет до 3 лет. К ним относятся:
- доля в жилой недвижимости получена в результате дарения или наследования от близких родственников или членов семьи (мать, отец, дети) – в число близких родственников входят дедушка/бабушка, внуки, полные или неполные (общая только мать или отец) по родству братья/сестры;
- доля стала собственность в порядке приватизации;
- получение права на жилье по договору пожизненной ренты (содержание с иждивением);
- в собственности продавца в том числе в ряде совместной собственности супругов на момент перехода прав на долю в квартире отсутствует иное жилье – жилище, купленное за 3 месяца до регистрации перехода прав на долю в квартире, не учитывается.
В ряде случаев разрешается на уплачивать налог с продажи доли в квартире даже при владении ее менее трех лет. К ним относятся:
- продавец является родителем не менее 2х детей младше 18 лет или 24 лет при обучении на очной форме;
- в течении одного календарного года или до даты подачи декларации за прошлый год (до 30 апреля) куплено новое жилье;
- превышение вновь приобретенного жилья имеет большую площадь или более высокую кадастровую стоимость;
- кадастровая стоимость доли в жилище менее 50 млн рублей;
- у продавца, его супругов или несовершеннолетних детей отсутствует в собственности жилье на праве более ½ доли.
По общему правилу с дохода от продажи доли в квартире уплачивается 13%, которые можно уменьшить в следующих ситуациях:
- доход по договору менее 70% кадастровой стоимости;
- применение налогового вычета;
- при одновременной покупке нового жилья и продажи ранее имеющейся доли доходом является разница между ценой продажи и покупки – если она положительная.
Участие нотариуса и второго собственника при продаже долей в квартире
При заключении договоров купли-продажи доли в жилой недвижимости в обязательном порядке требуется заверение документа нотариусом. Единственным исключением является одновременная продажа долей всеми совладельцами, а также при изъятии долей в государственных целях или для муниципальных нужд.
Нотариус не берет плату за свои услуги сверх размера госпошлины. Однако при составлении собственно договора, услуга оплачивается отдельно. Госпошлина составляет 0,5% от стоимости имущества по договору в пределах от 300 рублей до 20 тыс. руб.
Для нотариального заверения сделки потребуется предоставить пакет документов, состоящий из:
- договор купли-продажа и передаточный акт по одному для каждого участника сделки плюс один для органов Росреестра;
- паспорта покупателя и продавца;
- доказательства уведомления совладельцев недвижимости о намерении продажи доли;
- отказы совладельцев при их необходимости;
- согласие органов опеки на сделку;
- доверенность и паспорт представителя при его наличии в сделке.
Все прочие документы, имеющие существенное отношение к сделке, также нужно иметь при себе.
Вывод
Начиная с осени 2022 года можно продать долю в квартире размером не менее 6 квадратных метров. Из данного правила есть исключения. Совладельцы жилой недвижимости имеют преимущественное право выкупа. Поэтому их важно правильно и своевременно извещать о своем намерении. Сделка по продаже долей в жилище подлежит обязательному заверению у нотариуса и регистрации в Росреестре.
