Возможно ли и как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно: подробный разбор вариантов

Если вы решили изменить конфигурацию жилого помещения, то в ряде случаев придется согласовывать изменения с государственными органами.

Однако очень часто согласование перепланировки можно сделать и после проведения всех необходимых работ.

Но как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно? Что вообще представляет собой перепланировка? И какие документы для этого понадобятся?

Ниже вы узнаете ответы на эти вопросы.

Что это такое?

Перепланировка это серьезное изменение конфигурации жилого помещения.

Перепланировка касается изменений, которые затрагивают техническо-эксплуатационные характеристики дома.

При их изменении которых может измениться устойчивость конструкции квартиры.

Все важные сведения о конфигурации помещения (как жилого, так и нежилого) хранятся в техническом паспорте объекта.

А перед проведением перепланировки необходимо согласовать все значимые изменения с государственными органами власти.

Следует понимать, что не все изменения конфигурации могут быть признаны в качестве перепланировки.

Некоторые действия можно проводить без согласования с государственными органами.

Обязательному согласованию с государством подлежат такие изменения:

• Создание новых или демонтаж старых дверных проемов,
• Полный или частичный демонтаж несущих перегородок (за исключением межквартирных перегородок),
• Установка нового инженерного оборудования,
• Создание новых дверных проемов в случае объединения квартир,
• Монтаж лестниц,
• Различные изменения, которые создают дополнительную нагрузку на несущие стены,
• Изменение конструкции полов,
• Различные ремонтные работы, которые ухудшают жилищные условия как самого собственника, так и его соседей,
• Расширение нежилой площади за счет уменьшения площади нежилых комнат в квартире (например, за счет уменьшения кладовки или ванной комнаты),
• Объедение балкона с кухней,
• Некоторые другие работы, которые необходимо согласовать с государством на основании закона.

Читайте также: Мокрая зона в квартире — как расширить и перенести по закону

Однако некоторые изменения можно не согласовывать с государством:

1. Проведение косметических ремонтов,
2. Замена инженерных конструкций, если устройство и принцип действия новых инженерных конструкций ничем не отличается от устройства и принципов работы старых конструкций,
3. Снос перегородок внутри квартиры, если эти перегородки не являются элементами несущей конструкции,
4. Установка стен из гипсокартона и некоторых других легких материалов,
5. Некоторые другие работы, которые можно не согласовывать с государством на основании закона.

Проведение перепланировки регламентируется Жилищным кодексом, а также Кодексом об административных правонарушениях.

Основными регулирующими статьями являются глава 4 ЖК РФ (в ее состав входят 25, 26, 27, 28 и 29 статьи, которые конкретизируют процедуру перепланировки).

За нарушение правил перепланировки предусмотрена ответственность, а наказание определяется на основании статьи 7.21 КоАП.

На перепланировку очень похожа процедура переустройства квартиры.

Переустройство квартиры также подразумевает внесение серьезных изменений в конструкцию дома, а саму процедуру также нужно согласовывать с государственным органами власти.

Основным отличием переустройства от перепланировки являются объекты изменений:

В случае перепланировки изменениям подвергается сама конструкция здания, тогда как переустройство затрагивает лишь инженерные сети.

Основные виды работ, которые признаются в качестве переустройства помещения:

• Замена инженерных коммуникаций (инженерных, отопительных, газовых и так далее),
• Создание ванных комнат, кухонь и туалетов,
• Установка электроплит вместо газовых плит,
• Замена или установка нового оборудования (инженерного, сантехнического, отопительного и так далее), а также установка сетей, которые будут обеспечивать работу этого оборудования,
• Некоторые другие работы, проведение которых признается в качестве переустройства помещения.

О том, какие виды работ делать можно, а какие категорически запрещены при перепланировке квартиры, читайте в нашей статье.

Как оформить?

Перепланировка в административном порядке осуществляется в несколько этапов:

1. 1. Сперва вам нужно получить технический паспорт квартиры. Для этого нужно обратиться в БТИ с паспортом и заявлением. Оформляют технический паспорт обычно очень быстро,

Образец заявления на получение технического паспорта.

1. 1. После этого необходимо разработать план изменений на основании сведений из технического паспорта. Обычно для создания проекта владельцы квартир прибегают к помощи сторонних организаций,
   2. После этого необходимо обратиться в жилищную инспекцию и в МФЦ по месту жительства. При себе нужно обязательно иметь проект перепланировки, а также некоторые дополнительные документы (заявление на внесение изменений, паспорт, документ о праве собственности, техпаспорт и так далее),

Образец заявления на перепланировку квартиры.

1. После этого нужно дождаться решения государственных органов. Максимальный срок рассмотрения заявления и документов составляет 45 дней (по факту заявку обычно рассматривают в течение 1-2 недель),
2. В случае одобрения заявки можно приступать к ремонту. Ремонт может выполнять как заявитель, так и фирма-подрядчик,
3. После проведения ремонта необходимо выполнить проверку квартиры на соответствие плану. Для этого нужно вновь посетить МФЦ или жилищную инспекцию и написать заявление. После этого сотрудники жилищной инспекции должны провести осмотр. Если ремонт выполнен в соответствии с планом, то инспекция составит акт соответствия, а сведения об изменениях будут внесены в технический и кадастровый паспорт объекта.

Если вы сделали перепланировку без получения разрешения, то такая перепланировка будет признана в самовольной.

В таком случае собственнику нужно руководствоваться не только 29 статьей ЖК РФ, но и статьей 7.21 КоАП РФ.

Самовольная перепланировка легализуется только через суд:

• Для легализации вам понадобятся стандартный пакет документов паспорт, документ, подтверждающий право собственности, технический паспорт проекта и так далее,
• Также нужно обязательно предоставить причину отказа и написать исковое заявление, в котором следует объяснить, почему вы не согласны с отказом,
• Еще нужно уплатить госпошлину, а квитанцию об уплате нужно приложить к исковому заявлению,
• После подачи документов нужно явиться на судебное заседание. Обычно судебное заседание назначается в течение 1 месяца после подачи заявления и документов,
• Также вам придется заплатить штраф за самовольную перепланировку.

Образец искового заявления в суд о согласовании перепланировки квартиры.

Читайте также: Как узнать планировку квартиры по адресу

Создание проекта и эскиза

Для перепланировки необходимо разработать и утвердить план предстоящих изменений.

Для этого необходимо разработать проект или эскиз, в котором будут храниться основные технические сведения о предстоящих изменениях.

Разработкой проекта может заниматься лицензированная компания или сам заявитель, если у него есть профильное образование.

Различают два основных вида проектов:

1. Создание проекта перепланировки. Проект нужно делать в случае внесения серьезных изменений в конструкцию здания, которые требуют детальной расшифровки.Проект делают в следующих случаях объединение квартир, монтаж или демонтаж перегородок, проведение различных работ, которые затрагивают несущие стены здания, монтаж лестниц и так далее,
2. Создание эскиза перепланировки. Эскиз представляет собой упрощенную версию полноценного проекта, а нужен он в случае внесения не слишком серьезных изменений в конструкцию здания.Создание эскиза помогает сэкономить деньги, а делать эскиз разрешается в следующих случаях установка новых дверных проемов, частичный или полный демонтаж перегородок, заделывание проходов кирпичной стеной и так далее.

Существует мнение, что для проведения некоторых работ перепланировки можно не делать ни эскиз, ни проект. Однако это является заблуждением, поскольку все серьезные изменения должны быть согласованы с государством.

Появление этого мифа может быть связано с тем, что люди путают перепланировку и работы, которые не требуют согласование (например, при проведении косметического ремонта действительно не нужно подавать ни эскиз, ни проект, однако такой ремонт вообще нельзя назвать перепланировкой здания).

Незаконная перепланировка: ответственность и последствия

Перепланировка жилого помещения должна быть согласована с государственным органами властями.

А после проведения перепланировки все изменения должны быть внесены в технический паспорт помещения.

За незаконную перепланировку предусмотрена административная ответственность:

• Если перепланировка была сделана в частном доме, то в таком случае предусмотрен штраф. В некоторых случаях нарушитель может отделаться предупреждением, однако на практике все же за такое нарушение чаще всего штрафуют. Также нарушитель обязывается либо восстановить прежний вид жилища, либо согласовать перепланировку с государственными органами власти в кратчайшие сроки,
• Если перепланировка была сделана в квартире, которая располагается в многоквартирном доме, то в таком случае нарушителя также оштрафуют, но сумма уже будет больше. В этом случае нарушитель также обязывается либо восстановить прежний вид жилища, либо согласовать перепланировку с государственными органами власти в кратчайшие сроки,
• Если после обнаружения нарушений собственник не хочет ни согласовывать перепланировку, ни восстанавливать прежний вид помещения, то в таком случае человек может быть выселен из квартиры, а само жилье может быть конфисковано. После конфискации жилище будет выставлено на торги, а после продажи бывший собственник получит вырученные деньги за вычетом расходов на проведение торгов,
• Если незаконная перепланировка была осуществлена не владельцем помещения, а арендатором, то в таком случае суд может обязать владельца квартиры согласовать перепланировку или восстановить прежний облик жилища.

Также нужно помнить о юридических последствиях:

1. Потеря в цене в случае продажи,
2. Квартиру с самовольной перепланировкой нельзя купить в ипотеку,
3. Если вы купили квартиру в кредит и выполнили незаконную перепланировку, то банк может потребовать провести легализацию, поскольку такой поступок может быть расценен в качестве нарушения кредитного договора,
4. В случае передачи по наследству дома с несогласованной перепланировкой нотариус может отказать выдачи свидетельства о наследовании, поскольку фактическая конструкция квартиры будет отличаться от техпаспорта,
5. Если вы захотите приватизировать квартиру с незаконной перепланировкой, то сперва вам придется провести легализацию через суд.

О том, можно ли делать перепланировку в ипотечной квартире, читайте в статье.

Если перепланировка уже сделана?

Если вы сделали перепланировку без согласования с государственными органами, то легализация может быть осуществлена только через суд.

Процедура выглядит так:

• • Сперва вам нужно собрать документы:
    1. личный паспорт,
    2. выписка из ЕГРН,
    3. технический паспорт,
    4. проект квартиры,
    5. заключение о соответствии квартиры жилищным нормам (этот документ нужно получить в СЭС),
  • Теперь нужно оповестить государственные органы власти о перепланировке. Для этого нужно посетить архитектурный отдел администрации,
  • Теперь нужно отправиться в суд. Для суда потребуются такие документы:
    1. личный паспорт,
    2. документ о праве собственности или выписка из ЕГРН,
    3. договор-основание,
    4. технический паспорт квартиры,
    5. заключение СЭС,
    6. проект перепланировки (план или эскиз),
    7. также нужно написать исковое заявление, в котором следует изложить свою просьбу о том, что вы хотите легализовать незаконную перепланировку,
  • Если суд встанет на вашу сторону, то вам придется уплатить штраф, после чего вы получите судебный лист с положительным решением по вашему делу. В таком случае перепланировка будет признана узаконенной,

Однако нужно помнить, что суд может отказать в легализации в таком случае вам придется не только уплатить штраф, но и вернуть все на свои места,

• Теперь нужно обратиться в БТИ, чтобы этот орган власти сделал новый технический паспорт помещения,
• Также с исполнительным листом необходимо обратиться в Росреестр для изготовления нового кадастрового паспорта,
• Если в результате перепланировки была изменена жилая площадь квартиры (например, в случае объединения квартир или в случае увеличения жилой площади за счет уменьшения площади ванной комнаты), то в таком случае нужно подать сведения об изменении площади в УФРС или МФЦ.

Если только планируется

Также необходимо согласовывать с государственными органами перепланировку, которая находится на стадии планирования.

Согласование выглядит так:

• • Сперва вам нужно собрать документы:
    1. личный паспорт,
    2. новый техпаспорт на квартиру,
    3. выписка из ЕГРН или любой документ, подтверждающий право собственности,
    4. договор-основание,
    5. выписка из домовой книги,
    6. проект или эскиз квартиры,
    7. копия финансово-лицевого счета (счет можно взять в бухгалтерии паспортного стола),
    8. заключение СЭС о соответствии санитарным нормам,
    9. заключение МЧС о соответствии пожарным нормам,
    10. если в квартире вы живете не один, то необходимо также получить письменное согласие всех совершеннолетних жильцов (все согласия нужно заверить ЖЭУ и ТСЖ).
  • Теперь нужно посетить БТИ, чтобы согласовать эскиз или план перепланировки,
  • В случае утверждения эскиза или плана вы получите разрешение на проведение всех необходимых работ. Разрешение выдается обычно на срок до 4 месяцев,
  • В конце нужно вызвать жилищную инспекцию, которая проверит текущее состояние квартиры на соответствие проекту или эскизу. В случае успеха будет составлен акт соответствия,
  • С этим актом нужно посетить БТИ (для изготовления нового техпаспорта) и Росреестр (для изготовления нового кадастрового паспорта),
  • Если в результате перепланировки изменилась жилая площадь квартиры, то эти сведения нужно подать в УФРС или МФЦ.

О вступивших в силу изменениях касательно перепланировки квартиры и о том, как это сделать самостоятельно, смотрите в видеоролике: