При проведении раздела домовладения обязательно должны быть учтены права пользования и распоряжения имуществом всех собственников. Возможность их осуществления не должна приносить неудобств иным совладельцам. Выделение доли в жилом доме в натуре должно включать возможность всех владельцев иметь независимый вход в свою часть помещения, иметь свою часть участка, а также вход на него.
Если при выделении отсутствует возможность для оборудования отдельного прохода на участок, то под общее пользование будет отдана его часть. Выдел — это единственная возможность каждого владельца полноправно распоряжаться своим имуществом.
Нюансы выделения из общего имущества
Прежде разберемся в значении такого сложного юридического термина. Процесс отделения части недвижимости в натуре означает, что некий собственник забирает свое из общего владения.
Оставшаяся часть (или части) остается во владении иного человека (нескольких людей), как только его имущество.
После выделения частей каждый владелец получает право делать со своим имуществом любые действия:
- увеличивать,
- оформлять в залог,
- дарить,
- продавать и т. д.
Совершать подобные юридические сделки, владея лишь долей общего имущества, без согласия остальных совладельцев, никакое лицо не имеет права.
Существуют некоторые важные моменты при выделе доли в натуре в жилом доме из общего владения, несоблюдение которых нарушает Гражданский Кодекс:
- выдел не предусмотрен относительно квартир. Причиной тому — технические характеристики помещения не позволяют проведение этой процедуры. Отдельный вход — одно из главных составляющих процедуры. Относительно квартиры в многоквартирном доме это невозможно,
- после выделения эта часть недвижимости должна получить собственный адрес. Он не может быть одинаковым с остальными,
- Если жилой дом или участок обременен долгом, то долг также будет разделен между пользователями,
- если выделение доли полноправного владельца из общей собственности в натуре не представляется возможным по каким-то причинам, желающий этого совладелец вправе получить финансовую или прочую компенсацию от совладельцев,
- объект недвижимости, в составе которого находятся самовольные строения, разделу не подлежит. Этот вопрос может быть поднят только после признания права собственности на них.
С чего начать?
Первым делом при выделении доли в общей собственности нужно обсудить этот вопрос с другими пользователями. Если они не возражают против выдела и присутствует договоренность об использовании некоторых помещений, то возможно обойтись без судебного разбирательства.
Если же согласия о методе и условиях процесса не достигнуто, то желающий может в суде истребовать выдела своей доли из общего имущества.
Вся сложность заключена в том, что совладельцы пытаются делить имущество, как говорится, «на глаз», забыв заглянуть в правоустанавливающие документы.
Многие пытаются силой получить большую часть недвижимости, чем положено, устанавливают собственные ограждения. Для другого пользователя это влечет невозможность чувствовать себя полноправным владельцем.
Как выделить долю в натуре в жилом доме
Законодательством разрешено отделение части из собственности, раздел жилого имущества, раздел земельного участка.
Если речь идет о выделении, то отношения общей частичной собственности будут сохранены. Они будут прекращены лишь для отделяемого лица. При втором варианте будет прекращена единая частичная собственность.
Право совладельца о выделении будет реализовано методом подписания документа о выделении в натуре доли недвижимого совместного имущества.
Договор нужно оформить нотариально с описью отдельно находящихся целых сооружений, жилых и нежилых строений, что выделены сторонам. Если же согласие не было достигнуто, решением вопроса будет заниматься суд.
В любом случае для размещения границ необходимы строительно-технические разработки. Именно они установят вероятность раздела домовладения или отделения долевой собственности.
Экспертиза предложит варианты, как разделить строения и сооружения между пользователями, что в итоге также требует регистрации на государственном уровне.
Пошаговая инструкция при выделе части в жилом доме
Этап 1. Прежде всего, необходимо посетить БТИ, заказать технический паспорт строения. Там же можно заказать свидетельство о возможности отделения доли жилого дома из собственности.
Получить это свидетельство можно и в любом учреждении, специализация которого строительно-техническая экспертиза. Этот документ важен в качестве доказательной основы, что отделить часть возможно, и она соответствует стоимости процента отделяющегося.
Этап 2. Если выдел дома возможен по соглашению собственников, т. е. участники достигли мирной договоренности, соответствующий документ составляется в письменном виде по количеству собственников. Каждый должен заверить соглашение своей подписью. Нотариальное оформление необязательно.
Если без судебного разбирательства не обойтись, то пишется исковое заявление на имя остальных совладельцев недвижимости. Описывается жилой дом, в котором часть подлежит к отделению. А также описывается использование помещений и того, которое «уходит» в счет отделяющегося.
Если же это не соразмерно, следует в письменном виде произвести описание компенсации. Количество копий искового прошения должно соответствовать количеству ответчиков. Подается оно в суд общей направленности по адресу нахождения недвижимого имущества.
К заявлению прикладываются такие документы:
- технический паспорт,
- документы о подтверждении прав собственности желающего пользователя к отделению,
- свидетельство о возможности операции,
- чек с оплатой госпошлины за то, что дело будет рассмотрено в суде. Сумма ее исчисляется относительно «нового» элемента.
Этап 3. Если судом вынесено решение в пользу истца, то выделение долей законных в натуре в этом доме нужно зарегистрировать. Отделяющийся владелец регистрирует права владения на только свою недвижимость, другие участники — изменения в правах собственности. Делается это в Федеральной службе госрегистрации, картографии и кадастра.
Этап 4. В течение последующих десяти дней госорган обязан подготовить новые документы для регистрации прав на собственность.
Практические и технические моменты при выделе доли
На практике разделить собственность бывает достаточно сложно. Причиной тому крохотный размер помещения.
Существуют альтернативные способы урегулировать этот вопрос:
- выдел доли желающему отделения может быть заменен в денежном эквиваленте,
- размер можно скорректировать в большую или меньшую сторону. Разница компенсируется в денежном эквиваленте.
Список документов при разделе недвижимости
Как уже писалось выше, при рассмотрении ситуации во внесудебном или судебном порядке не обойтись без следующих бумаг:
- тех. паспорта на жилое помещение,
- технического вывода о возможности отделения части в натуре,
- правоподтверждающих свидетельств сособственников на имущество.
Когда вопрос решен и объект требует регистрации, понадобится:
- прошение о госрегистрации от имени каждого владельца,
- подтверждение собственности бумагами,
- акт согласия с процедурой. Число копий равно числу собственников, дополнительный экземпляр для госоргана,
- гражданские паспорта заявителей или доверенность на представителя,
- если был осуществлен выдел дома через суд, то судебное решение в двух количествах с пометкой о вступлении в действие.
Также могут потребоваться, но необязательно:
- бумаги, подтверждающие реальное использование дома и участка,
- домовая книга в качестве подтверждения пребывания в доме других людей, кроме собственников.
Читать также: Что такое домовая книга?
Судебная практика
Сегодня наиболее часто в судах происходит такое развитие событий. Несмотря ни на что, суд назначает экспертизу в аккредитованной организации. Даже если стороны уже подготовили мнение эксперта о возможном исходе раздела. И, вынося решение, основное значение будет иметь именно последняя экспертная оценка.
В судебной практике при выделе доли в натуральном эквиваленте в жилом доме часты случаи, когда судья дополнительно назначает независимую оценку того объекта, который возникнет после деления дома.
Цель этого — получение пользователем именно того удела после выделения из общей совокупности жилого дома, земельного участка и постройки по долям, которые принадлежат ему по закону.
Существуют характерные признаки, на которые суд всегда обращает внимание:
- дом должен остаться пригодным для эксплуатации, нанесение вреда конструкциям недопустимо,
- третьи лица и их права не должны быть затронуты,
- существенная перепланировка не понадобится, а реальным долям будет соответствовать необходимая площадь, нормы СЭС и правила жилого имущества.
Возможность отделения части дома суды рассматривают внимательно. Но с приговором собственники соглашаются не всегда. Оспаривание судебного решения относительно выдела дома в натуре не редкость.
Выдел остается прежним, т. к. суд меняет свое решение о выделении в натуре крайне редко. 