Пошаговая инструкция, как самостоятельно продать квартиру без посредников

Собственников жилья нередко интересует, как продать квартиру без посредников, пошаговая инструкция и необходимый пакет документов. Подписание договора без участия представителя несомненно сэкономит средства. Однако отсутствие риэлтора делает продажу еще рискованней. Чтобы не потерять жилье, став жертвой обмана, надо знать порядок проведения сделки, а также на какие «подводные камни» можно натолкнуться.

Пошаговый алгоритм действий

Существует предписанный законодательством порядок купли-продажи жилья.

Чтобы продать квартиру, нужно соблюдать следующий алгоритм действий:

1. Оценить объект (предпочтительно с участием специалиста).
2. Подготовить документацию, которая требуется.
3. Организовать рекламу (например, в интернете).
4. Привести помещение в порядок перед переговорами с покупателем.
5. Подписать соглашение относительно задатка.
6. Снять себя и всех зарегистрированных лиц с учета.
7. Подтвердить отсутствия долгов, в том числе по коммунальным услугам.
8. Получить полную сумму от покупателя.
9. Зарегистрировать право нового владельца в Росреестре.

Как назначить цену

Лучшим решением станет прибегнуть к помощи специалиста. Однако определить стоимость жилья можно своими силами.

Изучение рынка

Собственники задаются вопросом, с чего начать продажу квартиры самостоятельно. В первую очередь — следует провести мониторинг рынка. Для этого необходимо посетить крупные городские порталы и выписать средние цены на квартиры, схожие по характеристикам с продаваемой. Рекомендуется не принимать во внимание самые низкие и самые высокие цены.

Стоимость надо выставлять на 20% выше средней. Если начнут поступать звонки, то сумму можно увеличить еще на 5-10%. В случае отсутствия реакции цену имеет смысл снизить.

Критерии оценки стоимости

Одинаковые на первый взгляд помещения могут значительно отличаться по стоимости, на это влияет немало факторов.

На стоимость объекта влияют:

• площадь помещения и количество комнат (чем больше площадь, тем ниже стоимость 1 м2),
• насколько большая кухня (в случае, если кухня меньше 10 м2, цена жилья уменьшается),
• тип планировки (на раздельные комнаты спрос больше, чем на смежные),
• этаж, на котором располагается квартира (наибольший спрос на помещения, находящиеся на средних этажах),
• степень развитости инфраструктуры территории,
• состояние здания (ветхость, наличие лифта),
• размер платежей за коммунальные услуги,
• вид системы отопления (наличие индивидуального отопления поднимет стоимость),
• состояние района, в котором находится дом.

Подготовка документов

Владельцев волнует вопрос, как самому продать квартиру без риэлтора. Первое, что нужно сделать, — собрать необходимую документацию.

Потребуется следующий пакет:

• паспорт (для ребенка — свидетельство),
• бумаги, устанавливающие права на продаваемую недвижимость,
• согласие супруга, оформленное нотариально (если актуально),
• техпаспорт из БТИ,
• согласие органов опеки (если собственником является несовершеннолетний),
• доверенность (если в сделке участвует третье лицо),
• выписка, произведенная из домовой книги,
• справка, подтверждающая отсутствие задолженности по оплате услуг.

Важно помнить, что выписка о количестве прописанных и справка об отсутствии долгов действительны в течение 30 дней.

Приведение помещения в товарный вид

Вполне естественно желание владельца «показать товар лицом».

До прихода потенциального покупателя надо:

• привести в порядок подъезд и территорию, которая прилегает (выбросить мусор, закрасить надписи на стенах),
• привести квартиру в приглядный вид (вывезти старые вещи, помыть окна, полы, вытереть пыль).

Рекламная компания

Успех сделки будет зависеть от того, насколько у продавца правильный подход к рекламной компании. В первую очередь надо рассказать о планах друзьям, так как они могут знать тех, кто собирается купить жилье. Кроме того, продажа по знакомству — безопасный способ проведения сделки.

Как написать продающее объявление

К объявлению следует добавить не менее 5 фотографий, на которых не должно быть видно людей, животных и лишней мебели.

В тексте должны быть перечислены все плюсы помещения и прописана информация относительно:

• площади объекта,
• количества комнат,
• метража кухни,
• планировки,
• этажа и этажности здания,
• инфраструктуры района.

Где размещать

Объявление выставить бесплатно можно на таких сайтах, как Авито. Также имеет смысл разместить рекламу в социальных сетях. На вопрос о целесообразности подачи объявления в газету однозначного ответа нет, так как у каждого издания своя аудитория.

Вам также может быть интересно: Как написать объявление о продаже дома

Переговоры

Стадия переговоров — самая важная в судьбе будущей сделки.

При разговоре с потенциальным покупателем следует соблюдать определенные правила:

• вести себя спокойно и вежливо, отвечать на все вопросы,
• акцентировать внимание на очевидных плюсах квартиры,
• не быть чрезмерно настойчивым,
• рассказать о позитивных моментах, пережитых в стенах дома,
• обсуждать, а не отрицать недостатки помещения.

При определении цены также необходимо соблюдать ряд правил:

• озвучивать цену, которую готовы снизить,
• использовать в свою пользу аргументы,
• не стоит быстро снижать стоимость,
• каждая уступка должна быть меньше предыдущей,
• окончательная сумма должна быть прописана в соглашении о задатке.

Заключение сделки

Перед тем как приступить к продаже, следует узнать, как правильно продать квартиру, чтобы не обманули, и какие методы защиты интересов сторон предусмотрены законом.

Предварительный договор

Данное соглашение называют договором задатка, согласно которому покупатель вносит 3-5% от стоимости жилья. Таким образом покупатель обязуется приобрести именно этот объект, а продавец — никому другому не продавать недвижимость.

Вам может быть интересно: Продать недвижимость на «Авито» бесплатно.

В документе должны указываться следующие сведения:

• срок проведения сделки,
• сумма, уплаченная в качестве задатка,
• общая стоимость квартиры,
• условия договора.

Важно помнить, что предварительное соглашение требует нотариального заверения.

В ситуации, когда покупатель отказывается вносить оставшуюся сумму, задаток возвращен не будет. Если продавец отказался продать помещение, он обязан вернуть удвоенную сумму задатка.

Способы передачи средств

Расчет возможно произвести как при подписании договора купли-продажи, так и при составлении акта приема-передачи недвижимости.

Денежные средства могут быть переданы:

• наличными,
• посредством перечисления на счет в банке.

Рекомендуется при расчетах использовать банковскую ячейку. При заключении договора средства закладываются в ячейку. Как только покупатель получит правоустанавливающий документ на помещение, у продавца возникнет право извлечь деньги.

Последние справки

После заключения соглашения относительно задатка надо сняться с учета, обратившись в паспортный стол или в МФЦ. Факт снятия с регистрационного учета подтверждается выпиской из домовой книги.

Кроме того, требуется получить справку, доказывающую, что долги за коммунальные услуги отсутствуют. Для этого необходимо посетить ТСЖ, информационно-расчетный центр либо жилищно-эксплуатационную контору.

Получение расчета и передача объекта

На завершающем этапе стороны встречаются у нотариуса для подписания основного договора.

В документе обязательно должны быть указаны такие сведения, как:

• данные участников сделки,
• стоимость объекта,
• адрес расположения недвижимости,
• дата и способ передачи денежных средств,
• срок передачи квартиры,
• распределение денег на оформление сделки купли-продажи,
• порядок составления акта относительно приема-передачи.

Данное соглашение нужно направить в регистрирующий орган. По окончании процедуры регистрации покупатель получит выписку о праве собственности, а продавец — справку относительно продажи.

Передача помещения должна осуществляться по акту приема-передачи, в котором прописывается, что квартира и ключи от нее переданы новому владельцу.

Регистрация сделки

Для того чтобы сделка считалась действительной, необходимо ее зарегистрировать по правилам.

Для осуществления регистрации в Росреестр следует предоставить:

• паспорта всех лиц, участвующих в сделке,
• заявление,
• доверенность на имя представителя (если участвует третье лицо),
• свидетельство относительно заключения брака и заверенное нотариусом согласие супруга (если актуально),
• разрешение органов опеки (в случае участия несовершеннолетнего продавца),
• кадастровый паспорт,
• правоустанавливающий документ на объект,
• квитанция, подтверждающая оплату пошлины.

После получения пакета бумаг сотрудник регистрирующего органа должен выдать заявителю расписку.

О налогах

Задумавшись о том, как самостоятельно продать квартиру без посредников, нужно понимать, что продавцу придется заплатить налог в размере 13% от суммы, превышающей 1 млн. руб.

Налог уплачивается при соблюдении следующих условий:

• квартира зарегистрирована в собственности менее 5-ти лет (для дарения, приватизации и наследования — менее 3-х лет),
• стоимость объекта — более 1 млн. руб.

Нередко с целью избежать налогообложения в договоре указывается меньшая сумма. При этом покупатель рискует, так как в случае судебного разбирательства ему будет возвращена только та сумма, которая прописана в соглашении. Кроме того, покупатель лишается права на налоговый вычет, который предоставляется при покупке недвижимости стоимостью более 2 млн. руб. Сделать расчет налога с продажи квартиры можно в специальном онлайн-калькуляторе.

Особенности

Купля-продажа может осложниться при возникновении некоторых нюансов. Например, при продаже площади в коммунальном жилье.

Возникнуть могут такие сложности, как:

• отказ соседей получить уведомление (нужно предъявить в Росреестр конверт с отметкой об отказе в получении),
• игнорирование уведомления (следует обратиться к нотариусу, который выдаст подтверждение направления уведомления),
• местонахождение соседей неизвестно (обратиться с заявлением о признании безвестно отсутствующими к нотариусу, а по истечении года — в суд),
• сосед умер, а наследник не вступил в права (данный вопрос решается через суд).

Если была перепланировка

Квартиру с перепланировкой продать несложно, если перепланировка узаконена. Для оформления документов следует обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ.

При неузаконенной перепланировке продажа также допускается при условии, что будущий владелец согласен зарегистрировать изменения в помещении собственными силами.

Использование маткапитала

Свои особенности существуют и в сделках с привлечением материнского капитала.

В этом случае имеется 2 варианта осуществления продажи:

• без получения кредитных средств, то есть ПФР просто перечисляет деньги на счет, открытый продавцом,
• средства на счет продавца перечисляет банк.

При использовании материнского капитала необходимо придерживаться следующего алгоритма действий:

1. Проверить, насколько покупатель платежеспособен.
2. Подписать договор.
3. Осуществить государственную регистрацию сделки.
4. Передать в ПФР заявление, в котором указаны реквизиты счета продавца.
5. Получить деньги (рассмотрение заявления осуществляется в течение 60 дней).
6. Снять обременения, обратившись в Регистрационную палату.

Продажа военнослужащим

Есть некоторые нюансы в случае продажи квартиры военнослужащему.

В данной ситуации необходимо учесть некоторые риски для продавца:

• вероятность, что покупатель-военнослужащий уволится до даты завершения продажи,
• отказ от покупки тогда, когда право нового собственника оформлено,
• необходимость подготовки большого пакета бумаг,
• приобретаемая военным недвижимость должна соответствовать требованиям банка.

Кредитные организации выставляют следующие требования:

• хорошее состояние объекта,
• коммуникационные и инженерные системы находятся в приемлемом состоянии,
• отсутствие перепланировки,
• наличие правоустанавливающих документов,
• отсутствие прав на помещение у третьих лиц.

Частые ошибки

Зная чужие ошибки, легче не допустить своих.

Самыми распространенными ошибками собственников являются:

• попытка продать по цене выше рыночной,
• отказ в скидке,
• требование указать в договоре стоимость ниже реальной,
• попытка получить средства до момента регистрации сделки в Росреестре,
• непривлекательный вид помещения,
• объявления без фотографий,
• неготовая документация,
• перепланировка, которая не была узаконена.

Законодательство

Заключая сделку самостоятельно, необходимо заранее ознакомиться с соответствующими нормами права.

Порядок продажи квартиры регулируется такими нормативными актами, как:

• Конституция РФ,
• Жилищный кодекс,
• Гражданский кодекс,
• Градостроительный кодекс,
• Земельный кодекс,
• ФЗ № 221 от 24.07.2007 «О государственном кадастре недвижимости»,
• ФЗ № 102 от 16.07.1998 «Об ипотеке»,
• ФЗ № 218 от 30.12.2004 «О кредитных историях»,
• ФЗ № 122 от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Видео

Из этого видео вы узнаете, как продать квартиру без риэлтора.