Рыночная стоимость объекта, вещи, права в условиях современности нужна для совершения сделок купли-продажи, начисления налогов, залогов под кредит, судебных тяжб и по целому ряду других причин.
Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости составляется по заданию клиентов профессиональными оценщиками в письменном виде.
Что это такое
Заказчику на руки выдается документ о проделанной работе оценщика — отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, обладающий юридической силой и представляемый по месту требования.
Необходимо помнить при этом, что действие его ограничено по времени.
Как составляется задание
Процедура проведения оценки объекта недвижимости требует некоторой подготовки.
При обращении к услугам независимого оценщика заказчик составляет задание, которое содержит:
- цель и задачи оценки,
- юридические и физические характеристики объекта,
- точное местонахождение недвижимости и характеристики границ,
- срок выполнения.
В рамках задания специалист изучает нюансы и знакомится с записями в соответствующем реестре.
Образец
Со структурой и оформлением документа удобно знакомиться, имея перед глазами образец отчета об оценке недвижимости в качестве примера.
Необходимые документы
Точный перечень материалов, представляемых на проведение оценочных работ, не существует. Соразмерно целям, задачам и имеющейся информации он может сокращаться или расширяться.
Обязательными и наиболее запрашиваемыми документами при проведении оценки рыночной стоимости недвижимого имущества являются:
- правоустанавливающие документы на объект недвижимости,
- технический или кадастровый паспорт,
- поэтажный план здания (если этажей более одного) с экспликацией,
- план земельного участка.
Кто готовит отчет
В соответствии с действующим законодательством оценочные работы могут выполнять только профессионально подготовленные специалисты, застрахованные и имеющие соответствующую лицензию.
Выполнить работу может и помощник, но проверяет, подписывает отчет и несет ответственность за результат исключительно оценщик, заключивший договор с заказчиком.
Содержание
В ФСО № 3 установлены требования к содержанию отчета об оценке.
Должны быть отражены разделы:
- основные факты и выводы,
- задание,
- сведения о заказчике и оценщике,
- использованные допущения и ограничительные условия,
- применяемые стандарты оценочной деятельности,
- описание объекта (характеристики в целом и каждого составного элемента),
- анализ рынка объекта и других внешних факторов, влияющих на стоимость,
- описание процесса с обоснованием выбора или отказа от применения разных подходов,
- подробные расчеты по каждому применяемому подходу,
- согласование результатов с обоснованием выбора весовых значений для каждого подхода.
Приложения
Все правоустанавливающие и характеризующие объект оценки копии документов, надлежащим образом заверенные, копии других документов, использованных в работе, схемы, картинки и фотоматериалы, выносятся в приложение к отчету об оценке.
Требования к оформлению
Работа оценщика стандартизирована и проводится с соблюдением определенных принципов по установленным правилам.
Отчет об оценке должен удовлетворять ряд принципов:
- существенности, когда излагается вся информация, существенная для стоимости объекта,
- обоснованности, при котором вся использованная и полученная в результате расчетов информация должна быть подтверждена,
- однозначности, то есть содержание отчета не должно неоднозначно толковаться пользователями,
- проверяемости, для соблюдения которого состав, последовательность материалов и описание процесса должны привести к воспроизводству расчета с аналогичным результатом,
- достаточности, то есть исключается информация, неиспользуемая при подготовке отчета, если она не обязательна в соответствии с требованиями федеральных стандартов и правил оценки,
- информация считается достаточной, если использование дополнительных сведений не приведет к изменению характеристик или итоговой величины стоимости объекта.
Достоверной является информация, соответствующая действительности, позволяющая делать правильные выводы и принимать обоснованные решения.
При оценке не может быть использована информация о событиях, случившихся после даты составления отчета.
В итоговом документе в обязательном порядке указываются ссылки на источники, позволяющие получить сведения об авторстве информации и ее дате, прилагаются копии материалов и распечаток, в том числе и из сети Интернет.
Если используется экспертное мнение, в отчете должен быть выполнен его анализ на предмет соответствия условиям рынка.
Стоимость работ
Труд эксперта оплачивается заказчиком. В настоящее время на рынке оценочных услуг сложилась средняя по стране стоимость в размере от 2500 до 25000 рублей.
На формирование стоимости работ по оценке недвижимости влияют:
- удаленность объекта, то есть учитываются транспортные затраты,
- возможность дистанционной оценки без выезда на место нахождения оцениваемого имущества,
- количество отдельных элементов в имуществе,
- вид недвижимости (квартира, земля, нежилое здание, коммерческая недвижимость),
- объем предоставляемой заказчиком информации.
Как проходит
Деятельность в области оценки регулируется Федеральным законом № 135-ФЗ от 29 июля 1998 года «,Об оценочной деятельности в Российской Федерации»,.
Заказчику необходимо выбрать подходящую оценочную организацию и заключить договор на выполнение работ.
Этапы
Процесс работ по составлению отчета об оценке недвижимости разбивается на несколько частей.
Основные этапы:
- постановка целей и задач,
- предварительный осмотр и заключение договора,
- представление необходимых документов,
- сбор и анализ данных,
- выезд специалиста на осмотр объекта,
- составление отчета с применением различных подходов,
- передача результатов работы заказчику.
Целью может быть указано определение рыночной и ликвидационной стоимостей в целях обеспечения кредитных обязательств такой кредитной организации, как Сбербанк или любой другой банк, выдающий кредит под залог имеющейся или приобретаемой недвижимости.
Например, в отчете об оценке рыночной стоимости квартиры используется единственный сравнительный подход, при котором на рынке подбирается несколько аналогов. На отличительные от исследуемой жилой площади характеристики аналогов делается корректировка на этаж расположения квартиры, материал стен, близость социальной инфраструктуры.
При согласовании результатов, полученных различными подходами, каждому присваиваются удельные веса, учитывая которые выводится одна величина рыночной стоимости.
Допущения и ограничительные условия
Принимаемые как верные без проверки и доказательства предположения, касающиеся объекта оценки, называются допущениями.
К допущениям может относиться:
- информация о правовом статусе объекта, переданная заказчиком,
- заявления об отсутствии на оцениваемое имущество других претензий или ограничений, кроме оговоренных в отчете,
- технические характеристики, предоставленные клиентом,
- заявление об отсутствии скрытых дефектов, которые могут повлиять на стоимость,
- заявление об отсутствии специальных экспертиз.
Помимо допущений существуют и оговариваются в отчете ограничительные условия.
К основным ограничительным условиям принято относить:
- оценка действительна лишь на дату и в соответствии с целями, указанными в отчете,
- заказчик обязуется использовать любую информацию, мнения и аналитические исследования из отчета исключительно в определенных заданием на оценку целях,
- эксперт и клиент гарантируют конфиденциальность полученной в процессе исследования информации,
- оценщик представляет в отчете свою точку зрения и не дает гарантий продажи имущества за установленную стоимость,
- прогнозы и выводы из анализа рынка на момент проведения расчетов могут поменяться по истечении времени.
Применяемые стандарты
Деятельность оценщиков в России стандартизирована и регулируется законодательством.
Федеральные стандарты, утвержденные приказами Минэкономразвития России, используемые для проведения оценочных работ по недвижимости:
- от 20 июля 2007 года №256 ФСО-1, в котором определены общие понятия, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1),
- от 20 июля 2007 года №255 ФСО-2, раскрывающий цель оценки и виды стоимости (ФСО №2),
- от 20 июля 2007 года №254 ФСО-3, устанавливающий требования к отчету (ФСО №3),
- от 22 октября 2010 года №508 ФСО-4, о механизме определения кадастровой стоимости (ФСО №4),
- от 4 июля 2011 года №238 ФСО-5, о видах экспертизы и порядке ее проведения, требованиях к экспертному заключению и порядку его утверждения (ФСО №5),
- от 7 ноября 2011 года №628 ФСО-6, устанавливающий требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО №6),
- от 25 сентября 2014 года №611 ФСО-7, об оценке недвижимости (ФСО №7),
- от 01.06.2015 №327 ФСО-9, о расчетах для целей залога (ФСО №9).
Зачем нужна
Владельцы недвижимости в современной России сталкиваются с необходимостью определения ее рыночной стоимости по разнообразным причинам.
Основные причины обращения к оценщикам:
- в процессе оформления купли-продажи квартиры, жилого или дачного дома, гаража, коммерческого здания или помещения, земельных участков и других видов недвижимости,
- получение ипотеки в банке,
- страхование имущества,
- при взаимоотношениях с органами опеки и попечительства,
- при наследовании,
- в случае раздела имущества,
- при определении размеров нанесения ущерба имуществу,
- в судебных спорах,
- оспаривание кадастровой стоимости.
Видео
В видеоролике квалифицированный специалист рассказывает о необходимости и общих принципах оценочной деятельности.
