Как правильно заключить договор аренды квартиры

Аренда квартиры через риэлторское агентство предполагает уплату процентов посреднику, поэтому более выгодным вариантом будет заключение договора непосредственно с хозяином недвижимости. Однако, в этом случае сторонам придется самостоятельно составлять договор, прописав в нем все необходимые нюансы. И чтобы в дальнейшем у сторон не возникло проблем и взаимных претензий друг к другу, важно учитывать различные моменты и детали. В этой статье разговор пойдет о том, как правильно заключать договор аренды квартиры.

Договор аренды/найма жилья – что это

Несмотря на то, что многие арендодатели не спешат оформлять договор о передаче в аренду жилья, это важнейший документ, в котором прописываются все детали. Именно благодаря такому договору стороны страхуют себя от всевозможных проблем и противоречий, решить которые нередко удается лишь в судебных инстанциях.

Одним из самых актуальных вопросов, решаемых при заключении договора аренды жилья, остается количество человек, проживание которых предполагается в снятой квартире. Кроме того, договором определяются права и обязанности, а также ответственность и действия сторон, участвующих в сделке, на случай возникновения разнообразных форс-мажорных ситуаций (коммунальная авария и пр.).

Как для собственника, так и для нанимателя жилого помещения важно оговорить момент, когда арендодатель сможет посещать сдаваемое жилье. Нередко бывает так, что хозяин квартиры, не предупреждая нанимателей приходит с «проверкой» (нередко в их отсутствие). А это является явным нарушением прав нанимателя.

Еще одним важным моментом при подписании документа становятся неожиданные обстоятельства, каковые могут появиться у одной из сторон. Допустим, вы условились с арендодателем о найме квартиры на 6 месяцев. Прошло три месяца, и владелец жилья, требует освободить его через два дня, поскольку им предполагается самостоятельное пользование жилплощадью. Заранее заключенный договор поможет избежать подобных ситуаций!

Договор аренды с позиции законодательства

Следует сразу сказать, что здесь мы поговорим непосредственно о договоре найма жилья на коммерческой основе. Наем жилых объектов физическим лицом регулируется ГК РФ (гл. 35) и частично ЖК РФ (гл. 5).

Важно! Законом предусмотрено различие между такими терминами, как наем – договор, заключаемый с физ. лицом, и аренда – соглашение, подписываемое с организацией.

Итак, в законе говорится, что граждане РФ, имеющие в собственности жилую недвижимость, имеют право сдать ее в наем/аренду на определенный период времени. Регламент оформления документа и заключения договора зависит от статуса лиц, участвующих в сделке (гражданин/организация).

Договор найма/аренды жилья — это возмездное соглашение, которое заключается между владельцем жилой недвижимости либо его законным представителем и человеком (физ. лицом), планирующим использовать данный объект для проживания, за оговоренную плату, на конкретный период времени. Объектом данного соглашения становится отдельное жилое помещение, подходящее для проживания. К помещениям данного типа относят:

• частный дом,
• отдельное помещение (квартира) многоквартирного дома,
• часть дома либо квартиры.

Документальное соглашение найма/аренды жилья оговаривает обязанности, которые несет каждая из сторон.

Обязанности арендодателя

Ключевые обязанности, которые возлагаются на владельца жилой недвижимости:

1. За оговоренную плату владелец жилья должен предоставить арендатору свободное помещение в пользование, причем сдаваемый объект должен иметь пригодное для проживания состояние.
2. Арендодатель должен контролировать отвечающую нормативам эксплуатацию дома, где располагается сдаваемое в наем жилье.
3. Арендодатель обязан обеспечить предоставление должных коммунальных услуг.
4. Арендодатель обязан обеспечить выполнение ремонта общедомового имущества и приборов в помещении для доступа к коммунальным услугам.

Обязанности арендатора

Со своей стороны, наниматель жилья обязан:

1. Использовать помещение только по его прямому предназначению.
2. Обеспечить целостность жилья.
3. Поддерживать должное состояние помещения.
4. Согласовать с владельцем арендуемой квартиры планируемую реконструкцию.
5. Точно в установленный срок оплачивать используемое жилье.
6. Если это оговорено, самостоятельно и в точно срок вносить коммунальные платежи.

Оформление договора

Далее мы подробно расскажем о том, как заключается договор аренды квартиры: что для этого надо, на что важно обратить особое внимание.

Необходимые документы

Не надо стесняться спрашивать у арендодателя предъявить все необходимые документы:

• паспорт гражданина РФ,
• свидетельство прав собственности на объект,
• кроме того, дополнительно стоит попросить предоставить квитанции на оплату коммунальных услуг, чтобы удостовериться в отсутствии задолженностей, и выписку из паспортного стола/домовой книги о прописанных в жилом помещении лицах.

Удостоверьтесь, что данные во всех документах совпадают. Поскольку ваша внимательность будет гарантом надежности заключенного договора. Попросите собственника жилого помещения предоставить оригиналы всех необходимых документов.

Если собственниками сдаваемой в аренду жилплощади является несколько человек, то необходимо согласие всех лиц, зарегистрированных там. Здесь существует 3 варианта:

1. Письменное, заверенное нотариально, согласие всех собственников.
2. Один из совладельцев может заключить договор, имея на руках доверенность от остальных совладельцев.
3. Договор аренды подписывают все собственники при их личном присутствии.
4. Люди, не являющиеся собственниками, но зарегистрированы в сдаваемом помещении, тоже должны дать письменное согласие на это. Иначе, они в любое время смогут заявить права либо высказать определенные претензии, и арендатору придется срочно подыскивать новую квартиру.

Со своей стороны, арендатор (физ. лицо) должен предоставить оригинал паспорта. Если в объекте предполагается проживание нескольких человек, то необходимы данные из паспортов всех жильцов.

Договор найма жилой недвижимости подлежит регистрации в соответствующих государственных инстанциях. Исключение составляет документ, оформленный на срок меньше 12 месяцев.

Период действия документа

Непременным элементом договора найма является установление срока, на который арендодатель передает объект арендатору. Аренда может быть оформлена на короткое время (до 12 месяцев) и на период 12-60 месяцев (долгосрочная аренда). Если документом не установлен конкретный период аренды, тогда подразумевается, что он заключен на максимально возможный срок (60 месяцев). Основные отличия между этими договорами — условия, по каким наниматель может быть выселен из занимаемой квартиры.

Заключая краткосрочный договор, собственник может установить период, на протяжение которого он сумеет аннулировать договор. Если таковой период не оговорен, то арендодатель не вправе выселить нанимателя до конца срока действия документа. А вот когда срок договора истечет, то арендодатель имеет право самостоятельно решить: оставить для проживания в квартире этого жильца (этих жильцов) либо искать новых квартирантов.

При заключении долгосрочного договора арендодателю будет гораздо сложнее выселить жильцов. После окончания срока действия соглашения арендодатель не вправе просто поселить в квартиру других людей – он должен уведомить об этом жильцов не меньше, чем за 90 дней до окончания срока. В противном случае, соглашение пролонгируется на прежних условиях. Если хозяин квартиры говорит, что он далее не хочет сдавать ее, то арендатор обязан его освободить. Но тогда он не вправе сдавать жилье минимум 12 месяцев, иначе предыдущие арендаторы имеют право обратиться в судебные инстанции и потребовать возмещения возникших убытков.

В отличие от владельца жилья, сдающего его в наем, наниматель имеет право аннулировать договор в любой момент, не объясняя причин.

Что нужно зафиксировать в документе

Факт передачи в аренду объекта подтверждается подписанным всеми сторонами документом. Он может быть написан от руки либо заполнен распечатанный бланк. Вот почему надо с особой внимательностью отнестись к его подготовке. Сторонами договора аренды выступают арендодатель и арендатор. В документе обязательно прописываются следующие моменты:

1. Паспортные данные лица, сдающего помещение – место, где он постоянно зарегистрирован/проживает, дата и место рождения.
2. Аналогичная информация должна иметься и о нанимателе.
3. Полный адрес объекта с указанием индекса.
4. Правоустанавливающий документ на сдаваемый объект.
5. Период аренды (6, 12, 24, 36 и т.д. месяцев).
6. Сумма ежемесячной оплаты – она прописывается прописью и цифрами. Если за аренду вносится залог или предоплата за определенный срок, то она обязательно фиксируется. Только таким образом получится доказать собственную правоту в случае возникновения конфликтов.
7. Необходимо детально расписать схему оплаты с указанием даты. Кроме того, арендодателю желательно оговорить санкции за просрочку платежа (% от арендной платы).
8. Частота визитов хозяина помещения когда и сколько раз он сможет приходить для проверки состояния квартиры, оплаты коммунальных услуг, телефонных счетов и прочее.
9. Опишите в деталях состояние объекта, имеющихся в нем предметов интерьера, бытовой техники и сантехники. Это избавит нанимателя от претензий со стороны хозяина по поводу, к примеру, поцарапанной «стенки», сломанной стиральной машины или телевизора.
10. Важно прописать условия пролонгации договора, если это будет нужно.
11. Поставить дату подписания документа и личную подпись.

В документе могут присутствовать и другие пункты, но они добавляются исключительно по согласованию сторон.

Как правило, соглашение вступает в силу только после завершения регистрационных операций, при этом наниматель уже может жить в арендуемом помещении.

Регистрация документа

Выше мы рассказали, как заключить договор на аренду квартиры, а сейчас надо остановиться на других, не менее важных деталях. Вообще, регистрация арендного соглашения жилой недвижимости – это процедура, которая направлена на узаконивание состоявшейся сделки. Напомним, что данное действие необязательно при оформлении краткосрочного арендного договора, при условии, что он оформлен должным образом. Но определенные ситуации обуславливают целесообразность регистрации. Для регистрации обычного договора один из участников соглашения должен обратиться с соответствующим заявлением в БТИ, приложив подтверждение оплаты проведения регистрационных действий, необходимое количество экземпляров договора найма/аренды жилой недвижимости и экспликацию объекта, которая заказывается в БТИ по определенным расценкам.

Регистрация документа об аренде жилой недвижимости предполагает внесение отметки в гос. реестр (ЕГРП). Только после этого документ вступает в законную силу. Регистрационные действия защищают права и интересы сторон, а также доказывают законность сделки.

Целесообразно подчеркнуть, что регистрационные действия крайне желательны, если:

1. Собственник не совсем доверяет нанимателю.
2. Собственник живет в другом городе или вынужден часто уезжать из населенного пункта, где сдается квартира.
3. У собственника мало времени и он не успевает контролировать сохранность сдаваемого помещения.
4. Собственник хочет застраховаться от конфликтных ситуаций.

От арендатора требуется только поставить свою подпись в документе, но, если наниматель помещения отказывается от регистрационных действий, то это является поводом задуматься уже владельцу помещения.

Что должно насторожить

Оформляя и подписывая договор аренды жилья, проявите осторожность, если:

Цена аренды жилья гораздо ниже аналогичных предложений. Обычно, найти съемную квартиру дешево можно лишь через хороших знакомых или родственников, в других случаях подобное предложение должно насторожить.

Владелец арендуемого жилья слишком торопится с оформлением документов и получением денежных средств, не настаивая, к тому же, на тщательном осмотре помещения. В подобных ситуациях быстрое решение приводит к неблагоприятным последствиям для арендатора. Поспешное подписание документа не позволит предъявить претензий арендодателю из-за несоответствующих условий. Подпись в документе и внесение оплаты — заключительный этап при оформлении сделки.

Арендодатель не спешит подписывать расписку о получении оговоренной договором суммы. Финансовая сторона является неотъемлемой частью операций, связанных с арендой жилья (передача денег нанимателем собственнику квартиры). И отстаивать собственные интересы легче и результативнее при документальном оформлении всех действий. Расписка обладает законной силой и признается бесспорным доказательством выполненных расчетов. К тому же, расписку просто оформить, для этого не потребуется заверения ее нотариусом. Сторонам только необходимо указать данные из паспорта, адрес регистрации/проживания, внесенную сумму и предмет оплаты.

Как расторгнуть арендный договор

Как уже говорилось ранее, человек, снимающий жилье, может расторгнуть договор, когда угодно без суда. В большинстве случаев, договор считается расторгнутым в день выезда квартиранта из помещения. Собственник же вправе аннулировать арендный договор исключительно в суде при возникновении следующих ситуаций:

• квартирант не вносит арендную плату и коммунальные платежи (если это прописано в документе) больше 6 месяцев,
• нанимателем нанесены повреждения в квартире,
• соседи регулярно жалуются на нанимателя и членов его семьи,
• жилье используется нанимателем не по прямому назначению.

Мирно расстаемся с арендодателем

Арендатор должен сдать имущество по составленному акту, а при его порче уплатить ремонт/стоимость вещи. Арендатор не должен оплачивать обыкновенный износ, сопровождающий проживание в помещении, но вещах не должно быть явных и существенных повреждений. Если имущество испорчено не по вине арендатора, надо выяснить, что указано по данному вопросу в договоре. При урегулировании всех вопросов необходимо составить акт о возврате жилого помещения арендодателю, подписав его.