Оценка арендной платы недвижимости

Аренда помещения, жилого или нежилого, является распространенным явлением, позволяет пользоваться нужным пространством, даже не являясь его фактическим владельцем.

Регулярно составляются договора для длительной или краткосрочной аренды квартиры, разнообразных по назначению нежилых помещений – офисов, торговых заведений, производственных. В договоре указываются условия такого сотрудничества, условия прекращения его действия, а также стоимость услуги.

Есть много факторов, от которых зависит оценка арендной платы. Это расположение помещения, состояние, площадь, эксплуатационные характеристики, другое. Также имеет значение и то, какую сумму хочет получить владелец, согласен ли он идти на уступки.

Что это такое

При подписании арендных договоров используется такой термин, как рыночная стоимость аренды. Ею обозначают величину арендной платы, актуальную, действующую на момент оценки и подписания документов.

Обычно термин рыночная стоимость аренды используется применительно нежилого помещения. Если в аренду сдается квартира или частный дом, то обычно цена услуги составляется владельцем, согласовывается с арендатором. В такой ситуации вопрос решается более просто, достаточно согласия двух сторон.

А вот по отношению к складам, производственным цехам, офисам, необходима установленная арендная плата, стандартная для всех. Это касается съема производственных помещений как государственной собственности, так и частной.

ВНИМАНИЕ! Чаще всего необходимость определения ставки рыночной арендной стоимости возникает тогда, когда владелец затрудняется с ее определением.

Ведь размер рыночной стоимости должен быть объективным, справедливым, соответствовать оплате аренды на других объектах.

Немало существует специфических ситуаций, когда арендодатель впервые сдает оборудование, имеющееся у него, или помещение в плохом техническом состоянии. В таком случае нужна будет профессиональная оценка услуги аренды, чтобы взаимоотношения обеих сторон договора не были конфликтными.

Если арендатор считает, что владелец помещения несправедливо завысил цену за наем, он может потребовать независимой оценки стоимости аренды. Особенно важно это при длительном съеме объекта, когда из-за завышенной стоимости можно столкнуться с большими неоправданными расходами.

Прибегнуть к оценке можно при сдаче муниципального имущества для производства, бизнеса. Также процесс оценки не редко заказывается сейчас и на государственных предприятиях. Огромные производственные комплексы, состоящие из большого количества приспособленных под изготовление продукции линий, часто наполовину пустуют.

Руководители таких предприятий стараются использовать такие помещения выгодно – они сдают их в аренду на длительный срок. Чтобы арендная плата была справедливой и выгодной, проводится независимая оценка.

Оценка

При определении данного параметра рассматривается несколько факторов. Что влияет на стоимость аренды?

• Отмечается место расположения объекта для аренды.
• Определяется его площадь. Для многих арендаторов это важная характеристика.
• В помещении может быть Интернет, техника, мебель. От этого также будет зависеть оценка.
• Важный фактор – близость путей сообщения, транспортных магистралей, остановки общественного транспорта, в том числе и станций метро.
• При оценке рассматривается и техническое, эксплуатационное состояние здания, отдельных его помещений, в которых производится аренда.
• Возможно, будет иметь значение и инфраструктура.

Как осуществляется процедура

Оценка рыночной стоимости осуществляется в разных странах, так как везде сдаются в аренду различные объекты нежилой недвижимости. Используются при этом разные методы, имеющие свои отличия.

Доходный метод

Этот метод сложный, он применяется для таких помещений, сдаваемых в аренду, как торговые заведения, склады, производственные помещения.

При использовании данного метода просчитывается, какую прибыль можно получить, если вложить средства, выделяемые для аренды, в другие виды предпринимательской деятельности. Один из факторов, который принимается во внимание, это текущая ставка депозита в банке.

Затратный

Этот метод более понятный, практичный, состоит он в подсчете всех расходов, которые возникнут, если не брать в аренду здание, а построить аналогичное. Что нужно учесть при использовании затратного метода?

1. Подсчитываются расходы не только на строительство дома, но и на земельный участок под здание.
2. Общая сумма – это деньги на строительство и деньги на землю.
3. Из балансовой стоимости здания нужно вычислить амортизационные отчисления. Но нужно прибавить цену участка.
4. Не следует забывать при применении затратного метода об инфляции, из-за которой полученная оценка будет в некоторой степени заниженной.

Аналоговый

В чем заключается данный метод оценки, также часто используемый в сфере недвижимости.

• Для определения стоимости аренды нужно взять для примера аналогичный объект с известной стоимостью и сравнить его по разным характеристикам с тем, который будет сдаваться.
• По каким характеристикам производится сравнение? Рассматривается тип здания и его функция, предназначение. Имеет значение материал строительства и площадь. Также принимается во внимание инфраструктура, экологическая обстановка района, расположение по отношению к центру.

Важный фактор – цена здания, которая была определена, например, при продаже, покупке, отчуждению.

ВНИМАНИЕ! Чтобы отчет об оценке, проводимый аналоговым методом, был более точным, рекомендуется сравнивать с данным объектом не одно, а несколько аналогичных зданий.

Так поступают специалисты, которым заказывают услуги по оценке рыночной стоимости. Как проходит процесс оценки по аналоговому методу поэтапно?

1. Сначала нужно собрать все данные о недвижимости, составить необходимый перечень характеристик с точными сведениями.
2. Формируется объективная информационная база.
3. В эту базу вносятся данные об объектах, которые можно считать аналогичными. Необходимо, чтобы критерии оценки и сравнений совпадали.
4. Производится фиксация оценок, относительных и взвешенных.
5. Потом осуществляется фиксация показателей полезности.
6. Важно произвести среднюю оценку всех рассматриваемых объектов и высчитать новую стоимость для их совокупности.
7. Определяются экстремальные показатели.
8. В результате определяется цена рыночной стоимости на новый объект.

Документы

При оценке аренды учитывается целый перечень важных факторов, индивидуальных для каждого объекта.

• Нужно учесть, какой срок будет иметь арендная плата, как она будет осуществляться.
• Учитывается этажность объекта аренды, его площадь, материалы строительства здания.
•  Сроки аренды и возможность их продления.
• Расположение объекта, близость к другим, развитость инфраструктуры.
• Другие нюансы.

Такие характеристики собираются на основании документов, подтверждающих сведения. Что нужно собрать для оценки?

1. Если собственник – лицо физическое, нужен гражданский паспорт или другая бумага, подтверждающая личность.
2. Если юридическое – организационно-правовая форма, документ, в котором точно указано полное название организации.
3. Документы на нежилую недвижимость правоустанавливающего характера.
4. Справки из БТИ (это поэтажный план, техпаспорт).
5. Свидетельство по праву собственности на участок, возможны и другие подобные документы.
6. Кадастровый паспорт на землю.
7. Бумага, в которой будет указана первоначальная цена рассматриваемого для аренды объекта.

Также понадобится справка, которая подтвердит отсутствие обременений.

Как составляется

После того, как будет проведена оценка и ее результат удовлетворит потенциального арендатора, составляется договор по аренде. Нет строго образца данного документа, но нужно все же придерживаться определенных требований и правил. Есть список сведений, обязательно указываемых в договоре на аренду:

• Нужно указать объект сдачи в аренду.
• Потом указываются сроки его найма.
• Важный момент – условия оплаты услуги по аренде.
• Если у арендодателя есть какие-то условия по эксплуатации его объекта, они также указываются в данном документе.
• Договор может быть расторгнут раньше времени, но нужно указать, при каких условиях это возможно.

Арендатор может попросить арендодателя об арендных каникулах, которые позволят не оплачивать время, потраченное на благоустройство помещения.

Это также стоит указать в договоре. Нужно оговорить и возможность зачисления в счет арендной платы расходов на ремонт объекта, его модернизацию.