По российскому законодательству аренду жилых или нежилых помещений необходимо закреплять договором, который должен соответствовать Гражданскому кодексу РФ.
Расторжение соглашения также является юридической процедурой, положения которой должны соответствовать ранее заключенному договору и не противоречить законам.
Разберем, на каких основаниях происходит досрочное расторжение договора аренды по инициативе арендатора.
Аренда жилых помещений и ее особенности
В законодательстве РФ аренда жилых помещений именуется коммерческим наймом и имеет юридические особенности, связанные с правоотношениями сторон.
Наймодатель ограничен в своем праве досрочного расторжения соглашения, а наниматель вправе расторгнуть соглашение без наличия уважительных причин, оговоренных в законодательстве.
Также увеличены сроки предварительного уведомления сторон о досрочном расторжении.
А также сроки неуплаты арендных платежей, что признается обоснованием для расторжения.
Максимальный срок коммерческого найма составляет 5 лет, при отсутствии в тексте соглашения временных сроков, договор считается заключенным на этот срок.
Еще одной особенностью является проживание в квартире связанных с нанимателем лиц. Без их согласия наниматель не вправе расторгнуть договор по своей инициативе.
Расторжение действующего договора в судебном порядке может основываться на основании ГК РФ либо на условиях договора.
Законы и нормативные акты
Права и обязанности сторон соглашения об аренде основываются на Гражданском кодексе РФ. Срок соглашения и право отказа от него указаны в ст. 610 ГК РФ.
Право на расторжение договора по желанию арендодателя и юридические основания установлены ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора — ст. 620.
Также обоснования указываются в ст. 450 ГК РФ, кроме того расторжение может быть основано на других законах и подзаконных актах РФ.
Аренда жилья частным лицом считается наймом, права и обязанности сторон уточнены в гл. 35 ГК РФ. Расторжение договора найма описано в ст. 687 ГК РФ. В этой же статье указываются основания расторжения, сроки и ответственность сторон.
Основания для прекращения соглашения
Обычной причиной для прекращения действия соглашения является истечение сроков, указанных в тексте.
Досрочное прекращение, именуемое расторжением, должно иметь обоснования, установленные пунктами соглашения, ГК РФ или иными законодательными актами.
ГК РФ установлены различные причины, основываясь на которых, стороны могут расторгнуть договор через судебные органы.
Арендодатель вправе потребовать аннулирования договора в ситуации, когда:
- арендатор не оплачивает аренду более 2 раз подряд либо вносит ее позднее заявленного в договоре срока,
- арендатором нарушаются условия соглашения,
- существенно ухудшается состояние имущества,
- жилье и имущество используются не по назначению,
- арендатор не проводит капремонт помещения, если это обусловлено заключенным договором.
Арендатор вправе расторгнуть соглашение, если:
- арендодатель препятствует использованию квартиры либо вовсе не предоставляет ее согласно заключенному договору,
- помещение и имущество становится непригодным к использованию не по вине арендатора,
- жилье и имущество передано в пользование арендатору с существенными недостатками, о которых было известно арендодателю,
- арендодатель не производит капремонт помещения, если это обусловлено договором.
Кстати, на нашем сайте вы найдете удобный онлайн калькулятор пени за неуплату взносов за капитальный ремонт.
Также любая из сторон соглашения может потребовать расторжения, если противоположная сторона существенно нарушает условия договора, что влечет за собой материальный или моральный ущерб.
К таким ситуациям относится, например, поднятие арендной платы вне временных рамок, указанных в соглашении. В этом случае арендатор вправе расторгнуть соглашение и потребовать компенсации причиненного ущерба.
Также стороны могут расторгнуть соглашение, когда нарушается законодательство РФ.
Основания для аннулирования договора найма описаны в ст. 687 ГК РФ.
Наймодатель вправе прекратить действие договора, если:
- Наниматель не осуществляет платежи за арендуемое жилье в течение 6 месяцев, либо не вносит арендную плату более 2 раз подряд при краткосрочной аренде,
- Наниматель или лица, за которые он ответственен, подвергли порче жилье с нанесением материального ущерба,
- Жилье используется не по назначению,
- Нарушаются права соседей.
Наниматель может расторгнуть соглашение в случаях, когда жилое помещение становится непригодным к проживанию.
Также наниматель вправе расторгнуть соглашение без юридических оснований, однако при этом должен предупредить о намерениях за 3 месяца до предполагаемого момента расторжения.
Срок может быть иным и соответствовать пункту договора.
Досрочное расторжение договора
Договор может быть аннулирован по инициативе нанимателя в одностороннем порядке, при этом обоснования могут быть указаны в самом тексте соглашения, либо опираться на законодательство РФ.
При несогласии контрагента с расторжением, наниматель вправе расторгнуть соглашение через суд.
По соглашению сторон
При согласии сторон они могут аннулировать соглашение в удобный для них срок.
Для этого стороны заключают соглашение о расторжении, в котором указывается конкретная дата аннулирования договора.
В соглашении можно указать пункт, что оно является актом приема-передачи квартиры, либо такой акт составляется позднее перед прекращением действия договора.
В случае отсутствия претензий у сторон друг к другу и подписания соглашения и акта приема-передачи, договор прекращает свое действие, а стороны освобождаются от юридической ответственности друг перед другом.
Образец соглашения о расторжении договора аренды квартиры по соглашению сторон доступен для скачивания по ссылке.
В судебном порядке
При наличии юридических оснований и отказе контрагента в аннуляции договора наниматель может осуществить досрочное прекращение соглашения в судебном порядке.
Перед подачей иска необходимо пройти ту же процедуру, что и при разрыве соглашения по обоюдному согласию:
- составить и передать контрагенту уведомление о расторжении договора,
- дождавшись указанного в уведомлении срока предложить заключить соглашение о расторжении.
При отказе наймодателя заключить соглашение или дальнейшем требовании платежей, наниматель должен обратиться в судебные органы по месту жительства с иском о принудительном расторжении договора найма.
Исковое заявление о расторжении договора аренды нанимателем вы можете скачать тут.
При неограниченном сроке действия
Если соглашение было заключено на неограниченный срок, то арендатор может расторгнуть его без согласия противоположной стороны.
Для этого он должен предупредить о своем намерении арендодателя за 1 месяц, а в случае коммерческого найма — за 3 месяца.
Уведомление передается лично с пометкой о вручении во втором экземпляре либо отсылается заказным письмом.
По истечению этих сроков арендатор считается свободным от обязательств по договору.
Перечень документов
При обращении в суд арендатору необходимо предоставить ранее составленные с арендодателем документы (при их наличии):
- образец договора найма,
- уведомление о расторжении с отметкой о вручении,
- оплаченные квитанции за коммунальные услуги (при необходимости).
Если сторонами было заключено соглашение о расторжении, а позднее наймодатель отказывается от него, то соглашение также прилагается к перечню документов при обращении в суд.
Уведомление о расторжении
ГК РФ предусматривается процедура предварительного уведомления противоположной стороны о намерении расторгнуть договор.
Без его наличия суд не примет заявление, либо контрагент сможет восстановить действие договора аренды через суд. Законом не устанавливается порядок и содержание уведомления.
Документ составляется в письменном виде и, как правило, состоит из нескольких частей:
- название документа,
- преамбула — описание действующих сторон,
- основная часть — где указывается предмет договора, стороны заключенного соглашения с реквизитами, требование о расторжении и основания,
- заключение с дополнительными сведениями (предполагаемой датой расторжения, сроком ответа и т. д.),
- перечень документов, прилагаемых к уведомлению.
В конце уведомления проставляется подпись отправителя и дата составления.
Образец уведомления о расторжении договора аренды Вы можете скачать здесь.
Документ передается лично либо отсылается заказным письмом, отправитель должен получить ответ в срок, указанный в уведомлении.
В случае отсутствия указанного срока он составляет 30 суток с момента вручения.
Как составить соглашение?
Расторжение договора следует закрепить подписанием соответствующего соглашения.
В документе кроме сторон и предмета соглашения указываются:
- конкретный срок окончания действия договора,
- пункт об отсутствии претензий у обеих сторон,
- пункт о составлении дополнительного акта приема-передачи квартиры.
Соглашение составляется в двух экземплярах, каждый образец остается у соответствующих сторон.
При дальнейшем отказе арендодателя от условий соглашения наниматель вправе обратиться в суд, где соглашение станет одним из оснований требований подателя.
Возможные причины отказа
Наниматель может получить отказ от судебных органов в расторжении договора, если проживающие в арендуемом жилье и связанные с нанимателем лица не дают свое согласие на аннуляцию соглашения.
Также в немедленном расторжении может быть отказано, если:
- основания расторжения не соответствуют основаниям, указанным в ГК РФ,
- не была пройдена необходимая юридическая процедура при расторжении договора (не соблюдены сроки, не было уведомления и т. д.).
О том, когда можно отказаться и расторгнуть договор аренды, смотрите в видеоролике:
