При проведении сделки близкие родственники могут выбрать между дарственной и договор купли-продажи, оба варианта имеют преимущества и недостатки.
- Что такое дарственная и купля-продажа
- Что лучше дарственная или купля продажа
- Риски и запреты
- Дарственная
- Купля-продажа
- Нарушения при дарственной сделке и купле-продаже
- Вопросы и ответы
- Можно ли оформить дарственную на квартиру с условиями?
- Можно ли подарить сразу после получения дарственной квартиру?
- Через сколько лет можно продать квартиру, полученную по дарственной от близкого родственника без налога?
- Можно ли подарить подаренную квартиру при жизни дарителя?
- Может ли даритель квартиры продать ее без согласия одариваемого?
- Может ли человек передать подаренную квартиру?
- Имеет ли право даритель проживать в подаренной квартире?
- Через сколько лет можно продать квартиру после дарения близким родственникам?
- Можно ли при покупке недвижимости сразу сделать дарственную?
- Будет ли действительно завещание если потом оформлена дарственная на квартиру?
Что такое дарственная и купля-продажа
Договор купли-продажи – оформляется для передачи прав на имущество с выплатой средств продавцу (ГК РФ Статья 454). Объектом, который передается при покупке, может быть физический или цифровой продукт. Оформление возможно без учета родственных связей.
Договор дарения подразумевает передачу во владение другому лицу имущества без денежного или иного вознаграждения (родственникам, другу или знакомому). В этом случае не передаются средства дарителю, как и при продаже. Одариваемый соглашается принять дар и ставит в документе свою подпись для подтверждения своего решения (ГК РФ Статья 572).
Что лучше дарственная или купля продажа
У дарственной и договора купли-продажи есть свои плюсы и минусы, другие особенности, которые можно сравнить для выбора лучшего способа оформления сделки.
| Критерий | Дарение | Купля-продажа |
| Налоги | Налогов нет при родственных связях (НДФЛ платит одариваемый при отсутствии близких родственных связях). Без налогов можно продать спустя 3 года владения. | НДФЛ платить продавец при условии, что он владеет имуществом менее 3-5 лет. |
| Допустимые стороны | Одариваемым не может быть чиновник, врач, учитель и другие лица, занимающие руководящие должности в органах власти. | Купить сможет кто угодно. |
| Плата | Отсутствует. | Покупатель платит цену, указанную в заключенном соглашении. |
| Кто станет владельцем | Одариваемый. | Приобретение считается общей собственностью супругов. |
| Преимущественное право | Нет ограничений. | Продажа возможна только при официальном соглашении совладельцев. |
Многие при выборе опираются на то, какими налогами будет облагаться сделка. С 1 января 2016 действует новая статья НК РФ (ст. 217.1). Она предусматривает освобождение от налогов при получении дохода на момент продажи недвижимости (дома или квартиры, участка) в случае, если по истечению трех лет владения она была получена (п. 3 ст. 217.1):
- по наследству или в дар от близкого родственника (перечень определен ст. 14 Семейного кодекса РФ);
- по договору пожизненного содержания с иждивенцем;
- после проведения процедуры приватизации.
Во всех остальных ситуациях владеть недвижимостью нужно не менее пяти лет для освобождения от налогов (п. 4 ст. 217.1 НК РФ).
При дарении доходы, связанные с полученным имуществом, освобождаются от налогообложения только в случае близких родственных связей. Этот момент указан в п. 18.1 ст. 217 НК РФ.
На основании имеющейся информации выделяют плюсы и минусы купли-продажи недвижимости.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Процедура оформления передачи прав собственности на недвижимость проста. | ДКП облагается налогом при владении имуществом менее 3-5 лет. |
| Получение прибыли от продажи дома или квартиры. | Оплата имущества покупателем. |
| Оспорить сделку для возврата дома или квартиры сложнее. | Собственность переходит во владение обоих супругов. |
| Практически нет ограничений по тому, кто становится стороной покупателя недвижимости. | Пре продаже доли уведомляют всех совладельцев. |
У варианта оформления дарственной тоже есть свои преимущества и недостатки.
| Положительные стороны | Отрицательные стороны |
| Отсутствие налога при совершении сделки между близкими родственниками (родители, дети, бабушки и дедушки, сестра и братья, супруги). | Даритель аннулирует ранее заключенное соглашение при условии, что докажет факт давления со стороны третьих лиц или поступающих угроз. |
| Не требуется уведомление совладельцев. | Даритель не обязан спрашивать разрешения у других владельцев на передачу своей части дома и участка в дар. |
| Срок исковой давности составляет только 1 год. | Есть требования, связанные с родственными связями между сторонами сделки для избежания налогообложения п. 18.1 ст. 217 НК РФ. Освобождаются супруги, родители, дети, бабушки и дедушки, внуки, братья и сестры (полнородные и неполнородные) |
| Права собственности переходят только лицу, указанному в составленном документе. | Сделку могут оспорить в некоторых случаях родственники |
| Одариваемый получает земельный участок, квартиру, дом или движимое имущество бесплатно. |
Риски и запреты
При рассмотрении, как выгодно переписывать собственность, уделяется внимание рискам и запретам. Право на движимое (автомобиль) и недвижимое имущество (дом, квартира) можно частично или полностью потерять даже после заключения сделки.
Дарственная
Оформленная дарственная может быть признана недействительной. Бывший собственник обращается для этого в суд, а в качестве оснований может указать существенно снижение уровня жизни, изменение семейного положения или ухудшение здоровья. Выделяют несколько условий, при которых возможно оспаривание договора (ст. 575—576 ГК РФ):
- Сделка признана ничтожной. Это наблюдается в случае, когда обе стороны пытались скрыть иной договор устными условиями.
- При аресте недвижимости. Нужно проверить на момент заключения соглашения.
- Фиктивная сделка. Заключается для скрытия доходов.
- Есть даритель недееспособен. Его решения оспаривают близкие родственники.
Также выделяют особые случае, когда даритель доказывает факт психологического или физического давления для принятия решения, обмана.
Что касается запретов, нельзя одарять государственных служащих на руководящих должностях, чиновников, учителей и медиков. Под запрет попадает заключение договора между юридическими лицами и организациями. Если владельцем считается несколько лиц, они должны дать свое согласие на сделку.
Сроки исковой давности указаны в ст. 181 ГК РФ. Период от одного до трех лет и зависит от обстоятельств.
Купля-продажа
При его заключении также есть свои риски и ограничения. Для начала стоит учесть, что продажа доли возможна только после уведомления всех совладельцев.
Риски связаны прежде всего с непрозрачностью некоторых объектов недвижимости (дома, квартиры или земельного участка). Сам договор предусматривает передачу средств.
Владельцам становятся супругами в равных долях. Поэтому при разводе лицо, не являющееся близким родственником продавца, сможет отсудить свою часть для продажи или дальнейшего использования.
Нарушения при дарственной сделке и купле-продаже
Нарушение некоторых принятых норм может привести к расторжению договора. Они указаны в ст. 575 ГК РФ и ст. 576 ГК РФ
- дарение имущества без согласия иных собственников;
- дарение посредством исполнения долговых обязательств перед третьим лицом;
- в качестве дарителя выступает несовершеннолетнее или недееспособное лицо, не способное принимать решение и отвечать за их последствия;
- нарушение правил при составлении договора.
При дарственной выделяют лица, которым нельзя дарить недвижимость. Они указы в ст. 575 ГК РФ:
- работники образовательных организаций;
- сотрудники медицинских учреждений;
- люди, работающие в организациях по оказанию социальных услуг;
- лица, занимающие государственную или муниципальную должность, государственные служащие, Банка России или связанные с исполнением служебных обязанностей;
- юридические и коммерческие лица.
В случае с государственными служащими исключения касаются дарения в связи с протокольными мероприятиями и служебными командировками.
Вопросы и ответы
Есть определенный перечень вопросов, которые встречаются чаще остальных.
Можно ли оформить дарственную на квартиру с условиями?
Да. Условия могут быть отлагательные и отменительные. В статье 157 ГК РФ даны разъяснения:
- Согласно п. 1 применение отлагательных условий формирует соглашение, при котором возникает обязательство дарителя передать одаряемому подарок или освободить его от обязательств. Другими словами, наступление обстоятельств становится предпосылкой к появлению обязательств по передаче подарка.
- Согласно п. 2 договор с отменительными условиями представлен обязательством безвозмездной передачи, после совершения которой прекращаются обязательства дарителя. При наступлении описанных обстоятельств даритель может отказаться от исполнения ранее оговоренных обязательств по передаче имущества.
Часто отменительные условия путают с причинами для отмены уже исполненного дарения. Прописанные условия не связаны с возможностью лишения одаряемого права собственности.
Можно ли подарить сразу после получения дарственной квартиру?
Дарение – процедура, регламентированная главой 32 ГК РФ. В ней также указано, что после получения прав на недвижимость ей можно распоряжаться без ограничений. Но оспорить сделку смогут в течение 3-х лет, что приведет к отмене всех последующих.
Через сколько лет можно продать квартиру, полученную по дарственной от близкого родственника без налога?
Установленный срок составляет 3 года. В остальных случаях он увеличивается до 5 лет.
Можно ли подарить подаренную квартиру при жизни дарителя?
После регистрации прав собственности текущий владелец может распоряжаться недвижимость по своему усмотрению, если ограничения не были указаны в условиях договора дарения.
Может ли даритель квартиры продать ее без согласия одариваемого?
Для этого потребуется отмена дарения квартиры или дома, другой недвижимости при соблюдении сроков и условий.
Может ли человек передать подаренную квартиру?
Да, при условии отсутствия условий со стороны дарителя. Право на проживание в квартире или доме прописывается отдельно.
Имеет ли право даритель проживать в подаренной квартире?
Да, если это прописано в условиях. Они носят различный характер, все зависит от особенностей случая.
Через сколько лет можно продать квартиру после дарения близким родственникам?
Продажа возможна сразу, но доходы будут облагаться налогам. Для того чтобы не уплачивать НДФЛ нужно подождать 3 года.
Можно ли при покупке недвижимости сразу сделать дарственную?
Только после оформления прав собственности на квартиру или дом, другую недвижимость. Ограничений, связанных с распоряжением имущества, нет.
Будет ли действительно завещание если потом оформлена дарственная на квартиру?
Нет, так как право собственности переходит другому лицу. Однако, у родственников и лиц, указанных в завещании, после смерти бывшего владельца есть время на оспаривание заключенного договора. Если будет доказана недееспособность, давление со стороны на момент принятия решения, дарение могут аннулировать.
