Управлять недвижимым имуществом можно как самостоятельно, так и при помощи доверенного лица, оформив на него специальный документ по доверительному управлению. В итоге можно получать неплохую прибыль за использование своего имущества, только нужно не забывать о том, что потребуется платить доверительному лицу за его услуги.
Передача в доверительное управление недвижимого имущества – это операция, которая становится все более популярной и востребованной, она может быть выгодна и владельцу имущества и человеку, который будет им заниматься определенное время.
Управление на доверительном принципе имеет свои особенности, о них лучше узнать у опытного юриста до того, как передавать недвижимость. Основной закон, который регулирует передачу и использование – это 53 статья от ГК РФ.
Также за пояснением можно обратиться и к статье 1012 ГК. Тех, кто хочет передать управление своим имуществом другому лицу, интересует, нужна ли регистрация договора доверительного управления недвижимым имуществом или документальное оформление не обязательно.
Что это такое
При таких отношениях учредитель управления недвижимостью передает свое имущество другому лицу, которое будет называться доверительным управляющим. Управляющий может использовать полученную недвижимость определенный сроки и при определенных условиях, это указывается в договоре между сторонами.
ВНИМАНИЕ! Управление по доверительному принципу обязательно должно вестись в интересах настоящего собственника недвижимостью.
Согласно статьи 1014 ГК доверительным управляющим может быть как организация коммерческого плана, так и индивидуальный предприниматель. Учредителем считается собственник недвижимости. Не передается в доверительное управление недвижимое имущество государственному органу, органу местного самоуправления.
Также нужно обратить внимание на то, что закон запрещает доверительному управляющему быть выгодоприобретателем. Какое имущество может передаваться в доверительное управление?
Это предприятия, ценные бумаги. Также в эту группу включаются права, которые удостоверены бездокументарными бумагами.
Нельзя передать в управление имущество, которое находится в хозяйственном ведении. Договор на доверительное управление не может быть устным, только письменным. В противном случае устная договоренность не имеет никакой законной силы, она считается недействительной.
Регистрация
При продаже имущества используется определенная форма договора. Такая же форма используется и для составления договора на доверительное управление.
ВНИМАНИЕ! Необходимо не только составить договор, но и зарегистрировать изменение типа управления недвижимости. Регистрация должна быть государственная.
Действие договора начинается с того момента, когда произошла фактическая передача имущества от одного лица (собственника) другому, тому, кто теперь становится доверенным управляющим. Согласно статье 433 ГК необходимо и составление, подписание договора, и передача непосредственная имущества.
Какое действие считается передачей недвижимого имущества? Вещи могут быть непосредственно вручены управляющему. Также передачей считается вручение вещей перевозчику, который доставит их другому лицу для управления. Когда предмет поступает во владение приобретателя, считается, что он вручен.
Так как недвижимость не может просто вручаться, как вещь, передача ее в управление другому лицу выполняется с составлением акта передачи. Передача недвижимого имущества подлежит регистрации согласно пункту 2 статьи 1017 (Гражданский Кодекс).
Регистрация в Росреестре выполняется по такой же процедуре, что и регистрация перехода прав собственности.
Управление квартирой
Передача недвижимости в управление может быть выгодной, приносить пользу, поэтому эту форму управления собственник квартире используют в последнее время достаточно часто.
Собственник передает управляющему частично права на недвижимость, дает возможность сдавать ее в аренду или распоряжаться другим образом.
Аренда всегда выгодна, ведь помещение не будет пустовать, арендаторы платят собственникам не малые суммы. Важно только правильно выбрать арендатора, надежного и ответственного. Это можно сделать через специальные ресурсы, через агентство недвижимости.
Для аренды нужно подписать немало документов, договориться о контроле над содержанием имущества. Выгодно самому сдавать в аренду одну квартиру, это не потребует больших затрат. Но если недвижимости много, лучше, если такими вопросами занимается доверенный управляющий.
Преимущества
- Собственник только получает прибыль от управления своей недвижимостью.
- Он не тратит ни времени, ни сила на поиски арендаторов, решения других вопросов.
- Если выбрать надежного управляющего, можно отдать ему часть прав на недвижимость на длительный срок.
Применение
- Есть лица, которые достаточно активно инвестируют в недвижимость. И им выгодно, чтобы управлением многочисленных объектов занимался доверенный управляющий.
- Можно заключить договор на доверительное управление в случае отъезды на длительное время. Надежное лицо присмотрит за недвижимостью, а владелец получит еще и прибыль.
- Граждане могут выезжать на постоянное место жительства за границу, не продавая при этом свое имущество. Это также вариант, когда выгодно использовать доверительное управление.
Права и обязанности управляющего
При передаче недвижимости в доверительное управление обязательно составляется договор между сторонами сделки, такая операция подлежит регистрации. Есть две стороны сделки – учредитель (собственник) и доверительный управляющий.
У управляющего складывается определенный круг функций:
- Для получения прибыли он ищет выгодных арендаторов. Важно, чтобы они отвечали требованиям собственника недвижимости.
- Управляющий подготавливает договор аренды с учетом законодательства.
- Он регулярно получает плату за аренду. В обязанностях такого лица – следить за тем, чтобы арендная плата вносилась вовремя и в полном объеме.
- В обязанностях управляющего – решение конфликтов с арендаторами, контроль над сохранностью имущества, оказание бытовых услуг, касающихся квартиры. Он должен заниматься и страхованием объекта.
Особенности
Владельцу недвижимого имущества нужно знать, что передать права на управление объектом можно только посредством договора. Он составляется на основании тех же правил, что и договор купли-продажи. Важно, чтобы в Росреестре была проведена регистрация передачи прав на имущество.
Договор сам не регистрируется, только передача. Если такое имущество будет поставлено на учет, у владельца усиливаются гарантии его прав собственника.
Нужно ли обращаться в Росреестр при возникновении каких-либо изменений в договоре доверительного управления? Поскольку проводится регистрации только факта передачи, изменения и дополнения к договору регистрировать не нужно. Они просто фиксируются документом, который потом только прилагается к основному, первоначальному договору.
Если не проведена регистрация передачи имущества в государственном Реестре, управляющий не имеет права сдавать недвижимость в аренду или совершать другие действия с ней. Поэтому всегда следует помнить о необходимости государственной регистрации.
ВАЖНО! Доверительное управление оформляется договором только на 5 лет, не больше. Если стороны не желают прерывать сотрудничество, автоматически он продлевается также на 5 лет.
Плюсы и минусы
Среди положительных сторон такой формы управления объектами недвижимости – профессионализм управляющего, его опыт. Собственник не занимается вопросами поиска арендаторов. Можно выбрать управляющего с профессиональным образованием, со знанием правовых норм.
Компания, занимающаяся доверительным управлением, будет следить, чтобы у собственниками всегда было арендовано имущество, не простаивало. Если выбрать компанию надежную, можно не беспокоиться о безопасности своего имущества. Управляющие тщательно проверяют арендаторов, защищают интересы собственника.
Среди минусов – необходимость оплачивать услуги управляющего и стоимость обслуживания помещений. Чтобы не рисковать со своей недвижимостью, стоит грамотно составлять договор.
В этом документе должны быть указаны права и обязанности обеих сторон, разрешение споров, условия расторжения договора. Также точно указываются условия вознаграждения управляющего, условия продления договора.
Если возникают в период сотрудничества дополнения или изменения, они могут быть внесены в договор.
