Земля под многоквартирным домом принадлежит всем собственникам квартир, но мало кто об этом знает. Каждый собственник имеет право распоряжаться им, а также в собственность дома включена придомовая территория. В этой статье мы рассмотрим всю информацию про земельный участок под многоквартирным домом, узнаем как оформить его в собственность и каким образом может повлиять приватизация земли под многоквартирным домом на её использование.
- Что считается придомовой территорией и кому она принадлежит
- Преимущества и недостатки владения придомовой территорией
- Как оформить участок
- Изменение законодательства и ответы частые вопросы
- Земельный участок под МКД можно сформировать без проекта межевания
- Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры подтверждать снос здания
- Если на участке стоят два МКД, то участок под домом формируется по заявлению любого собственника
- Застройщик после возведения МКД на участке должен зарегистрировать отказ от права собственности на него
- Участок под МКД не является объектом налогообложения, если он относится к общему имуществу собственников
Что считается придомовой территорией и кому она принадлежит
Если вы не знаете, что дополняет придомовую территорию, то давайте разберемся с этим вопросом. В зону собственности многоквартирного дома входит:
- образование земельного участка под многоквартирным домом;
- автостоянка, игровые площадки;
- территория выделенная для хозяйственного предназначения.
Первоначальное формирование земельного участка под многоквартирным домом подразумевает, что при постановке участка на кадастровый учет, право собственности на территорию переходит к собственникам квартир. Но эти условия стали соблюдаться только на МКД построенные после 2005 года. В этот период вышел Земельный кодекс, который описывал автоматическую принадлежность права собственности придомовой территории в собственность жильцов.
Существует закон о праве собственности на общее имущество в МКД от 29.12.2004 №188-ФЗ. Он регулирует все споры и разрешает ситуации связанные с ЖК РФ. Новый закон в ред. от 22.04.2024 с изм. от 25.04.2024 с изменениями и дополнениями вступил в силу с 01.07.2024.
По закону собственники имеют право оформить общее имущество как долевую собственность в пределах своего многоквартирного дома.
Преимущества и недостатки владения придомовой территорией
Владеть земельными участками дело добровольное и эти вопросы решаются только на общедомовом собрании, где оговариваются все положительные и отрицательные стороны такой ситуации. Только коллектив может определить нужны ли всем такие действия, ведь придется самостоятельно решать и договариваться обо всем или если нет активных представителей, то возможно стоит отказаться от затеи владения придомовой территорией и оставить данный участок на совести местных властей.
Огромным плюсом владения этой территорией является то, что жильцы дома смогут сами контролировать какие дополнительные объекты они хотели бы видеть в своем доме. Без их ведома уже невозможно будет открыть кафе, магазин спиртных напитков и другие коммерческие точки. Также жители дома смогут самостоятельно принимать решение о том, каким образом им хочется благоустроить территорию, возможно в пожеланиях будет хорошая детская площадка или спортивный комплекс, а бывают варианты, когда все жильцы хотят установить шлагбаум и выделить определенную территорию под парковочные места.
По единогласному голосованию жители смогут сдавать в аренду землю двора. Такое решение поднимет продажную стоимость квартир и в случае признания дома аварийным, жители каждой квартиры смогут получить компенсацию за придомовую территорию.
Необходимо быть готовым к тому, что если территория относится к собственности дома, то затраты на ее благоустройство возрастут. Даже чистку снега необходимо будет выплачивать из своего кармана. Также необходимо учесть расходы на содержание порядка, ухода за газонами, охрану и т.д. Благодаря улучшенной территории возможно повышение кадастровой стоимости и от этого налоги на собственность станут выше. Но все же многие жильцы поддерживают эту идею. Они готовы оплатить все расходы и понимают, что от управляющей компании будет не очень много толка и каждый вопрос будет решаться длительный период времени.
Как оформить участок
Если вы решили оформить земельный участок под мкд, то в первым шагом станет определение границы придомового участка. В администрации есть отдел Департамента городского имущества, вам необходимо обратиться к ним с заявлением о том что вы хотите оформить участок в собственность дома. Далее приглашается кадастровый инженер, который проводит межевание земельного участка и отображает границы, а также проектные площади. Обязательным условием этой процедуры, является получение подписей соседних территорий о согласовании границ.
При спорной ситуации вам придется решать все через суд. После окончательного определения размеров участка, межевой план направляется в Росреестр, где он будет рассматриваться. Если они не вынесут замечаний по плану, то его утвердят и внесут в реестровый список. Утвержденный документ предоставляется в МФЦ или кадастровую палату для постановки на учет. Через несколько дней собственники дома смогут получить пакет документов для оформления участка земли в собственность.
Изменение законодательства и ответы частые вопросы
ФЗ №188 подробно рассказывает о земельных участках и процедуре перехода в бесплатную долевую собственность. Это общее имущество МКД распределяется между всеми собственниками после единогласного собрания и оформления всех сопутствующих документов. Очень важно понимать то, что собрание будет считаться действительным если в нем будут принимать участие больше половины жильцов. После получения выписки из ЕГРН жители дома смогут владеть собственным участком и распоряжаться этой территорией в соответствии со своими интересами.
Земельный участок под МКД можно сформировать без проекта межевания
в соответствии с ФЗ от 30.12.2021 №478-ФЗ с 01.07.2022 поставить земельный участок на учет возможно при предоставлении схемы расположения на кадастровом плане. Такая процедура является достаточно простой и малозатратной. До вступления закона в силу такая процедура была длительной и дорогостоящей. Закон подробно описывает все права и действия собственников МКД. На сегодняшний день придомовую территорию можно принять на учет в долевую собственность не только путем межевания, но и при наличии схемы расположения участка на территории, который указан в кадастровом плане.
Данную схему можно заказать в Росреестре бесплатно если ее запрашивают органы власти, а для граждан ее стоимость составляет 100 руб, юрлица заплатят за нее 200 руб.
Схема определенный промежуток времени будет находиться на обсуждении или публичных слушаниях, и на ее подготовку уходит примерно 3 мес. Если дом не находится на государственном учете, то органы местного самоуправления сами занимаются этим вопросом на основании заявления.
Кабмин вправе регулировать земельные отношения, а кадастровые инженеры подтверждать снос здания
Законодательство ежегодно обновляется и в него вводятся изменения, которые упрощают процедуру регулирования земельных отношений. На сегодняшний день отменена двойная проверка документов на землю в процессе ввода в эксплуатацию, на основании № 58-ФЗ от 14.03.2022. Также кабмин наделен полномочиями самостоятельно регулировать земельные отношения. На основании Постановления РФ от 07.02.2022 № 126 в акты обследования возможно включать только ссылки на электронные документы.
Проверочный лист с основными требованиями земельного законодательства был актуализирован в соответствии с приказом Росреестра от 24.05.2021 №П/0217. При отсутствии документов на нахождение здания, сооружения кадастровый специалист имеет право прекратить существования объекта. Приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 согласовывает в электронном виде расчеты по расположению участка.
Если на участке стоят два МКД, то участок под домом формируется по заявлению любого собственника
После окончания застройки жилого комплекса из нескольких многоэтажных домов у жильцов сразу не получится оформить придомовую территорию в собственность, ведь она имеет размеры, где расположено несколько построек, но собственники могут написать заявление о выделение земли, где расположен МКД.
Застройщик после возведения МКД на участке должен зарегистрировать отказ от права собственности на него
Только после сдачи дома застройщик может отказаться от прекращения государственной регистрации своего права на территорию МКД. В письме от 26.07.2022 № 14-06684/22 подробно описывается, каким образом это можно сделать. Застройщик подает в Росреестр заявление, о том что хочет прекратить право собственности и желает отказаться от него. Если новый МКД не готов к эксплуатации, то права будут переданы местным властям, который начинает сам заниматься вопросом постановки на учет этого участка земли. Если же владельцы квартиры регистрируются в МКД, то придомовая территория становится собственностью дома и его жильцов.
В случае аренды участка используемого под строительство, застройщик обязан представить заявление о расторжении договора аренды и направить в Росреестр соглашение о его расторжении.
Участок под МКД не является объектом налогообложения, если он относится к общему имуществу собственников
ФНС России разъяснил свою позицию по участкам под МКД и актуализировал два письма, где подробно описывает вопросы связанные с уплатой земельного налога. Письмо от 03.11.2021 № БС-4-21/15521@ сообщает о том, что если придомовая территория зарегистрирована на одного собственника, то он обязан ежегодно выплачивать налог на землю.
Если же земельный участок поставлен на учет, как общедомовое имущество МКД, то в этом случае он не является объектом налогообложения. Данная ситуация расписана в письме от 26.02.2021 № БС-4-21/2441@.
Прежде чем предпринимать шаги по оформлению придомовой территории, необходимо понимать, что в дальнейшем вся ответственность по уходом и оформлением этого участка будет лежать только на доме. Поэтому очень важно иметь среди жильцов активных людей, которые смогут договориться, предпринять и сделать все необходимое, чтобы территория вокруг вашего дома стала образцовой и радовала глаз.
