Наличие собственности в многоквартирном доме предполагает участие жителей в решении вопросов содержания жилья и в выборе компании, которой можно доверить эти функции.
Достаточно часто в практике жилищных правоотношений возникают ситуации, когда необходимо поменять управляющую компанию в многоквартирном доме. Но для начала нужно узнать, какая управляющая компания обслуживает дом по адресу.
Такую процедуру необходимо проводить правильно и грамотно, так как даже небольшое процессуальное нарушение может привести к аннулированию всех совершенных действий.
Нормы закона
Все правоотношения по управлению домами регламентируются Жилищным кодексом РФ (ЖК РФ). Нормой статьи 162 кодекса предусмотрен механизм, регламентирующий вопрос смены управления ЖКХ (жилищно-коммунальным хозяйством).
Когда можно менять
Между собственниками и управляющей компанией (УК) заключаются договорные отношения, подкрепленные заключенным договором управления МКД (многоквартирным домом). Условия, которые должны содержаться в таком договоре, отражены в методических рекомендациях Минстроя России.
Читать также: Как поменять собственника квартиры в квитанции.
Но иногда возникают обстоятельства, когда гражданам предоставляется право расторгнуть договор.
Перечень таких случаев законодательно определен:
- завершение срока действия ранее действовавшего соглашения,
- отсутствие (аннулирование) лицензии УК, оказывающей услуги по содержанию и управлению,
- неисполнение (некачественное выполнение) услуг, работ, предусмотренных в соглашении,
- отсутствие доступа к информации, содержащей сведения о ее финансово-хозяйственной деятельности, о стоимости ее услуг, тарифах и размерах платы.
Если с МКД работает предприятие жилищно-коммунального хозяйства, которое было отобрано местной администрацией по результатам ранее объявленного конкурса, то чтобы поменять управляющую компанию ЖКХ, собственникам помещений до истечения первого года ее работы необходимо провести собрание по отбору УК или смене способа управления МКД.
УК на ТСЖ и наоборот
В соответствии с законодательством РФ, владельцы недвижимого жилья должны добровольно определиться со способом управления домом.
Таких способа три:
- управление УК,
- ТСЖ (товарищество собственников жилья),
- непосредственное управление МКД.
Если данное требование добровольно не реализовано, то это должен сделать муниципалитет.
Поскольку закон позволяет владельцам жилой недвижимости в любое время изменить способ управления, то решение о переходе в товарищество жильцов можно принять в любое время.
Для процедуры перехода из УК в ТСЖ необходимо инициировать и провести сход владельцев жилья. На мероприятии более половины собственников должны принять соответствующее решение о переходе на управление товариществом.
Для того чтобы полноценно произвести переход из УК в ТСЖ, решение должно быть полностью реализовано путем создания ТСЖ, заключения соглашений с ресурсоснабжающими предприятиями, заключения договора по содержанию жилья.
При волеизъявлении владельцев помещений об изменении способа управления с товарищества жильцов на соответствующую организацию, проводится процедура общего собрания.
На нем принимаются решения:
- о переходе в УК,
- об определении организации,
- об одобрении условий соглашения.
После выполнения всех необходимых процедур, сведения о выбранной УК предоставляются в орган жилищного надзора, который вносит данные об управлении домом в сведения о лицензиате.
Основания
Для смены управляющего предприятия собственникам нужны основания.
Таковыми являются:
- неисполнение условий договора,
- отсутствие лицензии на право заниматься соответствующей деятельностью.
Независимо от оснований, любой гражданин имеет право на обеспечение качественных и безопасных для жизни условий проживания. Такие условия должна обеспечить гражданам фирма, которую они нанимают для выполнения данных требований.
Пошаговый алгоритм действий
Процедура расторжения договора управления регламентируется на уровне закона. Соблюдение процессуальных требований позволит избежать дальнейших претензий от управляющей фирмы и надзорных органов.
Судебная практика имеет много примеров отказа судебными инстанциями в расторжении договора по причине несоблюдения формальных процедур расторжения договора.
Основными этапами являются следующие действия:
- инициирование собрания,
- определение повестки дня,
- обеспечение уведомления заинтересованных лиц о предстоящем мероприятии,
- определение формы (очная, очно-заочная либо заочная форма),
- подведение итогов голосования, оформление протокола,
- уведомление организации о расторжении договора,
- получение от бывшей УК всей необходимой технической документации.
Уведомление
Для поднятия вопроса о расторжении договора управления жильем, достаточно волеизъявления даже одного собственника, который должен стать инициатором. Как правило, для проведения такого рода мероприятий создается инициативная группа, которая заранее исследует вопрос, собирает доказательства некачественного оказания услуг старой компанией.
Затем принимается решение о назначении собрания собственников и устанавливается его дата, определяется форма его проведения, вопросы, которые будут вынесены для обсуждения.
Не менее чем за 10 дней до даты мероприятия о его проведении оповещаются все лица, которые имеют в собственности квадратные метры в доме:
- граждане — физические лица,
- организации,
- орган местного самоуправления.
ЖК РФ установлена обязанность ведения реестра собственников жилья организацией, выполняющей услуги по содержанию МКД. Реестр позволяет идентифицировать владельцев недвижимого имущества в доме. При обращении за реестром инициатора, юридическое лицо обязано предоставить такой документ в течении 5 дней с момента обращения.
В уведомлении необходимо отразить все вопросы, которые будут поставлены в повестку дня, а также указать форму и время проведения собрания.
Извещение участников можно обеспечить путем составления пофамильной ведомости, где под роспись ознакомить о проведении собрания. Тем жильцам, с которыми не удалось встретиться, уведомление направляется по почте.
Если более ранними протоколами уже принимались решения о способе уведомления обо всех важных моментах жизни дома при помощи технических средств, в том числе информационных стендов, смс-оповещений, то такой способ также возможно использовать при реализации задачи.
Общее собрание собственников
По истечении 10 дневного срока в обозначенное время проводиться общее собрание всех собственников помещений.
На нем определятся председатель, секретарь и счетная комиссия.
Перед началом мероприятия необходимо удостовериться в наличии кворума. Для этого подсчитывается количество участников. При собрании по вопросу, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, достаточно участия 50 % голосов плюс один голос.
Решение
При наличии кворума проводится голосование по вопросам повестки дня.
Подсчет голосов пропорционален количеству метров собственности, принадлежащей гражданину, то есть выражается в доле от общей жилой площади МКД. Решение оформляется протоколом.
Протокол
Содержание протокола определено Минстроем России.
Документ должен иметь структуру:
- заголовочная часть (название, реквизиты, позволяющие определить номер, дату и место проведения),
- содержательная часть (состоит из вводного и основного раздела, во вводном разделе – информация об инициаторе, участниках, кворуме и повестке дня, в основном разделе прописываются все обсужденные вопросы.
Выбор новой организации
Для определения новой компании на рассмотрение выносится вопрос по ее выбору. Для альтернативы инициатору можно предложить на голосование несколько компаний.
При определении УК и голосовании за нее большинством голосов, решение оформляется протоколом. Копия протокола направляется в организацию. После получения протокола управляющая организация направляет в орган ГЖИ (Государственной жилищной инспекции) информацию для включения сведений о новом МКД в список ее лицензии.
Оповещение старой УК
После собрания и оформления протокола о расторжении договорных отношений со старой УК, лицо, по инициативе которого проводилось мероприятие, направляет подлинник решения и протокола в прежнюю компанию в течение 10 дней.
Передача протоколов собрания
Управляющая организация в течении 5 дней со дня получения подлинных документов о смене управляющей компании многоквартирного дома, исполняя порядок уведомления органа госжилнадзора, обеспечивает предоставление таких документов в ГЖИ, в том числе используя государственную информационную систему (ГИС ЖКХ).
Заключение договора
Договор управления с новой организацией может быть заключен только при внесении данных о новом доме органом ГЖИ в лицензию новой компании.
Утвержденный договор подлежит подписанию всеми собственниками, имеющими недвижимость в доме.
Советы по подбору УК
К отбору новой организации нужно подойти тщательно и компетентно, предварительно изучив все тонкости этого вопроса.
Для определения перечня организаций, оказывающих услуги по управлению жилья можно зайти на сайт:
- местной администрации,
- государственной жилищной инспекции региона,
- реформа ЖКХ,
- ГИС ЖКХ.
На сайтах можно найти перечень управляющих организаций, зайти на сайт каждой из них и посмотреть их открытые данные, отчетную информацию, почитать отзывы о ее деятельности.
Каждая жилищная организация в открытом доступе размещает сведения об адресах всех домов, которые она обслуживает. По адресу дома можно увидеть его фактическое состояние, пообщаться с жильцами о качестве работы организации, узнать расценки на ее услуги.
В системе ГИС ЖКХ по наименованию и реквизитам организации имеется возможность узнать об административных нарушениях, по которым была привлечена к ответственности компания. Информация находится в разделе «Аналитика и отчеты» в подразделе о привлечении к административной ответственности организаций.
Решение спорных вопросов
На практике очень редко компании добровольно расстаются с домом, поскольку каждый МКД – это ее прибыль. Решение всех спорных вопросов обеспечивается в жилищной инспекции либо в арбитражном суде.
Важно иметь ввиду, что при расторжении договора по причине невыполнения условий договора либо некачественного предоставления услуг, собственникам необходимо провести предварительную претензионную работу, выражающуюся в фиксировании всех выявляемых недостатков. Такая фиксация может быть проведена при помощи комиссии, привлечения свидетелей, составления актов, фото- и видеофиксации. Все получаемые сведения должны направляться в управляющую организацию с требованием об устранении.
Как вернуть переплату
Оплата новой компании за ее услуги начинается с момента внесения данных в лицензионный список новой управляющей организации. Если гражданин все-таки перечислял платежи в старую компанию, то он имеет полное право потребовать возврата переплаченных средств.
Для возврата необходимо провести процедуру:
- направить претензию в прежнюю УК с требованием возврата неосновательно полученных средств за услуги ЖКХ,
- при неэффективности претензионных требований направить заявление в арбитражный суд.
Исходя из прозрачности лицензионной информации, для суда не представляется сложным определить дату начала действия договора управления домом и, соответственно, с какого момента и куда должен оплачивать гражданин счета за услуги ЖКХ.
Как поменять на ТСЖ
Процедура смены жилищной организации на товарищество собственников жилья аналогична смене УК. Разница заключается в поставленных на голосование вопросах.
Отличительным моментом между сменой на УК и на ТСЖ является то, что в первом случае – способ управления остается тот же, но выбирается новый посредник для обеспечения такого способа.
В случае с ТСЖ, граждане выбирают другой способ управления домом, который влечет за собой определенные обязанности:
- решение о создании товарищества собственников жилья,
- избрание членов правления ТСЖ, подбор обслуживающего персонала,
- подготовка учредительной документации и проведение регистрации ТСЖ в налоговых органах,
- заключение договоров поставки ресурсов с коммунальными предприятиями на оказание услуг по содержанию жилья, обслуживанию лифтового оборудования и иными предприятиями.
Процесс смены УК, исходя из реальной практики, составляет порядка 3 месяцев. К такой процедуре необходимо заранее подготовится, заручиться поддержкой единомышленников и не падать духом.
В любом случае, даже если придется пройти все судебные инстанции, в выигрыше останется собственник, который решил не мириться с существующим положением дел, а нашел альтернативу для реализации своих прав по обеспечению достойных условий проживания в своем доме.
Видео
В видеоролике представлена консультация юриста.
