Можно ли продать или купить квартиру с долгами? Нюансы и риски

Долги по коммунальным платежам встречаются довольно часто. Такое имущество имеет определенные ограничения и собственник не может им распоряжаться полноправно. Если вы купили квартиру с долгами по коммунальным платежам, то вам необходимо будет погасить их. В этой статье мы узнаем можно ли продать квартиру с долгами по коммуналке и рассмотрим кто должен платить, чтобы был снят арест с жилья.

Возможна ли продажа квартиры с долгами?

С долгами по коммунальным платежам живут люди испытывающие затруднительное материальное положение и от того, что они не в состоянии самостоятельно погасить задолженность, собственники решают расстаться со своим жильем и продать его. Конечно же не каждый покупатель рассматривает такие варианты, для многих риски не нужны. Но если поставить цель и сделать все грамотно, то все документы можно привести в полный порядок. Каждый покупатель должен понимать, что полноценно можно состояться сделка по купли-продажи жилья только в том случае, если будет отсутствовать задолженность по коммунальным услугам.

Что такое обременение на квартиру? Это ситуация, когда права собственника ограничены и в некоторых случаях продажа может быть просто невозможной. Это может быть арест на помещение которое возникло в результате долгов, но его можно снять избавившись от причин возникновения. 

Можно ли продать квартиру с обременением

Как продать квартиру с обременением? В основном при обременении собственник временно теряет права на распоряжение своим имуществом. Продажа квартиры с обременением возможна, но порядок и действия будут зависеть от вида обременения. Квартиру в ипотеке можно продать только в том случае, если будет внесен весь кредит на жилье и только после этого банк передает закладную на квартиру собственнику. Без разрешения кредитора продажа залоговой квартиры невозможна. Если вам понравилась квартира с обременением, то необходимо быть готовым к тому, что новый владелец будет готов взять на себя все риски и обязательства.

Прежде чем с уверенностью перейти к сделке, необходимо тщательно проверить все документы и досконально изучить условия договора купли-продажи, чтобы обезопасить себя от действий мошенников. Такое сложное жилье рекомендуется приобретать только при оформлении риелторских услуг, которые помогут разъяснить ситуацию по понравившейся недвижимости. Важно изучить все подводные камни с которыми можно будет столкнуться. Возможно, если вы самостоятельно будете заниматься купли-продажей, то вы не заметите, что в договоре будет указан пункт, где покупатель не обязуется погасить задолженность за счет вырученных средств полученных от продажи собственности.

Возможно, документы будут составлены таким образом, что в дальнейшем прежний собственник может вернуть обратно свое жилье или будет иметь право проживать в этой квартире. Неприятных ситуаций может возникнуть достаточно много, продают жилье с зарегистрированными, но временно отсутствующими гражданами, которые могут находиться в тюрьме, армии, лечебном учреждении и т.д.

Кому переходит долг при покупке квартиры

Продажа квартиры с долгами задача для многих не из простых, но если все сделать правильно и при оформлении документов учесть все правовые аспекты, то данная проблема решаема и большой долг за коммунальные платежи будет погашен. Перед покупкой такого проблемного жилья необходимо точно знать всю сумму задолженности и запросить выписку у управляющей организации, где будет указана достоверная информация. С ними вы сможете обговорить все условия погашения и избежать возникновения неприятных сюрпризов.

Переходят ли долги по коммуналке новому собственнику? Это будет зависеть от того, каким образом будет составлен договор купли-продажи. В нем будет указана информация о том, кто займется погашением долга, возможно он будет распределен между продавцом и покупателем. 

Самый простой и распространенный способ, как продать квартиру с долгами, это заранее погасить всю задолженность, что ускорит процесс продажи. Возможно люди договорятся о том, что в договоре будет указан пункт, что погашением задолженности будет заниматься новый собственник. Можно ли продать квартиру с обременением? Да, но новый владелец обязан погасить остаточную  сумму долга. Такой вариант является одним из самых сложных и данная сделка всегда сопровождается опытными юристами.  

При продаже и покупке жилья с долгами за коммунальные услуги важно внимательно и тщательно рассматривать все вопросы. Продавец должен честно уведомить покупателя и предупредить, что самостоятельно не может справиться с возникшей проблемой. Чтобы продажа была успешной необходимо тщательно перепроверять все данные, документы и консультироваться с профессионалами. Новый собственник не обязан платить все долги, но покупатель должен знать, что обязательства по капитальному ремонту перейдут на него, ведь данный вид взноса закреплен за объектом недвижимости, а не за бывшем владельцем. А вот есть ли долг имеется по коммуналке, то покупатель не обязан оплачивать старую задолженность.

Долг за капремонт

Если за недвижимостью числится задолженность за капитальный ремонт и старый владелец отказывается их оплачивать, то данный вид задолженности переходит новому владельцу, только долг по коммуналке остается за старым владельцем. Перед покупкой недвижимости постарайтесь уточнить у управляющей компании данный вид задолженности и возможно в процессе приобретении такой проблемной квартиры покупатель еще сделает вам скидку. Если же данный факт вскрылся после покупки недвижимости, то можно потребовать компенсацию через суд, но маловероятно, что вы выиграете процесс и окупите свои судебные издержки. 

Долг по коммунальным платежам

Покупая квартиру с долгами можно натолкнуться на некоторые трудности и получить отказ в оформлении сделки. Если на объект наложен арест, то Росреестр откажет в регистрации перехода прав собственности. Чтобы не попасть в неприятную ситуацию, желательно перед покупкой квартиры ознакомится со всеми документами и попросить продавца предоставить справку по отсутствию задолженности.

Если продавец не утаивает свои проблемы, честно признается в долге и делает скидку, то в этом случае в договоре купли-продажи можно указать дополнительный пункт по данному поводу. Можно вписать строку аванса, которая пойдет на уплату задолженности и только после полного погашения долгов полностью рассчитаться с покупателем.

Как составить договор для продажи квартиры с долгом

Если для продавца очень важно приобрести квартиру потому что она ему понравилась не только по местоположению, но и стоимостью, но на ней висит задолженность, то в этом случае очень важно грамотно составить договор купли-продажи. Этот документ поможет урегулировать многие проблемные вопросы и укажет на то лицо, которое будет в дальнейшем оплачивать долги за коммунальные услуги. 

В некоторых случаях это делается за счет выплаты аванса, но тогда покупатель рискует и лишиться денег, ведь сделка может не состояться по многим причинам, а деньги обратно будет сложно вернуть. 

Можно прописать пункт и выдать деньги по договору займа от покупателя, где указываются цели выдачи денег в долг и если покупка срывается, то продавец будет обязан сделать возврат денежных средств. Но чаще всего у таких лиц сложное материальное положение и возвращать деньги обратно придется через суд. 

Стандартная сделка

Лучше всего оплатить долги до заключения сделки, и в договоре купли-продажи будет прописан пункт, что задолженность отсутствует. Продавец оплачивает коммунальные платежи до момента подписания акта приема-передачи. Далее эта обязанность переходит на покупателя. 

Чтобы долги пропали, покупатель заранее оформляет предварительное соглашение которым является договор о получении задатка. Он подписывается у нотариуса. В нем указан процесс передачи денег и фиксирует сумма денежных средств. Эти деньги идут на погашение всех долгов по квартире. Остальная сумма указывается в договоре купли-продажи и сделка официально оформляется. Этот способ считается самым идеальным. Если на недвижимости числятся долги по кредитам или по налогам, то данный способ поможет снять обременение с недвижимости и сделка по купли-продаже пройдет успешно.

Перевод долга с продавца на покупателя

Перед покупкой квартиры можно договориться с продавцом об уменьшении стоимости квартиры на сумму общей задолженности. Далее можно переходить к подписанию договора, где будет указан пункт, где указано, что задолженность переходит на нового собственника и после заключения сделки долг должен быть погашен в течение 30 дней.

Если вы решили воспользоваться данным способом, но у вас нет денег и вы хотите взять ипотеку в банке, то вряд ли это будет удачным вариантом. Банк скорее всего откажет вам в кредите, пока заложенность будет числиться за этим объектом.

Чем опасна покупка квартиры, на которой есть задолженность

Как продать квартиру с арестом от приставов и чем опасно покупать такое жилье? Такая сделка будет считаться с обременением и собственник уже не может самостоятельно распоряжаться этим жильем. Приобрести недвижимость с долгами у приставов возможно, но при этом должник обязан выплатить все долги и рассчитаться с кредиторами. В других случаях с такой квартирой нельзя заключать сделку, а квартирой можно пользоваться только с разрешения приставов. Пока полностью не будут выплачены долги, перевести жилье на нового собственника будет невозможно. 

В некоторых случаях управляющая компания может подать в суд уже на нового владельца и попытаться повесить старые долги на нового собственника. Бывают случаи, когда производится отключение газа и света за прошлые неуплаты, тогда у вас уйдет много времени и нервов, чтобы разобраться с этой ситуацией.

Как не приватизированную квартиру с долгом приватизировать?  Порядок действий будет следующий:

• определяются все участники и заказываются справки в БТИ и управляющей компании;
• пишется жалоба в прокуратуру и после этого оформляется заявление в администрацию;
• оформляется разрешительный акт и заключается договор с администрацией;
• оплачивается госпошлина и проходит сделка по оформлению прав собственности.

Как проверить недвижимость на наличие долгов и обременений перед покупкой

Вы можете самостоятельно проверить понравившуюся квартиру и изучить все документы перед покупкой. Существует несколько способов:

• запросить выписку из ЕГРН;
• проверить основание права собственности на избежание мошеннических махинаций;
• узнать кто зарегистрирован в квартире;
• изучить разрешение супругов на продажу совместно нажитого имущества;
• запросить информацию в МВД;
• проверить справку по ипотеке;
• сделать запрос в ПНД и НД на отсутствие психо- и нарко-заболеваний;
• изучить кадастровый паспорт;
• проверить задолженность по коммуналке;
• проверить банкротство, судебные дела.