Как ответственно подойти к приемке квартиры в новостройке: правила осмотра

Главная особенность жилья, приобретенного по договору долевого участия, заключается в том, что в нем никто и никогда не проживал. У этого есть как плюсы, так и минусы. Чтобы покупка новой жилплощади не превратилась в кошмар, перед подписанием приемки квартиры в новостройке, заинтересованное лицо должно изучить и проверить все особенности помещения.

Как происходит приемка

Через несколько месяцев после того, как квартира официально была введена в эксплуатацию, застройщик высылает официальное приглашение на приемку квартиры. Первое, что необходимо сделать — проверить то, что дом действительно сдан. Для этого стоит запросить копию разрешения на ввод объекта в использование.

Следующие действия, как правило, проходят в таком порядке:

• изучение фасада дома,
• анализ мест общего пользования — лифты, технические помещения и т. д,
• оценка двора,
• последний этап — оценка собственной квартиры.

В течение всей процедуры гражданина будет сопровождать представитель компании-застройщика. Он обязан предоставить чек-лист, в котором указана стоимость построенных элементов.

На что надо смотреть

Даже будучи далеким от темы строительства, любой человек может с легкостью заметить дефекты элементов окружения. Главное — внимательность и настойчивость при общении с законным представителем застройщика. Впрочем, существуют моменты, которые необходимо осмотреть более тщательно.

Читайте также:

Что такое опрессовка системы отопления, периодичность и стоимость

Входная дверь

Первое, что должно броситься при приемки квартиры у застройщика — входная дверь. Недостаточно проверить лишь нормальное открывание и закрывание, необходимо обратить внимание и на прочие детали.

Важные моменты:

• замок должен работать без заеданий,
• запорные устройства обязаны быть зафиксированными без болтаний,
• наличие на дверной коробке и полотне уплотнительных резиновых прокладок, чтобы тепло не уходило из жилья.

Многие фирмы так или иначе экономят на входной двери, устанавливая деревянную створку из ДСП с сосновой рамой. Такой подход законен, однако он серьезно подрывает общую безопасность жилой площади.

Потолок и пол

При проверке пола и потолка нужно обратить внимание на их уровень. Они должны быть абсолютно ровными без прогибов или наклона.

Потолок не должен:

1. Быть покрытым штукатуркой, которая обваливается при любом физическом контакте. Собственник вправе самостоятельно проверить надежность покрытия, постучав по нему чем-нибудь твердым.
2. Отклоняться от проектной документации. Перепады в высоте в разных углах не должны превышать 1 сантиметра, а в качественном жилье — 0,5 см.
3. Влажным или почерневшим — это может говорить о неприятной протечки, которая обязательно принесет огромное количество проблем для будущих жильцов.
4. Иметь торчащую арматуру или прочие элементы, способные нанести вред владельцу.

Если при выявлении оплошностей, застройщик постарается убедить собственника в том, что это разовый случай — не верьте. Лучше перенести приемку на другое время, дав строителям закончить работу, а не поддаваться уговорам.

Двери и окна

Оценивать техническое состояние окон необходимо крайне внимательно, ведь именно на этих элементах застройщики экономят больше всего средств. Иногда строители «,забывают», засыпать силикагель в дистанционную раму или вовсе ставят дешевый стеклопакет с маленьким количеством стекол.

При изучении окон и дверей необходимо обратить внимание на:

• материалы, используемые для остекления — лучше свериться с договором строительства,
• количество окон и дверей, а также посмотреть их расположение в соответствии с планом квартиры,
• окна и балконные двери — они должны быть чистыми, ведь грязь может маскировать потенциальные царапины и неровности,
• допустимое отклонение от вертикали не должно превышать 1,5 мм на 1 метр высоты окна,
• количество стекол в стеклопластике — зажгите спичку и посмотрите на то, сколько огоньков отражается,
• движущие элементы конструкции,
• отсутствие на дверях налипшей строительной грязи, которая может быть несмываемой,
• герметичность окон.

Строительная компания обязана исправить все найденные проблемы и устранить их до следующего акта проверки.

Лоджии

Приемка лоджии должна осуществляться параллельно оценке окон, ведь комфортный балкон — это совокупность многих факторов.

Что следует оценить:

• ровность пола и потолка,
• окна — не должно быть сквозняка,
• соответствие размера лоджии с установленным в договоре покупки,
• входные двери.

Электрика

Для проверки электрики в новом доме потребуются дополнительные инструменты. Например, хорошо подойдет лампа и зарядка для смартфона. В идеале взять с собой более мощный прибор вроде чайника с целью проверить, как ведет себя проводка после частых включений и выключений.

Необходимо оценить следующее:

• наличие либо в квартире, либо на площадке электрощитка,
• розетки во всех комнатах на предмет работоспособности и расположения в соответствии с планом,
• наличие розеток для всех помещений,
• разводящие кабели не должны торчать поверх, а быть «,утопленными», в стены.

При изучении нового жилья, обязательно попросите у застройщика копию плана разводки электрики. Это позволит избежать проблем во время проведения ремонта.

Водоснабжение-канализация-отопление

Проверка инженерных системы водоснабжения — самая ответственная процедура, ведь если один из элементов выйдет из строя, то владелец рискует испортить не только свой ремонт, но и старания соседей на несколько этажей вниз.

Для систем водоснабжения неприемлемо следующее:

1. Наличие луж, капель и прочей влаги в области стояков. Это говорит о нарушении гидроизоляции, из-за чего квартира может быть в опасности.
2. Отклонение от строгого вертикального положения и отсутствие закрепления к стене, что приводит к шатаниям.
3. Отсутствие крепления, удерживающего стояки на месте. Пространство вокруг элементов должно быть заделано специальным раствором.
4. Отсутствие счетчиков или их некорректная установка. Представитель застройщика обязан предоставить паспорта на счетчики, где указаны текущие показания.

Вентиляция

Изучение вентиляции — самое простое действие, которое не требует особой внимательности. Для этого достаточно поднести к отверстию зажигалку и посмотреть на пламя. Если оно втягивается — значит система выполняет свою функцию.

Нюансы

Во время приемки необходимо изучить все нюансы, присущие жилью. Огромное количество особенностей связано с используемой в новостройке отделкой.

Жилье без отделки

Одно из главных преимуществ приемки жилья без отделки — возможность полноценно изучить структуру, внешний вид и общее состояние «,нулевой», квартиры, ведь имеющиеся недостатки не будут скрыты декоративными элементами.

Понятие «,без отделки», подразумевает:

• отсутствие декоративных покрытий на стенах, потолке и полу,
• отсутствие инженерной разводки,
• наличие свободных мест для подключения водоснабжения и электричества,
• наличие счетчиков для учета воды, электричества и газа,
• присутствие приборов отопления, входной двери и окон.

Как принимать квартиру в новостройке без отделки и на что стоит обратить внимание:

1. Соответствие площади установленными плану — длина и ширина комнат, расположение окон и прочее. Если размер квартиры оказался меньше заявленного, то покупатель вправе вернуть деньги за отсутствующие метры.
2. Правильное функционирование дверей и окон.
3. Ровность стен, пола и потолка — они должны быть ровными без каких-либо отклонений.
4. Работоспособность вентиляции проверяется обычной зажигалкой.
5. Атрибуты электрической системы. Соглашение должно предусматривать количество патронов и розеток, установленных в доме. Также стоит проверить их функциональность при помощи приборов, например, зарядки для смартфона.

Приемку рекомендуется проводить в утреннее или дневное время суток, ведь в квартире нет освещения, из-за чего можно пропустить ключевые детали.

С черновой отделкой

Количество нюансов, которые необходимо учесть при изучении квартиры с черновой и предчистовой отделкой, гораздо меньше.

Что проверяется в черновой и предчистовой отделке:

• для стен допускаются неровности по вертикальной плоскости не более 2 мм на 1 см,
• угол наклона пола не должен превышать 2 %, но при этом максимальное отклонение — 5 см,
• радиаторы отопительной системы должны располагаться от стены не меньше, чем на 2,5 см,
• на вводном счетчике должны быть установлены автомат, устройства защитного отключения и выключатели.

С чистовой отделкой

Преимущество чистовой отделки — полная готовность квартиры к проживанию. Собственнику остается лишь занести мебель и личные вещи. В большинстве случаев, подобное жилье сдается в элитных новостройках, из-за чего проблемы с качеством возникают редко.

На что стоит обратить внимание:

• качество ремонта,
• функционирование электрической системы,
• если используется паркет, то его предельное отклонение по плоскости не должно превышать 4 мм,
• изучить все нюансы отделки, сопоставив их с договором и чеком.

Что еще важно

Помимо проверки квартиры, необходимо обратить внимание и на общедомовое имущество, ведь, в соответствии с законодательством, каждый собственник обязан делать вклад на его содержание из своего кармана.

Подъезд и лифт

При изучении подъезда, лифта и прочих помещений общего пользования необходимо сверяться с проектной документацией, выданной представителем застройщика. В ней указываются все моменты, связанные с площадями.

Что нужно проверить:

• наличие системы охраны при условии, если это предусмотрено проектом,
• наличие системы пожаротушения,
• общее состояние пола, стен и потолка — на них не должно быть трещин,
• целостность остекления,
• наличие почтовых ящиков,
• лифт должен нормально функционировать без дерганий и остановок,
• в кабине лифта обязательно присутствует освещение.

Вам может быть интересно: Кто должен осуществлять ремонт почтовых ящиков в подъезде?

Электрощитовая и тепловой узел

Подобные системы располагаются на этаже с квартирой. Их задача — фиксировать показания индивидуального потребления тепла и электричества. Застройщик не станет рисковать, устанавливая неработающие щитки, поэтому собственнику достаточно будет просто переписать показания и идти с проверкой дальше.

Подвал и чердак

Изучение подвала и чердака жилого дома особенно актуально для тех, кто живет на первом и последнем этаже. Впрочем, любой гражданин вправе изучить технические этажи на предмет нарушений.

В технических помещениях не должно быть:

• влажности или застоявшейся воды,
• протеканий из труб,
• канализационного запаха.

Документы

Приемка начинается с того, что гражданин приходит в офис застройщика с целью сверить документацию. Для этого необходимо с собой иметь паспорт и оригинал договора о покупке. На встречу с представителем должны явиться все участники договора долевого участия (далее — ДДУ), иначе акт приема-передачи подписать будет невозможно.

Нередко застройщик просит заранее подписать документ о приеме-передачи жилья, якобы для экономии времени, а уже потом идти на проверку. На самом деле, компания старается подстраховаться и снять с себя обязанности в случае, если будут выявлены серьезные дефекты. Не подписывайте договор заранее.

Что нужно иметь с собой

Встреча с представителем застройщика происходит в два этапа. Компания вправе потребовать дополнительные справки, но, как правило, она ограничивается стандартным набором.

Документы, которые понадобятся на оба этапа:

• оригинал и копия паспорта,
• договор долевого участия,
• чек об оплате.

Куда и как вносить изменения

Основный документ, в котором фиксируются нарушения — смотровой лист. В нем также указаны сроки, в течение которых застройщик должен исправить дефекты. Если недостаток не устранен, то компания обязуется компенсировать затраты на самостоятельное устранение нарушений.

Несколько моментов, о которых нужно помнить:

• небольшие дефекты при строительстве практически неизбежны и с ними придется мириться,
• претензии следует выражать только в случае серьезных недоделок, которые не будут нивелированы после ремонта,
• все претензии должны опираться на действующие Строительные нормы и правила, иначе они могут быть проигнорированы.

Смотровой лист будет выдан застройщиком на месте. Он имеет стандартную форму и проблем с заполнением возникнуть не должно. Все вопросы можно задать представителю компании на месте.

При обнаружении существенных изъянов, необходимо составить дефектный акт. В нем описываются все найденные нарушения с просьбой к застройщику исправить их в кратчайшие сроки.

Сроки передачи после сдачи дома

Срок передачи новой квартиры собственнику установлен в ДДУ. Если условия соглашения не соблюдены, то строительная компания обязуется выплатить гражданину неустойку.

Несколько нюансов:

1. В договоре, как правило, имеется две даты. Первая подразумевает срок, в течение которого застройщик обязан получить разрешение на ввод сооружения в эксплуатацию, а вторая — период передачи недвижимости дольщику.
2. Дата приводится в квартальном или полугодовом выражении. Например, если срок сдачи назначен на первый квартал, то у компании есть время до 1 апреля. Именно с этого момента начинает идти период передачи жилья покупателям.
3. Просрочки в один день достаточно, чтобы требовать от организации неустойку. Нередко компании получают разрешение на ввод в эксплуатацию в самый последний момент и начинают торопить дольщиков, чтобы те быстрее подписали приемку.

При каких недочетах нельзя подписывать акты

Существует ряд недочетов, при наличии которых подписывать приемку не рекомендуется. В соответствии с Федеральным законом № 214, каждый гражданин имеет право на получение качественного жилья.

Недочеты условно можно разделить на две категории:

1. Первая — существенные дефекты. Это недостатки, способные помешать нормальному проживанию гражданина в квартире: сквозные дыры в стенах, нефункционирующая дверь, некорректно установленные окна и прочее.
2. Вторая — изъяны, которые кардинально не влияют на качество жизни: царапины на стенах, сломанные счетчики и т. д. Такие дефекты можно исправить во время самостоятельного ремонта.

О гарантии

Федеральный закон № 214 предусматривает возможность того, что дефекты могут проявиться спустя какое-то время. По договору долевого участия, гарантийный срок на квартиру составляет 5 лет, а на инженерное оборудование — 3 года. В течение этого периода гражданин имеет право предъявить претензии застройщику и запросить исправление изъяна.

При каких недоделках не стоит подписывать акт приемки —, смотрите в видео.

Исправление недочетов

Срок исправления дефектов не регламентирован на законодательном уровне. В этом случае стоит руководствоваться общими требованиями и обещаниями застройщика. На устранение изъяна в среднем уходит 2-3 недели, однако представитель компании самостоятельно решает все вопросы с клиентами, обговаривая нюансы.

Как заставить застройщика исправить недочеты

Если дефектный акт был составлен, то строительные компании стараются не идти на конфликт с покупателем, добросовестно устраняя недостатки. В редких случаях вместо исправления застройщик может предложить денежную компенсацию.

В случаях, когда застройщик отказывается устранять дефекты, необходимо сослаться на Федеральный закон № 214 и пригрозить судебным разбирательством при невыполнении требований.

Как получить неустойку

Гражданин имеет право взыскать с застройщика неустойку при условии нарушения установленных в ДДУ сроков сдачи квартиры в собственность — об этом говорит пункт 2 статьи 6 ФЗ № 214.

Важно помнить о том, что компания полностью освобождается от пени, если передача недвижимости не состоялась по вине владельца. То есть, уклоняясь от подписания акта передачи, лицо не сможет «,выбить», для себя компенсацию.

Перед тем как подать в суд, собственник обязан направить организации досудебную претензию с требованиями о выплате пени по причине задержки сдачи квартиры в собственность. Если компания соглашается, то клиент направляет свои банковские реквизиты, в противном случае — придется разбираться в суде.

Общий порядок взыскания неустойки с застройщика:

• дольщик направляет компании письменную претензию с требованием выплаты пени,
• ожидает ответа от организации в течение 30-ти дней,
• подготовка и подача искового заявления в судебные органы с приложением всех документов,
• предварительное слушание по делу,
• основное заседание, на котором выносится решение,
• исполнительное производство.

Помощь специалиста

Принимая квартиру в новостройке самостоятельно, неопытный гражданин может столкнуться с большим количеством проблем, связанных с юридическими формальностями. Представители застройщиков — хитрые и изворотливые дипломаты, задача которых заключается в быстрой сдаче недвижимости.

Преимущества помощи от специалистов:

• выявляют скрытые изъяны помещений,
• для обследования используют точные приборы,
• тестируют отопление, сантехнику и вентиляцию,
• в случае нарушения приводят весомые аргументы, почему изъяны должны быть исправлены,
• оказывают содействие при оформлении дефектного листа,
• анализируют то, насколько правильно комнаты расположены в соответствии с планом стройки.

Эксперты знают и умеют оперировать едиными стандартами строительства (в частности, СНиПы и ГОСТы). Там, где обычному человеку нарушение будет казаться малозаметным, специалист по приемке квартиры в новостройке может увидеть потенциальную угрозу.

Видео

Как принимать квартиру у застройщика без отделки и с ней, расскажет эксперт.