Вы нашли квартиру, которую хочется купить, но в процессе оформления сделки узнаете, что у нее неузаконенная перепланировка? Не каждый покупатель согласится на дальнейшее оформление сделки. Если вы решите оформлять покупку с участием ипотечного договора, то вряд ли банк одобрит эту сделку. В этой статье мы узнаем как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой, нужен ли техпаспорт при продаже квартиры и чем грозит покупка жилья с неузаконенной планировкой.
- Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
- В новостройке
- На вторичным рынке жилья
- В ипотеку
- Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
- Штраф
- Предписание узаконить перепланировку
- Устранение нарушений
- Риск остаться без жилья
- Угроза обрушения
- Сложности с дальнейшей продажей квартиры
- Какие возникают риски у продавца
- Проверка перепланировки при покупке квартиры
- Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция
- Как узаконить перепланировку в купленной квартире
Можно ли купить квартиру с неузаконенной перепланировкой
Квартиру с неузаконенной перепланировкой в 2024 году можно реально купить и законы нашего государства не ограничивают в этом граждан. Квартиру с перепланировкой лучше всего узаконить перед оформлением сделки, чтобы не возникло проблем в процессе оформления.
Есть покупатели, которые готовы приобрести такое жилье и в дальнейшем сами занимаются оформление нового технического паспорта. Но такие сделки имеют определенные риски и сделку могут аннулировать и признать недействительной.
Чтобы узаконить такую перепланировку, необходимо потратить на это не только время, но и деньги, поэтому нужно быть готовым к появлению дополнительных расходов. При продаже такой квартиры, ее стоимость становится ниже и продавцы всегда теряют в цене примерно на 20%. Не во всех случаях процесс по оформлению сделки пройдет гладко и у вас могут возникнуть сложности.
В новостройке
Незаконная перепланировка квартиры в новостройке чаще всего возникает, когда приобретается жилье без стен со свободной планировкой и собственник оформляет жилище на свое усмотрение, не ознакомившись с техническим паспортом застройщика. При продаже жилья этот факт открывается и продавец снижает цену или начинает заниматься оформление документов по заранее сделанной перепланировке и пытается получить разрешение на уже состоявшийся факт.
На вторичным рынке жилья
Продать квартиру с незаконной перепланировкой на вторичное жилье можно, но надзорные органы могут заставить нового собственника привести в порядок документы и заниматься узакониванием придется вам. Можно ли продать проблемную квартиру, если покупатель предлагает расплатиться наличными? Да это возможно, но у вас будут документы на квартиру со старой планировкой и в дальнейшем необходимо узаконить новый образ жилья и привести технический паспорт и недвижимость в полное соответствие с реальностью, иначе можно заплатить штраф и вас принудят вернуть все в первоначальное состояние. При отказе от требований суда, собственника могут выселить из квартиры, а недвижимость выставить на торги.
В ипотеку
Делать перепланировку в ипотечной квартире нельзя, банк может забрать это жилье и аннулировать кредитный договор. Если вы решили продать жилье с измененной планировкой, то надзорные органы сразу заметят несоответствие действительности с документами, поэтому приобрести в ипотеку квартиру с самовольной перепланировкой не получиться. Банки всегда запрашивают технический паспорт и на место сделки приезжает оценщик с проверкой.
Чем грозит покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой
Можно ли покупать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Это дело каждого. Очень часто такая недвижимость выглядит очень привлекательно, да и цена на нее ниже чем на варианты, которые выглядят гораздо хуже. Поэтому многие покупатели пытаются рискнуть и решают вопрос, как узаконить перепланировку в короткие сроки. Но на эту процедуру уйдет не только много времени, но денежных средств. Собственник несет ответственность за внутреннее состояние квартиры в соответствии со ст.7.21 КоАП РФ. Владельцу на начальном этапе выписывается штраф и ему дается срок для того, чтобы вернуть состояние жилья на прежнее. Отвечать за эти действия должен не новый владелец, а продавец. С незаконной перепланировкой риски на срыв сделки очень высокие, поэтому необходимо взвесить все плюсы и минусы такой сделки. Обсудить это с опытными юристами.
Скрывать продавцу перепланировку квартиры не имеет смысла, ведь сверив реальную планировку с техническим паспортом. Каждый поймет обман, а утаивание информации только оттолкнет покупателя от сделки.
Штраф
После того, как станет известно, что проводились незаконные действия по перепланировке недвижимости, надзорные органы выпишут штраф в соответствии с ч.2 ст.7.21 КоАП РФ в сумме 2 тыс. руб. на физлицо, 5 тыс. руб на должностных лиц и 50 тыс. руб. на организацию.
Предписание узаконить перепланировку
Вас могут обязать заняться узакониванием своих действий, но на это дадут добро только в том случае, если изменения не будут угрожать целостности здания и не станут нагружать несущие стены, а также не создадут неудобство соседям. Владелец жилья должен заказать техническое заключение, пригласить специалиста по обмерам и далее представить документы в МФЦ. Обойдется эта процедура в копеечку.
Сколько стоит перепланировка квартиры в БТИ? Эта услуга не дешевая, но собственники решаются на это потому что хотят иметь комфортные условия для проживания. Чтобы сделать перепланировку в Московской области и подготовить пакет документов будет затрачено около 120 тыс. руб.
Устранение нарушений
Вас обязательно посетят жилищные инспекторы, которые составят акт, где будут указаны все факты нарушений и обязуют собственника в установленные сроки устранить незаконность переделки. Если проигнорировать выполнение требований жилищной инспекции, то вам будут грозить более серьезные санкции. Дело будет передано в суд и в итоге хозяин может потерять свою квартиру.
Риск остаться без жилья
Судья имеет право выставить проблемное жилье на продажу с молотка. Если собственник не устранил нарушения в указанные сроки, не исполнил обязательное распоряжение, проигнорировал решение суда и его действия привели к порче имущества, угрозе жизни и здоровью людей, то квартира выставляется на торги в соответствии с п.5 ст.29 ЖК РФ. Цена на такое жилье будет намного ниже рыночной.
Денежные средства полученные от продажи, пойдут в счет оплаты экспертиз и судебных расходов, оставшуюся сумму отдадут собственнику. Новый хозяин самостоятельно займется процедурой устранения нарушений по жилью.
Угроза обрушения
Неузаконенная перепланировка может привести к угрозе обрушения части дома. Несущая стена может не выдержать нагрузку и если в процессе проведения строительных работ повредить конструкцию, то от таких действий нарушится архитектурная целостность здания.
Сложности с дальнейшей продажей квартиры
Очень сложно на проблемную квартиру найти покупателей. В ипотеку ее никто не сможет купить, а наличка есть не у многих людей. Даже если вы найдете нового хозяина на жилье, вам необходимо будет его заинтересовать и предложить хорошую скидку при продаже.
Какие возникают риски у продавца
Делать перепланировку в ипотечной квартире не рекомендуется. Если вскроются ваши действия, то банк может аннулировать соглашение на сделку и расторгнуть договор в соответствии с п.2 ст.166 ГК РФ и пп.1 п.2 ст.450 ГК РФ. Виновное лицо несет полную ответственность за незаконную перепланировку и в процессе проведения сделки обязан рассказать об этом покупателю.
Проверка перепланировки при покупке квартиры
Необходимо тщательно проверять все документы и сравнивать с фактическим состоянием продаваемого жилья. Техпаспорт указывает на расположение каждой комнаты и описывает все особенности жилья. Необходимо также обратить внимание на реальное расположение перегородок, отопительных приборов, «мокрой зоны» и сравнить их с техническим планом. Если собственник выдает вам старых техплан, то лучше самостоятельно заказать новый, чтобы не оказаться в заблуждении.
Если какие-либо документы вызывают у вас сомнения, то лучше не связываться с этой квартирой, ведь любые попытки по узакониванию перепланировки могут обернуться неудачей.
Покупка квартиры с неузаконенной планировкой: пошаговая инструкция
Как продать квартиру с неузаконенной перепланировкой? Обсудить все с покупателем и заинтересовать его скидкой. Эту сумму можно просчитать заранее и она должна покрывать издержки на переоформление документов и узаконивание собственности. Здесь даже рассматривается вариант, что БТИ откажет оформлять новый техплан и обяжет вернуть квартиру в начальное состояние.
Далее подписывается договор купли-продажи и документы подаются в МФЦ или Росреестр.
При переоформлении прав собственности никто не обращает внимание на состояние квартиры и перепланировку никто не станет рассматривать. После регистрации и подписания акта приема-передачи, покупатель передает деньги и получает ключи.
При покупке квартиры с незаконным ремонтом очень важно грамотно составить договор и отразить в нем наличие незаконной перепланировки при продаже. Этот пункт поможет вам в дальнейшем узаконить действия бывшего владельца и дает гарантию совершения реальной сделки.
Как узаконить перепланировку в купленной квартире
Самовольная перепланировка может быть узаконена, но если новый владелец не сделает этого, то последствия могут быть не очень хорошими. Возможно возникнут крупные расходы по демонтажу и возврату недвижимости в первоначальное состояние или суд признает недействительным договор купли-продажи и покупатель останется ни с чем. Сделанная перепланировка должна соответствовать требованиям СНиПа и если у вас туалет будет располагаться над спальней соседей, то узаконить данную реконструкцию вы не сможете.
