Продажа квартиры, находящейся в ипотеке: обременение сделке не помеха

Существует популярное заблуждение, что продажа квартиры через ипотеку — неосуществимая процедура. Однако кредитование оформляется на долгий срок, в течение которого может произойти множество событий, способных заставить заемщика срочно перебраться в другой город или даже регион. Именно для таких случаев закон предусматривает возможность заключение договора отчуждение даже для недвижимости с обременениями.

Особенности сделки

Особенность продажи ипотечной квартиры заключается в том, что весь процесс контролируется банком. Финансовая организация выносит решение о допустимости сделки и проверяет будущего покупателя на платежеспособность.

Большинство банков разрешает продажу жилья только после того, как собственник погасил более 50 % ипотеки без учета первоначального взноса, но с включением процентной ставки.

Купить ипотечную квартиру довольно сложно и рискованно, ведь существует множество нюансов, которые следует учитывать при подписании договора. Например, задолженность по ипотеке и прочие обременения автоматически переходят к новому владельцу.

Варианты возникновения ипотеки

Ипотека — это форма залога, при которой закладываемая недвижимость остается в собственности должника, а кредитор получает право, в случае неуплаты задолженности, реализовать имущество, вернув себе денежные средства обратно.

Ипотечный кредит в силу закона возникает в следующих ситуациях:

• приобретение жилья или земельных участков,
• самостоятельное строительство частного дома,
• продажа в кредит,
• рента,
• ипотечный залог.

Права собственности у гражданина возникают сразу, как только был подписан ипотечный договор. В этот же момент в свидетельстве на недвижимость ставиться отметка в разделе «,Обременения»,.

Порядок продажи

К процедуре продажи необходимо отнестись максимально серьезно. В некоторых случаях придется прибегнуть к помощи юристов, способных растолковать значение того или иного пункта договора.

Подготовка

Предварительный этап в основном включает в себя поиск покупателя и получение разрешения от банка на продажу квартиру. Далеко не все учреждения готовы пойти на подобный риск, поэтому придется найти веские причины доводы в пользу отчуждения недвижимости.

Серьезными причинами признаются:

• необходимость срочного переезда,
• отсутствие возможности дальнейшей выплаты кредита,
• срочная необходимость в деньгах, например, для операции близкому родственнику.

Чем подробнее будет описана причина, тем выше вероятность принятия положительного решения со стороны финансовой организации. Впрочем, банк имеет право выставить дополнительные условия продажи.

Сбор документов

Для продажи квартиры с обременением по ипотеке необходимо собрать два пакета документов. Первый предназначен для непосредственного составления соглашения, а второй — для того, чтобы банк одобрил сделку, но при этом для договора они не требуются.

Список документов для заключения соглашения:

1. Паспорта всех собственников недвижимости. Если один из владельцев несовершеннолетний, то необходимо предоставить свидетельство о рождении.
2. Нотариально заверенный договор купли-продажи.
3. Если в квартире прописаны несовершеннолетние — разрешение от органов опеки и попечительства.
4. Согласие супруга на отчуждение жилья, заверенное нотариусом.

Если продажа осуществляется через посредника, то у него должна быть нотариально подтвержденная доверенность.

Перечень дополнительных документов:

1. Предварительный договор купли-продажи. Предоставляются покупателями, а владельцы должны только подписать его. Этот документ необходим банкам в качестве подтверждения, что настоящий договор будет подписан обеими сторонами.
2. Расписка в получении задатка. Если при подписании предварительного соглашения покупатели перечисляют часть денег, то необходимо документальное подтверждения этого факта.
3. Выписка из домовой книги, которую, как правило, требуют банки с целью обезопасить себя от «,непредвиденных», наследников.
4. Выписка из лицевого счета — показывает покупателю, что у собственника отсутствуют долги по ЖКХ.
5. Технический паспорт, позволяющий убедиться, что в квартире не проводилась несогласованная перепланировка.

Также покупатель может потребовать выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН), чтобы изучить все основные характеристики объекта.

Процедуры проверки и оценки

Проверкой и оценкой параллельно занимаются как сам банк, так и покупатель. Последний изучает стандартные особенности приобретаемой недвижимости и принимает решение о приобретении.

Финансовая организация проводит более обширную проверку, в которую входит:

• оценка финансового положения потенциального покупателя (например, смотрят его кредитную историю),
• повторная переоценка квартиры по актуальной стоимости,
• изучение документации из БТИ и ЕГРН с целью подтвердить отсутствие нарушений со стороны владельца.

После проведения общей оценки банк принимает решение о целесообразности отчуждения ипотечной недвижимости от одного лица другому.

Предварительный договор

Предварительный договор — документ, призванный обезопасить обе стороны сделки от мошенничества. Подписание соглашения не означает передачу прав на собственность, а лишь регулирует обязанности трехсторонней ипотечной схемы и срок исполнения.

Документ определяет следующее:

• стоимость недвижимости,
• порядок и особенности внесения задатка,
• оформление расписки,
• финансовые обязательства сторон, связанные с оплатой услуг от юристов.

Перед тем как подписать предварительный договор, продавец обязан передать покупателю копии документов на жилье.

Гарантии оплаты

Справки о гарантии оплаты также призваны защитить покупателя и продавца от возможных нарушений и недопонимания. Как правило, банк обладает тремя безопасными схемами оплаты, которые и предлагает обеим сторонам.

Схемы оплаты:

1. Безналичный перевод средств банком после подписания договора о продаже. Подобный момент обязательно должен быть прописан в соглашении.
2. Аренда банковских ячеек для хранения кредитных средств. Банк выдает заемщику деньги, которые в этот же момент будут помещены в ячейку. Продавец может забрать средства после того, как предоставит подписанный договор о продаже.
3. Оплата через банковский аккредитив. Альтернатива первому способу. Он подразумевает перевод денежных средств на аккредитивный счет. Продавец сможет получить к нему доступ после того, как предоставит документы, указанные в договоре.

Каждый из вариантов подразумевает предъявление определенного набора документов со стороны продавца. Только после этого он сможет получить деньги.

Оформление договора и передача средств

Подписание договора происходит после того, как покупатель получит подтверждение банковских гарантий. Обе стороны должны поставить подпись в установленной форме.

Далее события развиваются следующим образом:

• три стороны обращаются в регистрационную палату или многофункциональный центр для перерегистрации недвижимости,
• заказывается выписка из ЕГРН для подтверждения факта сделки,
• происходит официальное отчуждение квартиры, которая переходит в собственность покупателя.

После официального завершения перерегистрации недвижимости продавец получает на руки все необходимые документы, позволяющие забрать денежные средства.

Требования кредиторов к жилью

Большинство требований кредитора направлено на то, чтобы квартира находилась в хорошем состоянии. Это делает жилье ликвидным, то есть недвижимость можно быстро продать без существенного снижения цены.

Перечень технических требований кредиторов к жилью:

• расположение объекта недвижимости,
• возраст здания и его общее состояние,
• особенности конструкции и инфраструктуры,
• комплектация квартиры,
• требования к перепланировке.

Каждый отдельный пункт играет существенную роль в формировании рыночной стоимости недвижимости. Например, если здание расположено близко к центру, цена значительно увеличивается.

Льготные программы

Льготные программы призваны помочь социально незащищенным категориям граждан получить жилье на более выгодных условиях. В таком случае кредитование выдается не так, как это предусмотрено стандартами.

Военная ипотека

Покупка квартиры с обременением по ипотеке в военном статусе возможна, но процесс займет гораздо больше времени. Все дело в том, что подобное кредитование регулирует Федеральный закон № 117 «,О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих»,.

В соответствии с законодательством плата за квартиру вносится из средств Министерства обороны, то есть государство закрывает кредит до момента, пока гражданин не покинет службу. Главная проблема при продаже подобного жилья — найти средства для погашения целевого жилищного займа.

С маткапиталом

При кредитовании под материнский капитал родители выделяю детям отдельные доли в квартире — это обязательное условие, без соблюдения которого невозможно задействовать средства государственной поддержки на покупку жилья.

Основная проблема продажи такой квартиры заключается в необходимости отчуждать не только собственные доли, но и детские. Для этого придется пройти длительный путь, чтобы получить разрешение от органов опеки. Редкий покупатель согласится ждать настолько долго.

Если есть обременение

При заключении сделки важно помнить о том, что все обременения, наложенные на квартиру, в полной сумме переходят на нового владельца недвижимости.

Существуют следующие виды обременения:

1. Ипотека. Продажа возможна только при согласии банка, который может выставить собственные условия.
2. Рента. Рентоплательщик не имеет права распоряжаться имуществом по собственному желанию.
3. Арест на квартире. С такой недвижимостью невозможно совершать никаких сделок — все они будут аннулированы законом.
4. Имущество в найме. Квартиру продать можно, однако наем будет продолжаться до момента, пока не закончится действие договора.
5. Аварийный дом. Если сооружение получило такой статус, то продавать или покупать в нем жилье больше нельзя.

Нарушение законодательства и заключение сделок по тем объектам, которые не подлежат продаже, чревато последствиями в виде штрафов.

Инструкция действий через Сбербанк

Сбербанк — одно из самых лояльных финансовых учреждений в плане разрешений на продажу ипотечных квартир. При наличии веских обстоятельств и благонадежного покупателя владелец такого жилья однозначно получит положительное решение.

Алгоритм продажи квартиры через Сбербанк:

1. При первой встрече с будущим собственником заключается устная договоренность.
2. Между сторонами подписывается предварительный договор купли-продажи и вносится аванс. Эта информация поступает в банк.
3. Продавец передает покупателю документы на квартиру, в число которых входят свидетельство на недвижимость и технический паспорт.
4. Сотрудники банка осуществляют проверку представленных документов.
5. После завершения проверки организация выносит окончательный вердикт. Если он положительный, то начинается процесс заключения основного договора.
6. Происходит регистрация соглашения в системе.
7. Деньги зачисляются на счет продавца.
8. Свидетельство о праве собственности выдается покупателю.

Процесс довольно затянутый и занимает гораздо больше времени и сил, чем покупка необремененной квартиры.

Риски продавца

В отличие от покупателя, который принимает на себя все обременения, продавец практически не несет никаких рисков. Это связано с тем, что залоговые права банка прописаны в Росреестре, поэтому лишить гражданина квартиры, пока обременения не сняты, невозможно.

А вот для покупателя можно выделить следующие риски:

• если продавец не получил согласие банка, то сделку оспорят,
• собственник может скрыть неприятную информацию о жилье, если покупатель окажется невнимательным,
• если покупатель погасит задолженность владельца до подписания договора купли-продажи, то последний может отказаться от сделки и законно не выплачивать компенсацию.

Любую подобную проблему под силу решить опытному юристу, консультация которого в подобных вопросах просто необходима.

Преимущества сделки

Затяжной и сложный процесс приобретения ипотечного жилья — главный недостаток сделки, который отпугивает большинство покупателей.

Можно выделить два преимущества продажи обремененной квартиры:

1. Стоимость объекта будет гораздо ниже рыночной (минимум на 40 %), ведь покупателю придется еще и платить за ипотеку.
2. Из-за того что посредником в сделке будет являться банк, шанс встретить мошенников сводится к нулю.

Видео

Подробно о нюансах продажи ипотечного жилья рассказывается в видеоматериале.