Стоит ли брать ипотеку и насколько это выгодно

Многие россияне размышляют том, стоит ли брать ипотеку. Действительно, это непростое решение, ведь речь, как правило, идет о внушительных суммах и долговых обязательствах на много лет вперед. Некоторые опасаются попасть в трудное финансовое положение и остаться без денег и жилья. Поэтому прежде чем понять, выгодно ли брать ипотеку, необходимо изучить все плюсы и минусы этого шага и адекватно оценить свои возможности.

Актуальность ипотечного кредитования в России

Когда-то россияне боялись брать деньги в кредит. Сегодня положение дел изменилось. Набирают все большую популярность займы на бытовые цели, которые позволяют получить все необходимое сразу, не откладывая деньги в течение долгого времени.

Рынок ипотечного кредитования год от года растет. Это логично. Ведь размер ежемесячного взноса по такому займу зачастую не выше суммы, которую приходится платить за съемное жилье, а в некоторых случаях и ниже. К тому же арендованная квартира, даже если человек прожил в ней много лет, не перейдет в собственность. А жилье, купленное в ипотеку, после выплаты кредита остается у заемщика. Преимущества очевидны. Но подводные камни также есть. Поэтому ответ на вопрос о том, стоит ли брать квартиру в ипотеку, зависит от многих факторов.

Когда стоит брать

Рынок ипотечного кредитования в России достаточно динамично меняется. Поэтому важно угадать момент, когда взять кредит будет выгоднее всего.

Индикаторы рынка

Основной показатель при принятии решения о взятии ипотечного займа — процентная ставка. Именно от нее зависит, сколько в итоге придется переплатить банку. Процентная ставка, по которой коммерческие банки дают кредиты, включая ипотеку, зависит от ключевой ставки, установленной Банком России. Прогноз Центробанка (ЦБ РФ) на 2018 и 2019 — последовательное снижение ключевой ставки. То есть можно с большой долей вероятности предположить, что процентные ставки по кредитам также будут падать.

Это отражается и на рынке ипотеки. Так, в 2018 году, по данным ЦБ РФ, объем выданных кредитов превысил докризисный уровень 2015 года. За 2015 год, когда проценты из-за кризиса заметно выросли, количество выданных кредитов снизилось практически вдвое.

Еще один показатель — спрос на рефинансирование ранее выданных жилищных кредитов. Он также связан со снижением ключевой ставки. Займы становятся дешевле, поэтому становится выгодно перекредитоваться на новых условиях.

И, наконец, финансовые организации, предлагающие ипотечные кредиты. Сегодня это все ведущие банки страны: Сбербанк, ВТБ, Россельхозбанк, Газпромбанк и многие другие. Существуют сервисы, позволяющие сравнить предложения разных кредитных организаций между собой. Чтобы самостоятельно рассчитать условия ипотеки и получить наглядный график платежей с процентами, можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Собственные возможности

Невыплата ипотеки — верный способ остаться без квартиры, купленной в кредит. Чтобы не попасть в такую неприятную ситуацию, важно реально оценить свои силы. Анализируя советы экспертов по этому поводу, можно сформулировать несколько правил.

Для оценки собственных возможностей следует:

1. Подходить к вопросу без эмоций. Иногда рекламные предложения звучат очень заманчиво. Важно понимать, что полной картины они не дают.
2. Тщательно просчитать все траты. Причем учитывать следует не только платежи по кредиту. Лучше всего ежемесячно фиксировать все семейные расходы. Через несколько месяцев определится средняя сумма расходов. Ее нужно увеличить примерно на 20% на случай непредвиденных трат. Оставшуюся от общего семейного дохода сумму можно будет тратить на выплату ипотеки.
3. Подумать о «,подушке безопасности»,. Лучше быть готовым к форс-мажорам в виде снижения зарплаты, потери работы или внезапной болезни. Для этого неплохо иметь накопления, которые покроют семейные траты на 3—6 месяцев. Кстати, на первоначальный взнос по ипотеке — это тоже немаленькая сумма — придется накопить.

Анализ текущей ситуации

Если взять последние годы, то наиболее тяжелая ситуация сложилась в 2015 году: из-за финансового кризиса ипотечные кредиты выдавались только под высокий процент (до 20 % годовых и даже выше). С 2016 года ситуация начала выравниваться. Сегодня ставка в основном ниже 10 % годовых.

Достаточно стабильна ситуация со стоимостью квартир. Цена жилья не растет, а в некоторых регионах даже снижается. На это влияют несколько факторов. В первую очередь — перенасыщение рынка недвижимости и снижение покупательской способности населения, связанное с ростом инфляции и отсутствием роста заработных плат.

Плюсы займа

Ипотечный кредит как способ приобрести свое жилье имеет несколько преимуществ.

Плюсы ипотеки:

1. Для покупки будет достаточно накопить сумму в размере 10 % от стоимости квартиры.
2. Процентная ставка по ипотечному кредиту значительно ниже, чем по потребительскому.
3. Существуют различные специальные программы (для молодых семей, например).
4. Если личных доходов до займа требуемой суммы не хватает, можно взять в созаемщики родителей.
5. Можно получить различные субсидии от государства, включая такие механизмы поддержки, как материнский капитал (в том числе — в качестве первоначального взноса).
6. Можно возвратить до 13 % от стоимости жилья в виде налогового вычета.
7. Длительный срок кредита (сравнительно небольшой ежемесячный платеж).

Когда не стоит

Бывает, что отсрочить получение ипотечного кредита нельзя ввиду различных жизненных обстоятельств. Но иногда, если есть возможность, приобретение квартиры в долг лучше отложить.

Показатели рынка

Анализируя ситуацию, следует обратить внимание на положение дел на финансовом рынке и на рынке недвижимости.

Финансовую сторону можно разобрать на примере 2015 года. Когда стоимость рубля резко упала, Центробанк поднял ключевую ставку, и кредиты, включая ипотечные, сильно подорожали. Сегодня, когда ситуация стабилизировалась, займы неуклонно дешевеют. При высокой процентной ставке квартира в кредит обойдется слишком дорого.

По этой же причине не стоит брать ипотеку в иностранной валюте, если доход — в рублях. В 2015 году сумма долга валютных заемщиков возросла более чем в два раза при пересчете в рубли.

Также имеет смысл повременить с ипотекой, если стоимость недвижимости падает. Можно купить жилье немного позже, но по более низкой стоимости.

Собственные риски

Если говорить об ипотеке, то имеется в виду, как правило, большой кредит, который будет выплачиваться на протяжении длительного времени. Поэтому не стоит планировать ипотеку, если нет стабильной работы или возможна смена места (города, региона, страны) жительства.

Также необходимо иметь достаточный уровень дохода. При невысоком заработке варианты тоже есть. Но в таком случае следует учитывать некоторые факторы. Во-первых, после погашения обязательных платежей в семейном бюджете должна оставаться сумма, которой хватит на проживание. Во-вторых, при маленьком размере ежемесячного платежа срок ипотеки будет максимальным, соответственно, сумма переплаты будет большой.

Минусы

О негативных последствиях заключения ипотечного договора лучше знать до того, как кредит взят.

К основным минусам можно отнести:

1. Длительный срок кредитования.
2. Большая переплата (чем дольше срок кредита, тем она больше).
3. Возможные дополнительные затраты (например, страхование — если от него отказаться, процент по кредиту, как правило, увеличивается).
4. Запрет на ряд действий с жильем (ипотечная квартира оформляется в собственность, но остается в залоге у банка до выплаты кредита).
5. Ряд необходимых критериев для одобрения займа (возраст, стаж работы, уровень дохода, кредитная история).

Ситуация 2018 года

Вряд ли кто-то сможет с абсолютной точностью предсказать, как будет развиваться ситуация в будущем. Однако в краткосрочной перспективе эксперты дают, как правило, верный прогноз. Поэтому выводы по ситуации в 2018 году можно принимать во внимание.

Перспективы в основном положительные:

1. Неуклонно снижается процент переплаты по ипотечным займам.
2. Продлено действие программы материнского капитала.
3. Набирает популярность «,квартирный трейд-ин», — некоторые строительные фирмы в качестве первоначального взноса могут принять старую квартиру заемщика. В таком случае отпадает необходимость продажи жилья, этот вопрос решает застройщик.
4. Снизились цены на жилье на вторичном рынке.
5. Низкие проценты, на уровне 8—10 %.
6. Работают различные программы, направленные на поддержку застройщиков (снижение процентной ставки при покупке жилья в новостройке, субсидии некоторым категориям граждан).

Станут ли условия еще выгоднее — сложно сказать однозначно. Но, к примеру, глава Сбербанка Герман Греф не исключает, что в 2018 году стоимость ипотеки обновит свои исторические минимумы.

Посмотрите видео о том, стоит ли брать ипотечный кредит в 2018 году.

Как заработать на ипотеке

Некоторые решают взять ипотеку и купить квартиру не для проживания, а для заработка. Такие варианты реальны.

Способ 1

Купленную в кредит квартиру можно сдавать в аренду. Правда для заработка необходимо, чтобы арендная плата была не ниже ежемесячного взноса. Этим способом разумно воспользоваться, когда собственное жилье уже есть. Когда ипотека будет погашена, квартира перейдет в собственность, а арендная плата станет чистым доходом.

Способ 2

Подойдет для людей с высоким ежемесячным уровнем заработка. Стоимость квартир в жилом доме на начальном этапе строительства значительно ниже рыночной. Если оформить ипотеку на короткий срок (переплата будет минимальный, но размер ежемесячного взноса высокий), то через один-три года можно будет продать квартиру в достроенном доме с соответствующей наценкой.

Способ 3

Для тех, кто уверенно себя чувствует на рынке недвижимости. Можно воспользоваться снижением цен на жилье или найти хороший по стоимости вариант, а затем, дождавшись роста цен, продать квартиру за большую сумму.

Как выбрать банк для сделки

К выбору банка для заключения сделки следует подходить взвешенно. Необходимо изучить все условия кредитования — рекламные предложения, как правило, не отражают всех нюансов. В некоторых случаях более низкий процент не означает выгоду. Размер дополнительных расходов может перекрыть разницу. Поэтому изучать нужно полный текст кредитного договора, который можно найти на сайте банка.

Внимание необходимо обратить на следующие пункты:

• процентная ставка,
• штрафы, пени и неустойки,
• условия увеличения процента,
• требования по страхованию (жилья, здоровья и жизни заемщика, титула),
• условия использования покупаемой недвижимости,
• условия досрочного погашения кредита.

Также в банке следует попросить предоставления сведений о полной стоимости кредита, таким образом можно будет увидеть итоговую ставку по договору. На основе полученной информации можно выбрать финансово-кредитное учреждение для дальнейшего сотрудничества.

Альтернативный вариант — аренда

Ипотека — это приобретение собственного жилья и все вытекающие из этого удобства. Но иногда аренда может быть выгоднее.

К плюсам проживания в арендной квартире можно отнести:

• не нужна крупная сумма на первоначальный взнос,
• взять жилье в аренду можно в любом районе, выбрать квартиру с удобствами, отвечающими всем потребностям,
• величина арендной платы может быть ниже ежемесячного взноса на ипотеку,
• затраты на содержание и ремонт жилья, как правило, ложатся на собственника,
• при необходимости можно быстро сменить место жительства или подобрать более подходящую квартиру.

То есть нередко аренда жилья будет более доступной, чем ипотека.

Перспективы

В том, что ипотека будет становиться все более и более доступной, сходятся многие эксперты, аналитики и официальные лица. Ожидается, что в этом году ключевая ставка ЦБ продолжит снижаться. Вслед за этим будут дешеветь и ипотечные займы. Так, о ставке в 6 % по ипотечным займам к 2022 году говорил министр строительства и ЖКХ РФ Михаил Мень. Глава Сбербанка Герман Греф сделал еще более смелые прогнозы — 5 % годовых.

Будет меняться и ситуация на рынке недвижимости. Принят закон, по которому на три года запрещается долевое строительство с привлечением средств населения (дольщиков). Строительные фирмы будут привлекать заемные банковские средства, что может через какое-то время привести к удорожанию жилья.

Сейчас же застройщики стараются вывести на рынок максимальное количество жилой недвижимости, которую пока можно возводить по старым правилам. Это ведет к перенасыщению рынка и удешевлению квартир. Такая тенденция должна сохраниться на протяжении 2— 3 лет.

Советы: что еще нужно учесть

Еще несколько советов для тех, кто решил взять ипотечный кредит.

Чтобы ипотека не превратилась в проблему, следует:

1. Все льготы (по программам материнского капитала, жилье для молодой семьи, поддержка бюджетников и другие) лучше использовать сразу — так переплата по кредиту будет меньше.
2. Оформить кредит лучше в надежном банке, хотя там могут потребовать большее число документов.
3. Если есть финансовые проблемы, то с кредитом лучше не связываться, чтобы не попасть в долговую яму.
4. Нельзя забывать о том, что банк обязательно будет требовать возвращения кредита. Если ипотечный клиент перестает платить, долг будет взыскан за счет продажи купленной квартиры.
5. Если на выплату ипотечных взносов уходят все свободные средства, лучше найти необременительную подработку. Дополнительные средства пойдут на формирование «,подушки безопасности»,, а также на другие необходимые траты.
6. Рассчитывать лучше только на себя. Не факт, что друзья и родственники согласятся помочь в сложной ситуации.

Видео

Посмотрите видео о том, как взять ипотеку и не наделать при этом ошибок.