Покупка жилья в кредит: что нужно, чтобы взять ипотеку

Оформление займа предполагает соблюдение клиентом банка ряда условий. Что нужно, чтобы взять ипотеку, определяется непосредственно кредитной организацией, предлагающей финансовую помощь в покупке жилья. Поскольку ипотека носит отличный от других вариантов кредитов характер, то устанавливаться будут специальные требования, не распространяющиеся на стандартный тип долговых обязательств.

Требования кредиторов к заемщику

Ипотека представляет собой вид залоговых отношений, по которым недвижимость остается в пользовании и владении должника до момента полного исполнения им обязанностей по кредитному договору. Для оформления такого займа следует установить соответствие с рядом выдвигаемых банками требований. Помимо гражданства РФ и возраста от 21 года до 65 лет, лицо должно иметь официальный доход, стаж работы и хорошую кредитную историю.

Доход

Для оформления кредита недостаточно сказать: «,Хочу взять ипотеку». Следует оценить личные возможности, и начать нужно с дохода. Заработная плата заемщика — ключевой показатель для финансовых учреждений, предоставляющих ипотечный заем.

Размер платежа по ипотеке не должен превышать 40 % от размера получаемого гражданином дохода.

Банком будет учитываться только официальный доход, подтверждаемый справкой 2-НДФЛ. Однако также предусмотрены специальные условия оформления займа.

Действуют следующие упрощенные программы:

• оформление кредита без подтверждения платежеспособности,
• предоставление займа с учетом альтернативных доходов (прибыль от аренды имущества, инвестиций в бизнес, банковских депозитов и так далее).

Размер требуемого дохода будет напрямую зависеть от суммы ипотеки и сроков предоставления. Чем больше период исполнения обязательств, тем ниже ежемесячный платеж, что не требует высокого уровня заработной платы.

Кредитная история

Результат оценки кредитной истории гражданина выступает одним из главных оснований принятия решения по выдаче ипотеки.

Сведения о займах лица хранятся в кредитных бюро и включают информацию о:

• наличии или отсутствии просроченных платежей,
• размерах полученных займов, сроках их погашения,
• фактах досрочного погашения долгов,
• проводимых судебных разбирательствах по факту неисполнения кредитного договора,
• иных обстоятельствах, связанных с погашением займов.

Также заемщика могут внести в черные списки. Если хотя бы один банк признает клиента недобросовестным, то это гарантирует отказ в предоставлении ипотеки.

Стаж работы

Каждый банк устанавливает свои требования относительно стажа работы, который выступает ключевым критерием при оценке кредитоспособности гражданина. Учитывая это, следует ответственно подойти к решению вопроса, где брать ипотеку.

В большинстве кредитных организаций требуется шесть месяцев стажа по последнему месту работа и не менее одного года трудовой деятельности в совокупности. Однако есть и исключения. Например, Росевробанк позволяет взять ипотеку уже через месяц после устройства на работу.

Ликвидная залоговая недвижимость

Договор ипотечного кредитования предполагает залог, гарантирующий банку возврат заемных денежных средств. По общему правилу им выступает недвижимость или ее доля.

Согласно ФЗ № 102-ФЗ «,Об ипотеке», залоговым имуществом могут признаваться следующие объекты:

• предприятия, здания и сооружения, используемые в целях предпринимательства,
• земельные участки, не изъятые из оборота
• гаражи, дачные постройки,
• морские и воздушные суда,
• автомобили, но с предоставлением КАСКО.

Отдельный банк может устанавливать дополнительные требования к залоговому имуществу.

Параметры кредитования

Чтобы понять, как правильно выбрать ипотеку, следует изучить параметры такого вида кредитования. К ним относят показатели по ставке, первоначальному вложению средств, сроки и иные подобные аспекты. Чтобы наглядно увидеть, как будет выглядеть график погашения ипотеки, можно воспользоваться онлайн-калькулятором.

Ставка

Требования, как правильно оформить ипотеку, устанавливается конкретным банком самостоятельно. Процентная ставка также определяется кредитной организацией.

Для определения выгодной ставки следует сравнить предложения различных банков:

• Московский кредитный банк — от 5,9 %,
• Сбербанк России — от 6 %,
• ВТБ 24 — от 6 %,
• Газпромбанк — от 6 %,
• Банк «,Открытие», — от 8,5 %,
• Бинбанк — от 8,5 %,
• Альфа-Банк — от 8,99 %,
• Россельхозбанк — от 9,3 %,
• Банк Уралсиб — от 9,9 %,
• Райффайзенбанк — от 10,25 %,
• Промсвязьбанк — от 11,85 %,
• Транскапиталбанк — 12,25 %,
• Металлинвестбанк — от 12,75 %,
• Банк Зенит — от 13,75 %.

Максимальный предел ставки не предусмотрен. Однако на практике показатель не превышает 14 %.

Срок

Чтобы выгодно взять ипотеку на квартиру, заемщик должен учитывать такое условие, как срок действия кредита. При определении подходящего периода учитывается характер жилья, а также индивидуальные особенности лица.

В зависимости от срока кредитования возможны следующие программы:

• выплата долга в течение 5—10 лет,
• полное погашение кредита за 10—20 лет,
• действие ипотеки свыше 20 лет.

Практика показывает, что большинство договоров заключается на период 20 лет. Однако полное погашение задолженностей осуществляется в среднем за 15 лет.

Валюта

Практика кредитных организаций предполагает оформление ипотеки как в российских рублях, так и в валютном формате (доллары, евро). Принципиальное отличие таких вариантов в том, что при формировании условия предоставления займа будут различаться процентные ставки, а также размер первоначального взноса.

Например, если брать кредит в рублях со ставкой в 14 %, то та же сумма, переведенная в доллары, повлечет за собой снижение процентного показателя до 12 %. Соответственно, разница в 2 %, которая на начало ипотеки кажется несущественной, в итоге приводит к серьезной экономии. Однако выбор валютного кредита считается риском, поскольку нестабильность финансовой ситуации приводит к обратному эффекту.

Первоначальный взнос

Внесение начального взноса при оформлении ипотеки служит средством уменьшения общей суммы займа, снижения процентной ставки, повышения шансов на одобрение кредита, а также сокращает размер оплаты страховки.

Формируется первоначальный взнос из следующих средств:

• материнского капитала,
• потребительского кредита,
• личных накоплений,
• продажи имеющейся недвижимости.

Размер первоначального взноса зависит от возможностей заемщика. По общему правилу применяется соотношение 30 % (начальный платеж) к 70 % (оставшаяся сумма займа). Также на практике встречаются случаи, когда взнос составляет 50 %, что сокращает долг в два раза.

Другие нюансы

Заключение ипотечного соглашения влечет за собой ряд ограничений для покупателей жилья, несмотря на то, что потенциально они признаются собственниками квартиры или дома.

Следует помнить о следующих ограничениях:

1. Передача квартиры в наем или аренду разрешается только с согласия займодателя, то есть кредитной организации. В данном случае действует ограничение прав гражданина как собственника приобретенного жилья.
2. Перепланировка квартиры или иные существенные изменения жилья, не связанные в ремонтом, проводятся исключительно с разрешения банка.
3. Подарить или обменять ипотечное жилье до момента погашения долга нельзя.
4. Продажа квартиры может быть осуществлена только с согласия кредитора и покупателя.

Подготовка документов

Первое, что нужно, чтобы получить ипотеку, — собрать пакет документов, на основании которых выбранное финансовое учреждение примет решение о кредитовании. Для граждан, организаций, а также отдельных категорий лиц будут предусматриваться отличные перечни бумаг.

Для физического лица

Поскольку оформляться ипотека будет на основании сведений, предоставляемых кредитной организации, сразу после выбора банка гражданин должен уточнить требования, выдвигаемые конкретным учреждением.

Необходимые документы для ипотечного кредитования физических лиц:

• паспорт,
• копия трудовой книжки для подтверждения официальной занятости лица,
• справка 2-НДФЛ с отражением ежемесячного дохода.

Для индивидуального предпринимателя

Индивидуальные предприниматели выступают такими же субъектами кредитования, как граждане. Перечень документов будет аналогичен списку, предусмотренному для физических лиц. Кроме этого, предприниматель обязан получить копию налоговой декларации с печатью ФНС (Федеральной налоговой службы) в качестве подтверждения, что оригинал документа был передан в контролирующий орган без нарушений.

На приобретаемую недвижимость

Также предусмотрены документы на недвижимость, которая приобретается. Предоставляет сведения продавец.

К таким документам относят:

• копия устанавливающего право на жилье свидетельства,
• кадастровый паспорт,
• техническая документация,
• выписка из реестра, подтверждающая регистрацию права на недвижимость, сроком действия не больше 30 дней,
• характеристика помещения — форма-7, действующая не дольше 30 дней,
• выписка из домовой книги по форме-9, также оформленная не ранее одного месяца назад,
• справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам,
• копия паспорта (свидетельства рождения) других собственников квартиры.

Отдельные ситуации

Несмотря на то, что трудоустройство выступает главным требованием к гражданам, претендующим на ипотеку, осуществление подобного варианта кредитования доступно и пенсионерам, и официально не работающим лицам.

Пенсионерам

Чтобы предоставить лицам, достигшим пенсионного возраста, ипотеку, необходимо выделить основные категории таких граждан и определить условия для них.

Выделяют следующие группы пенсионеров, которым доступно ипотечное кредитование:

1. Не работающие по возрасту. В такой ситуации единственным источником дохода выступает пенсия, соответственно, размер ипотеки будет минимальным.
2. Работающие по возрасту. Здесь главное преимущество — повышенный доход, который включает и пенсию, и заработную плату (для ее подтверждения также потребуется справка 2-НДФЛ). Сумма ипотеки существенно увеличивается, однако лишь небольшое количество банков соглашаются на кредитование указанных граждан.
3. Военные.

Относительно подготовки документов и прохождения процедуры кредитования для пенсионеров специальных условий не предусмотрено.

Без официального трудоустройства

Поскольку ключевым критерием при выдаче ипотеки выступает доход, то официально не трудоустроенные граждане должны подтвердить факт наличия у них денежных средств для погашения кредита. Соответственно, таким лицам потребуется передать в банк дополнительные сведения.

Документы для оформления ипотеки не работающими официально гражданами:

• гражданско-правовые договоры об оказании услуг,
• копии расписок о получении денег,
• акты выполненных заемщиком работ,
• выписки с лицевых счетов, куда регулярно поступают денежные средства,
• справка о получении пособий,
• сведения о ценных бумагах, если таковые имеются,
• выписки с брокерских счетов,
• налоговая декларация о доходах за предыдущие годы.

Документы участникам специальных программ

Законом предусмотрены отдельные случаи кредитования, предусматривающие отличные от общих положений условия.

С маткапиталом

Для реализации материнского капитала на ипотеку, а именно ее первоначальный взнос, потребуется подготовка установленного перечня бумаг.

Необходимы следующие документы:

• паспорт заемщика,
• справка о наличии маткапитала,
• СНИЛС,
• справка 2-НДФЛ о состоянии дохода,
• выписка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.

Дополнительно может предоставляться соглашение купли-продажи, справка от БТИ и иные бумаги, требуемые банком в индивидуальном порядке.

Военная ипотека

При оформлении военной ипотеки потребуется предоставить бумаги не только в банк, но и в «,Росвоенипотеку», после подписания кредитного соглашения.

Документы для бака:

• анкета банковского образца,
• паспорт,
• согласие на обработку персональных данных,
• свидетельство, подтверждающее участие лица в накопительной инвестиционной системе,
• документ, подтверждающий получение дохода (2-НДФЛ, выписка с лицевого счета и так далее),
• копия паспорта супруга, свидетельства о факте заключения (расторжения) брака,
• техническая документация квартиры,
• сведения о застройщике,
• справка, отражающая отсутствие прописанных лиц, а также долгов по коммунальным платежам.

Документы для «,Росвоенипотеки»,:

• копия соглашения кредитования,
• справка о результатах оценки квартиры,
• паспорт.

Молодым семьям

При обращении за ипотекой молодых семей потребуется в первую очередь предоставить подтверждение факта родства и наличия детей. В остальном передаваемые сведения не будут отличаться от общего перечня.

Документы для молодых семей:

• заявление (один из супругов),
• паспорт,
• свидетельство о заключении брака,
• свидетельство о факте рождения ребенка,
• копия трудовой книжки (стаж не менее полугода),
• справка 2-НДФЛ о доходах,
• документы, подтверждающие наличие средств для первоначального взноса (выписка со счета, сертификат маткапитала и так далее).

Молодой семьей считаются супруги, зарегистрировавшие брак не более 3 лет назад. При этом хотя бы одному из них не должно быть больше 30 лет.

Социальная ссуда

Социальная ссуда — материальная поддержка со стороны государства в виде предоставления кредитов по более щадящим условиям по сравнению с банками. Оказывается поддержка молодым и нуждающимся семьям, коллективным заемщикам и так далее. Для получения ссуды нужно обратиться с заявлением в администрацию города.

Необходимые документы:

• паспорта членов семьи
• свидетельства о рождении детей до 14 лет,
• копия трудовой книжки,
• справка о доходах каждого члена семьи (для определения нуждаемости),
• СНИЛС,
• справка о составе семьи,
• сведения о получаемых пособиях.

Бюджетникам и госслужащим

Для сотрудников бюджетных учреждений, в частности государственных служащих, также предусматривается отдельный перечень документов для получения ипотеки. Решение о выдаче кредита выносит специальная комиссия, оценивающая благосостояние госслужащего.

Перечень документов:

• паспорт,
• свидетельства о браке и рождении детей при наличии,
• выписка о количестве проживающих с госслужащим лиц,
• копия трудовой книжки,
• банковские реквизиты,
• устанавливающие право на недвижимость документы (свидетельство, выписка из реестра).

Порядок действий

Определяя, как правильно взять ипотеку, нужно обратить внимание на последовательность действий при оформлении кредита. Предусматриваются следующие шаги.

Изучение предложений и выбор кредитора

Определение подходящего банка для оформления кредита выступает основным этапом. Выбор для граждан предусмотрен большой, соответственно, нужно внимательно оценивать и сравнивать условия сразу минимум в пяти финансовых учреждениях.

При исследовании кредиторов нужно обращать внимание на:

• процентную ставку, средний показатель которой не превышает 14 %,
• размер первоначального взноса,
• условия досрочного погашения задолженности,
• требования к размеру ежемесячного дохода,
• отзывы других клиентов о выбранном банке.

Заявка

Подача заявления в выбранную кредитную организацию осуществляется непосредственно при обращении к сотруднику банка и предоставлении требуемого перечня бумаг. Чтобы не пришлось несколько раз направлять заявку, следует заранее получить консультацию, определиться с документами и условиями кредитования.

После подачи заявки, рассмотрение которой может занять до нескольких дней, гражданину сообщается о принятом решение. Если ответ положительный, то заявитель подписывает кредитный договор. Изучать соглашение нужно досконально, каким бы большим не был документ. Только после оформления кредита лицу будут предоставлены денежные средства.

Выбор и оформление жилья

Помимо тщательного выбора кредитора, следует исследовать рынок и определить подходящий вариант жилья.

В ипотеку можно приобрести:

• квартиры в новостройках,
• частные дома и коттеджи,
• строящееся жилье,
• объекты вторичного рынка.

Некоторые кредитные учреждения (Сбербанк, Россельхозбанк) могут предоставить деньги на строительство.

Продавцу всегда нужно сообщать о том, что оплата будет произведена заемными средствами. Некоторые владельцы квартир, особенно вторичного рынка, не соглашаются на сделку из-за привлечения покупателем кредитных денег.

Советы специалиста

Поскольку ипотечное кредитование широко распространено, специалистами было сформулировано несколько общих советов для тех, кто планирует получить заемные средства на покупку жилья.

Будьте в курсе цен на жилье

Для правильного выбора квартиры нужно изучить рынок и сравнить несколько предложений. Это поможет избежать покупки жилья по завышенным ценам. Подобное исследование предполагает уточнение у продавцов, что входит в стоимость квартиры (наличие ремонта, инфраструктуры вблизи от дома, этажность и так далее). Всегда следует сравнивать несколько вариантов.

Покупай ликвидное

Под ликвидностью жилья понимается возможность его дальнейшей продажи. Оценивать данный критерий следует, несмотря на то, что отчуждение имущества не планируется. При оценке жилья нужно определить, какие объекты будет трудно продать в будущем.

Плохо продаются следующие квартиры:

• в домах, построенных 25—30 лет назад,
• в «,плохих», районах,
• вблизи от оживленного движения,
• на последнем или первом этаже,
• с плохо развитой инфраструктурой,
• вдали от остановок общественного транспорта.

Торгуйтесь по сезону

Спрос на недвижимости носит сезонный характер. Согласно исследованиям рынка в большинстве случаев квартиры приобретаются с конца лета и вплоть до Нового года. Соответственно, в указанный период цены на недвижимость возрастают. Для покупки жилья лучше выбирать «,мертвый сезон», — с середины весны до осени. В это время будет возможность снизить стоимость квартиры.

Нужен ли риэлтор

В пятидесяти процентах случаев граждане при покупке жилья сталкиваются с риелторами. Представители данной профессии не всегда добросовестно выполняют работу, требуя при этом около 100 тысяч рублей за услуги. Преимущественно для покупателя выйти непосредственно на собственника жилья — это гарантирует защищенность сделки и позволит сократить расходы.

ТОП-5 выгодных кредиторов

Анализ рынка и деятельности кредитных учреждений и советы бывалых позволят выявить наиболее предпочтительные банки для сотрудничества в оформлении ипотеки.

Топ-5 лучших кредиторов страны включает:

1. Сбербанк России. Абсолютный лидер. Объем выданных ипотечных займов за последние полгода составляется 455,9 млрд руб. Прирост сделок за все 12 месяцев составляет 1,6 %. Ставка по кредиту в большинстве случаев не превышает 11 %, а размер взноса может варьировать от 30 % до 50 %.
2. ВТБ. Второй по популярности и качеству обслуживания банк. Объем займов составляет 141,6 млрд руб., однако прирост сделок за год ушел в минус на 6 %. Несмотря на это, ВТБ признается надежным кредитором, предлагает ставку до 13 % и договорной размер первоначального вложения.
3. Россельхозбанк. На третьем месте по популярности. Объем займов существенно ниже — 48,5 млрд руб., но ставка рассчитывается от 9,3 %. Кроме того, прирост сделок за год выше, чем у Сбербанка, — 3,1 %.
4. Газпромбанк. Стоит на одном уровне с предыдущим вариантом. Объем ипотечного кредитования составляет 46,7 млрд руб., а прирост сделок — 2,6 %. Ставка по ипотеке не превышает 12 % годовых.
5. Райффайзенбанк. Малоизвестный, но надежный вариант. Объем займов не превышает 25,1 млрд руб., прирост сделок немного ниже показателей Сбербанка — 1,4 %. Минимальная ставка — 11%, которая редко повышается больше, чем на 2 %.

Видео

Подробно о выгодной ипотеке рассказывается в видео.