Прекращение договора социального найма жилого помещения: порядок расторжения

Договор социального найма предусматривает аренду жилья у местных органов власти или государства. Правом на его получение обладают малоимущие семьи, военные, а также работники государственных структур.

Согласно Жилищному Кодексу категория нанимателей вправе не только на заключение, но и расторжение договора социального найма.

Основные причины

Причины расторжения данного документа зависят от инициатора процедуры. Если аннулировать договор хочет наниматель жилья, то основание для прекращения договоренности указывать необязательно. Необходимо только подать заявление в соответствующие органы о желании расторгнуть соглашение.

ВНИМАНИЕ! Наймодатель может аннулировать договор только основываясь на предписания законодательства.

Предусмотрены следующие причины для расторжения:

• По соглашению обеих сторон. Наиболее благоприятный вариант, который не вызывает неблагоприятные юридические последствия для участников договора.
• По инициативе нанимателя жилья. В этом случае должно соблюдаться определенное условие. Необходимо согласие на расторжение документа всех родственников нанимателя, которые с ним проживают.
• Разрушение жилого помещения или нанесение существенного ущерба. Имеется ввиду полная потеря жильем своего функционального назначения, то есть гибель жилищного объекта, при котором пользоваться им в дальнейшем нет возможности.
• Регулярное нарушение общественного порядка, а также прав соседей.
• Инициатива наймодателя. Соглашение аннулируется только при наличии веских оснований и в судебном порядке.
• Переезд нанимателя и его семьи в другой жилой объект. Как только жилая территория освобождается, договор прекращает свое действие.
• Эксплуатация жилья по назначению, не предусмотренному в соглашении о социальном найме.
• Смерть гражданина, заключившего договор.
• Значительная задолженность за аренду квартиры, а также коммунальные услуги, не оплачиваемые более 6 месяцев.
• Аварийное состояние здания.

Если в условия договора необходимо внести изменения, то его аннулирование не требуется. Они оформляются отдельным документом в виде дополнения, прикладываемого к основному договору.

Читать также: Что такое жилая площадь квартиры?

Невозможно расторгнуть

Если отсутствуют серьезные основания для аннулирования соглашения, то данная процедура невозможна.

ВНИМАНИЕ! Если от нанимателя регулярно поступает арендная плата, обеспечивается сохранность жилья и нет нарушения общественного порядка, то в одностороннем порядке расторжение документа не допускается.

Согласно статье 85 ЖК России допускается не расторжение, а выселение гражданина-нанимателя в следующих ситуациях:

1. Снос аварийного здания, в котором предоставлялось жилье.
2. Изъятие участка земли под муниципальные или государственные нужды.
3. Когда недвижимость переводится в нежилой фонд.
4. Непригодные условия жилья для последующего проживания.
5. Проведение работ по капитальному ремонту, ведущих к изменению жилой площади.
6. Если жилплощадь передается религиозной организации.

В этом случае документ расторгается по причине выселения. Однако нанимателю должно быть предоставлено взамен аналогичное жилье в том же городе. С согласия нанимателя допускается предоставление жилплощади в другой местности.

По обоюдному согласию

Прекращение договоренности о съеме социального жилья происходит по упрощенной процедуре в том случае, если это обоюдное согласие нанимателя и наймодателя.

В данной ситуации законодательство не предусматривает определенного порядка действий. Но следует учитывать некоторые нюансы.

Чтобы аннулировать контракт, необходимо составить соглашение в произвольной форме с указанием паспортных данных сторон, и желания прекратить действие договора по обоюдному согласию. Также указываются реквизиты ранее составленного основного договора.

В дополнение желательно составить передаточный акт в произвольной форме с целью фиксирования факта передачи жилья, его состояния, а также отсутствия претензий друг к другу.

По инициативе нанимателя

Как расторгнуть договор в данном случае? Прекращение действия составленного соглашения по желанию нанимателя жилья допускается по упрощенной схеме. Процедура расторжения предусматривает:

• Уведомление наймодателя о своем намерении расторгнуть договор. Желательно это сделать за 3 месяца до подачи необходимых документов.
• В МФЦ написать заявление о желании аннулировать соглашение о съеме муниципального жилья.

К заявлению обязательно прилагается согласие всех членов семьи. Затем обращение регистрируется в Книге регистрации. После рассмотрения документа и согласия наймодателя договор аннулируется и считается расторгнутым.

Прекращение действия данного соглашения по инициативе нанимателя может происходить в двух случаях:

1. Приобретение собственного жилья. В этом случае съем социального жилья теряет свою актуальность.
2. В случае необходимого переезда. Данный вариант предусматривает заключение нового договора.

По требованию арендодателя

Процедура расторжения в этой ситуации предусматривает несколько этапов:

• Выявление веских причин для прекращения договоренности.
• Соблюдение определенного порядка действий, а именно вручение уведомления о намерении расторгнуть документ.
• При согласии нанимателя процедура проходит по согласию двух сторон.
• При отсутствии ответа или отказе проводится сбор документов, которые подтверждают нарушения со стороны нанимателя.
• По истечению 30 дней после отказа происходит обращение с исковым заявлением к судебным представителям.
• Если судебное решение положительное, подается заявление в МФЦ, либо Департамент Жилищной Политики.
• Заявление регистрируется.
• Выносится решение специальной комиссией.

В судебном порядке

Обращение в суд происходит только в том случае, когда инициатором прекращения выступает административный орган.

При появлении оснований, которые допускают выселение граждан, представитель местных органов власти обращается в суд по адресу нахождения объекта.

Перед подачей искового заявления необходимо попробовать урегулировать проблему в досудебном порядке, то есть административные органы должны предпринять меры для прекращения правонарушений со стороны нанимателя. Основным действием, в этом случае, является предупреждение со стороны наймодателя.

Если после трех предупреждений наниматель не устранил нарушения, то происходит обращение в суд с предоставлением следующей документации:

1. Копия соглашения о съеме социального жилья.
2. Подтверждение фактических нарушений (подтверждаются заявлением от соседей, справками о вызове полицейского патруля, иными административными актами).
3. Подтверждение принятых действий по их устранению.
4. Проведение досудебной процедуры.

Составляя исковое заявление, необходимо указать основание двумя пунктами:

• Аннулирование договоренности с ответчиком.
• Предоставление разрешения на выписку и выселение нанимателя социального жилья с занимаемой площади.

В конце иска ставится подпись ответственного за его подачу лица.

Если судом вынесено положительное решение в сторону истца, то в течение 3 дней из суда выдается выписка о его решении. Она приобретает законную силу по истечении десятидневного срока с момента выдачи ее на руки сторонам.

ВАЖНО! Если нанимателем подана апелляция, то выписка временно приостанавливается до вынесения решения следующего судебного разбирательства.

Если апелляция не подана, то административный орган просит о выселении жильцов на основании судебного решения.

Особые случаи

Бывают ситуации, когда суд не может принять решение о выселении нанимателя. Например, если коммунальная задолженность образуется по следующим причинам:

1. Задержка зарплаты или пенсии.
2. Наниматель стоит на бирже труда по безработице.
3. Тяжелое финансовое положение, вызванное плохим состоянием здоровья.
4. Семья содержит инвалида.
5. Многодетная семья.

В данном случае нанимателя не выселяют, но обязуют закрыть образовавшийся долг в установленный судебным органом срок. Если социальная жилплощадь используется не для проживания, то администрацией делается предупреждение или налагается штраф в размере от 10 МРОТ.

Граждане, которые не могут лишиться права проживания в социальном жилье:

• Лица пенсионного возраста.
• Члены семьи работника, который погиб при выполнении служебного задания.
• Инвалиды, получившие увечья при выполнении своих профессиональных обязанностей.

Также не допускается аннулирование соглашения, когда наниматель находится в тюрьме, или гражданин длительное время отсутствует по уважительным причинам.