Законодательство четко определяет, как можно выделить долю в квартире или в частном доме. В зависимости от того, находятся квадратные метры в общей долевой или совместной собственности, требуется ли выделение площади в натуре, процедура будет различной.
Правам собственности на имущество в Гражданском кодексе посвящен второй раздел. Отдельными главами регулируются права граждан на недвижимость (гл. 18) и землю (гл. 17). Если имуществом владеют несколько человек, они наделены правом общей собственности (гл. 16). Именно при такой форме обладания недвижимости может возникнуть необходимость её раздела по долям.
Раздел общей собственности
Общая собственность на дом, квартиру или земельный участок характерна тем, что принадлежит двум и более лицам. При этом количество квадратных метров на каждого из них не определено. Общая собственность является долевой. Исключение составляет собственность совместная. Части имущества, принадлежащие каждому из владельцев, если размер доли из общей не выделен, определяются равными.
Выдел доли необходим, чтобы каждый из собственников мог распоряжаться своей жилплощадью, не нарушая права сособственников.
Причинами инициатора отделения могут стать:
- неразрешенные имущественные споры с другими владельцами,
- желание использовать свою часть помещения для аренды или продажи,
- стремление к независимости от сособственников, поскольку решение о распоряжении своей долей в недвижимости или в земельном участке, включая ремонт, по закону, можно принимать только с согласия всех владельцев общего имущества,
- желание или необходимость быть единственным собственником своей недвижимости и т.д.
Часто это единственный выход, чтобы остановить конфликты между совладельцами и решить имущественные споры в правовом порядке.
Выделение долей из долевой собственности
В общей долевой собственности размеры долей определены. Однако, фактически, этот размер только цифра в свидетельстве о праве. У владельцев может быть разное понимание того, какая доля в квартире реально принадлежит каждому из них. Хорошо, если они договорились о том, как использовать помещение. Такое соглашение можно узаконить и перевести цифры в квадратные метры. Если договориться не удалось, необходимо выделять долю в натуре через суд.
Выделение доли в натуре
В законодательстве существуют два понятия, касающиеся закрепления части имущества за каждым из владельцев общей собственности: выдел доли и установление права пользования.
Выдел долей в натуре характерен тем, что:
- В результате образуются отдельные помещения.
- Общая собственность перестает существовать, так как начальный объект раздела превращается в несколько.
- Если помещение неделимо, раздел имущества в натуре невозможен.
- Учитывается степень вложений каждого из собственников в улучшение объекта.
- Процесс сложный, на результат влияет желание всех собственников разделить имущество, назначение объекта или его использование, площадь объекта и т.д.
При определении права пользования:
- За каждым из владельцев закрепляется право использовать часть жилого помещения (комнату, часть дома, определенную территорию участка и т.д.).
- Определяется порядок пользования общими площадями.
- Право общей собственности сохраняется за каждым из хозяев квадратных метров.
Во всех случаях расчет производится, исходя из размера принадлежащих владельцам долей.
Это интересно: Диспозитивный метод правового регулирования — что это такое?
Требования к объекту
К оформлению собственности на реальные квадратные метры закон предъявляет жесткие требования. Если один владелец решил воспользоваться своим правом, необходимо, чтобы и в его доле и в оставшейся присутствовали:
- жилая площадь,
- отдельный вход в каждое помещение,
- санузел и ванная,
- кухня, коридор, другие подсобные помещения.
Кроме того, раздел не должен нанести общему имуществу ущерб, помещения после деления должны использоваться по назначению, а стоимость вновь образованных частей не может быть уменьшена.
Читать также: Что такое жилая площадь квартиры?
Только при этих условиях можно сформировать новое жилое помещение на базе старого. Такой раздел чаще всего применяется, если выделяется доля в доме или на участке земли, так как выделить долю в квартире и соблюсти все вышеперечисленные условия практически невозможно. Если говорить о том, что такое выделенная доля в квартире, то речь может идти только об определении права пользования.
Расчет доли в натуре
При определении долей для последующего выделения одной из них площадь помещения делят на количество собственников.
Кроме площади объекта, при расчете долей учитываются:
- его рыночная стоимость,
- уровень износа,
- внесенные собственниками изменения,
- затраты собственников на улучшения (подтверждающие документы).
Эти показатели необходимы, чтобы оценить стоимость каждой выделяемой части, на основании которой проводятся переговоры сторон. Доли в общей собственности считаются равными среди всех собственников, если это не противоречит соглашениям между участниками раздела и закону.
Соглашение сторон или судебное разбирательство
Правовые нормы дают каждому из собственников возможность выделить свою долю. Главный принцип – не нарушить права остальных владельцев. Порядок выделения доли зависит от того, какой вид процедуры применяется: соглашение сторон или отстаивание своих прав в суде.
Согласие сторон
Если совладельцы дома или участка пришли к соглашению, им необходимо подтвердить договоренность письменно. Для начала сторонами подписывается договор, который содержит:
- реквизиты всех собственников помещения,
- характеристику объекта недвижимости (кадастровый и регистрационный номера, адрес, жилая и общая площади, состояние и т.д.),
- реквизиты документов, подтверждающих право собственности каждого участника соглашения,
- порядок раздела,
- условия раздела.
Все сделанные в процессе соглашения перепланировки должны быть узаконены. Если в результате раздела изменились пропорции долей, то получивший большую часть обязан компенсировать разницу остальным владельцам. Этой компенсацией могут быть как деньги, так и имущество.
Достигнутые договоренности необходимо зарегистрировать в Росреестре, а каждому собственнику получить на руки свидетельство права на оговоренную часть имущества.
Если в процессе переговоров возникли споры, решение вопроса придется отдать на рассмотрение в суд.
Судебная инстанция
Обращение в суд является, скорее, крайней мерой, так как определить, в чью пользу будет вынесено решение судьи, заранее невозможно.
На основании законодательства РФ, судья может отказать в выделении доли по причине того, что:
- помещение невозможно разделить,
- часть условий для выделения доли в натуре не выполнено,
- доля истца в общей собственности незначительна и по иной законной причине.
При этом истец может потерять свою долю. На основании чего ему будет назначена компенсация со стороны ответчика.
Важно! Нежелание истца менять долю в недвижимости на деньги может не учитываться. Например, если принадлежащая ему доля очень маленькая.
Поэтому идти в суд следует тогда, когда устранены основания для отказа, и на руках имеются все необходимые документы.
Документы на выделение доли
Пакет документов для предоставления в суд должен подтверждать право собственности истца на свою долю, возможность произвести раздел имущества в натуре, а также содержать расчеты и варианты деления имущества.
Какие документы нужны для суда:
- иск о выделе доли, с описанием объекта недвижимости, количества владельцев, предложением по порядку и условиям раздела,
- экспертную оценку специалистов о возможности выполнить условия выделения доли из общего имущества,
- оценку объекта недвижимости,
- свидетельство права собственности,
- выписку из ЕГРП и кадастровый паспорт,
- порядок компенсации и её расчет (если в результате раздела меняется размер долей),
- квитанцию на оплату госпошлины.
Читать также: ЕГРП — что это такое: расшифровка.
Если решение будет вынесено в пользу истца, то на выделившийся объект следует произвести государственную регистрацию права.
Рассчитать, сколько стоит выделение доли, можно, сложив затраты на услуги экспертов и оформление документов, а также госпошлины. Добровольное соглашение обойдется дешевле, так как не будет содержать судебных издержек.
Раздел личного и совместного имущества
Совместным имущество является тогда, когда при общем владении объектом недвижимости доли не определены. Выделение части жилплощади или земли возможно и при таком праве собственности. Происходит оно аналогично разделу из общей долевой собственности. Единственное различие – первоначально устанавливаются доли каждого из них.
Если собственник захочет, он может решить вопрос выделения доли в квартире родственнику или постороннему в своем жилом помещении. Для этого можно продать или подарить её. Например, если муж единоличный собственник квартиры, он может подарить её часть жене. Договоры дарения или продажи подлежат регистрации, в результате которой все собственники получают документы о праве собственности.
