Цены на недвижимость в 2023 году – животрепещущая тема, которой уделяют внимание и серьезные аналитические издания и порталы. Интерес россиян к жилью, как к территории для проживания, привычному инвестированию и получению прибыли от сдачи в аренду, ловко используется в разных целях. Ими становятся ажиотаж на рынке, недовольство властями, перекос в ту или иную сторону на рынке жилья. При этом каждый из аналитиков ссылается на уникальную ситуацию, не позволяющую делать точные прогнозы.
Что происходит с ценами на рынке недвижимости
Все рассуждения на тему, упадут ли цены, или продолжат расти, начинаются с утверждений о непредсказуемости этого сегмента рынка. В суровой реальности есть три сектора, у которых своя динамика, инструменты ценового урегулирования и факторы влияния, поэтому сформировать некую усредненную картину просто невозможно. Ожидать снижения сложно: даже в первые месяцы СВО граждане не понесли накопления в банки под заманчиво высокие проценты, а предпочли привычное инвестирование в объекты недвижимости.
Интересно! Продажа доли в квартире в России в 2023 году
Комментарий эксперта. М. Сабанеев, финансовый аналитик. В последние месяцы так называемой мировой пандемии общий прогноз состоял в некотором снижении стоимости жилья, (возврату к прежнему состоянию рынка в ближайшие годы). Нотки оптимизма перемежались опасениями, что в крупных городах недвижимость подорожает из-за отмены запрета на поездки за границу, возврата зарубежного инвестирования. Доморощенные эксперты предполагали, что именно эти две тенденции станут формирующими в расценках.
Цены в 2022 году принято рассматривать по трем разным сегментам, поскольку в каждом из них работают отдельные финансовые механизмы и побудительные импульсы. Ключевые события рынка: коронавирус, введение льготной ипотеки в широких масштабах, СВО, программы субсидирования, мобилизация, ужесточение денежно-кредитной политики. Результат:
- Новостройки. В предыдущие годы стартовало множество проектов от застройщиков, большинство из них вступило в действие в уходящем, 2022. Это ненамного ниже прошлогоднего показателя, но тогда на рынке недвижимости царила эйфория. Увеличилось количество кредитов на полное финансирование строительства.
- Вторичка показала небольшой рост объявлений о продаже, вызванный политическим кризисом и эмиграцией владельцев. Пока ситуация стабильна, но ведутся разговоры о введении льготной ипотеки на жилье, бывшее в употреблении, что, по мнению некоторых экспертов, может вызвать повышение спроса и рост цен до 15% (цифры могут быть и меньше, все зависит от региона). По другой версии, объем предложений сократился, но спрос остался на прежнем уровне (Ю. Бочарникова, в интервью порталу «Известия»).
- Возросший, на фоне пандемии, интерес к загородной недвижимости, особенно, в благополучных регионах, привел к очередному обороту ценового подъема.
Интересно! Имущественный вычет при покупке квартиры в 2022 году
Полагаться на прогноз аналитиков сложно: одни утверждают, что на рынке царит идеальный шторм, который приведет к неминуемому падению расценок. Другие твердят о намеках властей на прекращение программы льготного кредитования и ужесточении Центробанком условий финансовых ассигнований для новостроек. Эти факторы указывают на грядущий в ближайшие годы обвал цен, но переход застройщиков на счета эскроу и применение новых монетарных инструментов в стимуляции интереса к ипотечному кредитованию однозначно свидетельствуют о необоснованности такого оптимизма.
Вторичка: о профессионализме экспертов
В середине осени 2022 опубликованы высказывания специалистов по продажам недвижимости, рассуждавших на тему, будут ли расти цены на рынке вторичного жилья, если льготная ипотека не распространится и на этот сегмент:
- И. Зырянова, Президент гильдии риэлторов. В двух столицах ситуация отличается от общероссийской, однако на фоне миграционных потоков новостройки постепенно сравниваются со стоимостью б/у жилья. (Имеется в виду недвижимость в центре или ситуация распространяется и на окраины, президент не уточняет).
- Н. Коркка, из компании «Метриум». Подорожание недвижимости вызвано льготной ипотекой и низкими кредитными ставками. В начале нынешнего года рост цен вызван паникой, на фоне старта СВО. Однако спрос в столичном регионе сократился более, чем на треть. Сначала наблюдался рост цен на 10%, а затем снижение – до максимальных 3%.
- С. Меньшенин, АН «Новосел», глубоко убежден в неминуемом снижении стоимости квартир и домов. Приводит в пользу этого 2 аргумента: цены взлетели слишком высоко, образовавшийся пузырь должен сдуться или лопнуть.
- Эксперты RN.Ru не столь категоричны, но считают, что цены на вторичку, особенно в Сочи, Москве и СПб должны вернуться к уровню до начала СВО.
Интересно! Временная регистрация в 2022 году
В целом риэлторы настроены пессимистично: объем продаж упал, как и рынок предложений. До конца лета продавцы отказывались снижать явно завышенную стоимость вторичного жилья, его сейчас, по мнению С. Мологина (АН «Московский квартал») наступает некоторое оживление, вызванное выходом из шока тех, кто вынужден решать вопросы жилья. На 2023 спрогнозирован выход из стагнации (первое полугодие) и активизация (вторые полгода), вызванная снижением цен от продавцов, заинтересованных в реализации своих активов.
Новостройки: превалирующие тенденции
Некоторая доля оптимизма московских риелторов, уверенных, что цены на недвижимость в 2023 году (в столичном регионе, и на вторичку) неминуемо снизятся, обусловлена застоем в этом сегменте в первом полугодии и слабым оживлением осенью. Однако в отношении новых построек финансовый аналитик С. Скатов, настроен более пессимистично. Бывший главный аналитик банка «Дом.РФ» подчеркивает, что населению свойственно уповать на сильные стрессы, переживаемые экономикой, как на фактор, способствующий падению цен. Однако практика показывает, что эти надежды в большинстве случаев не оправдываются. Например, в 2014-2015, при высоком уровне инфляции и снижении стоимости вторички, новостройки показали стабильность в генерировании цен.
Сейчас, на фоне шокового периода, стартовавшего еще три года назад, наблюдается идеальный шторм (в переводе с профессиональной терминологии – совпадение уровня спроса на свежепостроенное жилье и предложений от застройщиков). Аналитик не склонен расценивать равновесие, как положительную тенденцию. Он уверен, что такой баланс поддерживается банками, но впоследствии пузырь лопнет на фоне процессов, происходящих с ипотекой:
- банки выдают кредиты застройщикам, но падение спроса может привести к невозможности погашения задолженностей;
- доступность первичного жилья вызвана льготным кредитованием, отсюда дисбаланс между вторичкой и первичкой;
- продление срока выдачи ипотечного кредита позволяет обеспечивать комфортный уровень ежемесячного спроса, но реальные доходы населения падают;
- доля продаж в ипотеку выросла до 90%, в результате спрос на жилье упал, поскольку исчерпаны возможности кредитования.
Банки могли бы продолжить выдачу кредитов застройщикам, если бы население отнесло сбережения на краткосрочные депозиты, выдаваемые под рекордно высокие проценты. Однако оно предпочло инвестировать во вторичку или просто оставить свои средства в банках, под матрасами и в копилках.
Стоит ли ожидать снижения цен на недвижимость
Негативные тенденции 3-4 квартала 2022 привели к осложнению ранее хорошего положения застройщиков. Счета эскроу (доходы от продаж готового жилья), ранее обеспечивавшие погашение задолженностей банкам, стали отставать от долгового портфеля:
- Не в традициях финансовых инстанций делать снисхождение даже крупным и проверенным клиентам, проценты на кредит начисляются исправно. Это означает рост себестоимости новых зданий, который будет покрываться из кармана потенциального покупателя.
- В большинстве случаев из кармана строительной компании выплачивается комиссия банкам – те самые низкие и заманчивые 0,1% за снижение ипотечного кредитования ниже общепринятого рыночного уровня.
- Надежда на оптимизацию рыночной ситуации плюс инфляция и подорожание стройматериалов – еще две причины, по которым не стоит надеяться на снижение от авторов реализуемого проекта.
- Не стоит забывать, что в реализации готового жилья бытует практика перепродажи фирме, которая ничего не производит, а только вкладывает деньги и занимается продажами с целью получения дохода от инвестиций. Их представители уверены, что уменьшать цифры на ценниках нет смысла – новые предложения о покупке будут ожидаемо дороже.
С. Скатов крайне скептически относится к прогнозам о том, что пузырь на рынке нового жилья должен неминуемо лопнуть: банки не станут банкротить даже самые слабые в финансовом отношении проекты, поскольку это будет самоубийством для кредитных организаций. Они вводят новые монетарные инструменты: продлевают сроки ипотечного кредитования, дробят сумму займа на части и предлагают на каждую отдельные проценты (так называемая траншевая ипотека), перезаключают договора с застройщиками или часть построенного учитывают в выплатах по процентам.
Стоит ли рассчитывать на резкое падение цен в наступающем году – сказать сложно. Во вторичном жилье, возможно, произойдет некоторое снижение, но лишь за счет продавцов, согласившихся снизить планку из-за своего положения. Застройщики первичного жилья еще пару лет будут надеяться на стабилизацию, и она может произойти, при благоприятном стечении обстоятельств, но и в этом случае не стоит надеяться на ценопад. В прошлый раз пузырь удалось ликвидировать с помощью государства, но в 2023 еще не будет настолько сильной угрозы, что он лопнет, и поэтому причину нужно немедленно устранить.
