Далеко не всегда у потенциальных покупателей есть возможность сразу приобрести жилье в личную собственность.
В некоторых случаях у желающих приобрести квартиру нет возможности купить ее даже в ипотеку.
В такой ситуации выходом из положения может стать аренда квартиры с правом ее выкупа в дальнейшем.
Аренда жилья с правом выкупа
Аренда жилья с правом выкупа — альтернатива обычному найму недвижимости и приобретению его в ипотеку. Она совмещает характерные стороны обоих видов сделок, но в то же время имеет отличия.
В отличие от обычного найма жилья, аренда с правом выкупа позволяет приобрести квартиру в личную собственность. Ну а разница с ипотекой состоит в том, что при аренде с правом выкупа не берется банковский кредит и, соответственно, не выплачиваются проценты.
О том, как снять квартиру и не нарваться на мошенников, читайте в статье.
Понятие и процедура
В гражданском праве понятие «аренда недвижимости» применяется исключительно относительно юридических лиц.
Так что более правильным термином является наем недвижимости.
Однако в повседневности аренда и наем недвижимости не различаются, так что в дальнейшем можно считать эти термины равнозначными.
Аренда квартир с правом выкупа не часто встречается на рынке недвижимости, хотя является действенным способом покупки жилья в рассрочку.
Причиной этого, вероятнее всего, является то, что и продавцы, и потенциальные покупатели мало ознакомлены с таким способом покупки жилья.
Применяется он в случаях, когда владелец не может продать квартиру здесь и сейчас по тем или иным причинам (высокая цена, непрестижный район, неординарное жилье), а покупатель не располагает достаточной суммой денег, чтобы жилье приобрести.
В юриспруденции выкуп арендованной недвижимости регулируется ст. 624 ГК РФ.
Под арендой квартир с правом выкупа подразумевается процедура, когда стороны заключают договор найма с последующим выкупом.
Читать также: Что значит размер комиссии при аренде квартиры.
Наймодатель обязуется ежемесячно выплачивать сумму в счет стоимости жилья, пока не сможет полностью рассчитаться с наймодателем. После момента расчета жилье переходит в неограниченную собственность нанимателя.
Особенности договора найма
Договор найма с правом выкупа составляется в трех экземплярах: для продавца/наймодателя, покупателя/нанимателя и для органа регистрации (Росреестра).
Договор содержит в себе положения двух соглашений: найма и купли-продажи недвижимости.
В соглашении указываются:
- его стороны,
- объект недвижимости и его характеристики,
- выкупная стоимость квартиры,
- размер ежемесячного платежа.
Срок договора определяется положениями ГК РФ: максимум — 5 лет, по умолчанию — 1 год, в иных случаях определяется сторонами соглашения.
Если срок действия договора превышает 1 год, то он подлежит регистрации в отделении Росреестра.
В соглашении также обычно указывается право нанимателя на досрочную выплату стоимости жилья, а также о переходе права собственности после выплаты последнего платежа.
При желании стороны соглашения могут внести иные существенные для них условия.
Образец договора найма с правом последующего выкупа.
Плюсы и минусы
Аренда квартиры с правом выкупа имеет схожесть с приобретением жилья в ипотеку, однако имеет значительные плюсы по сравнению с последней.
Перечислим основные из них:
- Покупатель может проживать в квартире уже до момента фактического перехода квартиры в его собственность,
- При найме с правом выкупа нет начисления процентов за пользование кредитом,
- Нет нужды в сборе документов, подтверждении доходов, постоянном трудовом стаже и т. д. То есть процедура оформления такого соглашения для нанимателя значительно проще, так как отсутствует посредник в виде банка,
- Не требуется оформление страховки,
- Владелец квартиры, как собственник, несет расходы по уплате налога на недвижимое имущество,
- Несмотря на то, что правоотношения между нанимателем и наймодателем определяются договором, их неформальность никто не может отменить. Собственник жилья всегда может пойти навстречу покупателю, если тот попадет в трудную финансовую ситуацию. Это отличает аренду квартиры с правом выкупа от ипотеки, где отношения между клиентом и банком более формализованы,
- Преимущество продавца состоит в том, что выкупная цена квартиры превышает среднерыночную стоимость.
Однако аренда квартиры с правом последующего выкупа несет в себе не только плюсы, но и минусы:
-
- Стоимость жилья выше среднерыночной, так как в платежах одновременно заложена стоимость аренды и выкупная цена квартиры,
- Наниматель не становится собственником недвижимости до выплаты полной суммы, так что право распоряжения остается у наймодателя. Он вправе заложить недвижимость в качестве обеспечения по кредиту, так что после истечения срока найма квартира не перейдет в собственность нанимателя из-за банковского обременения,
- Если наниматель не сможет вносить ежемесячные платежи, то он просто выселяется из квартиры, а затраченные средства ему никак не компенсируются. Это значительно отличает аренду с правом выкупа от ипотеки, где покупатель при невозможности вносить платежи по кредиту вправе продать жилье, погасить сумму кредита и полностью распоряжаться оставшейся суммой. Так что попав в трудную финансовую ситуацию, покупатель рискует оказаться и без жилья, и без уже затраченных на него средств,
О том, возможно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, читайте здесь.
- Выкупная цена квартиры в договоре является фиксированной, так что изменения рыночной стоимости жилья на ней никак не отразятся. Но в этом случае риск является обоюдным и для покупателя, и для продавца: можно как значительно переплатить за жилье по текущим ценам, так и купить его намного дешевле рыночной цены на данный момент.
Об аренде жилья с правом выкупа смотрите в видеоролике:
Покупка квартиры в лизинг для физических лиц
Лизинг недвижимости — разновидность аренды жилья с правом выкупа, при которой к сделке присоединяется дополнительная сторона.
Лизинг жилья для физлиц — еще более редкий для России вариант сделок с недвижимостью, хотя в европейских странах он достигает отметки в 20% от всех сделок на рынке недвижимости.
Лизинг жилья возник из-за сложностей оформления обычной аренды с правом выкупа, так как обычно продавец желает получить стоимость жилья одномоментно.
Для решения этих проблем стороны привлекают третью сторону — лизинговую компанию.
Понятие
В отличие от аренды с правом выкупа, в лизинге для физических лиц предусматриваются три стороны соглашения: покупатель, продавец и лизинговая компания.
При лизинге жилья, как и при лизинге любой иной собственности, одной из сторон всегда выступает коммерческая организация, извлекающая прибыль.
Читать также: Алгоритм действий при одновременной покупке и продаже квартиры
Как купить квартиру в лизинг?
При покупке квартиры в лизинг клиент находит недвижимость самостоятельно.
Затем вместе с продавцом они должны обратиться в лизинговую компанию, которая заключает два договора:
- о покупке объекта недвижимости у продавца,
- о сдаче соответствующего объекта недвижимости в наем (лизинг) покупателю.
Продавец сразу получает причитающиеся ему деньги, а покупатель, после заключения договора, получает право пользования недвижимостью.
После выплаты всех причитающихся по договору лизинга платежей покупатель получает право зарегистрировать жилье в собственность.
Подробнее о государственной регистрации права собственности читайте тут.
Договор
Договор лизинга должен содержать в себе следующие положения:
- стороны соглашения,
- наименование и характеристики объекта,
- выкупную стоимость квартиры с запретом на ее увеличение,
- фиксированный размер ежемесячного платежа,
- размер первоначального взноса (желательно с возможностью его возврата покупателю при разрыве соглашения),
- срок действия соглашения,
- условия и срок перехода права собственности после окончания договора.
Образец договора лизинга недвижимого имущества.
Требования к покупателю
Требования к клиенту при лизинге жилья ниже, чем при ипотечном кредитовании.
Однако нельзя сказать, что лизинг может быть предоставлен любому желающему.
Жилье в лизинг обычно предоставляется покупателю:
- возрастом — от 21 года до 60 лет,
- с имеющимся доходом, в том числе неофициальным.
Плохая кредитная история обычно не является препятствием для заключения лизингового договора, однако если у клиента имелись случаи судебного преследования в связи с неисполнением кредитных обязательств, в лизинге, вероятнее всего, откажут.
О том, каким клиентам одобряют ипотеки банки, читайте в нашей статье.
Кому подходит?
Лизинг квартир — особая форма приобретения недвижимости. Подходящая далеко не всем потенциальным покупателям.
Такая схема покупки недвижимости подойдет нескольким категориям покупателей:
- Тем, кто не имеет возможности или желания оформить полноценную ипотеку. Это подходящая схема покупки для лиц без подтвержденных доходов, официально не работающих, ИП, фрилансеров — словом тех, кому банки обычно отказывают в ипотеке. Риски компании при лизинге значительно меньше, чем банка при ипотеке, так как жилье остается в их собственности. Следовательно, лизинговая компания почти не рискует и может оформить лизинг лицу даже рискованному клиенту,
- Лизинг подойдет тем, кто не хочет светить свою собственность и, опосредованно, доходы. Такую схему нередко выбирают государственные и муниципальные служащие,
- Лизинг — оптимальный вариант для тех, кто не хочет платить налог на недвижимость, особенно при приобретении жилья большой площади. Эти расходы ложатся на собственника (лизинговую компанию).
Преимущества и недостатки
Преимущества лизинга полностью схожи с плюсами аренды недвижимости с правом выкупа:
- более легкая процедура оформления, так как лизинговые компании более лояльно относятся к клиентам, чем банки при ипотеке (не требуется официальное подтверждение дохода и занятости),
- размер первоначального взноса и ежемесячных платежей согласуется сторонами и зависит от платежеспособности покупателя,
- первоначальный взнос — от 10%, иногда и вовсе отсутствует,
- срок действия договора — до 10 лет с пролонгацией, что больше, чем при аренде с правом выкупа.
Возможно ли купить квартиру в ипотеку без первоначального взноса? Читайте тут.
Недостатки лизинга вызваны в первую очередь тем, что в этом случае правоотношения оформляются с коммерческой компанией:
- лизинг обходится дороже, чем обычная ипотека или даже аренда с правом выкупа,
- расходы по всем сделкам (продаже в собственность компании и договору лизинга) оплачивает покупатель,
- в сумму платежа закладывается прибыль и расходы компании.
Подробнее о приобретении квартиры в лизинг смотрите в видеоролике: