Аренда земельного участка под ИЖС с последующим выкупом

Выполнение процедуры по получению участка, на котором будет произведено возведение жилого объекта, является очень сложным процессом, требующим сбора множества документов, а также посещения различных инстанций. Отдельные граждане нашего государства имеют возможность получения земли бесплатно. Другие же люди вынуждены осуществлять покупку или арендовать на длительный период времени. Во втором случае возникает закономерный вопрос, как осуществляется аренда земли под ИЖС с последующим выкупом? Сразу же хочется отметить, что процедура является хоть и очень сложной, но выполнимой. Для того чтобы максимально много узнать о данном вопросе, необходимо ознакомиться с этим материалом.

Основная информация про ИЖС

Для того чтобы максимально подробно узнать про аренду земельного участка с последующим выкупом, следует в целом понять, что представляет собой такой вид строительства. Итак, под ним понимают форму пользования землей, на которой можно производить капитальное строительство жилых зданий. Процесс строительства должен осуществляется за деньги граждан. Первоначальным собственником земельного участка является государство.

Арендованную землю в будущем можно приобрести. При этом данный процесс должен быть верно оформлен со стороны закона. Отметим, что государством выделяются земли под индивидуальное жилищное строительство как в городах, так и в товариществах садового типа. В целом, единственной разницей здесь является категория, к которой относится арендуемая земля.

В том случае, если в документации говорится о том, что земля предназначена для индивидуального строительства, то на ней можно произвести возведение жилого дома, высота которого не более трех этажей. Для того чтобы государство предоставило землю для аренды, нужно принять участие в торгах и выиграть их. Чтобы выиграть, необходимо указать максимальную денежную сумму, которую человек может платить за землю.

Основания для покупки арендованной земли

Аренда земельного участка с последующим выкупом возможна только в том случае, если существуют определенные основания. Одним из таких является ситуация, когда гражданин использует участок на основе права наследуемого владения. Проще говоря, если земля была выдана еще во времена Советского Союза родственникам. Если человек по наследству получил землю, то он имеет возможность оформить ее в свою собственность.

Гражданин пользуется объектом на основе права бессрочного пользования. Такие сделки не имеют срока давности и право на использование, принадлежит только одному человеку. Он же в свою очередь и имеет возможность оформить право собственности.

В том случае, если земельный участок используется на основе договора аренды, который на сегодняшний день является действующим, то земля может быть приватизирована. Если на момент оформления документов по выкупу арендуемой земли на ней уже возведен дом, то документы на право собственности будут оформлены совместно с землей. Если же строительство находится в процессе, то при получении документов, дом будет считаться объектом, относящимся к незавершенному строительству.

Законодательство Российской Федерации

Арендуя землю с правом выкупа, необходимо изучить законодательство. В данном вопросе, все регулируется Земельным Кодексом. Данный закон является основным, который позволяет определить порядок пользования земельными ресурсами, относящимися к той или иной категории. В статье №7 Земельного Кодекса определено право на статус земель, которые предназначены именно для индивидуального строительства жилых объектов. Закон говорит о том, что на земле можно строить жилые объекты, которые предназначаются для жилья и количество этажей в них не превышает трех. Помимо этого, законом не запрещено выполнение на земельном участке таких процедур как выращивание сельскохозяйственных культур, деревьев. Также допустимо создание дополнительных построек – сараев, беседок и так далее. Выполнять строительство на таком участке могут только физические лица. Это также регулируется соответствующим законом.

Проведение аренды земли с последующим выкупом

Как уже отмечалось, законодательством государства не запрещено проводить аренду участка с последующим выкупом. При этом когда идет речь про индивидуальное строительство жилья, следует учитывать ряд факторов. Прежде всего, человек оформляющий документы, должен:

1.   Осуществить подачу заявления в администрацию, которая владеет землей.
2.   Принять участие в аукционе.
3.   Оформить договор, который подразумевает аренду на длительный период. Чаще всего это 5-10 лет.
4.   Узнать, насколько возможно выполнение процедуры выкупа. Дело в том, что отдельные регионы нашего государства запрещают выкупать земельные участки, расположенные в определенных местах.
5.   Подать документы в палату занимающуюся регистрацией и ждать момента, когда будет принято положительное решение о регистрации.
6.   Получить свидетельство о собственности. Также вместе с ним выдается документ, в котором находится проект участка.

Как оформить право собственности на территорию

Органом, который регулирует процесс регистрации, является служба осуществляющая регистрацию, кадастр и занимающаяся картографией. Чаще всего, она именуется как – регистрационная палата. Именно сюда нужно подать пакет документов гласящих про право собственности. В законе прописано, что решение о приеме может быть осуществлено за один месяц, с момента подачи документов в росреестр. При этом, организация может выдать как положительный, так и отрицательный вердикт. В том случае если специалисты примут положительное решение, то ему будет выдан документ, который говорит о праве собственности на земельный участок.

При этом происходят ситуации, когда решение становится и отрицательным. При возникновении подобной ситуации, выдается письменный документ, в котором указывают причины отказа. Стоит сказать, что причины должны быть аргументированными.

Решение по аренде земли с правом выкупа у государства принимается автоматически, если будет одно из трех оснований:

1.   Наследование до конца жизни.
2.   Право на использование земли, являющееся бессрочным.
3.   Наличие договора про взятие в аренду. На момент сдачи документов он должен являться действительным.

Отметим, что в случае если на участке имеются и другие строения, то существует возможность произвести выкуп первым, чем другие участники подавшие заявки.

Какие документы необходимо собрать

Для того чтобы приобрести у государства участок земли, который был арендован под жилое строительство, нужно собрать пакет документов. В данном случае в него входят:

1.  Заявление, в котором говорится о выкупе. Документ подается в муниципальное образование, являющееся владельцем земли сдаваемой в аренду.
2.   Договор про заключение аренды.
3.   Если на земельном участке имеются объекты строительства, то также нужно предоставить:
   
   документы, говорящие о праве на них,
   
   документы про техническую документацию,
   
   документы про кадастровую документацию.
4.   Документ, который говорит о том, что заявитель произвел оплату государственной пошлины.
5.   Доверенность. Она необходима в тех ситуациях, когда документы подает третье лицо.

Отдельно необходимо рассказать про документ, подтверждающий оплату государственной пошлины. Дело в том, что многие люди утверждают, что при подаче пакета документов сотрудник его не требовал. Такие ситуации действительно случаются. При этом, может произойти ситуация когда в течение времени, которое дается на проведение регистрационных действий, сотрудник не увидит в базе проведенную оплату. В результате будет дан отказ. Для того чтобы избежать возникновения такой ситуации, необходимо предоставить чек про оплату.

Составление договора

Для того чтобы провести покупку земельного участка принадлежащего государству, нужно иметь договор про осуществление аренды. При этом срок действия данного документа не должен истекать на момент, когда была произведена подача пакета документов. Следует отметить, что структура договора является типичной по всем документам, которые соответствуют гражданскому законодательству. Документ также должен содержать в себе условия, зависящие от специфических особенностей заключаемой сделки.

К ним могут относиться:

1.   Назначение земельного участка.
2.   Наличие сооружений.
3.   Порядок уплаты сделок, расходов.
4.   Положение, говорящее про сдачу земли в субаренду.

Как происходит алгоритм осуществления выкупа земли

В том случае, если была проведена аренда земли с последующим выкупом у администрации и при этом, на участке отсутствуют какие-либо сооружения, то процедура выкупа осуществляется путем проведения аукциона. Он позволяет в значительной степени повлиять на стоимость проведенной сделки. Если же на объекте существуют строения, то преимущество во время аукциона будет отдано владельцу здания находящегося на участке. При этом, стоимость осуществленной сделки по выкупу будет меньший.

Для выкупа следует реализовать следующий алгоритм:

1.  Заключить договор, который подразумевает оплату аванса за участок.
2.   Оценить участок и получить соответствующий документ.
3.   Получить положительное решение о том, что был произведен выкуп.
4.   Составить договор, который касается купли-продажи. Он должен быть оформлен соответствующим образом, у нотариуса.
5.   Предоставить договор и прочие документы в соответствующие органы (регистрационный реестр).

Преимущественное право на выкуп

В том случае если осуществляется аренда земельного участка и на нем, было произведено возведение каких-либо построек, то арендатор имеет первоочередное право на выкуп. Оформление права собственности на аренду с правом выкупа земельного участка имеет ряд преимуществ. К ним относят:

1.  Земля может сдаваться в аренду.
2.   Земельный участок может быть продан, подарен, передан по наследству.
3.   Участок может выступать в качестве залога по время кредитования.

При этом следует признать и то, что выкуп может иметь и отрицательные моменты. Так, собственник должен осуществлять уплату налогов, которые рассчитываются в зависимости от стоимости указанной в кадастре.

Расчет стоимости на процедуру оформления

Осуществляя долгосрочную аренду земли (право на выкуп), нередко возникает вопрос стоимости оформления земли в свою личную собственность. Отметим, что в данном вопросе все индивидуально и зависит от определенных особенностей. Здесь идет речь, про наличие построек на участке, необходимость обращения к услугам копаний, которые оказывают юридические услуги по данному вопросу, правильность оформления документов, государственная пошлина и так далее.

Помимо этого, ответственному человеку нужно будет произвести оплату выкупной стоимости земли. В том случае если его продажа осуществляется без торгов, то цена покупки не должна превышать цену, указанную в кадастре. В свою очередь, она может быть изменена после независимой оценки. Выиграет в данном случае тот, кем будет назначена максимальная цена.

Во время начала аукциона, на землю назначается стоимость, а также минимальная цена увеличения. Тот человек, который назовет во время аукциона максимальную цену и становится собственником объекта. При этом в данном вопросе выиграть аукцион может не только арендатор.

Заключение

Процесс аренды земельного участка у государства, на сегодняшний день является достаточно распространенным практически случаем. Следует отметить, что при этом существует много «подводных камей». К примеру, одним из таких является очередь на получение земли или же процесс получения документов, позволяющих вести строительство на участке который был взят в долгосрочную аренду.

При этом стоит признать факт того, что еще несколько лет назад, подобная процедура и вовсе была практически невозможной для реализации. Сегодня же динамика несколько изменилась. Прежде всего, это объясняется изменениями, которые были внесены в законодательство нашего государства. Теперь, выкуп арендуемого объекта для строительства на нем жилья может быть реализован в соответствии с законодательством. Выкуп стал более выгодным решением, по сравнению с проведением аукционов, основным предназначением которых становится приобретение объекта.

Несмотря на то, что произошло упрощение оформления всех документов, процедура имеет определенные сложности. Если человек, решивший выкупить землю, впервые сталкивается с подобной ситуацией, то чаще всего, у него возникает много вопросов. Для того чтобы сэкономить свое время и произвести процедуру правильно, рекомендуется обращаться за помощью к юридическим специалистам, которые работают в данной сфере деятельности длительное время и знают нюансы проведения процедуры. Правильно подойдя к решению данного вопроса, возможно оформить аренду с последующим выкупом не только верно с юридической точки зрения, но и быстро, насколько это возможно. К тому же, найти услуги таких специалистов сегодня не составляет труда, так как они работают практически в каждом крупном населенном пункте.

Арендуя землю с правом выкупа, необходимо изучить Земельный Кодекс РФ.