Как получить ипотечный кредит на покупку квартиры по сниженной процентной ставке

В современном мире каждый человек мечтает иметь комфортную квартиру или частный дом, но на осуществление планов не всегда хватает средств. В подобных ситуациях нередко приходится одалживать деньги у знакомых либо брать ссуду в банке. Кредит на покупку квартиры обычно выдается на несколько лет и позволяет воплотить мечту в реальность.

Какие бывают кредиты

Банки часто практикуют выдачу денег клиентам под залог недвижимого имущества. Данная процедура именуется ипотечным кредитом. При этом приобретенная квартира поступает в ипотеку, то есть залог, и служит гарантией возврата денег и уплаты процентов банку.

Если заемщик не выполняет своих обязательств, то кредитор получает право на возмещение потерянных средств за счет реализации его имущества. Также можно взять потребительский кредит, предоставив необходимые документы.

Ипотечный

Суть заключается в том, что дебитор составляет двусторонний договор с банком, по которому обязуется оплатить первоначальный взнос в размере 10-15% от стоимости приобретаемого жилья. В свою очередь организация оформляет недвижимость на заемщика, но квартира будет находиться под залогом до тех пор, пока задолженность не будет полностью погашена.

Ипотека существовала с давних времен, например, в Древней Греции на земельном участке должника устанавливали столб, на котором размещалась информация по долгу. В России такой вид кредитования введен в конце 90-х годов прошлого века, когда был принят соответствующий закон об ипотеке.

Средства, полученные от банка на приобретение жилья, нельзя расходовать на иные цели, при этом в залог можно оставить уже имеющуюся недвижимость.

Потребительский

Деньги, которые финансовая организация выдает дебитору в долг под проценты для удовлетворения личных нужд, именуются потребительским кредитом. Человек вправе тратить эти средства не только на покупку жилья, но и на ремонт или отпуск. Получить данный вид кредита с целью вложиться в какое-либо дело не получится, деньги вручаются заемщику именно для потребительских целей.

Средства выдаются в таких случаях:

1. Внезапно появились финансовые трудности, но при этом человек имеет работу, возможно сдельную, или ему удерживают зарплату. Есть уверенность, что заемщик сможет вернуть средства в срок.
2. Срочно нужно что-то купить: телефон, холодильник, автомобиль или квартиру.
3. Понадобилась определенная сумма денег на лечение самого дебитора или кого-то из членов его семьи.
4. Нужны финансы на оплату обучения.
5. В квартире срочно нужно сделать ремонт.
6. Есть желание уйти в отпуск и уехать отдохнуть в санаторий или на курорт.
7. Друг попросил о финансовой помощи. В этом случае стоит сначала убедиться в дальнейшей платежеспособности этого человека, ведь выплачивать кредит придется тому, кто его взял.

Что выгоднее

При выборе способа кредитования нужно рассмотреть все плюсы и минусы каждого варианта.

Стоит обратить внимание на основные показатели:

• размер процентной ставки,
• срок, на который выдается займ,
• размер ежемесячной выплаты,
• максимальная сумма, которую организация может предоставить,
• документы, необходимые для получения ссуды.

Преимущества и недостатки ипотеки

Оформление квартиры в ипотеку помогает миллионам граждан решить жилищный вопрос в короткие сроки.

Достоинств у данного вида кредитов множество:

1. Льготникам удобно приобретать жилье, так как государство обеспечивает при этом дополнительные гарантии. Военнослужащие, молодые семьи и остальные категории граждан, имеющие право на улучшение жилищных условий по той или иной правительственной программе, могут использовать ипотеку на выгодных условиях с низкой процентной ставкой.
2. В кратчайшие сроки решается квартирный вопрос, нет необходимости подолгу копить деньги на крышу под головой, не нужно платить за аренду жилья.
3. Приобретаемое имущество не падает в цене, стоимость квартир возрастает ежегодно, значит, при необходимости жилье можно будет выгодно продать.
4. Деньги можно взять на продолжительный срок, что очень удобно при финансовых проблемах.
5. Предоставляется право на получение налогового вычета при покупке квартиры.

Недостатки:

1. Долгая проверка. Кредитные организации хотят быть уверены в платежеспособности заемщика, поэтому скрупулезно относятся к процедуре оформления. В такой ситуации добиться положительного результата непросто, многие граждане получают отказ в займе. Основным требованием к дебитору будет наличие постоянной работы со стабильным ежемесячным доходом. Такое условие подойдет не каждому.
2. Значительная переплата. Чем дольше клиент пользуется кредитом, тем больше денег в итоге придется перечислить финансовому учреждению.
3. Ограничение прав на недвижимость. Хотя на бумаге квартира и переходит в пользование заемщика, все же он в полной мере не сможет управлять приобретенной недвижимостью, так как она будет находиться под залогом. Совершать какие-либо сделки с таким жильем хозяин не имеет права, пока не погасит долг.
4. Можно лишиться квартиры. При нарушении условий договора банк отберет жилье у владельца через суд.
5. Дополнительные траты. При досрочном погашении долга придется заплатить существенную неустойку.
6. Поиск поручителей. Кредитор вправе потребовать от заемщика выполнения этого условия.

Плюсы и минусы потребительского кредитования

Такой кредит обычно берут, когда требуется небольшая сумма денег и имеется возможность вернуть ее в кратчайшие сроки.

Преимущества данного способа кредитования:

1. Не надо ждать и копить деньги на покупку жилья.
2. Отсутствует необходимость страховать жизнь и имущество.
3. Нет дополнительных комиссионных выплат.
4. Возможно ежемесячно выплачивать средства частями.
5. Не нужно оставлять недвижимость под залог.
6. Погасить долг можно в любое время, и за это не берется штраф.
7. Быстрое оформление заявки, так как не требуются поручители.

К недостаткам относятся:

1. Завышенная процентная ставка. Если по ипотеке она варьируется в пределах от 10 до 15,5%, то при потребительском кредитовании составляет от 18% до 25% годовых.
2. Небольшой срок ссуды. Не превышает 5-7 лет.
3. Ограничения. Банки редко соглашаются дать сумму, превышающую полтора миллиона рублей.
4. Необходимость иметь стабильный высокий заработок.
5. Возможность возникновения проблем при несвоевременной оплате или просрочке платежей.
6. Большой первоначальный взнос.

Иногда покупатель может разочароваться в приобретенном товаре, а платить за него ежемесячно все равно придется.

Требования к заемщику

Кредитное учреждение всегда предъявляет ряд требований к потенциальному дебитору.

Получить средства возможно при соблюдении следующих условий:

1. Наличие российского паспорта и гражданства. Основной документ позволит банковским служащим получить нужную информацию о клиенте. Если нет российского гражданства, тогда потребуется регистрация. Иностранцы имеют право на получение займов в русских банках.
2. Соответствие установленному возрасту. Отказ получают несовершеннолетние граждане, женщины в 55 лет и мужчины, которым исполнилось 60 лет. При наступлении предельного возраста заемщик обязан погасить кредит.
3. Платежеспособность клиента. Условием успешного получения кредита является наличие стабильного дохода, возможно для этого придется представить справку с места работы. Если заемщик в состоянии тратить половину зарплаты на ежемесячное погашение кредита, то вероятность, что его заявка будет одобрена, достаточно высока.
4. Регистрация заявителя в том же регионе, что и банк. В таком случае работникам организации не составит труда проверить клиента и получить о нем все необходимые сведения.
5. Длительный трудовой стаж. Период должен составлять не менее полугода работы на одном месте, что будет свидетельствовать о надежности и платежеспособности клиента.
6. Положительная кредитная история. Позволит составить определенное мнение о заемщике и сделать соответствующие выводы.
7. Наличие особого статуса. Необязательное требование. Помогает быстро получить ссуду военнослужащим, молодым семьям и остальным категориям граждан, подпадающим под этот критерий.

Сравнение основных условий

При выборе того или иного вида кредитования обязательно должны учитываться все тонкости.

Ставка

Часто зависит от условий, которые устанавливают отдельные банки по отношению к заемщикам. Ставка по ипотеке в среднем составляет 12-15%, а на потребкредит — 17-22%.

Первоначальный взнос

По ипотеке может достигать 20% от суммы приобретаемой недвижимости. В рамках потребкредита требуется внести определенное количество средств только в отдельных случаях, если это предлагают сделать сотрудники банка. Величина первоначального взноса позволяет кредитным организациям судить о платежеспособности клиента.

Срок

Средства выдаются на 30 лет при ипотечном кредитовании и на 5-7 лет для реализации потребительских целей.

Максимальная и минимальная суммы

По ипотеке максимальный размер предоставляемой суммы составляет приблизительно 5 млн. руб. Минимальное количество средств выдается в Россельхозбанке, всего 100 тыс. руб.

При оформлении потребкредита максимум можно получить 1,5-3 млн руб., минимальная сумма у каждой организации своя, колеблется в пределах от 15 до 30 тыс. руб.

Ежемесячный платеж

Зависит от цены недвижимости и срока ссуды. Обычно кредитные учреждения требуют от заемщика платить ежемесячно 40-50% от ежемесячного заработка.

Общая переплата

По ипотеке за 5 лет сумма переплаты составит 37,8%, за 10 лет — 80%, а за 25 — 244%. Лучше брать кредит на минимальный срок, и по возможности досрочно погасить долг. Переплата по потребкредиту будет выше, но оформлять его проще и не требуется оставлять жилье в залог.

Страхование

Согласно ФЗ об «Ипотеке» заемщик обязан застраховать недвижимость, которую оставляет банку в залог. Страховать собственную жизнь клиент не обязан, но все же стоит это сделать, чтобы снизить возможный риск, связанный с потерей финансов. Когда берут потребкредит, страховка не требуется.

Льготные программы

Чтобы сделать кредитование более доступным для населения, государство вводит и ежегодно улучшает льготные программы, позволяющие отдельным категориям граждан взять деньги под проценты на выгодных условиях.

Молодой семье

Молодой считается семья, в которой хотя бы одному из супругов менее 35 лет, а также матери-одиночки или отцы, самостоятельно воспитывающие детей. Государство всячески поддерживает эту категорию граждан, предоставляя возможность получить безвозмездную субсидию по программе «Молодая семья».

Банки предлагают следующие выгодные условия получения займа:

• низкая ставка,
• не нужно платить первоначальный взнос, а если это и потребуется, то сумма будет небольшая,
• можно отсрочить платеж без риска получить штраф.

Бюджетникам

Врачи, учителя, военнослужащие, молодые специалисты, работники других бюджетных учреждений имеют право воспользоваться социальной ипотекой с пониженной процентной ставкой.

Ссуда предоставляется бюджетникам на следующих условиях:

• проживание на относительно небольшой жилплощади вместе с другими членами семьи,
• отсутствие собственного жилья,
• на долю жильца приходится менее 14 квадратных метров площади квартиры.

Во всех перечисленных ситуациях бюджетникам требуется улучшение жилищных условий, а льготный заем и помощь от государства помогут решить эти проблемы.

Для каждой категории имеются отдельные требования. Учителям, врачам и молодым специалистам на момент получения ипотечного кредита должно быть не более 35 лет при занятости в бюджетной сфере от 1 до 3 лет.

Без первичного взноса

Кредитные организации с неохотой идут на сделку, если клиент не в состоянии внести первый взнос на приобретение недвижимости. Иногда банки проводят специальные акции, по которым предлагают взять деньги в долг на приобретение жилья без первоначального внесения собственных средств. Подобная возможность предоставляется многодетным и молодым семьям, а также при реализации материнского капитала.

Под материнский капитал

Еще один выгодный вариант получить ипотечный кредит на квартиру для семей с двумя и более детьми. Маткапитал можно использовать для погашения основного долга по ипотеке или в качестве первоначального взноса.

Если кредитозаемщик получил сертификат после того, как одолжил деньги с целью приобрести жилье, то он имеет право использовать материнский капитал для погашения долга. Это касается случаев, когда второй ребенок появляется на свет после заключения сделки с кредитной организацией.

Пошаговый алгоритм погашения долга с помощью материнского капитала:

1. При покупке готовой квартиры зарегистрировать ее на себя в Росреестре, при этом указать, что объект недвижимости находится под залогом у кредитной организации.
2. Получить справку об оставшейся сумме задолженности.
3. Собрать необходимые документы и приложить их к заявлению в Пенсионный фонд об использовании капитала в целях погашения долга. Заявка будет рассмотрена в течение одного месяца с момента обращения, столько же времени потребуется для зачисления средств кредитору.
4. После перечисления денег и проведения перерасчета получить уведомление от заимодавца об оставшейся части долга.
5. Продолжить покрывать кредит по новому графику платежей, составленному работниками банка.
6. Окончательно расплатившись с финансовым учреждением, оформить жилье на всех членов семьи.

Посмотрите видео, в котором юрист с многолетним стажем подробно объяснит, как погасить ипотечный кредит на покупку квартиры с помощью материнского капитала.

На вторичное жилье

Нередко предоставленный займ граждане используют для приобретения вторичного жилья. Объясняется это тем, что при покупке готовой квартиры отсутствует необходимость думать о ремонте. Собственность сразу переходит в распоряжение покупателя и будет находиться под залогом в банке до полного погашения долга.

Минусы сделки:

1. Вторичное жилье стоит дороже квартир, приобретаемых в новостройке, значит, процентная ставка будет выше и первичный взнос составит существенную сумму.
2. Новостройки обычно располагаются в удобных районах города с развитой инфраструктурой, выбрать по выгодной цене вторичное жилье, которое будет соответствовать всем запросам, не так просто.

Согласовав все условия по приобретению «вторички», можно в любое удобное время переехать на новое место жительства.

Читать также: Продажа дома под материнский капитал: риски продавца.

Порядок оформления

Клиенту банка придется преодолеть многочисленные этапы оформления ипотеки: оплатить страховку и комиссию, подготовить требуемый пакет документов, при необходимости найти поручителей. На подготовку может уйти несколько месяцев.

Документы

Подготовьтесь к тому, что пакет документов будет значительный.

Первоначально понадобятся такие бумаги:

1. Анкета, которая заполняется по форме финансового учреждения или через интернет на официальном сайте банка.
2. Паспорт заемщика.
3. Справки, подтверждающие платежеспособность.
4. Копия трудовой книжки, для бизнесменов — документ, подтверждающий регистрацию в качестве ИП.

После проверки документов, если заявку одобрят, дебитор получает на руки бумаги, с которыми надо обратиться в Росреестр и зарегистрировать недвижимость на себя.

К таковым документам относится:

1. Копия договора с кредитной организацией.
2. Соглашение о купле-продаже недвижимости.
3. Акт приема-передачи.
4. Агентский договор на оказание услуг по государственной регистрации.

Подача заявки

В процессе подачи заявки должны участвовать все кредитозаемщики и созаемщики.

Каждому участнику потребуется представить следующие документы:

1. Личный паспорт.
2. СНИЛС —, страховой номер индивидуального лицевого счета.
3. Брачный контракт.
4. Свидетельство о браке.
5. Военный билет (при наличии такового).
6. Свидетельства о рождении детей.
7. Официально заверенные копии трудовой книжки и договора с работодателем.
8. Справку о доходах и любые документы, подтверждающие платежеспособность.
9. Справка об иждивенцах, находящихся на обеспечении заемщика.

Законные мужья и жены обязательно входят в число кредитозаемщиков, независимо от их трудовой занятости, уровня дохода и возраста.

Поиск недвижимости

Так как квартира по ипотечному кредитованию переходит под залог, кредитор заинтересован в ее проверке на чистоту в юридическом плане.

Для вторичного жилья требования устанавливаются следующие:

• квартира должна быть отдельной и пригодной для круглогодичного проживания, не ветхой и не аварийной,
• наличие канализации, соответствие сантехническим нормам,
• водоснабжение и отопление внутри помещения.

Если жилье приобретается в новом доме, то застройщик должен соответствовать нормам, указанным в ФЗ № 214, и заниматься данной деятельностью не менее 5 лет. Объект должен быть построен хотя бы на 20-25%. Если процесс возведения здания находится на уровне котлована, ни один приличный банк не даст ссуду.

Также придется воспользоваться услугами независимого оценщика с целью установить реальную стоимость недвижимости. Ее величина не должна быть меньше той суммы, которую банк обязался выдать в долг.

Через интернет

Можно оформить заявку в онлайн режиме на официальном сайте кредитора. Клиенту предоставят возможность подсчитать размер первоначального взноса и переплаты. На сайте необходимо изучить требования организации к дебитору, порядок получения ипотеки, затем заполнить соответствующую анкету и отправить на проверку. После этого остается ждать, пока сотрудники финучреждения позвонят и проинструктируют по дальнейшим действиям.

Заключение договора

Предварительно перед покупкой квартиры нужно составить соглашение между сторонами, по которому ни покупатель, ни продавец не смогут отказаться в дальнейшем от сделки. В нем должны быть отражены последствия, которые грозят каждой из сторон при несоблюдении условий.

К примеру, если продавец решит отказаться от сделки, то обязуется выплатить покупателю неустойку, сумма оговаривается заранее. Аналогичные штрафные санкции применяются и в отношении покупателя. Если он нарушит договор, то потеряет выплаченный аванс.

Подписание кредитного договора происходит в присутствии доверенного сотрудника финучреждения. Заемщик должен еще раз все хорошо обдумать, рассчитать свои финансовые возможности. Прежде чем ставить подпись, стоит обратить внимание на график платежей, который прилагается к копии договора.

После подписания документа собственник квартиры получает закладную, в которой указаны его обязательства перед банком.

Передача жилья в залог

При оформлении ипотечного кредита требуется составить закладную. Согласно ФЗ № 102 ст. 14, сделать это можно самостоятельно. Бумага составляется в одном экземпляре. Копия не понадобится.

По инструкции в документе для передачи квартиры в залог банку указываются:

1. ФИО кредитозаемщика, паспортные данные и место прописки.
2. Наименование и адрес учреждения, выдавшего ссуду.
3. Сведения о кредитном договоре: когда, где и кем был составлен, каковы условия сделки.
4. Сумма ипотеки, размер процентной ставки.
5. Срок договора.
6. Адрес объекта недвижимости и кадастровый номер.

После заполнения дебитор ставит свою подпись, дату составления документа, затем нотариально заверяет и регистрирует закладную в Росреестре.

Регистрация сделки

После составления предварительного и кредитного договоров необходимо зарегистрировать сделку. Для этого заемщику придется заплатить госпошлину в размере 2000 рублей и представить копии всех необходимых документов.

Следующим шагом будет обращение в:

1. Росреестр.
2. МФЦ (Многофункциональный центр) — простой и быстрый способ.
3. Портал Госуслуг, при наличии у обеих сторон электронной подписи.

Процедура длится около двух недель, после чего необходимо обратиться в регистрационную палату за соответствующей справкой.

В какие банки обращаться

В какую финансовую организацию обратиться, решает дебитор, исходя из условий, которые предлагают те или иные банки.

Можно рассмотреть следующие варианты:

1. Сбербанк. Предлагает выгодные условия для сделки по программе «Ипотека для молодой семьи», работает с материнским капиталом. Начальный взнос по акции составит 15% от стоимости квартиры, ставка 8,9% годовых, минимальная сумма ссуды — 300 тыс. руб., максимальный срок кредитования — 30 лет.
2. Московский кредитный банк. Лояльно относится к плохой кредитной истории, выдает ссуды до 30 миллионов рублей сроком до 20 лет при ставке 10,9% и первом взносе в 15%.
3. ВТБ 24. Идет на уступки заемщикам с отрицательной кредитной историей, выдает суммы от 600 тыс. руб. до 6 млн, первый взнос равен 10%, ставка — 11,2%.

Налоговый вычет

Для официально трудоустроенных граждан, которые ежемесячно делают отчисления с зарплаты в ПФР, государство предусмотрело возврат части денег с покупки недвижимости по кредиту. Статья 220 налогового кодекса РФ дает право на получение 13% от суммы жилья, приобретенного в долг. Вычет можно получить и с оплаченных процентов.

В этом случае, чем больше зарплата дебитора, тем больше денег ему вернут, но не более 260 тысяч рублей за покупку квартиры и 390 тысяч с выплаченных процентов. Для получения средств обращаются в налоговую инспекцию по месту проживания.

Необходимый пакет документов:

1. Налоговая декларация по ипотеке. Бланк формы 3-НДФЛ можно скачать на официальном сайте налоговой инспекции.
2. Копия паспорта с личной подписью.
3. Справка по форме 2-НДФЛ
4. Договор купли-продажи недвижимости.
5. Копия акта приема-передачи.
6. Свидетельство о госрегистрации сделки.
7. Копия кредитного договора с банком.
8. Справка об уплате процентов.
9. Заявление с просьбой произвести налоговый вычет и обязательным указанием своих реквизитов для последующего зачисления средств.

Если было приобретено вторичное жилье, то обращаться в налоговую инспекцию нужно после получения права собственности. Если дело касается новостройки, то время отсчета начинается с момента подписания акта приема-передачи.

Налоговый вычет нельзя получить, если нет официального дохода и перечислений подоходного налога в бюджет. Срок проверки документов в налоговой инспекции не превышает трех месяцев с момента подачи.

Региональные особенности

Если несколько лет назад приобрести недвижимость в кредит могли в основном жители столицы и Санкт-Петербурга, то сейчас обстоятельства несколько изменились. Финансовые организации ежегодно открывают филиалы в различных регионах России, предоставляя жителям возможность купить жилплощадь на выгодных условиях. Пальма первенства принадлежит Сбербанку, а второе почетное место в сфере ипотечного кредитования занимает ВТБ 24.

Жители регионов не склонны доверять малоизвестным учреждениям, поэтому редко заключают с ними сделки, ставя надежность на первое место. Кредитные организации часто проводят акции для жителей регионов России, предлагая сниженные процентные ставки, учитывая финансовые возможности потенциальных клиентов, а также их льготный статус.

Видео

Посмотрите видео, в котором эксперт расскажет о нюансах процедуры оформления ипотеки.