Что такое отчуждение земельного участка

Отчуждение земли – одна из причин утраты участка, осуществляется такая процедура как добровольно, так и принудительно. Но только в рамках законодательства.

Регулирует порядок земельных участков отчуждение Земельный Кодекс РФ, а также Гражданский Кодекс. Несмотря на существование определенных статей в данных Кодексах, касающихся условий, порядка, нюансов этой операции, отчуждение земельного участка может претерпевать изменения в связи с выходом дополнений к законам.

Основные понятия

• Получение в собственность участка земельной площади предоставляет право использовать его по своему усмотрению.
• Что называется отчуждением земельной территории? Это сделка, оформленная по требованиям закона, по которой имущественные права на земельную площадь переходят другой стороны.
• В этом отличие от таких сделок, как аренда, договор доверительного управления, использование участка по доверенности. При этих сделках не идет речь о передаче от одного лица другому прав собственности.
• Чтобы провести отчуждение участка, находящегося в частной собственности, нужно действовать на основании или соглашения, оформленного по обоюдному согласию, или на основании административных актов, судового решения.

Собственник может продать площадь, оставить ее в наследство по завещанию, сдать в аренду другому лицу.

Но иногда складываются обстоятельства, когда участок переходит другим лицам. Такого имущества, как земля, отчуждение производится в добровольном порядке или по принуждению, в зависимости от обстоятельств.

Соответственно, отчуждаемый земельный участок – это территория, которая перешла от одного собственника к другому, например, по постановлению суда. Процедура отчуждения земель подразумевает переход прав собственности.

Законодательство

Для осуществления сделки следует руководствовать статьями 44 и 52 Земельного Кодекса, а также статьи 27 Гражданского Кодекса РФ. Если будут нарушены данные законодательные нормативы, сделка может считаться незаконной, ее можно будет оспорить в суде.

1. При добровольном отчуждении участка передается собственником своего другим лицам при составлении завещания, соглашения о купле-продаже, дарственной. По этим документам переходят права на землю.
2. К сожалению, мнение владельца не будет учитываться в случае, если земля отчуждается в принудительном порядке. И чаще всего при принудительном проведении сделки собственник даже не получает компенсацию. Она будет выплачена только при возмездной передаче имущества и прав на него.
3. Важно строго придерживаться требований закона при любом способе отчуждения, чтобы не потерять потом права на землю.

Порядок проведения

Порядок оформления сделки по отчуждению определяется Федеральным Законом под номером 122 от 21.06.97г. По этому закону процесс состоит из двух основных этапов.

• На первом выполняется заключение договора об отчуждении. Это важный документ, так как он станет основой для перехода прав собственности от одного лица к другому. Когда составляется соглашение на отчуждение, в документе обязательно должен быть подробно описан участок и условия, по которым осуществляется сделка.
• На втором этапе новый собственник проходит процедуру регистрации своих прав на полученное по отчуждению имущество. Право собственности будет иметь силу только после регистрации.
• Если передаются права на землю, прежний собственник не должен иметь задолженности по взносам в садовое или другое товарищество.
• Важно знать, что на проведение сделки по отчуждению может повлиять ограничение на оборотоспособность определенного участка. Земельные участки на территориях заповедников, мест захоронений не отчуждаются.
• Выполнение процедуры должно соответствовать условиям, указанным в статье 52 Земельного Кодекса.

В некоторых случаях понадобятся дополнительные документы, например, при отчуждении участка в садовом товариществе.

Особенности

Процесс отчуждения почему наступает и человека какого нельзя считать полноправным собственником земли? Земельные площади часто сдаются в аренду.

ВНИМАНИЕ! Коммерсант может на этих территориях заниматься сельским хозяйством, агробизнесом, использовать земли в других целях (с учетом видов разрешенного использования), но он не является собственником, не может продавать, менять категорию участка.

Чтобы осуществить такие сделки с землей, следует оформить ее отчуждение и перевести права на себя. Арендатор обладает правом отчуждения, как и многие другие лица.

Еще одна особенность – переведение прав на отдельный участок при долевом управлении земельной площадью. Если нужно передать другому собственнику права на часть участка, его сначала следует выделить, заказать работы по межеванию и установлению границ.

Участок должен быть зарегистрирован в Кадастровом реестре. Но без выделения часть участка может быть просто сдана в аренду, например. Такая форма управления землей не предусматривает получение прав собственности на имущество.

Виды

По такому фактору, как субъект отчуждения, процедура может выполняться при добровольном или принудительном переоформлении прав собственности на участок.

Основанием для добровольного перехода прав собственности считается собственное желание владельца земли. И в таком случае правоотношения двух сторон, участвующих в сделке, будут носить договорной характер. Заключается соответствующий договор между сторонами или производится оформление отчуждения в односторонней сделке.

Основные документы, которые составляются при добровольном отчуждении – дарственная, договор купли-продажи, договор об обмене. Подтверждением перехода прав на земельный участок является и завещание. При любом из этих способов передачи прав главным фактором является собственное волеизъявление желания владельца.

ВНИМАНИЕ! При принудительном отчуждении мнение собственника земельной площади не учитывается.

Собственник может получить компенсацию за землю, а может и не получить, это зависит от обстоятельств, от причин отчуждения. Что является основанием для отбирания участка у владельца?

1. Судебное решение по этому вопросу.
2. Административный акт.

Через суд осуществляется отчуждение чаще всего тогда, когда владелец является незаконным, произошел самозахват земли или она используется с нарушением категории. Также землю могут отобрать и для того, чтобы погасить задолженность собственника перед третьими лицами, например, перед банком.

Существует еще одно разделение сделок по отчуждению – на возмездные и безвозмездные. Собственник может получить определенную компенсацию за свой надел, например, в виде денежной суммы. Также в качестве расчета за участок может быть выполнение какого-то обязательства новым владельцем перед старым, все зависит от индивидуальных особенностей сделки.

Чаще принудительно участок отбирается без компенсации, бывший собственник просто лишается земли и ничего взамен не получает.

Принудительное отчуждение

Есть законодательное основание для принудительного изъятия участка, заложенное в Гражданском и Земельном кодексах РФ. В пользу государства или муниципалитета земля отходит по нескольким причинам.

• При возникновении государственной необходимости. При этом составляется распорядительный акт, на основании которого осуществляется процедура.
• При реквизиции земли в случае военных действий или других чрезвычайных обстоятельствах.
• При конфискации по решению суда, принятого в процессе рассмотрения уголовного дела.
• При нарушении правил землепользования.

Когда осуществляется конфискация, безвозмездная, собственник не может рассчитывать на компенсацию. В других случаях чаще всего выплачивается определенная сумма за землю или она компенсируется другим способом.

Например, если отбирается участок в связи с государственной необходимостью, собственник может просто получить другой равнозначный по качеству надел.

Нарушение правил землепользования – серьезное правонарушение, из-за которого суд выносит решение об отчуждении земли. Но существует строгое требование к вынесению такого решения. Факт нарушения правил землепользования должен быть доказан.

Переход прав – не единственное наказание за неправомерное землепользование. Нарушитель должен еще и заплатить денежные средства, достаточные для восстановления качественных характеристик земли и устранение последствий.

Пошаговая инструкция

1. Принимается решение об отчуждении, о необходимости такой процедуры. Составляется акт по данному вопросу.
2. Акт передается в регистрационный орган, и с этого момента вступают в силу ограничения на любые сделки с участком.
3. В печати и СМИ размещается информация о предстоящем отчуждении земли.
4. Собственник должен быть оповещен официально.
5. Участок оценивается как имущество.
6. Определяется размер компенсации за отчужденную земельную площадь. Она выплачивается бывшему собственнику.
7. Оформляется соглашение по вопросу отчуждения. Сторонами такого соглашения выступают собственник и орган государственной власти.
8. Последний шаг – регистрация уже новым собственником прав на участок.

Можно использовать несколько способов, разрешенных законом, для добровольной передачи прав собственности на участок.

• Добровольный возврат участка земли государству по желанию его владельца.
• Сделки гражданско-правового плана.
• Смена собственников при сделках безвозмездного вида.

Если земля находится в собственности государства, ее отчуждение возможно только в результате приватизации. Приватизация проводится на торгах или без них, зависит от обстоятельств.

Чаще всего добровольно участок передается по завещанию, при дарении, при купле-продаже. Права собственности новый владелец получает на основании подписания бывшим собственником определенных документов. Но нужно учитывать, что новый владелец вместе с землей получает и обязательства, связанные с ней.