Что такое реконструкция здания, чем отличается от капремонта, реставрации

Со временем любое здание подвергается физическому износу, что вполне естественно. Чтобы сохранить его внешний вид и прочность периодически проводится реконструкция или капитальный ремонт.  Оба эти варианта позволяют обеспечить нормальное использование здания в соответствии с санитарными и строительными нормами. Однако у этих типов ремонта есть некоторые различия.

Что такое реконструкция

В соответствии с Градостроительным кодексом РФ под реконструкцией понимается изменение технических характеристик объекта: высота, площадь помещений и количество этажей.

Процедура подразумевает замену, перепланировку, пристройку или восстановление строительных конструкций. Такой процедуре подлежат старые жилые дома и здания, которые стали утрачивать свою прочность и эстетику.

При реконструкции жилых помещений возможно улучшение экономических параметров, технических свойств и элементов конструкций. При этом реконструкция не является обязательной, важно только заменить или воссоздать несущую часть здания.

На практике цель реконструкции – это не только устранение физического износа дома или здания, но и сделать характеристики такими, чтобы они действовали определенным нормам и требованиям, при этом полная модернизация не требуется.

Если при реконструкции необходимо сделать надстройку или пристройку, к примеру, вместо чердака нужно сделать красивую и современную мансарду, тогда необходимо привести все строение к действующим требованиям и нормам. Чаще всего на этапе реконструкции выполняется новое строительство.

Многие путают реставрацию и реконструкцию. Под реставрацией понимается проведение работ по восстановлению культурных и исторических достопримечательностей.

В последнее время выработалась тенденция выполнять реновацию зданий, т.е. их адаптация для новых нужд. Иными словами, когда первые этажи частных  домов отдаются под магазины, офисы и мастерские.

Реконструкция включает в себя следующие виды ремонтных мероприятий:

• расширение площади;
• изменение этажности и площади;
• перестройка;
• замена инженерного оборудования;
• замена или восстановление несущей конструкции.

Что такое капитальный ремонт

Подразумевает проведение строительных работ для восстановления конструкции объекта, чтобы он соответствовал проектным характеристикам. Также это замена и обновление любых параметров объекта строительства на улучшенные или подобные. Капитальный ремонт не затрагивает несущие конструкции. При организации работ самые основные параметры конструкции не подвергаются изменению:

• количество этажей;
• полезная площадь;
• строительный объем;
• площадь постройки.

Капитальный ремонт может проводиться в зданиях и строениях, в числе которых жилые и многоквартирные дома, а также территории, находятся рядом. Временные объекты строительства не подлежат капремонту.

Процедура необходима при обвале, изнашивании и разрушении. В таких случаях требуются работы по восстановлению или обновлению определенных элементов или инженерно-технических конструкций.

Основная цель таких манипуляций – заменить изношенные конструкции на более экономически выгодные и устойчивые. Ими могут быть:

• крыша;
• каркас;
• стены;
• кровля.

Бывает два вида капитального ремонта: выборочный или комплексный. Первый вариант подразумевает полную или частичную замену определенных строительных элементов. Второй вариант – работы проводятся во всем доме или некоторых его конструкциях.

Существует определенная периодичность проведения капремонта. Уточнить ее можно на сайте Регионального оператора, который специализируется на этом виде деятельности. Деятельность регоператора регулируется Жилищным Кодексом РФ (статьей 166) и контролируется специальными ведомствами.

Капремонт подразумевает восстановление следующих элементов:

• фасад здания;
• локальные системы снабжения;
• лифтовых шахт и лифтов;
• крыша, фундамент, подвал;
• штукатурный слой.

А также любые другие виды действий, которые не связаны с изменением несущих конструкций.

В чем разница

Несмотря на то, что люди постоянно путают эти два понятия или считают, что это одно и то же, разница все же есть. Чтобы наглядно ощутить разницу обратимся к сравнительной таблице:

Виды ремонта зданий

Чем активней эксплуатация зданий и сооружений, тем быстрее происходит износ, и образуются дефекты и поломки. На эти факторы также влияет климатические особенности региона, соблюдение технологий при строительстве, а также низкое качество используемых строительных материалов. С учетом проводимых работ есть разные виды ремонта, у каждого из которых есть свои особенности.

Текущий ремонт

Это процесс для поддержания внешнего вида зданий или сооружений,  сохранения эксплуатационных характеристик коммуникаций и конструкций. Проводятся с периодичностью – 1 раз в два-три года, но она может быть и другой с учетом интенсивности эксплуатации и природно-климатических условий.

Они условно подразделяются:

1. Профилактические – проводятся в плановом режиме с учетом износа строения.
2. Непредвиденные – выполняются спонтанно с целью устранить повреждения, чтобы исключить серьезные последствия в виде разрушения стен или кровли. Если отложить выполнение работ, то стоимость ремонтных работ возрастет.

При текущем ремонте организуются следующие мероприятия:

• устранение мелких дефектов на стенах (выбоины, трещины, обвалы и пр.);
• частичное восстановление отмостки;
• замена напольных покрытий или устранение повреждений;
• ремонт выходов на крышу, слуховых окон, карнизных спусков, настенных желобов, мелкие дефекты кровли или воронку водостоков;
• промывка трубопроводов и приборов систем отопления, устранение течей, а также возможна замена поврежденных секций отопительных приборов или участков водопроводов;
• восстановление облицовки потолков и стен;
• прочистка и герметизация воздуховодов системы вентиляции;
• ремонт дверей и окон, утепление и устранение зазоров, а также замена поврежденного остекления;
• прочистка канализации, устранение течи и даже замена сантехнических приборов;
• заделка трещин и выбоин в площадках, на лестничных ступенях, а также укрепление поручней и перил;
• замена розеток и выключателей, ремонт предохранительных и распределительных коробок и щитков;
• ремонт или укрепление отводов, лотков, воронок, колен и водосточных труб на фасадной части зданий, а также восстановление теплоизоляционных и облицовочных, архитектурных элементов;
• замена сломанных датчиков, мест повреждений пожарной и охранной сигнализации, а также части проводки.

Это далеко не весь перечень проводимых работ – они бывают как слишком мелкими, так и чуть более крупными, но в рамках текущего ремонта.

Реставрация

Это восстановление внешнего вида и отдельных деталей зданий разного года постройки. По сути это совокупность мероприятий, направленных на улучшение характеристик и исходного облика в зданиях и сооружениях, которые несут культурную и историческую ценность.  В комплекс услуг входят:

• строительно-монтажные;
• восстановительные с целью приведения в порядок первоначального вида зданий и сооружений.

Реставрационные работы подразумевают работы:

• на объектах культурного наследия;
• на колоннах, балюстрадах и карнизах;
• в храмах;
• на лепнине и обрамлениях окон;
• на элементах фасада и крыши;
• в инженерных системах с использованием современного и аутентичного строительного материала;
• старого сооружения путем частичной разборки при необходимости укрепления несущей конструкции;
• на кирпичной и каменной кладке;
• на объектах культурного наследовании по чертежам, фотографиям и словесному описанию;
• во внешнем покрытие и несущей кровельной конструкции;
• на фронтоне конька, водоотводе и козырьке.

Реставрация зданий необходима в ряде случаев:

1. Восстановление архитектурного дизайна – каждому сооружению свойственна индивидуальность и определенные элементы, которые превращают конструкцию в уникальную с определенной ценностью. Именно эти характеристики пытаются сохранить специалисты.
2. Ценность – она подразумевает сохранение не только конструкции, но и особенностей строительства.
3. Сохранение культурного значения – это основная цель реконструкции. Она позволяет сохранить идентичность и ценность, потому что они приносят культуре много пользы.
4. Правило одного шанса – это исключение вероятности сноса исторического здания, так как если его снести, то можно потерять культурную значимость.
5. Устойчивое развитие – здания реставрируют для других целей. По сути, это возможность восстановить здание по более низкой стоимости, чем построить новое.

Реновация

Подразумевает процесс обновления и восстановления различных элементов сооружений и зданий, чтобы улучшить эстетичный вид, техническое состояние и функциональность. В рамках процедуры может выполняться замена, ремонт, модернизация, усиление.

Она включает не только косметические, но и серьезные технические вмешательства. Реновация выполняется, как внутри здания, так и на фасаде. Ее цель – повысить сроки использования и качество конструкции, а также создать комфортные условия для работы иди проживания.

Есть несколько причин:

1. Технические изменения – к примеру, когда в здании нужно установить новые системы или оборудование, чтобы адаптировать помещение под новые условия.
2. Износ и старение – когда появляются сколы, трещины, коррозия и прочие факторы. В данном случае требуется укрепить или восстановить конструкции.
3. Изменение функциональности – к примеру, старый офис можно преобразовать в торговый центр или жилой комплекс.
4. Улучшение энергоэффективности – замена отопления, кондиционеров, утепление крыши и стен, установка новых окон. Это необходимо для снижения затрат на энергию.
5. Соответствие нормам – к примеру, пожарной безопасности или санитарных норм. Для этого нужно исправить недостатки.

Перепланировка

Это ремонт или строительство, когда необходимо вносить изменение в технический план помещений, но только с разрешения контролирующих органов, иначе в процессе проведения работ могут возникнуть проблемы, вплоть до разрушения здания. Процедура может входить в процессе капитального ремонта, реконструкции и других мероприятий. Она направлена на:

• разборка перегородок для переноса их на другое место;
• перенос дверных проемов или устройство новых;
• совмещение санузла или строительство нового;
• увеличение площади конкретного помещения и пр.

Техперевооружение — это реконструкция или модернизация

Техперевооружение – это мероприятия, направленные на повышение технико-экономических показателей, как всего объекта, так и его частей, с целью замены устаревшего и физически изношенного оборудования на более производительное.

На основании статьи 257 НК РФ «О порядке определения стоимости имущества в целях амортизации» техническое перевооружение проводится путем использования передовых технологий, техник, автоматизации, модернизации, механизации оборудования.

Таким образом, техперевооружение – это понятие, более близкое к модернизации.

Модернизация — это капитальный или текущий ремонт

Модернизация – это переустройство здания. Она направлена на усовершенствование объектов, что позволяет повысить технический уровень и экономические характеристики. Она позволяет повысить качественные характеристики, повысив срок полезного использования.

Под модернизацией понимается капитальное вложение, так как оно увеличивает срок эксплуатации на 12 и более месяцев. Эта норма отражена в «Информационном сообщении Минфина от 04.11.2012 N ИС-учет-28 (пункт 2, часть в). Там указано, что к капитальным вложениям относятся затраты на модернизацию, так как она направлена на восстановление или улучшение основных средств.

Таким образом, модернизация – это не капитальный и не текущий ремонт. Если при ремонте происходит восстановление проектных характеристик здания, сооружения, то при модернизации – меняются его качественные характеристики.

Периодичность проведения капитального ремонта зданий и сооружений

Периодичность проведения капитального ремонта напрямую зависит от того, из какого материала построено здание и сооружение. Чем прочее материал, к примеру, бетон или кирпич, сроки варьируются от 15 до 20 лет, если здание возведено из древесины, тогда порядка 10 лет. На основании приказа Госкомархитектуры №312 от 23.11.1988, сроки

Уточнить сроки минимальной эффективной продолжительности использования зданий и сооружений в зависимости от материала можно в приложении 3 этого же приказа. При этом возможен отдельный ремонт стен, фундамента и кровли.

Особенности оценки здания для включения в план по реконструкции по градостроительному кодексу

Для проведения  оценки требуется обследование объекта для получения сведений о техническом состоянии и необходимости реконструкции. Для этого проводятся следующие мероприятия:

• визуальное обследование для оценки дефектов и деформации;
• инструментальное обследование при помощи специальных приборов.

На основании полученных данных формируются документы:

• результаты проведенных испытаний и исследований;
• выводы о техническом состоянии и безопасности здания;
• рекомендация для проведения работ (устранение повреждений и конструктивных элементов);
• результаты испытаний и исследований;
• планы, чертежи и проверочные расчеты.

Также заключение включает информацию о целесообразности проведения реконструкции. С учетом собранной информации формируется проект организации проведения работ.

Как оформляют расходы на модернизацию, реконструкцию и ремонт

Фактические затраты на улучшение основных средств отражаются, как капитальные вложения. К ним можно отнести:

• суммы, оплаченные подрядчику на выполнение работ по улучшению ОС, за вычетом НДС;
• стоимость материальных ценностей за минусом НДС;
• амортизация активов, используемых при улучшении ОС;
• зарплата сотрудников и страховые взносы.

С учетом целей дальнейшего использования можно признать извлеченные материальные ценности:

• в виде запасов, если в будущем они будут использоваться не более года;
• как капитальные вложение, если их будут использовать для капитального ремонта и улучшения ОС;
• в качестве долгосрочных активов к продаже, если планируется реализация в будущем.