Условия как купить долю в квартире в России

В последние годы семей, получающих материальную поддержку от государства в виде материнского капитала, становится все больше. Потратить эти деньги можно на улучшение жилищных условий. Поэтому особенно актуально что можно и нельзя приобрести на данные средства. В статье рассмотрен вопрос можно ли купить долю в квартире на средства материнского капитала.

Основные моменты приобретения долей в жилье на материнский капитал

В законе №256-ФЗ от 29.12.2006г. не установлено прямого запрета на приобретение доли квартиры за счет маткапитала даже у родственников. По общему трактованию гражданского права и процессуальных норм на подобные сделки действуют следующие ограничения:

• отсутствие противоречий действующему законодательству;
• возможность реального или физического выделения доли в квартире – это значит, что результатом сделки является приобретение конкретной комнаты в квартире или выкуп долей у иных собственников, что приведет к полному владению семьей всей квартирой;
• многоквартирный дом не может быть аварийным или подлежать реконструкции/ сносу.

При заключении сделки с близкими родственниками у представителей органов власти могут возникать сомнения в ее реальности. В целях исключения вероятности обналичивания материнского капитала сотрудники Пенсионного фонда и Прокуратуры будут более внимательно и тщательно проверять сделку. Поэтому важно выдержать важные моменты:

• оформление перехода прав собственности в надлежащем порядке через Росреестр;
• подача заявления о распоряжении материнским капиталом в Пенсионный фонд;
• приложение всех необходимых документов.

Ограничения на приобретение доли в квартире за маткапитал

Закон о материальной поддержке семей с детьми в виде материнского капитала не имеет прямых запретов на приобретение долей в квартирах. Однако на практике купить можно только такую долю, которая будет выделена в натуральном виде – одна или несколько комнат либо вся площадь квартиры переходят в собственность семьи.

Интересно! Поднимутся ли цены на недвижимость в 2023 году

За счет средств материнского капитала можно приобрести только то жилье, которое располагается на территории Российской Федерации.

Требование о законности сделки по приобретению доли в квартире за маткапитал нацелено на исключение следующих ситуаций:

• притворность и мнимость сделок в соответствии со статьей 170 ГК РФ;
• приобретение помещений не пригодных к проживанию по обстоятельствам признания дома аварийным, подлежащим сносу или иным основаниям;
• оспариваемые сделки или ничтожные – к ним относятся такие договора, которые напрямую противоречат российскому законодательству либо основам нравственности. В их числе называют сделки, заключаемые лицами недееспособными, моложе 14 лет и прочими не имеющими право, а также заключенные в виду угроз, обмана, заблуждения и иных подобных ситуаций.

Интересно! Имущественный вычет при покупке квартиры в 2023 году

В использовании маткапитала и выдаче сертификата точно будет отказано в следующих ситуациях:

• планируется покупка аварийного жилья;
• имеется информация об умышленности преступления против личности ребенка;
• обращается лицо лишенное или ограниченное в родительских правах, прошло изъятие детей или отмена усыновления.

При обращении с заявлением о распоряжении средствами материнского капитала Пенсионный фонд откажет при наличии любых подозрений на предмет незаконности сделки или использования денег. По действующему регламенту такие случаи автоматически передаются в Прокуратуру и правоохранительные органы.

Основные отличия комнаты и доли в квартире

Приобретение комнаты в квартире или ином жилом помещении принципиально отличается от покупки доли. Поэтому в первом случае даже при совершении сделки между близкими родственниками отказов и подозрений у государственных органов значительно меньше, чем в случае с долями.

Дело в том, что доля в квартире – это абстрактная часть жилого помещения, которая выражает право собственности, но не конкретные комнаты и очертания квадратных метров. По закону собственники долей в одной квартире используют ее сообща, согласовывая между собой действия. В тоже время закон О материнском капитале предполагает, что за счет средств господдержки можно улучшить жилищные условия, приобретая жилые помещения. В соответствии со статьей 10 этого закона к ним относятся:

• квартиры;
• жилые дома;
• комнаты.

В данной статье не указано на абстрактное право владения квадратными метрами в виде доли в квартире.

По сути норм законодательства России материнский капитал можно потратить на помещение, отвечающее требованиям статьи 16 Жилищного кодекса РФ:

• изолированность здания либо части в нем;
• пригодность для проживания постоянно;
• соответствие санитарно-техническим стандартам и нормам;
• наличие подключения к инженерным сетям и системам – электричество, отопление, вентиляция, канализация, водопровод, газ. При условии их наличия в самом населенном пункте, где располагается жилое помещение.

Таким образом, семья может купить долю в квартире только если после сделки она станет полноправным и единственным собственником всего помещения либо покупка будет сопровождаться выделением комнаты в квартире в натуральном виде.

Особенности сделок с родственниками по покупке долей за маткапитал

В законе О материнском капитале прямых запретов на приобретение жилых помещений у родственников за счет средств господдержки не имеется. Однако на практике государственные органы не пропускают сделки по покупке долей у родственников в следующих ситуациях:

• при обналичивании средств маткапитал при регулярной проверке заявлений на распоряжении им Прокуратурой может быть возбуждено уголовное дело по статье мошенничество;
• совершение сделки между супругами – фактически и юридически право собственности на квартиру в семье не изменяется. Это правило распространяется на продажу жилого помещения за маткапитал, которое ранее было в единоличной собственности одного из супругов;
• при совершении сделок, одной из сторон которой выступает несовершеннолетний ребенок. В этом случае запрет касается детей, братьев и сестер, внуков и внучек, бабушек и дедушек.

Алгоритм действий при покупке долей в квартире за маткапитал

При использовании материнского капитала на покупку доли в жилом помещении нужно следовать следующему порядку действий:

• договоренность с продавцом об основных условиях сделки – особенно об оплате части/всей покупки средствами маткапитала;
• оформление договора купли-продажи – в нем важно указать какая часть приобретения оплачивается сертификатом маткапитала;
• составление документов для государственной регистрации – особенно передаточный акт;
• регистрация перехода прав собственности через Росреестр;
• получение покупателем выписки из ЕГРН о праве на долю в жилом помещении;
• подача заявления о распоряжении средствами маткапитала в Пенсионный фонд России – рассмотрение занимает не более 1 месяца.

Основное условие сделки – оформление купленной недвижимости в общую долевую собственность всех членов семьи. Это делается на этапе составления договора путем включения всех членов семьи в него в качестве покупателей либо в Пенсионный фонд предоставляется нотариально заверенное обязательство о выделении долей. В последнем случае доли выделяются одним из двух документов:

• соглашение о выделении долей в квартире;
• договор дарения доли.

Данное обязательство необходимо выполнить в течении 6 месяцев с момента регистрации сделки в Росреестре. Если маткапитал расходуется на погашение ипотеки, то в течении 6 месяцев с момента погашения.

Выделение долей на практике осуществляется в равных пропорциях между родителями и детьми на часть в размере маткапитала, а оставшаяся часть делится поровну между супругами. Либо семья добровольно выделяет всем членам равные доли.

Образец договора купли-продажи доли в квартире

Также вы можете ознакомиться с образцом договора купли-продажи доли:

Документы необходимые для сделки

Для получения денег по сертификату материнского капитала в Пенсионный фонд необходимо предоставить комплект документов, состоящий из:

• паспорт матери, получившей сертификат или иной документ в подтверждение личности – подтверждает регистрацию по месту жительства или пребывания;
• копия договора купли-продажи;
• сведения из ЕГРН о праве собственности на жилое помещение в виде выписки;
• заверенное нотариально письменное обязательство о выделении долей членам семьи – при покупке в ипотеку или не на всех членов сразу;
• свидетельство о браке и паспорт второго супруга – при его наличии в качестве стороны сделки;
• паспорт и нотариальная доверенность при использовании представителя;
• документ от продавца о размерах уплаченных сумм – при наличии рассрочки.

При покупке жилья в кредит дополнительно потребуется предоставление следующих документов:

• договор кредитования или займа;
• ипотечный договор после регистрации;
• справка от банка или заимодавца о размере остатка долга и процентов на момент обращения за погашением средствами маткапитала.

Вывод

За материнский капитал купить долю в квартире можно если она будет последней в жилом помещении или выражена в натуре. Сделку с близкими родственниками могут признать недействительной и совершенной в целях обналичивания денег маткапитала. При покупке за маткапитал обязательно выделение долей всем членам семьи.