Как правильно объединить квартиры? Варианты и пошаговая инструкция

Если вы задумываетесь над вопросом: как объединить две квартиры в одну? То эта статья может быть вам полезной. Мы узнаем какие варианты объединения существуют, каким образом можно получить разрешение, чтобы у вас прошла перепланировка, которая поможет объединить 2 квартиры в одну законным способом.

Варианты объединения квартир

Можно ли объединить две квартиры в одну? Да, это возможно. Данный способ поможет вам решить проблему с маленькой площадью и увеличить жилую зону. Конечно же это дорогостоящая процедура и длительная. Очень важно грамотно подготовить пакет документов, чтобы получить согласие на перепланировку. Одним из самых важных условий является то, что обе квартиры должны принадлежать одному человеку. Существуют различные способы объединения:

• объединение квартир по горизонтали, собственность расположена на одном этаже;

• объединение квартир по вертикали, когда помещения находятся друг под другом;

• на одной лестничной клетке, за счет уменьшения пространства тамбура, делая проход внутри.

Если вы сомневаетесь в вопросе, можно ли объединить две квартиры в одну то перед тем как начать собирать документы и заказывать проект, лучше обратиться в управляющую компанию, они вам подскажут, как лучше действовать и дадут оценку шансов на перепланировку. Сложнее всего будет решать вопрос с объединением тамбура, ведь этот участок является общедомовым и чтобы его использовать, придется проводить собрание и получать согласие большинства жильцов. 

Если смежные помещения имеют несущую стену, то объединить их будет непросто. Такую стену невозможно полностью демонтировать и чаще всего вам будет позволено сделать только дверной проем, который необходимо укрепить металлоконструкциями, чтобы не нарушить устойчивость несущих перекрытий. 

Можно провести перепланировку квартир из разных подъездов, сохранить у них входные двери, кухни и санузел и сделать проем между ними, но такой вариант можно оставить юридически раздельным.  

Вертикальная перепланировка проводится за счет устройства лестницы, но для этого необходимо получить согласование, чтобы не испортить стык перекрытия, которое может привести к обрушению. Также возможно объединение коммунальной квартиры, это более простой вариант, здесь не нужно заниматься перепланировкой санузла и кухни, только провести демонтаж внутренних перегородок жилых комнат.

Самый удобный вариант перепланировки, это проведение процесса в строящемся доме, вы оплачиваете все расходы, а компания-застройщик занимается оформлением документов.  Такой способ сэкономит время и деньги потраченные на демонтаж.

На вторичном рынке вам придется взять все хлопоты только на себя, найти опытную компанию, которая поможет организовать вам весь процесс оформления документов, проекта, технического задания и проведет поэтапный капитальный ремонт по объединению квартир. 

В Жилищном кодексе РФ глава 4 посвящена перепланировке дома, в нем подробно расписано какие условия необходимо соблюдать на получение разрешения и по каким причинам собственник может получить отказ.

Внутренняя перепланировка

Если вы думаете, что объединение двух квартир в одну будет считаться как реконструкция, то это не так. Этот термин указывает постройку нового объекта на старом месте или восстановление его по описаниям. Поэтому объединение квартир подходит под термин внутренней перепланировки. Вы получаете положительное соглашение об объединении двух объектов недвижимости и меняете их внутреннюю конфигурацию в пределах подписанного разрешения. Вам не позволят затрагивать коммуникации: газовые трубы, вентиляционные короба и воздуховоды. 

Соединить две квартиры законно возможно, эти действия прописаны в Жилищном кодексе. Важно пройти всю процедуру разрешения и факт объединения правильно зафиксировать. В процессе сбора пакета документов необходимо будет предоставить разрешения от других собственников квартир, пожарной службы и других органов.

В процессе проведения работ нельзя нарушать общие инженерные коммуникации и конструкцию многоквартирного дома.

Объединение квартир с помощью тамбура

Если две квартиры на одной лестничной площадке, то проект перепланировки не должен включать в себя полный демонтаж несущих стен. Проект объединения жилплощади на одном этаже могут утвердить, если действия по перепланировке не приведут к возникновению аварийной ситуации и не будут угрожать безопасности проживающих жильцов. Такой вариант может предполагать только частичную резку несущей стены и выделение в ней прохода между квартирами. В этом случае вас обяжут провести монтаж усиленной стандартной рамы.  

Перед прокладыванием прохода будут проводиться различные расчеты, которые будут рассчитывать нагрузку и габариты проема. Только после проведения всех мероприятий начнется разработка проекта перепланировки и вы сможете получить техническое заключение и начнете процесс реализации проекта. Очень важно чтобы работы не ухудшили эксплуатационные характеристики дома и все работы проводились в соответствии со строительными нормами.  

Вертикальная перепланировка

Объединение квартир в одну с вертикальной перепланировкой позволит стать владельцем двухуровневой собственности. В этому процессу необходимо подходить с осторожностью, ведь  в этом случае будут задействованы проемы в перекрытии. Если прорезать проем наугад не опираясь на точные расчеты, то данные действия могут привести к обрушению плит перекрытия. Вы можете попасть в стык и нарушить прочность общей конструкции.

Работы по перепланировки должна проводить подрядная организация имеющая допуск СРО.  Кроме укрепления проема, вам придется устанавливать лестницу в соответствии с точными размерами и строительными нормами. Она должна быть винтовой или иметь забежные ступени. Проем в перекрытии необходимо будет укрепить рамой и подпорками. Данный вариант позволит вам разместить ванную или совмещенный санузел на втором уровне квартиры, чтобы они располагались под кухней нижнего уровня. 

Что нельзя делать при объединении квартир?

Процесс, где происходит объединение комнат в квартиру не всегда получает положительное заключение, чтобы избежать этого и добиться согласования постарайтесь не предпринимать следующие действия:

• проводить технические изменения вентиляционного короба;
• размещать жилую зону над санузлом и кухней соседей;
• демонтировать несущие конструкции. 

Делаем из двух квартир сделать одну: инструкция

Чтобы успешно провести перепланировку, получить положительное согласование проекта на проведение строительных работ  и в дальнейшем узаконить новую недвижимость необходимо пройти сложную поэтапную процедуру, которая потребует не только затратить массу времени, но и денег. Если все будет сделано правильно и не будет нарушен закон, то в дальнейшем вы сможете спать спокойно. 

1.Разработка проекта перепланировки

Без проекта перепланировки вам не обойтись, но перед тем как приступить к его составлению необходимо получить техническое заключение от подрядной организации занимающейся проектированием дома. На вторичное жилье этот документ найти сложно, а в новостройке застройщик предоставит вам техзаключение. Все виды строительных работ по перепланировке должна выполнять специализированная компания имеющая лицензию СРО. Им можно заказать техническое заключение и оформление проекта. В Новосибирске на проведение таких работ можно найти несколько компаний, которые помогут подготовить все документы и составить проект. На это у вас уйдет около 35 тыс. руб., и если придется разрабатывать техническое задание, то вам потребуется добавить еще 25 тыс. руб.

2.Получение разрешения на перепланировку

Далее необходимо получить разрешение в БТИ или в жилищной инспекции. Все документы подаются через Госуслуги, там будет представлен образец заявления, которое вам необходимо заполнить и приложить к нему стандартный пакет документов: свидетельства на право собственности, технический паспорт и проект на перепланировку. 

Эта услуга оказывается 20 дней и если вам придет отказ, то вы можете обратиться с иском в суд. 

3.Проведение строительных работ

Ремонтные работы необходимо проводить в строгом соответствии с проектом.  Если не придерживаться плана, то перепланировку могут не принять и придется все переделывать. Поэтому очень важно обратиться к компетентной компании, имеющей допуск СРО. После получения разрешения на перепланировку у вас есть только 18 мес на проведение строительных работ. Например: если по проекту смежная стена убирается только частично и требует усиления конструкции, то эти действия необходимо учесть и обязательно выполнить.  

4.Согласование перепланировки

После окончания строительно-монтажных работ нужно обращаться в жилищную инспекцию и уведомить их, что перепланировка закончена. Приказом будет назначена комиссия, которая занимается проверкой нового объекта и сверяет проделанные работы в соответствии с согласованным планом. При положительном заключении, вы получите акт приемки и один экземпляр направите в БТИ, второй в Росреестра, третий остается у собственника, а четвертый в жилищной инспекции. 

5.Введение изменённого объекта в эксплуатацию

После этого собственник повторно обращается в жилищную инспекцию с заявлением о вводе в эксплуатацию нового жилья. Для этого необходимо представить следующие документы: акт о завершенной перепланировке, новый техпаспорт, согласие на перепланировку,  паспорт собственников объекта.  Эти документы находятся на проверке 30 дней и по истечении срока выдается разрешение на введение объекта в эксплуатацию. 

6.Внесение изменений в кадастр недвижимости

Даже после того, как новый объект будет введен в эксплуатацию необходимо внести изменения в кадастр недвижимости. Вам необходимо обратиться в МФЦ или Росреестр, заполнить заявление и приложить к нему следующие документы: паспорта собственников, свидетельства на обе квартиры, разрешение на ввод в эксплуатацию, техплан, согласие на перепланировку. Через 7 дней вам выдадут новый техплан и выписку из ЕГРН с измененными данными по увеличению жилой площади. Только на этом этапе у вас получиться узаконить объединение квартир.

Что будет, если объединение не согласовать?

Об объединении комнат в квартиру можно много уточнять и интересоваться. Эта процедура не простая и может затянутся на долгий срок. Быстрее пройдет перепланировка если квартиры в новостройке и всеми документами занимается сам застройщик. Если же собственник самовольно займется перепланировкой, то его действия могут принести вред жизни жителям многоквартирного дома и по незнанию можно нарушить работу инженерных коммуникаций и увеличить риски разрушения стен и перекрытий. При обнаружении незаконной перепланировки собственнику будет выписано предписание и штраф в размере 2,5 тыс. руб.

Если требования жилищной инспекции будут проигнорированы, то на владельца недвижимости будет подан иск в суд, на квартиру нарушат арест и снимут запрет только после того, как перепланировка будет исправлена.

Можно ли потом квартиры разъединить обратно?

Да, это снова будет являться перепланировкой и собственнику необходимо повторно проходить аналогичную процедуру, получать разрешение и проводить строительно-монтажные работы.

При оценке перспектив на получение разрешения очень важно провести подробную экспертизу, в процессе разработки плана могут всплыть различные нюансы. Также отказать в перепланировке может банк, если на квартиру оформлена ипотека. Чтобы не заниматься согласованием с инстанциями самостоятельно, удобнее всего оплатить эти услуги планировщику, он быстрее сможет согласовать и оформить все необходимые документы. Для этого вам необходимо оформить на него нотариальную доверенность. Если у вас есть технический паспорт, то он имеет свой срок и если ему более трех лет, то придется получать новый. Можно обратиться в МФЦ, написать заявление и через 2 дня вам выдадут необходимый документ.

Объединение квартир необходимо проводить правильно, чтобы не нарушить безопасность общей конструкции. Все работы по соединению квартир проводятся строго по проекту. Объединение меняет каждую квартиру и все изменения необходимо фиксировать. В результате проведения перепланировки не должны нарушится инженерные коммуникации и конструкция многоквартирного дома, а также должны соблюдаться интересы всех жильцов дома.

Фото-примеры объединения квартир