Как законно разделить квартиру для продажи или аренды в 2024 году?

Многие собственники задумываются над вопросом: как из двушки сделать квартиры и сдать их аренду или продать? Добиться этого возможно, главное соблюдать закон. В этой статье мы рассмотрим каким образом происходит разделение квартиры на две квартиры, документы и порядок действия собственника, где лучше заказывать проекты и учтем все важные нюансы.

Можно ли делить одну квартиру на несколько?

Как разделить квартиру на несколько? Это непростой процесс, ведь разбивка должна происходить по закону. От таких действий происходит изменение жилищных условий. Чаще всего данный способ интересует людей для получения прибыли. Если у вас большая квартира и вы сможете разделить ее на четыре студии и каждую из них начнете сдавать, то стоимость аренды у вас вырастет в несколько раз.

Деление квартиры на студии для сдачи в аренду считается одним из самых выгодных вариантов, но в некоторых случаях это жилье выставляют на продажу и прибыли будет выше, чем если бы продавалась одна квартира. 

Прежде чем начать действовать, необходимо изучить законодательство, просчитать вложения и определиться, сможете ли вы законно получить разрешение на перепланировку и хватит ли у вас средств для проведения ремонтных работ.

Все действия по разделению имущества на изолированные зоны необходимо согласовывать с органами местного самоуправления и не нарушить ч.1.6 ст.26. ч.1 ст.28 ЖК РФ.

В результате раздела большого помещения новые квартиры необходимо ставить на государственный кадастровый учет и регистрировать права собственности. Исходная квартира снимается с учета и у нее прекращается регистрация права. 

Деление квартир на студии для продажи или аренды

Разделение квартиры на студии является отличным вариантом получения мини квартир с небольшим количеством внутренних перегородок. Чаще всего кухня и жилая зона будут объединены между собой и их площадь не более 20-25 кв.м. 

Такая перепланировка может принести собственнику существенный доход и если бы сдавалась 3-х комнатная квартира, то доход от нее был примерно 50 тыс. руб. А если разделить трешку и сделать две квартиры, то выгода может достигать до 80 тыс. руб. Меньшие площади на рынке недвижимости всегда более востребованы и у каждого собственника будет гарантированная загрузка помещения ежемесячно. Все вложения на разделение квартиры на три или два помещения у вас быстро окупятся. 

Рассматривая статистику, эксперты отмечают, что разделение квартир происходит намного реже, чем их объединение. Большинство собственников мечтают сделать жилую площадь больше. Но ситуации бывают разные и в некоторых случаях требуется разделение квартир. Это происходит в семьях, где уже выросли дети или произошли иные обстоятельства.

Для многих разделение помогает решить экономическую проблему, ведь стоимость нескольких небольших квартир будет выше, чем если вы продадите одну большую площадь.

Следует отметить, что некоторые застройщики изначально строят небольшие студии, оборудованные всеми комуникациями и правами собственности. Для экономии времени и денег стоит изучить все варианты рынка, прежде чем начинать перепланировку.

Важные нюансы при разделении квартиры

Владея большим жилым помещением вы решили разделить квартиру на две квартиры. Это можно сделать только не нарушая ст.25 ЖК РФ. При этом необходимо учитывать следующее:

1. У вас будет сделана перепланировка с переносом или сносом перегородок, также будут формироваться новые дверные проемы и площадь помещения будет сужаться или расширяться.
2. Данные действия предусматривают перенос или замену инженерных сетей, а также электрического оборудования. У вас появится дополнительный санузел и перенесутся нагревательные и сантехнические приборы.
3. Очень важно подготовить проект, собрать заявления с собственников, соседей, предоставить копии всех документов удостоверяющие право собственности и личности, что порядок согласования благополучно закончится положительным разрешением на перепланировку. 
4. Каждая отдельная студия должна иметь кухонную зону и если в помещении будет предусмотрена газовая плита, то совмещать эту зону с жилой запрещено, даже если жильцы будут пользоваться электрической плитой рекомендовано устанавливать ограждающую перегородку.
5. Санузлы можно располагать только над нежилыми помещениями соседей, а если недвижимость расположена на 1 этаже, то это место может быть любым и его выход должен быть оборудован в коридор.
6. Необходимо правильно рассчитать всю нагрузку на отопительные и электрические приборы, которые будут проходить через несколько квартир.
7. Каждый новый объект должен иметь индивидуальный вход.

По окончании ремонта, комиссия принимает новые квартиры и составляет акт на скрытые дефекты, далее документы подаются в БТИ и каждой квартире необходимо будет присвоить свой кадастровый номер. Далее необходимо обратиться в управляющую компанию и написать заявление о разделении счетов на каждый объект отдельно.

Перенос или обустройство «мокрой зоны»

Можно ли разделить квартиру на две? Да, это возможно, но необходимо этим жилым зонам иметь свою «мокрую зону» и чтобы ее местонахождение не вызвало проблем в процессе согласования проекта. Данная комната является самой влажной частью квартиры, она обустроена системой водопровода и если вы решите установить кухню или санузел над жилой зоной соседей, то таким образом вы нарушите СП 54.13330.2016, п.9.22. 

Выбрать удобное расположение «мокрой зоны» возможно в том случае, если квартира расположена на первом этаже, или если она на втором этаже, но под ней находится магазин, склад, мастерская и т.д. В редких случаях ваши желания и мысли могут совпадать с соседями и у них сделана такая же перепланировка. После того как вы определитесь с расположением «мокрой зоны» необходимо позаботиться о гидроизоляции помещения, чтобы застраховать себя от возможных протечек.

В каких случаях нельзя узаконить перепланировку?

Если вы решили из двухкомнатной квартиры сделать 2  маленькие студии, то согласовать вашу идею будет не просто. Конечно же это законно и вы сможете разделить 2-комнатную недвижимость, но для этого вам необходимо будет позаботиться об обустройстве отдельных выходов, а эти действия будут затрагивать общедомовое имущество и ваша собственность будет присоединяться к его части. Поэтому перед проведением работ необходимо получить согласование от всех собственников дома. 

Для каждой однокомнатной квартиры вам необходимо провести отдельное электричество, а хватит ли на это мощности коммуникаций дома? Ведь от такой перепланировки существенно увеличиться нагрузка и они могут не выдержать ее, поэтому надзорные органы могут не согласовать переустройство. 

Как согласовать разделение квартиры?

Разделение 3-комнатной квартиры по небольшим студиям конечно же возможно, но прежде чем заказывать проект необходимо обратиться с запросом на возможность проведения перепланировки в специализированную компанию. Данная организация проводит собственную экспертизу и указывает на все возможности и риски, которые будут потрачены. Вам будут описаны все возможные нюансы и подводные камни, которые помогут уберечь от пустой траты денег.

Компания, которая будет заниматься вашей перепланировкой должна иметь допуск СРО и документы на право ведения строительной деятельности.

Договор с ними и копии подтверждающих документов вам необходимо будет предоставить в БТИ.

Специалисты такой организации займутся составление технического заключения и разработают проект по перепланировке. Для того чтобы внести в объекте изменения необходимо:

• написать заявление о перепланировке;
• заказать техническое заключение;
• представить документы подтверждающие личность и право собственности;
• заказать технический паспорт в БТИ;
• получить письменное согласие от собственников дома;
• собрать справки из газовой службы о переносе или обустройстве  дополнительного газового оборудования;
• оформить нотариальную доверенность на сотрудника компании-подрядчика;
• получить согласие от управляющей компании и от организации занимающейся поставкой электроснабжения.

Пока у вас не будет на руках разрешения на перепланировку, начинать процесс переустройства не стоит, ведь если вы получите отказ, то вам придется возвращать помещение в первоначальный вид.

Что делать после проведения разделения

После того, как подрядная организация закончит свои работы необходимо вместе со специалистом проекта написать заявление в органы местного самоуправления на проведение проверки и переустройства. Члены комиссии рассмотрят новые объекты и проверят их на корректность исполнения в соответствии с проектом. После этого комиссия выпишет акт об окончании перепланировки на правильность проведения и выявление скрытых работ. Данный документ направляется в Росреестр.

К чему приведет незаконная перепланировка и переустройство?

Если собственники надеются на то, что самовольно сделают переустройство большой квартиры и об этом никто не узнает, то они глубоко ошибаются. Соседи видят и слышат, что в помещения постоянно шумит оборудование и делается ремонт. Эти действия, шум, мусор, грязь на лестничной площадке начнут их раздражать и они могут написать жалобу на вас. В соответствии со ст. 29 ЖК РФ любая перепланировка должна проводиться только после согласования органов местного самоуправления, самовольное переустройство будет являться административным правонарушением и на собственника будет наложен штраф в размере до 2,5 тыс. руб. и выписано предписание на  возврат квартиры в первостепенный вид. 

Незаконная перепланировка достаточно часто вскрывается при покупке квартиры и банк отказывает в выдаче кредита на такое жилье. Если сделанную ранее перепланировку невозможно узаконить, то собственника все равно обяжут вернуть облик квартиры в соответствии с первоначальным.

Самым неприятным моментом станет то, что управляющая компания подаст на вас в суд и при дальнейшем отказе возвращать все обратно, собственник будет выселен из помещения, а квартиру продадут с публичных торгов.

Дальнейшая продажа

После того как произошло разделение недвижимости можно задуматься и оформить дизайн квартиры для посуточной аренды. Для других собственников такое жилье можно рассматривать как получение дохода от продажи, небольшие студии пользуются большим спросом, ведь они идеальный вариант для оформления ипотеки при покупке с использованием материнского капитала.

Некоторые люди заранее выбирают и покупают свободные квартиры у застройщиков, чтобы в дальнейшем вложить в них деньги и иметь постоянный доход. Очень важно рассчитать не только свои силы в таких действиях, но и возможности, а также провести анализ востребованности небольшого жилья в выбранном районе. 

Мы кратко рассмотрели, каким образом происходит процесс разделения одной квартиры на несколько. Каждый должен все взвесить и принять решение. Необходимо понимать, что даже получение согласования на разделение квартиры будет долгим и сложным процессом. На многие действия у вас уйдет немало денег, времени и сил. Также необходимо заранее сделать все расчеты на будущее, чтобы не остаться в убытке.

Сделав из большой квартиры небольшие помещения, вам необходимо будет найти заказчика для посуточной аренды или продажи. Возможно небольшой номер в студии у вас будет пользоваться большим спросом, но в некоторых случаях всё может случиться наоборот. На фото представлены примеры и интересные варианты переустройства большой площади в небольшие квартиры-студии.

Фото-примеры разделения квартиры