Придомовая территория многоквартирного дома — что это по закону

Территория при МКД включает в себя не только жилую площадь и подъезды. Это еще и помещения общего пользования – коммуникации, озеленение, детские, спортивные площадки и т.д. Знание границ этого участка защищает от его неправомерного использования, дает право на компенсацию при расселении и на эксплуатацию земли в личных целях.

Какими законами определяется

Придомовая территория — это по закону участок, принадлежащий всем владельцам квартир МКД. 

Границы земли при МКД определяются на законодательном уровне:

• Градостроительным кодексом;
• Земельным кодексом;
• Федеральным законом №218 «О государственной регистрации недвижимости» при оформлении земли в долевую собственность). 

Площадь придомовой территории определяется в соответствии с Градостроительным кодексом РФ. Ч. 1, ст. 36, которая говорит об индивидуальном градостроительном регламенте каждого региона и муниципального образования для зданий жилого/нежилого фонда. 

Регламент устанавливает нормативы, которые и определяют площадь земли при МКД. На площадь земли влияет этажность, площадь дома, район в котором он возведен. Обычно границы обслуживают минимальные требования по организации детских площадок, парковок, инженерных коммуникаций и т.д.

Ст. 11.2 Земельного кодекса «Образование земельных участков» описывает шаги, которые понадобятся для оформления земельного участка и его границ. 

В ФЗ №218 «О государственной регистрации недвижимости» описан пошаговый план для регистрации участка при МКД. 

Важно! Право собственности на землю при МКД действует после ее постановки на кадастровый учет. 

Если участок не стоит на кадастровом учете, то он не является собственностью жителей МКД, даже при его активном использовании. Право пользования жилец получает сразу, как заезжает в МКД, а вот права на собственность подразумевают не только пользование имуществом, но еще и распоряжение им, что необходимо регистрировать. 

Читайте также: Благоустройство придомовой территории многоквартирного дома

Где ее граница

Границы придомовой территории многоквартирного дома фиксируются еще на стадии строительства МКД, в его техпаспорте. Какой объем земли был отведен под застройку, таким он и должен остаться.

Важно! Приобретая квартиру в МКД, покупатель имеет право рассчитывать на придомовую территорию. Все жители МКД состоят в долевой собственности на землю. Тогда при реновации/продаже, люди будут продавать не только собственные квартиры (фактически воздух между стенами), но и свои доли на землю.

Как определить границы для МКД

Все участки при МКД закреплены в градостроительной и землеустроительной документации. Границы всегда регистрируются в государственных органах, их легко узнать, если обратиться в соответствующие инстанции. 

Есть несколько способов: 

1. Посмотреть границы участка можно на публичной кадастровой карте РФ на Росреестр.ру. Узнав кадастровый номер участка, вы можете обратиться в Единый государственный реестр недвижимости, заказав выписку с границами, правообладателями земли и т.д. 
2. План территории можно получить по почте, заказав его на том же сайте Росреестра, выбрав тип документа – «электронный носитель». Для его получения нужно указать свою электронную почту.
3. Больше информации есть в кадастровом паспорте, который находится у председателя дома.
4. В Едином государственном реестре прав на недвижимость хранится информация, как жилец получил участок, его площадь, когда он оформлен и как устанавливались границы. 

Учитывайте, что использование земли происходит в соответствии с коллективным желанием жильцов МКД и в соответствии с законодательством РФ. 

Минимальные и максимальные размеры по закону

Жильцы часто задаются вопросом, сколько метров от дома считается придомовая территория. Однако общих стандартов не существует. Зачастую минимальным участком является земля под фундаментом дома. 

Минимальные значения территории при МКД определяет Градостроительный Кодекс, в соответствии с нормами, которые действуют в границах определенного муниципального образования. 

Приблизительную площадь придомовой земли можно рассчитать по формуле из Приказа Министерства строительства и земельных и имущественных отношений №59 (СП 30-101-98) РФ. 

Важно! Нормативный размер участка рассчитывается исходя из общей площади квартир МКД, умноженных на удельный показатель земельной доли для определенной этажности.

Формула расчета – Sнорм. = Y*Sк, ее обозначения:

1. Sнорм. – площадь, которая должна выделяться под дом. 
2. Y – берется из расчета доли земли на 1 м² жилья. Он зависит от этажности дома, его площади, количества квартир, года возведения. 
3. Sк – сумма площадей всех квартир + площадь земли общего пользования (парковки, площадки, инфраструктура и т.д.). 

Доля в праве собственности на общую территорию пропорциональна площади квартиры. Чем больше площадь жилья, тем больше доля на землю, тем больше плата за земельный налог и обслуживание территории. 

Что входит в границы

Зону при МКД часто именуют двором, но двор – это лишь малая часть земли, которая должна принадлежать владельцам квартир.

Что относится к придомовой территории:

• земля, на которой размещается дом (по фундаменту); 
• электроподстанция, обеспечивающая дом электричеством и другие коммуникации;
• иные инфраструктурные элементы, обеспечивающие комфортную жизнь (газовое оборудование и т.д.);
• парковки (как закрепленные за отдельными жильцами, так и общие);
• гаражи и погреба, принадлежащие жильцам; 
• пожарные проезды;
• тротуары; 
• зоны, предназначенные для сушки белья; 
• озеленение, а именно – зеленые насаждения, клумбы, газоны, скверы;
• детские площадки;
• спортплощадки.

Все объекты должны располагаться на придомовой территории. За пределами этих границ жители не имеют прав на чужие автомобильные стоянки, гаражи и т.д. 

Интересно! Если жильцы владеют землей при МКД, то они имеют право сдавать эту территорию в аренду, располагать на ней выгодные для дома объекты. Например, поставить платную парковку, доход с которой пойдет на нужды дома. Однако на такой территории можно размещать только детские/спортивные площадки, гаражи и парковки. 

Как ее увеличить и возможно ли это

Можно увеличить придомовой участок, когда рядом с МКД находится муниципальная территория, которой никто не занимается. Если жители готовы обслуживать эту территорию (одновременно эксплуатируя ее), присоединив к своему придомовому участку, то осуществить это вполне возможно.

Если участок имеет минимальные размеры, то жители МКД могут официально обратиться в управляющую компанию с заявлением, которое подпишут все владельцы квартир. 

В таком случае возможно два варианта расширения территории:

1. Дополнительная земля берется в аренду, при наличии такой возможности. Ежемесячный платеж делится на всех жильцов МКД. 
2. Жильцы собирают средства, на которые осуществляют покупку дополнительной земли. После покупки производится оформление документов собственности, доли которой разделены между жильцами. Так все жильцы становятся законными владельцами нового участка.  

Учитывайте, что за новую землю необходимо платить земельный налог, а ремонт и содержание дорог будет осуществляться за счет жильцов. 

Что делать при нарушении ее границ

Нередко управляющая компания сносит спортивные площадки, скверы, чтобы поставить на их месте более выгодные объекты с целью получения дохода. Бывали случаи, когда на месте большой детской площадки планировали поставить новый многоэтажный дом, что лишило бы прежних и новых жильцов нормального двора. Такие случаи встречаются в судебной практике.

Когда УК нарушает права владельцев квартир в МКД, они должны обратиться в суд:

1. Сначала нужно собрать доказательства, подтверждающие нарушение границ придомовой территории. Лучше ссылаться на план застройки, где точно указаны границы земли.
2. Предоставляют фото и видео, на которых четко видно расположение незаконных объектов или стройка этих объектов.
3. Затем нужно написать заявление от имени владельцев квартир в МКД и направить его в суд. 
4. Когда судебный иск будет рассмотрен, суд обозначит дату проведения заседания.
5. Пока идет рассмотрение дела, жильцы имеют полное право требовать моральную и материальную компенсацию нанесенного ущерба. 
6. Суд должен наложить на УК штраф. Изменения, которые были проведены без законных оснований должны быть отменены. Управляющая компания должна вернуть придомовую территорию к ее изначальному виду. Если это уже невозможно, то УК выплачивает денежную компенсацию жильцам.

Владельцы квартир могут пожаловаться на УК, подав заявление в жилищную инспекцию, которая должна посодействовать в решении данного вопроса. Здесь вы можете найти все образцы жалоб на управляющую компанию.

Образцы жалоб связанных с придомовой территорией

Если придомовую территорию не убирают, можно потребовать от УК возврата платы за эту услугу.

Также можно скачать:

Смотрите также: Претензия в управляющую компанию — 45 образцов на все случаи жизни

Что делать если границы не установлены

Если объект (земельный участок) не зарегистрирован в реестре, то юридически он не существует. Сначала нужно сформировать земельный участок, зафиксировать границы и внести их в реестр недвижимости. После можно направлять заявление в Росреестр о регистрации доли жильцов. 

Прежде чем фиксировать границы, нужно согласовать это со всеми владельцами квартир. Сначала проводят собрание жильцов МКД. Составляют протокол о решении по установлению границ.

Дальнейший пошаговый план:

1. Выбирают ответственное лицо, которое будет организовывать оформление границ. Выбранное лицо подает заявку о регистрации земли в органах, ответственных за распоряжение государственной/муниципальной недвижимостью.
2. К заявке прикладывают документы, в которых указаны характеристики дома. Требуется документ, который подтверждает, что ранее установление границ не осуществлялось.
3. После этого госорганами проводится межевание участка. Они определяют его площадь и границы, а по итогу выдают соответствующий акт. 
4. На основе акта оформляется право собственности на землю с регистрацией долевого владения. Только так все жильцы получат право на землю при МКД. 

Важно! Жилищный кодекс вступил в силу в декабре 2004 года. Дома, возведенные после этой даты имеют сформированную территорию, которая подтверждена документально. Работать с такими случаями проще. Если дом возведен до декабря 2004 года, то регулировать границы будет сложнее, т.к. участки попросту не сформированы.

Придомовая территория состоит не только из детских площадок. Она включает в себя инфраструктурные элементы, озеленение, инженерные коммуникации. Участок при МКД подлежит обязательной регистрации в целях защиты от его неправомерной эксплуатации, а также для получения возможности использования территории в своих целях. 

Никто не имеет права нарушать границы придомовой территории, при их нарушении необходимо обращаться в суд. Жильцы имеют право расширять свои границы при наличии такой возможности, но обслуживать и выкупать территорию они должны самостоятельно.

Читайте также: Форма журнала учета выдачи и приема ключей от помещений, образец